土地买卖合同通用14篇.docx

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1、土地买卖合同通用14篇土地买卖合同第一篇出卖方：_（简称：甲方）代表人：_购买方：_（简称：乙方）见证人：_（简称：丙方）代表人：_为了互惠、互利、平等原则，经甲、乙、丙三方反复协商，甲方自愿将本社土地现达成买卖合同如下：一、甲方将本社土地_亩卖给乙方亿有，每亩价额为_元（大写：_万元正）。二、付款办法：乙方一次性付给甲方60%的土地款，付丙方一次性40%的土地款。三、甲、丙方出卖土地四至界限：东至：_南至：_西至：_北至：_四、甲、丙方将土地出卖给乙方后，乙方在所买的土地上有自主经营权，甲丙方不得以任何理由干涉乙方自主经营权。如甲、丙方阻止、干扰乙方自主经营，造成后果由甲、丙方承担全部责任。

2、五、违约责任：甲、乙、丙方任何一方违约，则按卖价总金额的两倍赔偿对方。六、本合同经甲、乙、丙三双自愿达成，无任何欺哄行为。系甲、乙、丙三方的真实意思表示，永不翻悔，经甲、乙、丙三方签字捺印后生效。七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲方代表人：_乙方代表人：_丙方代表人：_年_月_日土地买卖合同第二篇转让方(以下简称甲方)：受让方(以下简称乙方)：甲乙双方按照农村土地承包法农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。一、转让标的甲方将其承包经营的位于巫溪县镇村组小地名叫的土地承包经营权永久转让

3、给乙方。2.地块四至：东齐：西齐：南齐：北齐：3.面积：二、转让期限：永久。五、双方约定1.本协议自双方签字(印)之日甲方收款后即生效。2.自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者，按该地块转让费的三倍价付给对方。3.乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。六、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时

4、，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。七、其他条款本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式三份，由甲乙双方和村委会各执一份。甲方(公章)：_乙方(公章)：_法定代表人(签字)：_法定代表人(签字)：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同第三篇甲方：_公司（法人代表：_）乙方：_制构件有限公司（法人代表：_）一、经甲乙双方商定，甲方将_县_乡半坡村东亩土地所种果园转让给乙方。该地块位于_至_东，东至半坡村六组地界，西至_线，南至半坡村三组地界

5、，北至半坡村六组地界。二、乙方在合同签定之日，一次性付给甲方转让费拾叁万元整（13万元）三、甲方将协议原件交乙方。四、乙方履行_公司和半坡村会所签协议的义务，享有原协议的一切权力。五、本着友好协商精神签订此协议，未尽事宜，另行协商。六、本协议自签字之日生效。附兴园公司和_乡半坡村村会协议。七、本协议一式肆份，甲乙双方各贰份。甲方_日期：_乙方_日期：_土地买卖合同第四篇甲方：_乙方：_根据xxx合同法，xxx城市房地产管理法及其他有关法律法规，甲乙双方本着公平、自愿的原则，经协商一致，达成房屋买卖合同，条款如下：第一条房屋基本情况甲方所卖房屋是住宅楼一栋（四楼四间），砖混结构，坐落在台江县台拱

6、镇秀眉东大道，革东冲320国道旁原龙氏酒楼，土地面积为_平方米（土地证号为：台国地土_第号），建筑面积为_7平方米。第二条房屋权属情况该房屋所有权证（总证）台房权证台江县字第（1999）1779号，现还在台江县信用社抵押贷款，房屋租给高铁民工住宿，于20xx年9月15日到期。第三条房屋成交价款及付款方式房屋成交价款为_万元。付款方式：（1）于_年_月_日，先预付定金_万元；（2）_年_月_日付_万元；（3）_年_月_日付_万元（春节前付清）。第四条房屋产权和其他具体状况的承诺1、甲方应当保证该房屋产权纠纷，因甲方原因造成房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。2、该栋

7、房屋原来的水电立户及设施属于乙方所有。3、房屋交付时间于_月_月_日前，甲方将房屋、房产证和土地使用证全部交给乙方。4、乙方得证后，若乙方没有过户，拿我原房产证、土地使用证去贷款或作其他用，甲方概不负责。5、房屋卖给乙方后属于乙方资产，由乙方随时转让或改造，甲方无权干涉，不论房屋改造或转让，过户、甲方要配合乙方到相关部门办理手续。6、土地房屋转让的各项税费全部由乙方承担。第五条除国家政策，天灾，不可抗力的，乙方不按期付清甲方房屋款，每天承担滞纳金200元，甲方未按期交房，同上交纳乙方滞纳金。第六条未尽事宜，双方共同商量解决。此合同从签字之日起生效，甲乙双方各持一份。甲方签字：_乙方签字：_年_

8、月_日_年_月_日土地买卖合同第五篇甲方（卖方）身份证号码：乙方（买方）身份证号码：甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落的宅基地及房屋出售给乙方。二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金；甲乙双方约定在_前向乙方交付房屋，并于_前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方；如乙方因自身原

9、因不愿买受该房，甲方定金不予返还。五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担；其他税务由国家指定各自承担。七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。十一、本合同自双方签章

10、之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。十二、按合同法履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。甲方签字：乙方签字：联系地址：联系地址：电话：电话：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同第六篇卖方(以下简称甲方)：_买方(以下简称乙方)：_根据xxx合同法的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。一、基本情况：1、乙方购买甲方坐落在_市_区(县)_路_号厂房_层，厂房建筑面积_平方米，并配套场地_.土地买卖合同第七篇甲方：乙方：经各方友好

11、协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况1、该地块位于xx市，土地面积为平方米(折亩)。宗地四至及界址点座标详见附件。2、现该地块的用途为商住用地，属开发用地。二、转让方式1、甲方与乙方共同出资成立房地产开发有限公司(以下简称合作公司)，甲方以所售卖的土地作价x万入股认缴注册资本，占x股权;乙方以货币出x万一次性出资注册资本，占x股权。2、甲方所出让的土地保证在合作公司营业执照下发后，一个月内办理完成土地过户至合作公司名下事宜。并确保该地块的容积率大于等于x，绿化率不少于x，建筑密度不小于x，土地用途为商业、住宅用地。2、土地的转让价为万元/亩，转让总

12、价为人民币x万元。3、乙方同意按以下时间和金额分四期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的x%，计人民币x万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好合作公司营业执照手续和完成货币入资。第二期，转让土地在国土局登记受理办理过户于合作公司名下时，双方签订股份转让协议，乙方再行支付地价款的x%，计人民币x万元。第三期，办结该土地的国有土地使用证后x个工作日内支付地价款的x%，计人民币x万元，余下x%的尾款待土地办理完规划许可证后十天内付清。4、为保证前款第一期地价款的及时支付，甲方应先行办理合作公司购买转让土地的出让协议，以确保过户等工作的实施进度与本协议相吻合。5、该项目由乙方独立运作，盈亏

13、自负。甲方愿意帮助乙方解决有关开发指标、税费返还及政策协调。三、违约责任1、甲方诚邀乙方参与其亩土地的第三方转让事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计67万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起x个工作日内支付此款。2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的x作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过x个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。3、甲方、乙方分别承担合作公司注册的相关费用。四、其他1、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。2、乙方的开发建设应依法律、

14、法规和规定办理有关手续。3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。5、本协议经各方代表签字盖章后生效。6、本协议一式四份，双方各执两份。甲方(盖章)：代表：乙方(盖章)：代表：年月日土地买卖合同第八篇甲方：_乙方：_丙方：_经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况1、该地块位于_，土地面积为_平方米(折_亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。二、转让方式1、甲方保证通

15、过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于_，绿化率不少于_%，土地用途为商业、住宅用地。2、土地的转让价为_万元/亩包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费，转让总价为人民币_万元。3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：20xx年农村土地买卖合同范本20xx年农村土地买卖合同范本第一期定金，地价款的_%，计人民币_万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_天内支付;第二期，付清余款，计人民币_万元，付款时间及条件

16、：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后_个工作日内支付。4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为_平方米(详见成国用()字第_号和成国用()字第_号)，抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后_天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇_亩土地的国有土地使用证之日止。5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。三、违约责任1、甲方诚邀乙方

17、参与其_亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起_个工作日内支付此款。2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。3、甲方应对乙方承担连带责任。四、其他1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本

18、协议具有同等法律效力。4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。5、本协议经各方代表签字盖章后生效。6、本协议一式六份，三方各执两份。甲方(盖章)：_代表：_乙方(盖章)：_代表：_丙方(盖章)：_代表：_年_月_日土地买卖合同第九篇在中国，土地是不允许拿来买卖的，只能是使用权的转让。所以农村土地买卖协议书其实就是农村土地使用权的转让合同。农村土地买卖协议书范本。甲方：乙方：甲、乙方经协商，就转让甲方位于农村土地亩一事，达成以下协议。1、乙方同意支付万元土地使用费受让现有甲方所有土地使用、经营权年。2、甲方在出让该土地使用、经营权后，应按立即将该土地交付乙方。在现有甲方

19、使用年限内,全部转让给乙方.使用年限到期后,如乙方需要甲方继续与村委会签定土地使用合同时,甲方必须配合乙方办理,乙方不再支付相关费用.3、今后乙方需要甲方协助办理该土地所有相关的事宜时，甲方均不得推诿、拒绝、拖延等情况，否则必须支付该转让金双倍的罚款给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。4、甲方向乙方承诺，现转让的土地属于基本用地以外的土地，如出现第三人追索的事宜出现，需双倍支付乙方给付的土地转让金及赔偿相关损失。5、农村土地买卖协议书签定后，乙方先支付万元给甲方。余款在甲方协助乙方办理好相关转让手续后，乙方一次性全部付清。6、农村土地买卖协议书一式三份，甲、乙双方各执一份，村民委员会存档一份。农村

20、土地买卖协议书，自签定之日起生效。甲方：乙方：_年_月_日土地买卖合同第十篇【案情】20xx年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份厂房租赁合同，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20xx年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20xx年10月1日起至20xx年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。20xx年10月，黄屯村新一届村委会以厂房租赁合同违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处厂房租赁合同无效，并要求连发

21、铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为厂房租赁合同合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农

22、用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。【评析】笔者同意第二种意见。要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。按照土地管理法的规定，中国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。中国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。第二

23、类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然中国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”xxx关于深化改革严格土地管理的规定（国发（20xx）28号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民

24、集体所有建设用地使用权可以依法流转。”20xx年8月xxx关于加强土地调控有关问题的通知（国发20xx31号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、xxx行政规定的精神，笔者认为，中国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更

25、为建设用地的现象，以贯彻维护中国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应认定为有效。土地买卖合同第十一篇20xx年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、

26、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告，被告于20xx年7月20日一次性付给原告转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，被告按约支付了转让费55000元，原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后，被告对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。20xx年11月4日，原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另，讼争房屋除上述三间平房

27、及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。【评析】本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力；二、如果协议无效财产是否应予返还。从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。xxx土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得

28、超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”江苏省土地管理条例第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据上述规定，宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须有此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中，一般以此理由认定无效为主，而以认定有效为辅。即在购买人购房以后，获得了该集体经济

29、组织成员身份，同时，其又符合取得宅基地的条件，应当认定为有效。因此，本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。第二，无效情形下的处理。xxx合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑

30、地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了拆迁补偿款；等等。司法实践中，针对上述情况，法院一般采取的是，除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外，其他的，一般是以不返还为主，尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，当事人缺乏基本的诚信，此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中，由于双方签订

31、的房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。如何看待集体土地上房屋买卖合同效力其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的.土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀.案情简介年月，原告潘某(反诉被告)与经理

32、部签订村民住宅集资代建协议书份，双方约定：原告潘某缴纳集资建房款元，选定经理部开发建造的生活小区中房号为的房屋套，同日原告潘某缴纳了全部房款。年月，被告张某(反诉原告)的房屋被拆迁，被告张某与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议一份，约定拆迁单位将自经理部购得的本案争议房屋室安置给被告张某。年月原告潘某通过经理部取得房屋并进行了装潢，于同年月入住。同年月日晚时许，原告潘某回到室，发现房门被撬，被告张某等人在该房屋内，并称该室系拆迁安置给他的房屋，双方为此发生争执，原告潘某向法院提起诉讼，请求判令被告张某停止妨碍其居住。被告张某接到诉状后，向法院提起反诉。争执意见对该案如何处理，第一种意见认为，本案争议

33、房屋系集体土地上建房，违反了土地管理法第条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，故应认定原被告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此，原被告双方均未取得争议房屋的所有权，应驳回双方的诉讼请求。第二种意见认为，应根据本案的实际情况和目前中国的有关集体土地建房的现状，将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效，再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。分析意见笔者赞成第二种意见。本案因房屋土地的性质问题，导致该房屋无产权证，至于本案中涉及的合同效力问题，长期以来争议颇多，笔者认为，对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑，确认合同有效，

34、并不影响该法旨在保护耕地总量、防止耕地减少的立法目的，且能有效地改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。认定合同有效，既体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合现在和未来立法的发展趋势，且本案的原被告并非是同一个合同的相对人，均未对合同的效力进行抗辩，法院在审理本案时，可以不就合同是否有效的问题进行认定和处理，将上述合同视为有效，并按有效处理。综上，因原告潘某先于被告张入住室，且对室进行了装修，对该房屋进行了事实上的控制与装修，被告张某以撬门的方式进入室，违背了原告潘某的意志并使其丧失了对该房屋事实上的控制与支配，因此，原告

35、潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被法院支持。农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力随着中国经济、社会整体的发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足。城乡一体化、农村城市化、农民市民化已成为农村发展的新趋势。农村各类产业基地和开发园区的不断崛起，大量集体土地被征用，大批农村房屋被拆迁。由于拆迁补偿款的数额往往远高于房屋售价，为此原农村房屋买卖合同的出售方纷纷毁约，导致农村宅基地房屋买卖纠纷的增加。另外，拆迁的异地集中安置，动迁户将安置房屋出售他人；一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”等等。在这些过程中出现了一些纠

36、纷，这些纠纷的出现从深层次上看有其必然原因。等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变。二是随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。三是国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。四是中国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度

37、的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。既然有买有卖，其间就难免产生纠纷。为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近三年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨

38、意看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围，这不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题根据中国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归

39、属上的公有制是与中国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究中国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地上的房屋，xxx城市房地产管理法等已对房地产开发用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。中国城市房地产管理法第

40、三十一条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。在中国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月xxx土地管理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农

41、村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定，而直接影响到买卖合同的效力问题。二、农村集体土地（宅基地）的性质依据xxx土地管理法第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。笔者认为，“农民集体”不是一个抽象的名词，

42、而是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。在“农民集体”中每个成员的权利是平等的，如对集体土地享有平等的承包经营权。集体成员的权利是集体所有权的组成部分，全体成员大会是集体的最高权力机关。但是，集体中的成员不能以个人身份享有和行使集体所有权，对集体土地和其他财产不享有可分割的特定份额。所以，集体所有既不同于个人所有基础上的共有，也不同于股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。这一理解也符合xxx民法通则第七十四条“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”和第七十八条“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转

43、让的规定。三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析内容提要:首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。xxx合同法第五十二条规定，有下列情形.首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。xxx合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方依欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法

44、规的强制性规定。最高法院关于适用xxx合同法若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以xxx及其常委会制定的法律和xxx制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。有人认为，由于xxx房地产管理法的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而xxx土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于xxx房地产管理法明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在xxx土地管理法里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地