2023年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库及完整答案.docx

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1、2023年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库及完整答案单选题（共80题）1、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表 的是（）oA.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D2、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C3、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地 产投资（）oA.存在效益外溢和转移A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】 A25、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为H、12、13, 下列关系

2、中正确的是（）oA. 13 12 11B. 12 13 11C. Il I3 12D. 11 I2 13【答案】 D26、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会 计假设是（）。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量27、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）oA.投资期限较长B.资金来源广泛C.流动性好D.绝少涉及公开市场的操作【答案】 C28、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】 A29、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的 长期偿债能力指标是（）oA.

3、流动比率B.偿债备付率C.利息备付率U.资产负债率30、下列的会计恒等式，不正确的是（）oA.资产=权益=债权人权益+所有者权益B.资产=负债+所有者权益C.所有者权益:资产+负债D.收入-费用二利润【答案】 C31、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）oA. 15%25%B.25% 35%C.35% 45%D. 45% 50%【答案】C32、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格33、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）oA.社会平均收益率B.项目基准收

4、益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B34、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）oA.投机B.储蓄C投资D.信托【答案】C35、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）oA.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】 D36、以下不是房地产投资信托特征的是（）。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】 C37、在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）

5、相 比较，如果（），则开发项目在财务上是可以接受的。A. PB小于或等于PCB. PB等于PC. PB小于PCD. PB大于PC【答案】 A38、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要 做的是（）oA.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标0.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合 各自的概率分布【答案】B39、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上。A. 20B. 30C. 70D. 40【答案】D40、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资

6、报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D,差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D41、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏 离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】C42、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）oA.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查【答案】C43、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B44、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”

7、的方式还款, 如不考虑利率变化，则各期的还款额（）oA.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A45、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）oA.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B46、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个 人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）oA.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A47、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 D48、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4

8、000万元，资产合 计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）oA. 37. 5%B. 75%C.150%D. 113%【答案】 A49、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元, 净利润为112万元，年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的 净资产收益率是（）oA. 5. 6%B. 9. 3%C. 14. 00%D. 16. 00%【答案】C50、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的 抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为1。万元，年运营费用为 5万元，年还本付息额为2

9、万元，所得税为25%则该项投资的税前 现金回报率为（）。A. 7. 5%B. 8. 3%C. 12. 5%D. 16. 7%【答案】A51、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租 金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为 （）万元。A. 20B. 15C. 35D. 50【答案】B52、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】 C4、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵 押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7 万元，年还本付息

10、额为3万元，所得税率为33先则该项投资的税 前现金回报率为（）。A. 6. 25%B. 10%C. 16. 67%D. 16%【答案】 B5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）oA.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A53、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发一出售【答案】 C54、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）oA.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.

11、土地补偿费【答案】 D 55、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项 目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】B56、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）oA. 25%B. 30%C. 35%D. 50%【答案】c57、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）oA.运营成本B.装修费用C. 土地费用D.开发成本【答案】A58、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于

12、（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B59、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受 的过程，这一现象反映了消费者市场的（）oA.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B60、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按 季计息要多付利息（）万元。A. 2. 00B. 7. 30C. 8. 53【答案】 A61、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10 月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为

13、50%,乙物 业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业 投资风险比较的结果是（）oA.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】 B62、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】 B63、收益性物业的经营费用不包括（）。A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】B64、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】C65、下列因素或措施可能会导致房地产价格上

14、升的是（）。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A66、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件 属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】B67、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现 形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通 常不包括（）oA.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】A68、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状 况分析中的（）分析。A.需求B.供给G兄争D.市场占有率69、某收益性物业的潜在毛租

15、金收入为20万元，假设在某报告期内 的空置率为20%所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A. 16B. 18C. 20D. 22【答案】 B70、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、疡疡、乳岩、横痣、贴 骨疽、蟾头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川苛调茶饮【答案】 C71、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理 空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率 合理空置率C.空置率=合理空置率0.不能判断【答案】A72、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争

16、力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】D73、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C74、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工 程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A. 2%B. 3%C. 5%D. 8%【答案】A75、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）oA.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资【答案】B76、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是

17、导致投 资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率【答案】B77、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进 行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位【答案】A78、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）oA.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B79、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地 产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对（）。A.较低B.较高C.不高不低D.为零【答案】A80、通常被大型房地产企业所采用，

18、房地产投资信托基金也常采用 的模式是（）。6、存量房地产交易市场属于房地产（）。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】C7、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括（）。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C8、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设 施管理、房地产资产管理和（）在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理A.开发一销售B.开发持有出租出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出售【答案】C多选题（共40题）1、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报

19、告过程中贯彻及时 性的做法正确的有（）oA.及时收集会计信息B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整理各种原始单据或者凭 证C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进行确认或者计 量，并编制出财务报告D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理 解和使用E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者，便于其及时使用和决策【答案】ABC2、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地 价款包括（）oA.建筑安装工程费B.国有土地使用权出让金C. 土地开发成本D.公共配套设施建设费E. 土地增值收益或溢价【答案】 BC3、在计算房地产投资项

20、目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金 包括（）。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息【答案】 AD4、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁 市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E按地域细分【答案】BCD5、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达 式中，不正确的是（）。A.经营收入二销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润二利润总额-所得税D.经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销

21、售税金二营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】 D6、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD7、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E信用贷款【答案】CD8、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E速动比率【答案】BD9、房地产投资项目经济评价指标体系中以下（）属于盈利能力指标。A. FIRR&借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E流动比率【

22、答案】AC10、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）oA.价格结构B.产品结构C.档次结构D.区域结构E.投资结构【答案】BD11、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD12、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有()。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】ABC13、决策的原则包括()。A.系统原则B.满意原则C.

23、淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】 ABD14、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）oA.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】 ACD15、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有（）oA.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【答案】 ACD 16、房屋开发费包括（）0A.建安工程费B. “三通一平”费C.拆迁安置补偿费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【答案】AD17、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必

24、须具备（）oA.可转换性B.可区分性C.可营利性0.可实现性E.可衡量性【答案】BCD18、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作（）。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案【答案】BC19、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有()oA.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】 BD20、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括()oA.净现值B.净年值C.建筑毛密度D.投资回收期E.内部收益率【答案】ABD21、在不确定性情况下，估

25、计未来投资收益，可选用的决策方法有()oA.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC22、 “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD23、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A. 土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD24、反映和描述房地产市场状况的指标包括（）指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E存量【答案】 ABD25、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列

26、属于市场分析 指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】 AC26、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开 发企业向城乡规划管理部门申领（）oA.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】 BD27、下列会计科目中，属于资产类的有（）。A.短期投资B.累计折旧9、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.796、 5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷 款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A. 1. 5%

27、B. 3. 57%C. 3. 70%D. 3. 94%【答案】D10、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方， 表示（）oA.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加【答案】B11、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细 分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这 种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】 ABD28、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我

28、国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】 B29、房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】 ABCD30、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】 ABCD31、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（）。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入E利息收入【答案】 ACD32

29、、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括（）。A.净现值B.净年值C.建筑毛密度D.投资回收期E.内部收益率【答案】 ABD33、房地产间接投资包括（）。A.置业投资B,购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E. 土地购置贷款【答案】BD34、房屋面积测算包括（）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】ABC35、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险， 资本价值的风险表现有以下几种情况（）。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实 际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地

30、产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际 运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费 用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用 不变，报酬率降低了 E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】 AC36、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【答案】 ABC37、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要B.房地

31、产投资非常适合作为一种长期投资C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全 相同的房地产D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱 点E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】 CD38、以下属于会计计量属性的是（）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】 ABC39、软件著作权的客体是指（）。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】 C40、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停

32、建缓建的房屋面积仍包括在施工 面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面 积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】BC大题（共10题）一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租 赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获 得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约 定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9 月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估 价作业曰期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于 2008年

33、9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。 一、估价委托人（略） 二、估价机 构（略） 三、估价对象 （一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市 场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。 七、估价依据1 .中华人民共和国城市房地产管理法。2 .城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3 .房地产估价规范（GB/T50291-1999）。【答案】二、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目 前

34、及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元； （2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以 每月0. 5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家 庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购 房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下, 该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%, 按月计息)【答案】已知：i=3%/12=0.25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%,Al= 12000 错误 50%=6000 (元)，A2=100

35、0 元。方法一：(1)F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0. 25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i-s) 1- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误1- (1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错 误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；F3=A2 (1+i) n-1/i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n=1000 错误(1+0.25%) 60-1 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=Fl

36、+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630. 38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120= 18246. 92 (元/成)。方法二：(1) Pl=50万元；三、XX商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估 价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告 一、 委托方XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地

37、产估价机构资质等级：X级。三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限 为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商 业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2, 总用地面积为2560nl2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣 工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价

38、值标准。【答案】四、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租 赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获 得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约 定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9 月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估 价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于 2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位

39、状况（略） 四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据 1 .中华人民共和国城市房地产管理法。2 .城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号)。3 .房地产估价规范(GB/T502911999)o【答案】五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为10。万元的住宅，首付款为房价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的 期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷 款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭30%的收入 可以用来支付抵押贷款月还款

40、额，则该家庭须月收入多少，才能购 买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初 一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100x50%=50万元；月贷款利率 i=12%/12=l% ；月还款额为：A=Pxi(l+i)n/(l+i)n-l=50xl%(l+l%)240/(l+l%)240-l=0. 550543 万元=5505. 43 元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505. 43/30%=18351. 43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还 剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A (1+i) n-m-1) /i (1+i) n-m

41、,其中，n=12x20=240, 12x5=60,代入数据,得到Pn=5505.43x (1+1%) 240-60-1) /I% (1+1%) 240-60=458721. 59 元=45. 87 万元。六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1 ,通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标 准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型

42、商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2 .独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使 用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3 .可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否 可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强； 反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4 .房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建 至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象

43、变现能力较强。5 .价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主, 变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6 .区位：一般地说,C.市场专业化D.产品专业化【答案】B12、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和（）两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用0.不可预见费用【答案】B13、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%, 期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为 0.2%,则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A. 3627. 06B. 3634. 31

44、C. 4818. 34D. 4842. 43【答案】A14、市场定位通常要遵循的步骤是（）oA.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优 处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区 的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内 的商业用房变现能力弱。【答案】七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标 准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2