保利房地产股份有限公司财务报表分析会计专业初稿学位论文.doc

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1、北京外国语大学网络教育学院毕业设计（论文）北京外国语大学网络教育学院会计学专业毕业设计（论文）保利房地产股份有限公司财务报表分析姓 名： 学 号： 142215051892专 业： 会计学指导老师： 论文提交日期： 2016年6月10日北京外国语大学网络教育学院毕业设计（论文）目 录 摘 要1Abstract 2第1章 引言31.1研究背景 3 2.2公司简介33.3组织构架3第2章 财务分析报表概述 52.1财务分析报表的定义 52.2财务分析报表的基本方法 52.3财务分析报表的目的 6第3章 保利地产的财务报表分析 73.1保利公司资产负债表分析 73.2利润表分析 73.3现金流量表分

2、析 73.4偿债能力比率分析 83.5营运能力分析 93.6获利能力分析10第4章 问题与对策114.1保利房地产公司财务状况存在的问题 114.2保利房地产公司财务状况改进的建议 11结 论 13参 考 文 献 14致 谢 15附 录 16 北京外国语大学网络教育学院毕业设计（论文）摘 要随着我国经济的不断发张，越来越多的人关注企业财务报表，在市场经济下，竞争也是越来越激励了。本论文通过保利地产公司20122014年的财务报表对该公司进行分析。财务报表反映企业财务状况和经营的会计报表，目的是通过分析，找出企业在经营中存在的问题，以评判当前企业的财务状况，预测未来的发展趋势。该论文以保利地产为

3、列，通过对公司偿债能力、营运能力、获利能力等财务状况指标进行分析，并依据上述三个财务能力，揭示财务报表中出现的问题，并提出相应的建议。关键词：财务报表；财务分析；财务状况AbstractAs Chinas economy continues to develop, more and more people pay attention to the enterprises financial statements, in the market economy, competition is more and more motivated In this paper, through the fi

4、nancial statements of Poly Real estate company from 2012 to 2014, the company is analyzed. The financial statements reflect the financial situation of enterprises and the operation of the accounting statements, the purpose is to find out the problems existing in the operation, in order to judge the

5、current financial situation of enterprises, to predict the future development trend. The thesis, Poly Real Estate and through the analysis of company solvency, operating capacity, profitability and other financial indicators, and on the basis of the above three financial ability, reveals the problem

6、s appearing in the financial statements, and puts forward corresponding suggestions.Key Words：Financial stantement; financial analysis;financiai situation第1章 引 言1.1 研究背景房地产业的发展的提高在国民经济中占有很重要的地位。房地产业的快速前进，对于改变居民的居住条件、提升城市功能、改善城市情况、带动相关产业发展、增加了财政的收入、解决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要，房地产业已经成为我国经济增长的重要推动力量，成为各地地方经济的

7、支柱产业。本文从保利房地产公司20122014年度的财务报表入手，对公司三年的财务报表相关信息进行解读和分析，通过财务报表分析、财务指标分析等基本财务分析方法，全面的分析和评价保利地产股份有限公司的财务状况和经营成果，找出其存在的问题与不足，并提出解决对策和建议，为企业健康稳定的可持续发展提供参考。1.2 公司简介保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名

8、，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，于1992年经国务院、中央军委批准组建的。30多年来，保利集团已形成以国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、资源领域投资开发、民用爆炸物品产销及相关服务为主业的“五业并举、多元发展”格局，业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市。目前，保利集团共有多类企业600余家。员工6万余名。1.3 组织架构第2章 财务分析报表概述2.1财务分析报表的定义财务报表分析是以财务报表数据为依据，运用专门的分析方法，对企业的经营和财务状况进行分析，说明企业以往的经营业绩，

9、衡量企业现在的财务状况，预测企业未来的大势。财务报表分析得出的结论，不仅能讲明企业目前的财务状况、经营成果和现金流量状态，更能为报表使用者展示企业以后 的发展前途，为其作出决策得到依据。2.2财务报表分析的基本方法（一） 比较分析法差异分析常用的比较标准有：本企业与国内外先进水准比较；本企业与评价标准值比较；本企业与同行比较。趋势分析常用的比较标准有：本企业实际与预定目标、计划或定额比较；本期与上年同期，本年实际与上年实际以及与以前的历史资料比较。绝对数比较法用财务报表中两个或两个以上的绝对数进行对比，以观察经济现象的变异，分析事物的增加变化和变化结果是好是坏。相对数比较法使用财务报表中相关关

10、系数据的相对数进行对比，其作用在于通过比率来反映事物或现象之间的联系，从而能深入揭晓绝对数指标所未能充分说明的问题。（二） 比率分析法关于财务比率，一般我国将财务比率分为三类：反映盈利能力的比率；反映偿债能力的比率；反映营运能力的比率。（三） 百分比分析法结构相对数=部分/总体*100%百分比资产负债表，是将资产负债表各个主要项目除以总资产。百分比利润表，将利润表各个主要项目除以销售净额（主营业务收入总额）。（四） 因素分析法因素分析法中，最经常使用的方法是连环替代法。它是将分析指标分解为各个可以计量的因素，并根据各个因素之间的关系，顺次用各因素的比较值替代基准值，据以测定各因素对分析指标的影

11、响。连环替代法的一般计算步骤如下：一、 根据综合指标形成的过程，找出该项指标受哪些因素影响，找出财务指标与各影响因素的内在关系，建立分析计算公式。二、 按构成综合财务指标的因素之间的关系列出基准值和比较值的算式。差异值=比较值-基准值三、 按构成综合财务指标的各因素的排列顺序，逐一用比较值的各因素替代基准值的各因素，并计算出每次替代的结果。四、 将替换各因素后产生的各结果值顺序比较，计算出各因素变动对综合财务指标的影响程度。五、 将各因素变动影响程度之和相加，检验是否等于总差异。2.3财务分析报表的目的财务状况分析的目的主要在于，考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金管理，保持合理的资

12、金分布与良好的资金循环，全面地了解企业的经营和发展状况，更加全面科学地评价企业的经营业绩，定位企业的竞争地位，预测企业的经营前景，透视企业经营活动的轨迹和内部联系，并与内部条件，外部环境相结合，进行深入考察，发现企业的优势和不足，作出切合实际的评价和积极可行的决策，保证企业经营的顺利发展。第3章 保利地产的财务状况分析3.1保利公司资产负债表分析资产负债表（the Balance Sheet)亦称财务状况表，表示企业在一定日期（通常为各会计期末）的财务状况（即资产、负债和业主权益的状况）的主要会计报表，资产负债表利用会计平衡原则，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益”交易科目分为“资产”和“负

13、债及股东权益”两大区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外，也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润。在股份制企业又称为股东权益。所有者权益是企业投资人对企业净资产的所有权。它受总资产和总负债变动的影响而发生增减变动。所有者权益包含所有者以其出资额的比例分享企业利润。与此同时，所有者也必须以其出资额承担企业的经营风险。所有者权益还意味着所有者有法定的管理企业和委托他人管

14、理企业的权利。表3-1 资产、负债和所有者权益结构表 单位：万元2014年资产合计2013年资产合计2012年资产合计36,576,56431,393,98525,116,862负债所有者权益负债所有者权益负债所有者权益28,489,3368,087,22824,478,6686,915,31819,638,9105,477,95277.89%22.11%77.97%22.03%78.19%21.81%从表3-1可以看出保利地产在2012年2014年之间，企业的总资产规模以平均20.75%的速度增长，表明企业发展总体良好。近三年的资金和总资产增加主要依赖于债务筹资的增长，公司债务资金比重较大，

15、而所有者权益资金比重较小。高负债、低权益是可以减少企业成本，能够有效发挥债务资本的财务杠杆效益，使股东权益最大化，但是会提高企业的财务风险，增加企业发生债务危机的比率。负债过高，说明企业在较大程度上主要是是依靠债权人。一旦市场不景气，会让企业陷入无力支付的困境中。所以公司的负债和权益有待改善，使负债比率维持在一个合理的水平上。3.2利润表分析利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的报表。由于它反映的是某一期间的情况，所以，又被称为动态报表。有时，利润表也称为损益表、收益表。表3-2 利润结构表单位：万元项目2014年2013年2012年营业利润1,898,0531,600,6821,339,3

16、57利润总额1,903,1821,610,1701,353,213所得税费用480,046423,723355,353净利润1,423,1361,186,446997,860 从表3-2中可以看出，保利公司2012年-2014年利润主要来自于营业利润，这说明公司利润主要来自正常的生产经营活动，企业生产状况良好，因此公司的利润构成是比较合理的。公司把绝大部分资金投入到了房地产开发这一主营业务上，也充分说明了企业对资产的配置模式比较合理健康。公司的利润绝大部分来源于主营业务收入，只用了少部分资金进行了资本运作，对企业的运营没太大影响。因此，公司的利润构成是安全合理健康的。3.3现金流量表分析现金流

17、量表是财务报表的三个基本报告之一，所表达的是在一固定期间（通常是每月或每季）内，一家机构的现金（包含银行存款）的增减变动情形。表3-3.1 现金流入结构变动表 单位：万元项目2014年2013年2012年经营活动现金流入量所占比重62.81%64.50%65.85%投资活动现金流入量所占比重0.47%0.1%0.14%筹资活动现金流入量所占比重36.72%35.40%34.01%从表3-3可以看出2012至2014年现金流入结构变动表可以看出，公司最近三年经营活动现金流入占总现金流入比重在逐年在降低，维持公司日常运营的主要资金都是通过经营活动产生的，表明公司主营业务收益有待下降。投资活动现金流

18、入量所占比重相对较小，但可看出公司在进行其他投资。筹资活动现金流入量所占比重逐年增加，其中绝大部分是借款所致，虽然比重在逐年增加，但是筹资活动对公司的现金流入贡献还是较大，财务风险依旧比较高。总体来看，保利房地产公司的现金流入结构存在较大的优化空间。表3-3.2 现金流出结构变动表单位：万元项目2014年2013年2012年经营活动现金流出量所占比重70.44%69.7470.64%投资活动现金流出量所占比重2.17%1.270.15%筹资活动现金流出量所占比重27.39%28.9929.21%从表3-3.2可以看出，2012年2014年的现金流出量中，经营活动现金流出量变化差异不是很大，比较

19、稳定。这表明公司的经营活动现金流出量在总现金流出量中占据主导地位。投资活动现金流出量所占比重较小，说明投资活动占用流出现金极少，逐年增加的比重也表明企业的投资活动在增加。筹资活动现金流出量所占比重数据表明公司筹资活动在逐年降低。总体来看，保利房地产公司现金流出结构较为合理，生产经营状况正常。3.4偿债能力比率分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。表3-4.1 短期偿债能力分析表年份流动比率速动比率2012年1.730.382013年1.820.382014年1.870.45从表3-4.1分析我们可以

20、看出，保利房地产公司近三年的流动比率整体较为稳定，基本保持在1.7-1.9区间，在正常范围内。从表上看，公司的短期偿债能力还是比较强的，没有存在大的问题。但流动比率总体是偏低的，并且流动资产中存货占了大部分，存货的变现能力较弱，短期变现的风险也比较大，流动比率虚高，会影响到企业的偿债能力，真正用来偿债的资金并不充足。因此，就流动比率来看，公司的短期偿债能力有待进一步提高。通过表上的数据可以看出，保利房地产公司近三年的速动比率呈递增趋势，但是都低于1，速动比率偏低，这是因为存货规模比较大，占用的资金比较多，能用来立即变现偿债的流动资产并不多，存货在流动资产中占得比重较高，影响了公司的偿债能力。速

21、动比率低则表明公司的短期偿债能力是比较弱的，偿债压力是比较大的。因此，公司的短期偿债能力有待增强了。表3-4.2 长期偿债能力分析表年份资产负债率（%）产权比率（%）2012年78.19358.512013年77.97353.982014年77.89352.28从表3-4.2的数据我们可以看出，该公司近三年的资产负债率虽然在降低，但公司还是在较大的程度上依赖债权人提供的资金用来维持生产经营或资金周转，公司的财务风险较大，资本结构不是很合理。从上表数据我们可以看出，保利房地产公司近三年的产权比率逐年降低，公司的债务融资的比重远远高于权益融资，自有资本占总资产的比重小，财务结构不合理，这表明该公司

22、的长期偿债能力比较弱，对债权人来说这不是一个有利的信号。通过上述分析，我们发现各项指标显示保利房地产公司的短期偿债能力和长期偿债能力都比较弱，公司承担的财务风险是比较高的。公司应该采取相应的措施，提高偿债能力。3.5营运能力分析企业营运能力（Analysis of Enterprises Operating Capacity），主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益常是指企业的产出量与资产占用量之间的比率。 表3-5.1 保利房地产近三年存货周转率一览表年份2014年2013年2012年存货周转率（次）0.290.150.26存货周转

23、天数（天）125924331404从表3-13我们可以看出，保利房地产公司近三年的存货周转率比较低，存货周转速度慢，这是由于企业盲目生产导致了存货的增加，而销售速度又没跟上。公司如此低的存货变现速度，说明公司在生产经营中，存货占用了较大的资金，管理效率较差。表3-5.2 总资产周转率表年份2014年2013年2012年总资产周转率（次）0.320.330.31总资产周转天数（天）114111061177通过上表我们可以看出，保利房地产公司近三年的总资产周转率还是比较稳定的，基本维持在0.3左右，这表明公司的经营效率好，对资产利用比较充分高效，取得的收入高，表明发展势头比较好。3.6获利能力分析

24、又称收益力分析，企业通过专业工具和方法来确定某一部分业务究竟是盈利还是亏损的一项管理手段。表3.6.1 销售净利率年份2014年2013年2012年销售净利率（%）13.0512.8514.48通过上表数据我们可以看出，保利房地产公司近三年的销售净利率，公司的获利能力在不断减弱，这对经营者来说是一个不利的信号，需要引起注意。表3.6.2 成本费用利润率年份2014年2013年2012年成本费用利润率（%）20.9920.9318.8通过表3.6.2得出的数据我们可以看出，保利房地产公司成本费用利润率连续三年增加，虽然都不是很高，但仍高于同行业的平均值，这说明保利房地产公司的获利能力还是比较强的

25、。第4章 问题与对策4.1保利房地产公司财务状况存在的问题前面通过对保利房地产公司的资产负债表、利润表、现金流量表以及偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行分析，发现保利房地产公司的财务状况总体良好稳定，发展势头好，经营状况良好，公司的现金流量和利润的增长主要来源于经营活动，现金流量和利润结构比较稳定。但是在分析过程中我们也发现了公司财务状况存在如下问题：（1）资金来源即资本结构构成不合理，债务资金所占比重很大，而权益资金占得比重较小，公司的财务风险高，发生债务危机的机率会增大。（2）资产结构构成不是很合理，流动资产所占比重高，降低了流动资产周转率，会对企业资金的利用效率、获利能力、整

26、体的运营效果或盈利水平造成影响，（3）存货比重比较大，房地产这种投资回收期比较长的高负债行业。过多的存货不利于资金回收，增加债务风险。（4）流动比率和速动比率较低，公司的短期偿债能力比较弱，偿债压力比较大。（5）资产负债率和产权比率高，并且逐年在增加,公司的债务融资的比重远远高于权益融资，自有资本占总资产的比重小，说明财务结构不是很合理，财务风险在不断增加。（6）存货周转率低，周转速度慢，公司对存货的管理效率比较低。4.2保利房地产公司财务状况改进建议针对以上保利房地产公司财务状况存在的问题，提出了以下建议：（1）优化资本结构，采取发行股票等方式吸引权益资金，增加权益资金比重，降低债务资金比重

27、，使资本结构趋于合理。（2）加强流动资产的管理，提高对流动资产的使用效率，比如适度增加对外投资等，增加非流动资产的的数量，优化资产结构，降低流动资产的比重。（3）扩大销售规模，适度减少存货，使存货持有量维持在一个合理的水平。（4）提高对资金的使用效率，加强对存货的管理，优化负债结构，从而提高流动比率和速动比率，增强公司的短期偿债能力。（5）努力降低资产负债率和产权比率，增加权益融资，提高自有资金所占比重，加强风险应对能力，确保财务安全稳定，增强公司的长期偿债能力。（6）及时调整销售政策，采取薄利多销的策略，拓宽销售渠道，保持存货销售通畅，以便及时回笼资金，从而提高存货的周转率。（7）提高公司的

28、经营管理，加强对成本的控制，在保证质量的情况下尽可能的降低成本，获取更高的利润，从而提高企业的获利能力。（8）提高公司的核心竞争力，加强企业的品牌塑造，重视社会效益，认真履行企业的社会责任，促进企业健康稳定可持续发展。结 论本文以保利房地产公司为例，对该公司财务状况进行分析，着重从该公司的财务状况分析入手，运用了一系列专门的方法。首先，对财务状况分析的理论基础作了简要的概括，在此理论基础上选取了该企业近三年的财务报表和财务状况指标来作为整篇论文的分析内容。然后，进入本论文的分析部分，简要的分析了该公司的2011至2013三年的资产负债表，利润表，现金流量表以及偿债能力、营运能力和获利能力三个财

29、务状况指标，发现其财务状况存在的问题与不足，并得出建议。最后，针对上一步骤分析的结果，本论文对该公司提出了一些针对性的小建议。参 考 文 献1 薛艳辉，房地产上市公司财务状况分析J，科技信息,2013(14):136-1372 何韧，财务报表分析M，上海，上海财经大学出版社，2012：34-353 陈利，运用现金流量进行企业财务状况分析J，财经界,2013(13)：2004 薛艳辉，房地产上市公司财务状况分析J，科技信息,2013(14):136-1375 岳虹，财务报表分析M，北京，中国人民大学出版社，2009，106 裴淑琴，财务会计报告分析M，北京，北京师范大学出版社，2011,107

30、房静，公司财务报表分析存在的问题及对策J，财经界，2010（5）8 周玉娇，公司财务报表分析综合案列J，中国乡镇企业会计，2010（1）9 陈晓红，完善企业财务分析指标体系的思考J，经济师，2010710 徐爱玲，从财务角度透析保利地产发展模式D，厦门大学，200911 张艳芳，中国企业发展能力的财务评价指标体系研究D，湘潭大学，201012崔道玲.财务报表分析在企业财务管理中的作用 J.经营管理者.2015,10:50. 致 谢本论文是我在的朱小丽老师的悉心指导下完成的。从课题选定到论文的最终成稿，朱老师给予了我很多的帮助和鼓励。在此衷心感谢老师对我论文的指导和帮助。感谢一直支持我的父母，感

31、谢他们在生活和精神上对我的支持和鼓励，使我能够顺利的完成学业。附 录资 产 负 债 表报告日期2014-12-312013-12-312012-12-31货币资金(万元)400695133752973267270应收票据(万元)31532245应收账款(万元)334957233181188028预付款项(万元)225656219275861641855其他应收款(万元)1767806773689251222存货(万元)267192102399073018964382流动资产合计(万元)350858013030080524312803可供出售金融资产(万元)39955-长期股权投资(万元)354

32、576338208135079投资性房地产(万元)703884471489471796固定资产原值(万元)295190234026162476累计折旧(万元)474273552224633固定资产净值(万元)247763198504137843固定资产(万元)247763198504137843无形资产(万元)184914541087商誉(万元)103410341034长期待摊费用(万元)314127493658递延所得税资产(万元)1385607974253563非流动资产合计(万元)14907631093180804059资产总计(万元)365765643139398525116862短期

33、借款(万元)325740137000134800应付票据(万元)2572-应付账款(万元)225794618670701279289预收账款(万元)11330149107167849054736应付职工薪酬(万元)9640124639412应交税费(万元)-742236-621853-408460应付利息(万元)11946551715114应付股利(万元)22891481616其他应付款(万元)297152725835201529203一年期内到期的非流动负债(万元)254117519624722432403流动负债合计(万元)187313491666345614047113长期借款(万元)9

34、04949875101305585041应付债券(万元)703042298955-递延所得税负债(万元)544661276755非流动负债合计(万元)975798778152125591796负债合计(万元)284893362447866819638910实收资本(或股本)(万元)1072975713799713799资本公积(万元)69169310963721077693盈余公积(万元)17144811009281170未分配利润(万元)420484332560242375831外币报表折算差额(万元)-145归属于母公司股东权益合计(万元)614095451762874248638少数股东

35、权益(万元)194627517390311229314所有者权益(或股东权益)合计(万元)808722869153185477952负债和所有者权益(或股东权益)总计(万元)365765643139398525116862利 润 表报告日期2014-12-312013-12-312012-12-31营业总收入(万元)1090565092355526890576营业收入(万元)1090565092355526890576营业总成本(万元)912287676983755592355营业成本(万元)741225762655224397208营业税金及附加(万元)1114774952213812027

36、销售费用(万元)240192218518164561管理费用(万元)172276157582122270财务费用(万元)1271229855389209资产减值损失(万元)5625459887079投资收益(万元)1152796350541137对联营企业和合营企业的投资收益(万元)690066317540021营业利润(万元)189805316006821339357营业外收入(万元)166681822818944营业外支出(万元)1153987415089非流动资产处置损失(万元)1191610利润总额(万元)190318216101701353213所得税费用(万元)480046423723355353净利润(万元)14231361186446997860归属于母公司所有者的净利润(万元)12200321074716843823少数股东损益(万元)203105111730154036基本每股收益1.141.511.18稀释每股收益1.141.511.18