关于长沙县的市场调查报告.docx

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1、长沙县市场调查报告重点纪要：威胁:目前已经有一家当地有实力的中南物流进驻星沙，模式相似，为了项目顺利通过，项目报告必须做好差异性，突出林安优势，高度上领先。机会:1当地物流行业迅猛发展，需求旺盛，2当地政府财政支持力度加大，3当地物流园建设滞后、基础设施配套现代化程度不高，物流信息化低或意识不重视，整体竞争力不强，资源整合不够大。4目前长沙市物流节点布局不合理，资源相对分散，小规模、集约化经营不高，物流成本偏高。5政府正在主导规划物流节点、着重引进具有整合能力具备规模的物流企业进入。6处于政府主导，市场搬迁时期，确定东移战略，长沙商业市场即将面临重组和升级，给招商带来机会。一、 长沙市长沙县的

2、总体概述长沙县地处长沙中心，是长沙市的一个县级市，位于长沙市中心地带，地理位置佳，机场坐落于长沙县，横向有长永高速，机场高速、纵向京珠高速、107国道横贯其中，形成井字形，三环线在建。长沙县总面积1997平方公里，下辖一五个镇、4个乡、3个街道,长沙县人民政府驻星沙街道，总人口78万。拥有国家级经济开发区-长沙经济开发区和高新区，引进16家世界500强及一些国内知名企业，如可口可乐、伊莱克斯、LG、广汽长丰、同心实业、三一重工等，目前已经形成工程机械 汽车零配件 电子信息 三大支柱产业，是长沙市的工业重镇，目前该区已成为长沙最重要的增长极和承接发展区域，未来三五年内由市政府主导的市场搬迁项目，

3、将超过一半落户长沙县，09年产业结构7.7：68.5：23.8，工业仍然是经济发展的核心，值得注意的是，09年服务业同比增速首次超过工业，成为带动经济发展的新动力。二、 长沙县区位优势以及交通现状外域位于华中武汉、上海、广州、重庆四大城市中心，长沙县位于长沙市东部，与长沙市两大核心区雨花区和芙蓉区相邻，区位优势独特，内域长株潭经济区品字形中间，也处于省府长沙的中间，承接中心区雨花区、芙蓉区的辐射、产业转移、市场搬迁，本县内有湖南首个国家经济开发区，五年来连续以17%的增速发展，是长沙市经济增长的引擎，水陆空连成一体，机场位于长沙县，横向有长永高速，机场高速、纵向京珠高速、107国道、等形成井字

4、形，三环线在建，随着工业化、城市化的进一步发展，一个新兴商贸新城在长沙县兴起，随着城市空间的东拓策略，长沙县是承接市场搬迁，主城区扩展的主体地区，也是长沙市政府规划的长沙物流中心。三、 当地经济和产业状况长沙县作为长沙市的一个工业、商业重镇，1992年湖南省第一个国家级经济开发区成立于长沙县星沙区，在经济开发区的强势带动下，8个工业园区先后建成分别坐落于5个镇并快速发展，如今政府在规划扩容其中的5个工业园区，2010年全县GDP高达620亿元，连续五年增长17%；人均GDP为11000美元，百强县中排名37位，竞争力位居25，三产业比重分别为：6.7：70.9：21.4，国企、外企、民企比例分

5、别为1.9：12.1：86。长沙县的工业和第三产业直接拉动了当地GDP的增长。长沙县凭借着区位、交通、资源、产业集聚的四大可持续发展优势，工业园区先后引进了LG、伊莱克斯、博世、长丰汽车、哇哈哈、可口可乐、光南摩托、金莎莉彩印、华天铝业等一大批龙头企业，带动了一些配套企业的进驻，并逐渐形成以工程机械、汽车及其零部件、电子信息三大支柱产业的发展格局，2010年园区GDP达到480亿，商业和工业发展的同时也促进了当地房地产行业的蓬勃发展，成功走出了一条集 “商业、工业、房地产”行业为一体的富民强县之路。长沙市是内陆发展速度前列的省会城市，属于发展缓慢繁荣期，市场需求函数良好，属于可扩展市场，201

6、0年单长沙县零售商品销售额达140.7亿，100户中有30拥有私家车，可以判断，长沙县消费能力较高，随着工业化、城市化的进一步发展，富人阶层、扩大的中产阶层对某些新产品、奢侈品需求扩大，目前该区商贸比较发达，先后引进卜蜂莲花、步步高、新一佳、苏宁国美等零售巨头，中心区域房价达7000多元每平方，商业写字楼高达17000元每平方，一楼铺位租金为108元一平方。09年商品零售额为106亿。对市场要求要有一个各种产品都有的富有的市场，而大多市场都是随市场需求自发形成，规模较小，分布也不合理，但很齐全，随着市场空间的拓展，这些市场内耗越来越大，越来越制约城市发展，政府也认识到需要整合，就物流节点而言，

7、目前整个长沙市物流节点比较多，目前仍然主要分布在雨花区、天心区、芙蓉区三大中心区，而多数园区和配送中心的规模比较小，运作模式比较单一、初级。四、 商业配套环境长沙县目前商业配套设施较齐全，由于大部分批发市场要搬迁到长沙县，有必要对目前长沙市批发市场作了解，批发市场业态很旺，长沙批发市场只主要分布在雨花高桥、芙蓉三湘，大汉、旺子（家具），星沙市场、马王堆。高桥汽配城（80-100）元/m，高桥大市场（90-140）元/m，建于1996年，全园店铺5500多间，占地800多亩，涵盖医药、建材、五金、酒店用品、服装、皮具、日化、茶叶、烟酒、电脑、炒货、干货、家电、家纺等商贸批发市场，市场成字形分布，

8、布局合理，业态旺盛，是长沙市最具影响力，最综合的市场，老板是罗映江，骑三轮车起家，目前是湖南省人大代表，高桥市场主要通过招商模式发展壮大，比如茶叶专业市场，是通过对岳阳市专业茶叶市场档主以一年免租，二年减租60%，三年免租30%的形式把整个岳阳的茶叶市场搬到高桥。对面马路有专业高桥物流配送中心，高桥物流配送中心主要以省内配送为主，省外仅占30%以内，地面租金在（60-80）元/m,当地商业协会数据称，高桥配送中心，服务高桥所在区雨花区的业务仅占十分之一，已达到立足长沙，服务全省的辐射功能。与高桥正门相隔二环路的长建市场建于97年，75元/m，主要经营油漆、五金、建材、灯饰四类，3公里处的二期还

9、包括家具等专业市场，档口铺租达到100元/m以上。另一个三湘大市场，建于96年，董事长李觉文，涵盖家私、布艺、家电、食品、建材、通信等，是除高桥外的另一个大型综合市场，业态很旺盛，专门考察下属三湘南湖大市场，建于99年，租金约为80元/m,主要以五金机电为主，同时做汽车销售，据当地档主了解，这里的铺位都是抢回来的，这个市场不会搬走。接下来走访了做蔬菜水果批发的红星市场，做建材的东岸市场、做汽配的星沙汽配城，总结出这些比较小的市场中很多市场是自发而成，很多市场档口是农民自建的楼房，利用集体管理，如高桥建材市场、星沙汽配城用的是农民自建房，由村委会管理或没有管理，这些一般都是自发而成的专业市场，管

10、理一般比较混乱，档主一般不满意。各市场租金价位情况：中南物流园星沙汽配城一首商品房开发区一楼旺铺高档商业办公楼34元80-110元6000-7000元108元42-54元长沙县房地产和商场等第三产业的发展也拉动了当地商业和娱乐行业的发展。目前商业、娱乐市场比较繁荣，有集餐饮、购物、娱乐、住宿等为一体的商业街，先后引进卜蜂莲花、步步高、新一佳、苏宁国美等零售巨头等高档的商业广场（这些广场里面以品牌店面为主），同时也存在一些档次较低的小型商贸市场，不同档次的商场和市场的进驻，完善了当地商业配套，也满足了当地不同消费人群的消费需求， 开元大酒店、明城大酒店 以及五星级名城国际大酒店太阳城娱乐广场等高

11、档酒店和娱乐城的进驻进一步完善了当地商业的配套，一定程度上拉动了长沙县第三产业的发展，成为了第三产业的一大经济亮点。 五、投资环境 长沙县拥有国家级经济开发区、高新区，是长沙市的工业重镇，工业基础较扎实，公共设施完善，县内28条园区主干道贯穿其中。土地价格：星沙镇分五级：580-980-1480-2190-3050元人均收入：城镇人均收入：21099元 农村人均收入：110946元人均GDP11000美元工人参考工资：本科2400 硕士3600 大专一八00 普工一三00-一五00。水电：2.2元/吨，商业用电1.03 非居民0.896旺铺：108元/m 优惠政策：（1）鼓励发展现代物流业。2

12、008年元月1日后在我县注册登记的物流园年度生产经营性税收（含其引进企业所产生税收）达50万元（含50万元）以上的县实得部分，第一年按80%比例、第二、三年各按50%比例给予奖励。（2）物流园落户在乡镇工业园区，该区奖励资金纳入年终县乡财政体制结算，同时鼓励建设专业市场。（3）凡投资1亿元（不含地价款）以上、经营性用房和仓储用房总面积20000平方米以上的专业市场，开发商可享受以奖励：新建专业市场年度经营性税收总额达到500万元（含500万元）以上，按县实得部分对年纳税额在1000万以上的企业的专业第三方物流企业超出1000万部分按一定比例返还政策 从街上豪华汽车，穿着，商铺名店，可以判断，当

13、地人以休闲享受为主，相对没有广州人务实，属消费休闲型城市。目前长沙市正在创建全国文明城市，市容得到很大改观，从两天接触发现，镇级政府人员办事风格比较粗狂。治安方面：据当地持枪抢劫、野鸡的士多、路面开车野蛮等情况了解到：当地人员素质不太好，治安情况也不乐观，偷抢情况比较严重。物流人才方面：在校生物流专业学生达8000。长沙县目前商业氛围浓厚，商业、娱乐型的广场在不断进驻，当地房地产、餐饮、娱乐等第三产业，带动了当地经济的发展，使当地的人均收入水平和消费水平在不断提高。长沙县目前的房地产行业也很火热，房地产开发的力度越来越大，碧桂园等大型房地产项目的进驻更是带动了当地房地产的开发热潮，使其规模在不

14、断壮大。当地房地产价格在6000元/平方米7000元/平方米之间；卜蜂莲花广场内部的铺位租价，一楼在100220元/平方米之间，高级写字楼租价在42-54之间；卜蜂莲花对面的商业街铺租在100-120之间，星沙汽配城在80-110之间，根据当地房地产、商业铺位租金、商业氛围、人流量、消费水平等来看，当地消费水平和消费需求在逐步提高，长沙县又是一个工、商业发展的重镇，在县中心仍可发展一个集娱乐、休闲、购物、餐饮、住宿为一体的大型商业广场。五、 当地物流业发展情况 长沙县虽然在地产、商业和第三产业发展的较为可观，但是工业占的比重还是占主导，当地的第三方物流配套也跟不上长沙县物流的发展，就中南物流园

15、发展模式与林安比较相仿（中南物流档口租金33-35元/m,停车费：17.5 m 60元 ，一三m 50元，9.6m 40元，9.6m一下 30元 停车、信息、商贸为主 配套铺位租金45元/m。是一家目前长沙专业化服务的大型综合性物流园，同时做汽车展销，备受政府重视，二期项目与已经与政府签订协议，同样落在星沙区，定位与林安定位较为相似，政府也在做区隔，通过考察，中南实力雄厚，市中心占地三百亩，与政府关系密切，目前仍以停车、仓储、信息调度为主）也是仓储、停车、周转信息为主。长沙县被市政府规划为物流集散地，致使长沙的物流行业在这样一个大的环境下迎来春天，现已有一些大的物流企业进驻，主要聚集在中南物流

16、园一带。目前整个长沙市有物流企业460家 ，其中3家五A 、一三家四A，一三家三A ，10家二A。根据华中地区产业结构了解到长沙与周边城市的运输概况：长沙-西安主要运输农副产品，长沙-郑州以农副产品、钢铁、能源为主，长沙-长三角地区主要以能源、钢铁为主，长沙-珠三角地区主要以电子产品、能源等为主。目前，虽然长沙县目前对物流的需求不算很大，可是随着工业雨花、芙蓉两区物流业的转移，在政府的主导下，长沙县发展物流的潜力日益增大。长沙县至少要承接一半以上的批发市场的转移，物流节点将会被重新规划。六、项目地理位置投资的片区位于京珠高速与三环交界处，以唠叨河为界限，形成三角区域，面积大概270亩，地块属于

17、丘林半山腰，山边直至河流之间为农田，自然条件较好，约有20多户农户住宅，离京珠出口处5公里，而附近有107国道、长永高速、机场高速、北二环，有两座必经之桥比较矮，需要重建。在长沙县定位看来，长沙县定位物流园区为北三环，机场高速、万家丽路北延长线、捞刀河地带，与我司所选地意志相符。七、政府情况政治方面:县委书记杨懿文，县长张庆红 主管商务局副县长刘素月 主管规划副县长安伟 均没见面。政府意愿：急需引进高规格、技术水平高、能整合资源的有实力的第三方物流公司进入长沙。要求：可行性方案、科学合理完整的方案、尽早落地，7月中旬过会，长沙县过会项目23个，通过率预计70%。官员对项目态度纪要：姚书记：原为

18、县政法委书记，退下后协助招商，没有实权，但很受尊敬，表示长沙县招商一是税收，二是就业、三是发展前景、辐射能力，表示全力支持林安项目，就林安提出的“以商贸促进物流，以物流促进商贸”表示很感兴趣，并就此思路想深入探讨星沙胡镇长：原为县公安局中队长，去年当选上星沙镇长，为人憨厚、务实，对林安实力充满信心，对项目落地充满期待。招商局胡局长：刚上任，对林安项目热情谨慎，表示即将有23个项目过会，一般30%不能通过，有4个同行包括传化有意进入安沙，现在中南物流惟一一家已经达成协议，同时，胡局长还确认市场搬迁三环以外一事，并框式林安不能圈地。招商局范副局长：与传化一直有接触，对中南也比较有感情，对林安项目表示支持，但明确表示拿地一期不能超过300亩，接下来拿二期用地要看一期经营情况而定，报告能否通过，一是高规格尤其是信息化平台，二是拿地规模不能过大，并表示传化还有人在调研，没有放弃星沙。何镇长：为人直白，表示支持林安项目的同时，表示希望林安与中南错位发展，拿地要合理，确保项目顺利通过。4.28.202306:1806:18:2323.4.286时18分6时18分23秒4月. 28, 2328 四月 20236:18:23 上午06:18:232023年4月28日星期五06:18:23