2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题(全优).docx

《2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题(全优).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题(全优).docx（57页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2023年房地产估价师之开发经营与管理 模考模拟试题（全优）单选题（共80题）1、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经 成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直 接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】 A2、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）0A.净经营收入二有效毛收入-经营费用B.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税【答案】A 3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发

2、费的估算中用到的估D.利息收入【答案】C26、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期 限10年，年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30 万元，则该物业投资的偿债备付率为（）oA. 0. 18B. 0. 12C. 3. 39D. 5. 00【答案】c27、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营 业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A28、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补， 下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配

3、利润【答案】 A29、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】 A30、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需 的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】 B 31、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。A. 32. 00%B. 34. 67%C. 49. 78%D. 52. 44%【答案】D32、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包

4、括（）oA.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】 D33、下列物业中，属于特殊物业的是（）oA.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】34、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定 办理申请批准手续的是（）oA.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】D35、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营 活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和（）。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】D36、小型购物商场一般

5、并不依赖于吸弓I距离较远的消费者，也就是 说（）对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离【答案】C37、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工 程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A. 2%B. 3%C. 5%D. 8%【答案】 A38、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2, 2009年末完 工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2, 2010年竣工的 房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A. 1.4B. 1. 9C. 2D. 3【答案】B39、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.

6、项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】C40、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况, 用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D41、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业 毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影 响，这种风险是（）oA.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A 42、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）oA.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金

7、净利润率【答案】C43、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】B44、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误 的是（）oA.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分 布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以 统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2 3个随机变量的风险问题，而 解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D45、一笔贷款，名义利率是10%,每两年一计息，则其实际利率是（）。A. 10%B. 9.

8、5%C. 11%D. 10. 65%【答案】 B46、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场 和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B47、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为 400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200 万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A. 0. 5B. 1. 0C. 1. 5D. 2. 0【答案】D48、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即；定位于最大的细分市场，即；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即

9、O ()A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】B49、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的 是()。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】50、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资 项目产品成本、产销量与（）的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】C51

10、、投资机会研究分为一般投资机会研究和（）。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究【答案】C52、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强 烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理 会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型算公式：直接费二每平方米造价指标X建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】C4、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）oA.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】D5、下列收益性物业净

11、经营收入的表达式中，正确的是（）oA.净经营收入二有效毛收入-经营费用B.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税【答案】B53、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C54、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A55、下列不属于项目进度管理的程序的是（）oA.进行进度控制和变更管理B.编

12、制进度计划C.实施进度计划D.施工现场的调研与分析【答案】 D56、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】 A57、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济 合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】D58、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为 400万平方米，2015年底未完工并继续施

13、工的商品住宅面积为200 万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A. 0. 5B. 1. 0C. 1. 5D. 2. 0【答案】D59、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A. 50%B. 60%C. 80%D. 90%【答案】B60、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费 应列入（）。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】B61、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有 大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能 性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可 能性的过程是（）oA.细化投资设想B.提出投

14、资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B62、制定会计核算制度的依据是（）0A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】A63、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细 分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这 种目标市场选择的模式属于（）oA.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】64、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）oA.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】B65、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服 务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购

15、买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】 A66、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿 还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初 新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%,则当年应计利息为（） 万兀OA. 896B. 910C. 1050D.1099【答案】A67、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于 主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因 素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B68、下列属于会计恒等式的是（）0A.资产-费用=负债+所有者权益-收入B.

16、所有者权益=资产+负债C.资产+费用=负债+所有者权益+收入D.负债二资产+所有者权益【答案】C69、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给 予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A70、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）oA.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A71、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）oA.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C72、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的 抵押贷款，在正常经营

17、期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%,则该项投资的税前 现金回报率为（）。A. 7. 5%B. 8. 3%C. 12. 5%D. 16. 7%【答案】A73、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A. 30% 40%B.40% 50%C. 50% 60%D.60% 70%【答案】C74、以下不是房地产投资信托特征的是（）。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】75、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方 式是（）oA.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围

18、划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B76、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A. 33. 00B. 33. 10C. 36. 00D. 36. 10【答案】C77、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】 A78、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位 置和界限的是（）oA.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案

19、】B79、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的 抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为 5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%,则该项投资的税前 现金回报率为（）。A. 7. 5%B. 8. 3%C. 12. 5%D. 16. 7%【答案】A 80、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）0【答案】A6、关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率二（流动资产总额-存货）/流动负债总额xlOO%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】A7、下列关于资金等效值概念的表

20、述中，正确的是（）oA.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另 一时点的价值【答案】D8、某人以12000元/n）2的价格购买了 230m2的商铺用于出租经营， 购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年 利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元， 则其偿债备付率为（）。A. 0. 12B. 0. 21A.税前现金流=有效毛收入-经营费用B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C.税后现金流二税前现金流-所得税D.税后现金流二税

21、前现金流-准备金-所得税【答案】C多选题（共40题）1、关于FIRR （财务内部收益率）的说法，正确的有（）oA. FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C. FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D. FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E. FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等 于零时的折现率【答案】BC2、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资 本价值的风险表现有以下几种情况（）。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实 际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投

22、资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际 运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用 不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用， 实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】AC3、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD4、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期

23、的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD 5、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）oA.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】 ABC6、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】 ACD7、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】 AD 8、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是

24、由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】B9、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】BC10、不属于房屋开发费的有（）oA.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D. 土地取得费用E.开发期间税费【答案】CD11、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案

25、】ACD12、房地产间接投资包括()。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E. 土地购置贷款【答案】BD13、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有 ()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD15、细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD16、 “三通一平”等土地开发费用，主要包括（）0A.地上原

26、有建筑物、构筑物拆除费用B.原有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费17、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E认知价值定价法【答案】B18、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】 AB19、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD20、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）

27、。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】 CD21、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）oA.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D.通货膨胀率E.投资结构【答案】 ABD22、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】B23、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.

28、 土地出让价款B. 土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】CD24、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（）。A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开【答案】ACD25、收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD26、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额二收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许

29、弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额二应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】AC27、制定租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E租售价格确定【答案】AC28、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费C. 1. 26D. 2. 05【答案】c9、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两 者的主要差异在于（）oA.变动成本的设置B.销售收入的

30、不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D10、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一 定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资 产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】A 11、敏感性分析的最基本方法是（）oD.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD29、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC30、建筑物的防雷装置一般由（）

31、组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】BD31、 “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）oA.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】 ABD32、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的 风险相对较少。A. 土地成本B.建造成本C.资金筹措D.市场营销E.施工周期【答案】 B33、房地产投资者的权益融资方式主要有（）。A.公司上市B.房地产抵押贷款C. 土地储备贷款D.合作开发E向商业银行借入信用贷款【答案】 AD34、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）oA.销售价格B. 土地

32、费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】D35、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】 BCD36、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）oA.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A37、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯（）行为。A.有形财产所有权B.知识产权C.软件著作权D.无形财产所有权【答案】 A38、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资

33、产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】 AB39、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平E建筑形式【答案】 ABCD40、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）oA.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD大题(共10题)一、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅， 首付款为房价的50%,其余房款用抵押

34、贷款支付。如果抵押贷款的 期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷 款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭30%的收入 可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购 买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初 一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100x50%二50万元；月贷款利率 i=12%/12=l% ；月还款额为：A=Pxi(l+i)n/(l+i)n-1 =50x 1% (1+1%) 240/ (1+1%) 240-1 =0. 550543 万元=5505. 43 元；(2)该家庭欲购买上

35、述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还 剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A (1+i) n-m-1) /i (1+i) n-m,其中，n=12x20=240, m= 12x5=60,代入数据，得到Pn=5505.43x (1+1%) 240-60-1) /I% (1+1%) 240-60 =458721. 59 元=45. 87 万元。二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面 积2310n）2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用 权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进

36、行评 估。采用成本法，其计算过程如下。（1） 土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确 定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200x2310x60%= 1663200 （元）=166.3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/成。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5. 85%,开发商利润率为20%,则利息为： 2175x0.5x5. 85%63. 6 （元/m2）。开发商利润为：2175x20% 二435 （元/n）2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残

37、值率为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1- （1 -2%） x5/60xl00% = 92%o建筑物现值为：（2175 + 63.6 + 435） x92%x2310 = 5681934. 72 （元）=568.2 （万元）。（3）估价结果确定 166.3 + 568.2 = 734.5 （万元）【答案】三、（一）某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房，该家庭目 前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元； （2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以 每月0. 5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家 庭另有一套房产出租，每

38、月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购 房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下， 该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%, 按月计息)【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=12000 错误 50%=6000 (元)，A2=1000 元。 方法一 ：(1)F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0. 25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i -s) 1 - (1+s)

39、 / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误 口- (1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错 误(1+0.25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n- 1/i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n= 1000 错误(1+0. 25%) 60-1 /0. 25%二64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630.

40、38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120=18246.92 (元/m2)。方法二：(1)P1=50万元；四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1. 5万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产 的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用 性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1 .根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成 本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程， 具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估

41、价对象为商业房地产， 故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料 较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用 假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2 .假设开发法是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润, 然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求 取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以 在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3 .收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数, 将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全

42、，故可采用收益法、 成本法估算估价对象开发完成后的价值。4 ,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去 折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估 在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价 格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配 套不足的问题，

43、规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住 宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚 未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估 价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使 估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体 如下： 1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途 为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且 规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更 房屋用途具有可能性。因李某

44、已申请改建，所以估价对象按照商业 用途使用在法律上应视为许可。2 .技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用 途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建 为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3 .经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析 测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入 现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为 商铺使用经济上可行。4 .价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/成，类似商铺市场均价为20000元/ni2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】六、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租 赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获 得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约 定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9 月5日接受委托并