手册大全--招商安业城市更新项目实战手册(定稿).doc
《手册大全--招商安业城市更新项目实战手册(定稿).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《手册大全--招商安业城市更新项目实战手册(定稿).doc(196页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、招商安业城市更新项目实战手册深圳招商安业投资发展有限公司 编二一一年七月序 言腾笼换鸟话更新成长中的烦恼而立之年的深圳,突然感受到发展中的“制约之痛”。在土地和空间、能源和资源、人口和劳动力、环境承载力等各方面都受到了极大的制约,深圳的可持续发展面临困境。深圳市市长许勤2011年在某次会议上指出:“未来十年,深圳只有82平方公里的土地可建设”。如果以往年年均十几平方公里的速度消耗,10年后敢问“地”在何方?昔人已乘黄鹤去,此地空留黄鹤楼在深圳前三十年的发展中,经济快速增长,但因为前期是粗放式发展,存在产业结构层次较低、城市功能不尽完善、特区内外二元结构明显、旧村旧工业区环境脏乱等一系列居住、治
2、安、就业矛盾。为此,深圳市政府提出了“腾笼换鸟”政策,指出“吃得少,产蛋多,飞得远”才是好“鸟”,所以开始产业大转移,对各类产值低、污染高的小企业限制生产,盘活四旧(旧住宅、旧商业区、旧城中村、旧工业区),为企业及生活配套设施释放发展空间。2009年12月,深圳市城市更新办法正式出台,这标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市化历史性新阶段。图远举,土地市场最后癫狂根据深圳市政府官方通报,目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200平方公里,这一数字约占深圳陆地总面积(1952 平方公里)的十分之一。到2020 年,深圳市将完成176 平方公里的城市更新,这意味着,在未来10 年间,深圳将会
3、掀起一轮城市更新的大浪潮,深圳的房地产业格局因此而改变,行业出现大洗牌。城市更新将成为深圳市未来城市建设和房地产开发的主流方向!顺应新的形势,我们必将大有可为!同时,对于城市更新项目我们要有清醒的认识,它是一场硬战!是一场拉锯战!更是一场攻坚战!有着时间周期长,关系复杂,不确定性因素多等等不利因素。顺势而为,我们有决心、有信心打好这场战争!雄关漫道铮如铁,而今漫步从头越!二一一年七月二十六日招商安业目 录一、深圳市城市更新的背景和意义1二、深圳市城市更新历程及发展现状21、深圳市城市更新历程22、深圳市城市更新发展现状3附:深圳市城市更新大事记3三、深圳市城市更新政策法规的颁布及实施51、城市
4、更新有关法律法规的颁布历程52、深圳市城市更新办法内容及解读7四、城市更新项目各年度计划及实施情况91、深圳市城市更新项目各年度计划及更新用地面积统计92、深圳市城市更新项目实施进度93、未来5年实施情况:11五、城市更新操作流程、知识及实践121、城市更新项目操作流122、深圳市城市更新项目操作流程说明133、深圳市城市更新各阶段难点分析144、城市更新操作性文件指引145、城市更新操作实践155.1申报与改造主体155.2土地政策175.3、拆迁安置225.4 各方利益分析及合作模式265.5 成本测算285.6 专项规划335.7外联公关395.8财务杠杆415.9 市场竞争策略425.
5、10 资源整合与推进50六、城市更新工作经验分享521、快速城市化下的深圳城市更新(王建军)522、关于城市更新合作模式的探讨(张晓章)563、拆迁实施存在的风险研究(张晓章)594、城市更新项目专项规划编制和审批重点难点解析(曾小勇)625、旧改地价知多少(韩光林)696、城市更新 钱途无量(肖亮华)727、城市更新攻关攻坚工作有感(王春茂)778、城市更新众生相(岳琳)81七、深圳市城市更新典型案例介绍86八、附件内容89 附件一:城市更新相关法律法规政策摘编附件二:深圳市20102011年度城市更新项目计划附件三:城市更新项目拆迁补偿安置方案示范文本附件四:致三联村全体村民的一封信附件五
6、:深圳市城市更新项目保障性住房和安居商品房配建比例一、二、三类地区空间范围招商安业城市更新项目实战手册一、 深圳市城市更新的背景和意义随着经济社会的快速发展,深圳土地与空间难以为继的矛盾日益突出。据调查,2008 年深圳市建设用地917平方公里,在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下,全市未来新增建设用地极限潜力仅为142平方公里,如果按以往年均十几平方公里的速度消耗,深圳将面临十年后或无地可用的困境。面对此土地困境,城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。2004年,深圳市正式启动城市更新工作,这不仅是深圳城市发展转型的一个重要标志,也是新形势下解放思想、改革创新的
7、重要成果。有待更新的200平方公里用地,总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量。这一方面体现了深圳开展城市更新工作的重要性。同时,也鲜明地表明:深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主,正在转向以存量发展为主。毫无疑问,这是深圳城市发展转型的重要标志之一。推行“城市更新”,使深圳的城市发展思路和模式与过去相比有了飞跃性的变化,对于深圳未来发展意义重大。城市更新是促进空间资源的合理配置、优化产业结构、提高土地利用效益和提升城市空间质量的重要举措。现实逼迫我们必须眼光向内,在存量土地再开发利用上做文章。通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造、挖掘潜力,可以促进老城区活力重振
8、与新城区结构优化,促进全市产业布局优化和产业结构调整,促进社会结构优化调整。这是深圳实现可持续发展的必由之路,也是加快城市发展转型的现实途径。另一方面,由于城市发展速度较快,不少配套的城市基础建设没有跟上,从而导致一些地方的群众生活受到一定影响。通过城市更新改造,进一步完善市政配套设施建设,可以实现城市功能的提升与转变,改善人居环境、提高生活质量。正因如此,2009年城市更新工作被市委市政府纳入 “十大民生实事”和“十大举措”之列,城市更新工作完全符合群众的意愿。综上,城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择;城市更新对于深圳城市发展转型具有重要的战略意义。二、 深圳市城
9、市更新历程及发展现状 1、深圳市城市更新历程深圳的旧改进程,最早开始于1994年。当时深圳还正处于青春期,特区建立不过14年的时间,在“三天一层楼”的深圳速度下,关内可开发土地很快所剩无几。同时,一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况下,政府不得不通过推动旧改来增加土地供应,更新城市面貌。 以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。2004年10月28日,深圳发布城中村(旧村)改造暂行规定,政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目,正式全面启动城市更新工程。规定出台后,默许或者是恢复了以前的协议出让,土地不必招拍挂,开发商
10、参与旧改积极性大大提高。统一招拍挂取缔协议出让方式。2008年底,为了与国土资源部政策保持一致,深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让,深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后,相应的城市更新工作也基本停止。更新办法在政策上实现了一系列重大突破。2009年10月,深圳通过深圳城市更新办法,简称更新办法,并在11月底正式对外公布,12月1日起正式实施。更新办法在积累旧改以来的经验基础上,实现了较大突破。首先,更新办法提出了城市更新的概念,其适用范围覆盖了各类旧区,并首次设立了城市更新单元规划制度,提出了多种改造模式和改造方式,让深圳困难重重的旧改工作,得以改头换面以一种
11、全新的方式推进。其次,明确原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施,同时政府鼓励权利人自行改造;最后,更新办法可覆盖全市范围各类更新改造类型,是深圳城市更新的重大突破,标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市化历史性新阶段。但是,更新办法出台后,因实施细则并未同时出台,让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意,一时间市场鱼龙混杂,引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围,拆迁赔偿标准等,都存在较大争议,这些问题都急需实施细则予以完善。实施细则预计在2011年9月份出台。2、深圳市城市更新发展现状 根据深圳市政府官方通报,目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200平方
12、公里,这一数字占深圳陆地总面积(1952 平方公里)的十分之一,包括城中村 100 平方公里,旧工业区 126 平方公里,旧工商住混合区 6 平方公里,旧住宅区 8 平方公里。其中要进行拆除重建的大概约为 30%,其余是进行综合整治和功能改变。到2020 年,深圳市将争取完成176 平方公里的城市更新,其中拆除重建占30%左右。这意味着,在未来10 年间,深圳将会掀起一轮城市更新的大浪潮。早在城市更新计划出台前,已有很多开发商通过旧改取得了巨大的成功:绿景地产新洲旧改项目,中信华南星光名庭旧改项目。深圳的旧改项目中,华强北、东门的东门168、东门天下,华强北的燕南路88号、都市千千汇、金茂礼都
13、等项目,都取得良好的业绩。城市更新计划的推出,将推动更多的开发商进入旧改领域。深圳的房地产业格局很可能会因此而改变,行业将出现大洗牌。会有很多的房地产公司因此而崛起,成为深圳最主流的开发商。而部分不重视旧改、缺乏旧改经验的开发商,会被边缘化。至2011年6月30日,深圳城市更新项目已计划立项304个(总用地面积近60平方公里),105个项目规划已经批准,32个正在开工建设。“十二五”期间深圳全市预计更新总用地面积约69平方公里,拆迁重建用地面积23平方公里,其中住宅用地6.5平方公里,商业服务业用地5.7平方公里。新增住宅建筑面积预计达2815万平方米( 含征地拆迁返还和保障房 ),平均每年市
14、场供应量为560万平方米,商品房供应约每年330万平方米。附:深圳市城市更新大事记 2004年10月28日,深圳市召开全市查处违法建筑和城中村改造工作动员大会,全面启动城中村改造工作。 2007 年,深圳国土规划部门启动深圳城市更新办法草案草拟工作。 2009年,城市更新工作被深圳市委市政府纳入今年的“十大民生实事”和“十大举措”之列,要求城市更新工作取得突破。 2009年,国家住房与城乡发展建设部确定了以“部市共建”的方式将深圳市确定为城市更新的试点城市,寄望深圳先行试点,为全国提供经验。 2010年2月11日,市委常委、常务副市长许勤主持召开市规划国土资源2010年工作会议。会议指出,城市
15、更新是促进空间资源的合理配置、优化产业结构、提高土地利用效益和提升城市空间质量的重要举措。年,深圳要充分抓住省政府于去年推出的“三旧改造政策”这一政策环境和发展机遇,全力推进城市更新工作。同时会议要求,大力推进2010年深圳城市更新年度计划实施计划内的93个项目,加快有关更新项目规划的编制和审批。 2010年8月26日,市城市更新办表示近期有个城市更新项目即将动工,包括下梅林村改造项目、赛格日立工业区升级改造项目、石厦村改造项目等。该批项目涉及总用地面积2145亩,建设用地面积1605亩,规划批准建筑面积440万平方米,预计固定资产投资额亿元。 2010年10月31日,深圳市人大常委会分三组对
16、深圳重点项目启动专项视察,分别视察了“三旧”改造项目,比亚迪、五洲龙等新能源汽车产业项目以及华强文化创意产业园。深圳正在推进大规模城市更新行动,将更新改造全市180.6平方公里的土地,接近全市面积的1/10。根据规划,未来五年内深圳将更新改造的规模为69平方公里,预计需投资3500亿元。 截止2011年3月22日,深圳已经完成福田区渔农村13个城市更新项目,其中,6个项目全面完成,7个基本完成。 2011年3月22日,作为迎大运活动之一,深圳市召开“城市更新提速情况新闻发布会”。 发布会上,深圳市规划国土委表示,2011年深圳城市更新年度将实现城市更新计划常态申报,并完成3批城市更新规划,计划
17、总拆迁用地面积为340公顷,其中,居住用地约129公顷、商服用地约68公顷,产业用地约51公顷,保障性住房用地约7公顷,其他用地约85公顷。 2011年4月25日,深圳新地标京基100在举行封顶仪式。这座高达441.8米的世界级城市综合体竣工后将成为深圳最高建筑地标。 2011年5月26日,深圳市规划国土委举办了“深圳市城市更新在线互动交流活动”。 2011年7月6日,深圳召开“全市土地整备工作会议”。 为破解空间瓶颈,深圳土地整备工作正式从局部试点转向整体推进阶段,土地整备的重点是向存量土地要地,即二次开发土地,深圳未来5年有望释放潜力用地150平方公里。三、 深圳市城市更新政策法规的颁布及
18、实施1、城市更新有关法律法规的颁布历程 2004年11月1日,深圳市人民政府颁布深圳市城中村(旧村)改造暂行规定,文件对城中村改造的条件、方式、目标、计划以及优惠政策均有规定。 2005年11月,深圳市人民政府发布深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)。 2006年12月15日,深圳市人民政府发布关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见,进一步积极稳妥推进宝安、龙岗两区城中村(旧村)改造工作,加快特区外城市化和城市建设进程。 2007年2月7日,深圳市人民政府印发深圳市城中村(旧村)改造扶持资金管理暂行办法,加强深圳市城中村(旧村)改造扶持资金的管理,提高市城改
19、扶持资金的使用效益,确保城中村(旧村)改造工作顺利推进。 2009年8月25日,广东省人民政府颁布了广东省政府推进“三旧广东省人民政府关于推进“”三旧”改造促进集约用地的若干意见(粤府【2009】78号),切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(简称“三旧”)改造工作,促进集约节约用地示范省建设。 2009年10月22日深圳市城市更新办法经市政府四届一四六次常务会议审议通过,自2009年12月1日起施行。更新办法的出台,标志着深圳市城市更新工作全面启动。 2009年10月22日,深圳市规划国土委组织开展2010年城市更新年度计划的制定申报工作。 2010年4月1日,深圳市规划国土委发布了关于拆除重
20、建类城市更新项目实施主体确认工作的通知。 2010年4月19日,深圳市规划国土委公布2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划,其中包括首批89个城市更新项目,6个重点研究片区以及各年度转入2010年计划项目86个。 2010年6月13日深圳市规划国土委制订了深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)。 2010年8月,深圳市城市更新专项规划(2010-2015)获省建设厅和省国土厅批准。规划确定了2010年至2015年深圳城市更新改造规模为180.6平方公里,其中“十二五”期间大约需完成69平方公里,预算耗资3500亿元。 2010年12月18日,深圳市人民政府提出了关于深入推进
21、城市更新工作的意见,要求充分认识城市更新对全市发展的战略性意义,建立健全高效推进城市更新的工作机制。 2010年12月24日,深圳市规划国土委公布2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划,涉及22个项目。 2010年12月30日,深圳市规划国土委颁布了深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,要求城市更新项目保障性住房配建类型、比例及相关规划应在城市更新单元规划中予以确定。 2011年1月21日,国务院颁布国有土地上房屋征收与补偿条例。 2011年3月22日,深圳市规划国土委制订了拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)。 2011年3月31日,深圳市规划国土委发布了深圳市宝安
22、区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(试行)。 2011年4月11日,深圳市规划国土委公布2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划草案,共计18个项目,其中福田区2个、罗湖区1个、南山区1个、盐田区1个、宝安区10个、龙岗区3个。 2011年6月12日,深圳市规划国土委公布2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划草案,共计13个项目,其中罗湖区2个、南山区2个、盐田区1个、宝安区3个、龙岗区4个、光明新区1个。 深圳市城市更新办法实施细则预计于2011年中期颁布实施。2、深圳市城市更新办法内容及解读2009年10月,市政府出台深圳市城市更新
23、办法,由此实现了城市更新工作由以城中村和旧工业区改造为主向全城更新的跨越。办法主要特点分析如下:(1)旧改范围增加 以往旧改政策中划定的范围仅限于城中村、旧工业区升级,而新的旧改政策出台以后,我市城市更新范围覆盖了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等在内的建成区。(2)重视公众参与及合法权益保障。城市更新是一个利益再分配的过程,在更新过程中必须保障各方的合法权益。深圳市城市更新办法明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,在制度设计上,通过公示、意愿征集等方式,为城市更新过程中的公众参与提供了良好的平台,有利于平衡各方利益,保障相关权益,实现和谐更新
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 手册 大全 招商 城市 更新 项目 实战 定稿
限制150内