房屋修缮、改造工程造价咨询工作心得-李小娟.docx

《房屋修缮、改造工程造价咨询工作心得-李小娟.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋修缮、改造工程造价咨询工作心得-李小娟.docx（1页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、、 工 程 经 济 房屋修缮 改造工程造价咨询工作心得 李小娟 江苏武晋工程咨询有限公司 摘 要：近年来，房屋修缮、改造工程在建设工程中的比例逐渐 增加，笔者在工作中也接触到较多的此类项目，现就这些项目从编 标、跟踪、结算等几方面讲讲我的心得体会。 关键词：房屋修缮；改造工程；造价咨询 1 前言 近年来 ，房 屋修缮 、改 造工程在建设工程中的比例逐渐增加 ， 笔者在工作中也接触到较多的此类项目，如某镇文化楼改造工程、 某镇幼儿园修缮工程、某镇创客中心大楼装饰工程、某指挥中心办 公楼改造工程、某区文化馆修缮工程等，涉及工程造价从几十万到 几百万不等。现就这些项目的编标、跟踪、结算等造价咨询工作

2、谈 谈我的心得体会。 2 标底编制 （ 1）标 底编制 ，通 常改造修缮工程 很少有详细图纸 ，即 使有图 纸也未必能面面俱到的描述清楚 ，这 就需要我们第一时间与甲方 沟通并到现场踏勘，详细了解甲方的改造意愿，并要求甲方出具书 面说明。我们可以提出合理建议，但仅供参考。 （ 2）拆 除物归堆 、清 理 、外 运是个比较麻烦的事情 。 一般我们 会像外运土方那样考虑几十元 /M3，那就带来个问题，就是现场跟踪 的情况下 ，工 程量较难计量 。 在几次磨合后 ，我 就发现 ，还 是总价 包干会比较方便 。 但总价包干 ，这 个总价怎么才是合理的呢 ？ 最 终，我们将拆除的比如铲除墙面粉刷按面积乘

3、厚度（厚度适当加厚 考虑）折算到立方米，这样就是把整个项目所有拆除的项目都量化 起来 ，然 后乘以每立方米单价 ，这 样测算出个总价 ，然 后再在这个 价格的基础上考虑一个包干价。这样在投标时也让投标人自行考 虑个价格，结算时就按投标价不再调整。 （ 3）脚 手架也是会出现问题的地方 。 定额计算规则中说明 ： 墙、柱、梁面刷浆、油漆的脚手按抹灰脚手剩 0.1。抹灰脚手通常套 定额综合单价在 16 元 /M2左右 ，如 果在此基础上乘 0.1 的话就只有 1.6 元 /M2。特别是外墙出新，如果房子不高，在实际施工中有时未 必会用到架手架，那可适当考虑脚手架的费用，不是影响工程造价 的主要因素

4、；但如果是大型建筑物外墙，在实际施工中又确需搭设 脚手，且实际搭设脚手架的费用也不低，那这个价格就显得不合理 了 。 那在每次编标的时候 ，我 们都首先按计算规则套用相应的脚 手架定额 ，然 后再结合实际情况进行调整 ，特 别是外墙 ，如 涉及外 墙空鼓铲除 ，修 补 ，后 做外墙涂料 ，那 就基本按抹灰脚手架全额考 虑，这样也跟市场价格比较接近。 （ 4）还 有就是清单描述 ，清 单描述要详细准确 ，同 时也要在编 制说明中描述清楚。在这次的某幼儿园修缮工程实施过程中我就 有所触动。因本次幼儿园改造他只要求外墙南立面，西立面改造， 园内 1-4 层走道外墙涂料出新，并非所有的墙面都做。那我们

5、的清 单描述中明确了具体的做法，但很具体的部位没有描述，所以施工 单位就多刷了不在合同改造范围内的部位 。 从这点来说 ，我 觉得 我们要在清单描述 ，编 制说明中描述清楚 ，同 时 ，最 好在项目开始 实施前要由建设单位组织交底会议 ，明 确改造部位 、做 法 ，这 样有 利于过程中造价控制。 3 过程跟踪 （ 1）由于改造修缮工程的特殊性，通常在项目开始前的工地会 议上，我都会提出现场拆除、铲除等工程量由施工单位、监理单位、 审计单位等几方及时做好工程量签证 ，以 免日后扯皮 。 正常情况 下，都是比较及时的将签证办理好的，但也有遇到很拖拉的施工单 位，多次催促也没有办的。 万方数据 （

6、2）建议项目实施前的交底会议，明确项目改造的范围，做法。 （ 3）修缮、改造项目，不管在项目前期考虑的多充分，总会有实 施过程中又增加的项目，就像自家装修一样，总希望在重新装饰的 过程中能尽可能的满足日后使用的需求。那合理的变更增加是可 以的 ，但 必须有完备的批准手续 ，并 报相应的预算价格 ，以 便过程 中造价控制。 （ 4）相 比新建项目 ，改 造项目去现场的时间要更多一点 ，虽 比 不上监理人员待在现场的时间，但我们作为跟踪审计，也要对现场 上发生的情况大体了解，以便结算审核。 4 结算审核 （ 1）到目前为止，某文化楼修缮工程是我自己编标，跟踪，结算 整个过程全程参与的 ，标 底编制

7、金额为 45 万元 ，投 标合同价为 33 万元，过程中变更增加有联系单，联系单金额约为 10 万元，施工单 位送审金额为 60 万元 ，初 审金额为 45 万元 。 这份结算初审下来 ， 自己心里还是比较有数的，合同内的项目基本按合同价 30 万元左 右，另加变更增加 10 万，再加上零星签证几万元，基本结算金额就 在 45 万左右，初审结束自己做结算审核分析后，就觉得比较清晰。 （ 2）现在基本在结算初审与施工单位核对之后，我会就每个子 目，如果子目多的话就每个分项工程送审金额与初审金额对比，计 算差额 ，写 明原因 ，是 因为单价原因还是工程量原因 ，这 样分析一 遍下来，就相当于是自我检查一遍，能发现大体上这份结算核减是 在哪些方面，还有是不是有大的误差，这些都能检查出来。 参考文献： 1 王建安 . 浅析房屋维修和更新、改造工程施工质量与造价的 控制 以西 安市住宅共用部位 、共 用设施设备维修和更新 、改 造工程参考价格实施为例 J. 军民两用技术与产品 ,2016(8). 227