2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附带答案).docx

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1、2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库（附带答案）单选题（共80题）1、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁 损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响, 这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A2、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益 率（AIRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic,则投资大的方案为优B.若IRRic,则投资小的方案为优C.若IRRic,则投资大的方案为优D.若IRRic,则方案间无法直接比较C.开发项目资金流动速度D.开发项

2、目资金实力【答案】 B25、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】 D26、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款， 其月供为2850元,月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率 为（）。A. 7. 50%B. 7. 56%C. 7. 71%D. 7. 76%【答案】D27、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业 物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D2

3、8、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D29、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A30、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价 格的方法，属于（）。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】 A31、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是()oA.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D

4、.资本市场发育程度【答案】 B32、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是()oA.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则33、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】 c34、假设某房产限差为120m2,则其中误差为（）m2oA. 30B. 60C. 90D. 120【答案】B35、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）oA.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标36、下述各项中，属于房地产需求分

5、析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B37、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】 A38、借贷记账法以（）作为记账理论依据。A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式39、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住 房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750 万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平 方米，则该市2011年末的住房空置率是（A. 9

6、%B. 12%C. 12. 5%D. 15%【答案】 D40、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价 值损失，故通货膨胀会导致折现率（）。A.提高B.降低C.无变化D.为零【答案】A41、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C42、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A43、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C44、不需任何刺激

7、需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称()oA.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】 C45、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%,按月等额还本付息。如果李某于第11年 年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。A. 948. 72B. 1039. 09C. 1200. 58D. 2149. 29【答案】 B46、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了 200nl2的商业店铺 用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本 付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%,每年可用于还本付

8、息 的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()oA. 0. 21B. 1. 23C. 2. 01D. 3. 23【答案】 B47、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）0A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】 B48、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）oA.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度【答案】B49、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标 市场选择模式是（）模式。A.市场集中化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】 B50、2014年12月底，某房地产开发公司的

9、资产总额为8000万元， 负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该 企业所有者权益为（）万元。A. 2000B. 6000C. 6200D. 8000【答案】 B51、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款 期限为3年，年利率为6%,按月计息，采用到期一次付清的还款方 式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A. 39. 34B. 19. 68C. 20. 38D. 30. 563、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）oA.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】 C4、会计差错的主要内容不包括（）oA.

10、原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用【答案】 C5、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土 地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受 政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房52、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A.30% 40%B.40% 50%C.50%60%D.60% 70%【答案】 C53、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业 毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影 响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未

11、来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A54、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济 合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】D55、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为（）。A. 12. 55%B. 12. 68%C. 14. 75%D. 15. 01%【答案】C56、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C. 土地费用D.基础设施建设费【答案】 C57、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.

12、麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】A58、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）oA.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】D59、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）oA.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A60、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量 表的是（）OA.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D61、

13、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需 的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B62、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上, 报告期总量=上期存量+报告期新竣工量一（）。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A63、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于 售价（）的佣金。A. 1% 3%B. 0. 5% 0. 9%C. 3. 5%D. 4%【答案】A64、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同 时，宜采用的比选方法是（）。A

14、.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】C65、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中， 正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价 形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方 式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种 政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单 计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】 D66、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）oA.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析

15、法【答案】 D67、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两 大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A. 5%B. 8%C. 10%D. 15%【答案】 D68、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 D69、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方 式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A. 1 2B. 1 -3C. 2-3D. 2 4【答案】D70、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）oA.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与

16、结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】B71、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金， 余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税 后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价 值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A. 7. 1%B. 12. 0%C. 13. 1%D. 19. 1%【答案】D72、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】 D73、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）oA.第一阶段B.第二阶

17、段初期C.第二阶段后期D.第三阶段【答案】D 74、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】A75、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万 元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%, 资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为（）。A. 12. 00%B. 14. 00%C. 14. 80%D. 17. 20%【答案】C76、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险77、房地产项目的临界点分

18、析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标【答案】 D78、某笔贷款的季利率为2%,每季度计息一次，按复利计息，那么, 年名义利率是（）oA. 8%B. 6. 12%C. 12. 62%D. 8. 24%【答案】 A79、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）oA.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】 B6、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权， 2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证， 20

19、16年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完 毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A. 2013年6月1日至2016年2月1日B. 2013年6月1日至2016年8月1日C. 2014年8月1日至2016年2月1日D. 2014年8月1日至2016年8月1日【答案】 B7、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的 和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的 是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析【答案】D8、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不 同类型房屋的（）租金来表示。【

20、答案】B80、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B多选题（共40题）1、房地产间接投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E. 土地购置贷款【答案】BD2、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、 直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业用途类型E.投资偏好【答案】 ACD3、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。A.房地产开发

21、投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】 BD4、盈利能力分析指标主要包括（）等。A.存货周转天数B.资产报酬率C.股东权益报酬率D.销售毛利率E.销售净利率【答案】 BCD 5、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法c.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD6、关于房屋存量的说法，正确的有（）oA.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案

22、】 BC7、关于利息的计算，下列说法正确的有（）oA.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按 半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息二（年初借款本息累计+本年借款额）x贷款利率D.气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】 ABD8、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他 类型投资的重要特性。A.不可移动性B.异质性C.同质性D.流动性E.弱流动性【答案】AB9、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括()oA.建筑安装工程费B.国

23、有土地使用权出让金C. 土地开发成本D.公共配套设施建设费E. 土地增值收益或溢价【答案】BC10、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括()oA.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD11、下列会计科目中，属于资产类的有（）oA.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】ABD12、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占 较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养 费的有（）oA.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】ABC13、影

24、响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】 ACD14、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）oA.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】 ABD15、房屋开发费包括（）。A.建安工程费B.“三通一平”费C.拆迁安置补偿费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【答案】 AD16、通过资产负债表，可以了解企业的（）oA.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC17、M书法家将自己创作的一幅

25、书法作品原件出售给了 L公司。L公 司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标 权。以下说法正确的是（）。A.L公司的行为侵犯了 M书法家的著作权B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】A18、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）0A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【答案】AD 19、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险

26、分析时，下列表 述中正确的有（）oA.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A20、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高 级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。 这种业务模式下的现金流出包括（）。A. 土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC21、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空

27、置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】 AC22、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（ ）oA.固定价格合同B.可调价格合同C.独立承包合同D.成本加酬金合同E.计量估价合同【答案】 ABD23、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）oA.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】 ACD2

28、4、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）oA.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】 AC25、地方政府的年度土地储备计划包括（）0A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金需求总量【答案】 ABD26、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括（）。A.净现值B.净年值C.建筑毛密度D.投资回收期E.内部收益率【答案】 ABD27、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）oA.吸纳量B.新竣工量C.预售面积A.平均数B.相对数C.

29、合理D.期望【答案】A9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B10、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】A11、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）oA.服务市场D,可供租售量E.房地产价格【答案】AC28、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业用途类型E.投资偏好【答案】 ACD29、建

30、筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（）0A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性【答案】 ABCD30、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD31、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期 滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】 AB32、反映和描述房地产市场状况的指标包括（）指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E存量【答案】 ABD 33、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括A

31、.增值税B.教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】ABC34、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有()。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】ABD35、下列属于可行性研究的依据有()。A.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施B.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料C.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等D.国家所规定的经济参数和指标E.招标文件【答案】 ABCD36、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）oA.项目是否符合宏观调控政策

32、、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【答案】 AD37、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）oA.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】 BCD38、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评 价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD39、市场总需求是指在（）的情况下，特定

33、的消费者群体可能购买的 总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD40、房地产开发项目的基本报表包括（）oA.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD大题（共10题）一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租 赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获 得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约 定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9 月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估 价作业

34、日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于 2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。 一、估价委托人（略） 二、估价机 构（略） 三、估价对象 （一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市 场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1 .中华人民共和国城市房地产管理法。2 .城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3 .房地产估价规范（GB/T502911999）o【答案】二、

35、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住 宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配 套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住 宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚 未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估 价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析 最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使 估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体 如下： 1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途 为综合用地，房屋

36、用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且 规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更 房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业 用途使用在法律上应视为许可。2 .技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用 途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建 为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3 .经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析 测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入 现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为 商铺使用经济上可行。

37、4 .价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为 20000元加2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修 成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以， 估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】三、（一）某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元； (2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以 每月0. 5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有

38、一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购 房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下， 该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%, 按月计息)【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%,Al= 12000 错误 50%=6000 (元)，A2=1000 元。 方法一 ：(1)F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i -s) 1

39、- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误1- (1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错 误(1+0.25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n- 1/i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n= 1000 错误(1+0. 25%) 60-1 /0. 25%二64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=218

40、9630. 38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120= 18246. 92 (元/m2)。方法二：(1) Pl=50万元；四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1. 5万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用 性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1.根据房地产估价 规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成 本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程， 具有开发潜力，宜采用假

41、设开发法估价；估价对象为商业房地产， 故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料 较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用 假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润, 然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求 取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以 在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3 .收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数, 将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价

42、资料较为齐全，故可采用收益法、 成本法估算估价对象开发完成后的价值。4 .成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去 折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估 在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价 格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提 供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】五、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的

43、条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标 准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2 ,独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使 用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3 .可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否 可以分离开来使用

44、。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强； 反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4 .房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建 至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5 .价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主, 变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场【答案】 D12、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的 抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为 5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%,则该项投资的税前 现金回报率为（）。A. 7. 5%B. 8. 3%C. 12. 5%D. 16. 7%【答案】 A13、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3% 时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用 的名