土地增值税政策汇编.docx

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1、最新土地增值税政策汇编（全面有效文件梳理）一、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字（1995）6号全文有效 成文日期:1995127第一条根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）第十四条规定，制 定本细则。第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下 的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上

2、的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及 其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（-）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开 发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

3、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下 附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电

4、费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产 开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许 据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用， 按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用 按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

5、的；（-）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在 满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机 关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定 需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90日内办理清算手续。应进行土地增值税清

6、算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述 规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征 收管理法有关规定处理。第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（-）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、 销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让 合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细

7、表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相 应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地 增值税清算税款鉴证报告。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清 算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税 人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条 件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不

8、得撤消。第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳 税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的 时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并 通知纳税人办理清算。第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。 具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。第四章清算审核第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致 性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房

9、地产开发项目实地查验等方式，对纳税人 申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目 为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资 料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明 细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商 品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核

10、；对 销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产 品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等情况。第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认：L按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二

11、）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如 果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所

12、归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或 应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房 地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定 不一致的，以税务处理规定为准。第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（-）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金 额的

13、计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补 偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同 和签收花名册或签收凭证是否一一对应。第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（-）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：（-）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共 配套设施费情况。

14、（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：（-）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内 容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成 本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工 人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。第二十

15、六条审核开发间接费用时应当重点关注：（-）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理 费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合 法有效。第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：（-）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否 按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用 是否计入房价并

16、向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计 扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条 关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行 业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法 对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分 未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税 人，并确定办理补、退

17、税期限。第五章核定征收第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征 收方式对房地产项目进行清算。第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（-）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责 令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发

18、出核定征收的税务事项告知 书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通 知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。第六章其他第三十七条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市） 税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。附件：L土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）2 .各类附表六、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函（2010）220号 全文有效 成文日期:2010.5口9注释

19、：各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及 实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开 具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收 入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款 的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工

20、程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的 工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证 金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金 不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（-）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产 开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5% 以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产

21、开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内 计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣 除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中 计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付

22、的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关 费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地 产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补 差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税 发2006187号第三条第（一）款的规

23、定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋 属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条第 一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地 税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金 额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算二计算扣除项目时“每年”按购房发票所 载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过

24、6 个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限 内补缴的，不加收滞纳金。国家税务总局 二。一。年五月十九日七、中华人民共和国土地增值税暂行条例全文有效成文日期:2011口-8注释:（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布，2011年1月8日中华人民共和国国务院令第588号修改）第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益, 制定本条例。第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取 得收入的单位和个人，为

25、土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴 纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税 率计算征收。第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余 额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（-）取得土地使用权所支付的金额；（-）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金

26、额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（-）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。第十条 纳税人应当自

27、转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机 关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关 提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得 办理有关的权属变更手续。第十三条土地增值税的征收管理，依据中华人民共和国税收征收管理法及本条例 有关规定执行。第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。第十五条 本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条 例相抵触的，同时停止执行。八、财政部国

28、家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让CDMA网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知财税（2011） 13号成文日期：2011-3-10注释：各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局, 新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，现就中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司因电信重组改革转让 CDMA网及其用户资产、企业合并、资产整合过程中涉及的增值税、营业税、印花税和土地 增值税政策问题通知如下：一、对中国联合网络通信集团有限公司（原中国联合通信有限公司）、联通新时空通信 有限公司（原联通新时空移动通信有限公司）、

29、中国联合网络通信有限公司（原中国联通有 限公司）在转让CDMA资产和业务过程中应缴纳的增值税、营业税，予以免征。二、对中国联合网络通信集团有限公司向中国联合网络通信有限公司转让原网通南方 21省固网业务、北方一级干线资产，原联通天津、四川、重庆三地固网业务及天津固网资 产，向联通新时空通信有限公司（原联通新时空移动通信有限公司）注入原网通南方21省 固网资产及原联通四川、重庆固网资产过程中应缴纳的增值税、营业税，予以免征。三、对联通新国信通信有限公司向中国联合网络通信集团有限公司（原中国联合通信有 限公司）转让不动产过程中涉及的营业税，予以免征。四、对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网

30、络通信集团公司，中国联合网络 通信有限公司吸收合并中国网通（集团）有限公司过程中，新增加的资本金，凡原已贴花的 部分不再贴花。五、对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司，中国联合网络 通信有限公司吸收合并中国网通（集团）有限公司过程中，所签订的产权转移书据涉及的印 花税，予以免征。六、对中国联合通信有限公司、联通新时空移动通信有限公司、联通兴业科贸有限公司 向中国电信集团公司转让CDMA资产、股权，中国联通有限公司、中国联通股份有限公司、 联通国际通信有限公司向中国电信股份有限公司转让CDMA业务、股权过程中所签订的协 议涉及的印花税，予以免征。七、对中国联合网络通信集团有

31、限公司、中国网络通信集团公司向中国联合通信股份有 限公司转让相关电信业务、资产及股权，中国联合通信股份有限公司向中国联合网络通信有 限公司转让相关电信业务、资产及股权，联通新国信通信有限公司向中国联合通信有限公司 转让资产，联通新国信通信有限公司向联通新时空移动通信有限公司转让股权过程中，所签 订的协议涉及的印花税，予以免征。八、对联通新时空移动通信有限公司接受中国联合网络通信集团有限公司南方21省、 自治区、直辖市的固定通信网络资产而增加资本金涉及的印花税，予以免征。九、对中国联合网络通信集团有限公司（原中国联合通信有限公司）、联通新时空通信 有限公司（原联通新时空移动通信有限公司）、中国联

32、合网络通信有限公司（原中国联通有 限公司）向中国电信转让CDMA网络资产和业务过程中，转让房地产涉及的土地增值税， 予以免征。十、对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司、中国联合网络 通信有限公司吸收合并中国网通（集团）有限公司过程中涉及的土地增值税，予以免征。十一、对联通新国信通信有限公司在资产整合过程中，向中国联合网络通信集团有限公 司（原中国联合通信有限公司）转让房地产涉及的土地增值税，予以免征。请遵照执行。财政部国家税务总局 二O一年三月十日十、财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税（2015）5号全文有效 成文日期:20152-2注释：各省

33、、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海 省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发201414 号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或 者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）o 对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，

34、两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资 主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值 税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的 企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属 转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳

35、的有关费用，作为该企业“取得 土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部 门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土 地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格, 作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地 作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准 文件和批准的评估价格的，不得扣除。七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提 交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。八

36、、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。财政部国家税务总 局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995）48号）第一条、第三条，财 政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（2006）21号）第五条同时废 止。财政部国家税务总局2015年2月2日 十一、财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得 税计税依据问题的通知财税（2016）43号 全文有效 成文日期:2016425注释：各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海 省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、

37、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有 关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进 项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的, 可以计入扣除项目。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含 的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费

38、不包 括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计 算转租所得时予以扣除。五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不 扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。财政部国家税务总局2016年4月25日十二、国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号全文有效成文日期:2016口110为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据中华人民共和国土地增值税暂 行条例及其实施细则、财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税

39、土地增值税个 人所得税计税依据问题的通知（财税2016）43号）等规定，现就土地增值税若干征管问 题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自 行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据二预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的

40、土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按 照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006） 187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认, 应按照国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（2010）220号）第 六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不 包括增值税。（二）营改增后，房

41、地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、 教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的, 则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相 关金额：（一）土地增值税应税收入二营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得 的不含增值税收入（-）与转让房地产有关的税金二营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+ 营改增后允许扣除的城建税、教育费

42、附加五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照国家税务 总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公 告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名 称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。六、关于旧房转让时的扣除计算问题营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，中 华人民共和国土地增值税暂行条例第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法 计算：（-）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不

43、扣减营 业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金 额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税 金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计 算。本公告自公布之日起施行。特此公告。国家税务总局2016年11月10日十三、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税 有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号全文有效成文日期:2016-129根据中华人民共和国企业所得税法及其实

44、施条例、中华人民共和国税收征收管理 法及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税 清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损 且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。 后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损, 且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目 开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（-）该项目缴纳的土地增值税总额，

45、应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占 整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税二土地增值税总额义（项目年度销售收入+整个项目销售收 入总额）上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机 关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）

46、项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（-） 项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计 算。第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额 的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也 可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例, 均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的 简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项

47、目金额50%土地增值税税额=增值额X 30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项目金额X 5%（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额X 50%.扣除项目金额X 15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额X 60%-扣除项目金额X 35%公式中的5%, 15%, 35%为速算扣除系数。第十一条条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建 造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住 宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、 （六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20% 的，应就其全部增值额按规定计税。条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规 划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免 征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关 审核后，免予征收土地增