金钻大厦建设项目可行性研究报告.doc

《金钻大厦建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金钻大厦建设项目可行性研究报告.doc（86页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项

2、目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议70

3、12.1结论7012.2建议70- 70 - 第一章 总 论我公司受*市亿家和房地产开发有限责任公司的委托，承担了*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性研究报告的编制任务，对*乌兰木伦湖南岸CBD核心区C02-01地块新建的*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策提供较为客观的依据。第一节 项目概况一、项目建设地点：*乌兰木伦河南岸岸CBD核心区东侧C02-01地块，北临景观大道滨河路；南迎城市支路横三路；西侧承接纵十路；东侧与纵十一路相望。二、建设规模： 本项目规划总占地面积23460平方米，净用地面积为16666平方米；规划建造一栋超高层建筑，总建筑面积90913平方米。其

4、中地上建筑面积为70354平方米，地下建筑面积为19856平方米； 主体建筑为一栋塔楼，底部为6层裙房；地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑；裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐；地下室一至三层为停车库和设备用房。具体功能面积划分详见主要经济技术指标。本项目公寓、商业部分全部出售，配套服务设施留用于物业。三、建设期：2010年3月-2013年3月。四、估算投资总额及资金来源：该项目估算总投资44124万元，其中由企业自筹16124万元，银行贷28000万元。主要经济技术指标 序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方

5、米909134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米70354 其中公寓面积（包括避难层）平方米40114裙房6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米30240裙房1至6层6地下建筑面积平方米19856地下一至三层其中地下车库12696设备用房平方米71607建筑层数A栋商务楼 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9米， 9绿化率 %26.310建筑密度 % 24.711容积率 4.2212停车位个680地上160地下52013 估算总投资万元44124 其中 建设投资万元41183 建设期利息万元2940 16 资金筹措万元44124 100%其中自筹资本万元16124

6、37% 银行借款万元28000 63%17 营业收入万元81751 18 经营成本万元49043 第二节、项目单位概况本项目由*市亿家和房地产开发有限责任公司组织开发，公司组建于2007年9月，注册资金1000万元，具有房地产开发四级资质，公司法人王强。公司的主要业务为房地产开发和经营，公司现有职工32余人，有专业技术人员26人，其中：高级职称6人、中级职称11人、技术员9人；其他管理人员6人。公司下设：工程部、征地拆迁部、综合部、财务部等。公司有健全的管理制度和质量保证体系，坚持以质量求生存、用户至上的宗旨，全力打造精品工程，为推动地区经济的发展作出贡献。第三节、项目提出的背景2010年，*

7、市将以科学发展观为统领，深入贯彻市委二届九次全委会精神，突出“抓好大建设、推进大服务、实现大变化”这一主题，全力实施“拉框架、强功能、建精品、聚人气”四大主旨工程，使城市品位和形象实现大改善、大提升，城市功能设施实现大配套、大变化，城市人气产业实现大扩张、大突破，全力开创新区城市建设发展新局面，为“十二五”发展奠定坚实基础。把建设百万人口的中心城市作为战略举措来抓，举全力打造城市中心区，把城市建设作为工作的重心，通过大投入，大手笔规划，促进大建设，形成大规模。 为推进我市城市化进程的发展战略，集中建设*、*和*城市核心区，在*乌兰木伦河南岸打造一个具有现代化气息的标志性高层建筑区，集休闲娱乐、

8、金融服务、旅游观光、人居商住、行政办公等于一体的高品质商务区。为*市经济社会发展和城市形象提升注入新的动力和活力。为加快*市经济开发建设步伐，根据市政府加快建设*、*新区和*城市核心区的有关精神。*市亿家和房地产开发有限责任公司拟定在*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-1地块新建*水岸金钻大厦一期建设项目。*水岸金钻大厦建设项目整体规划符合*市总体规划、*城区控制性详细规划和*市核心区高层区修建性详细规划的要求，与城市发展进程相适应，全面推进区域高端商用及公寓类产品的发展，使其成为商业社区的一个新的分水岭，满足*市追求品质生活的高端类客户的置业需求。*水岸金钻大厦建设项目以整体规划空间层次多样

9、，疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的商业社区环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可，项目的建设在实现舒适健康的商业休闲的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。第四节、项目可行性研究报告编制原则与依据一、编制原则1符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。二、编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。3.*市

10、总体规划5*城区控制性详细规划6.*市核心区高层区修建性详细规划7建设单位提供的其它有关资料及数据。（资料后附） 第二章 项目建设地点及建设条件第一节 项目选址场地现状一、项目地点本项目建设地点位于*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-01地块。二、场地现状*市亿家和房地产开发有限责任公司已通过竞拍方式取得C02-01地块土地使用权，本地块为净地，不需要拆迁，使用性质为商务用地兼容居住用地；整个地块北高南低，地形高差较大，设计时应合理利用现有地形；地块四周城市干道及管网已建设完成，场地基础设施完善。第二节 建设条件一、规划条件 本项目应按*规划局有关规定及*市核心区高层区修建性详细规划进行设计，

11、规划部门已批准项目的选址意见。1本地块用地性质为商务用地，可兼容20%居住类用地，建设用地规划条件为：建筑密度25% 绿地率25%3.5容积率5.0，建筑限高小于180米，大于150米机动车停车位: 0.8辆/100平米建筑面积。 2、本地块内应考虑中水系统，即收集洗浴洗涤用水，经中水站处理后，回用冲厕所，通过化粪池排向市政污水管网。3、本项目地下室应考虑人防工程，根据内蒙古自治区人民防空工程建设管理规定进行具体设计。4、规划图中场地内的各类市政管线与场地外的市政管线的接入口位置与标高一般不得调整，场地内的各类市政管线走向与埋深，可根据建筑实际位置进行调整，但方位不得变化。二、场地地质条件参考

12、邻近场地岩土工程勘察报告，可推断本项目建设场地地质情况如下：1.地质构造简单，表层为回填土，下部为粉细砂层、风化砂岩层，粉细砂层分布较均匀，厚度较厚，地基稳定性良好，场地适宜建设。考虑本项目为超高层建筑物，应在主体塔楼下做桩基处理。2.本区域地下水位较浅，故在设计和施工中应考虑地下水对建筑物的影响。3.场地抗震设防烈度为7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。 4、本地区标准冻深1.5米。三、自然条件 1、地理位置 *地处内蒙古*高原东南部，总面积5586平方公里，东与准格尔煤田相连，西邻毛乌素沙漠，南与陕西省神木县接壤，地理区位优势明显，旗府所在地阿勒腾席热镇与建设中的*新

13、区隔河相望，既是全国著名的煤炭之乡和能源基地，又是闻名遐迩的人文自然旅游圣地。2、气候*属温带大陆性气候。其特点是干旱少雨，日照强烈，冷热巨变，风大沙多。冬季受蒙古冷气团影响，气候干燥而寒冷。夏季炎热而少雨。湿润度由东向西递减。 由于地形复杂，相对高差达400米，各地温差颇为明显，东部地区年平均气温6，极端最高气温36.9，极端最低气温-34；中部地区年平均气温6.2，极端最高气温36.6，极端最低气温-31；西部地区年平均气温6.3，极端最高气温35.6，极端最低气温-29.3。 年平均降雨量为358.2毫米，并由东南向西北递减。平均年降雨日数为67.8天，相对集中在78月份，初霜日多在9月

14、下旬，终霜日多在5月下旬。无霜期在127140天之间，最长达161天，最短102天。全年日照时数在2 740至3 100小时之间。最大积雪厚度280毫米。3.水文*地下水资源比较丰富，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方公里。有6条大的内流河，有大小湖泊21个，乌兰木伦河起源于合同庙乡，下游叫窟野河，流经陕西省进入黄河。四、社会经济环境*地处*高原东南部，总面积5600平方公里，辖7个镇，总人口15.5万人，其中少数民族1.1万人。这里资源富集、历史悠久、人文独特，民族团结、经济繁荣，这里是国家重要能源重化工基地之一，是一代天骄成吉思汗的长眠之地，也是*城市核心区的重要组成部分和周边地区

15、重要的立体交通枢纽。西部大开发战略实施以来，*不断扩大基础设施建设投入规模，建成了一大批公路、铁路、电网及水利设施等基础设施项目，基础设施建设滞后制约经济社会发展的瓶颈得到显著改善。目前，有两条国道、一条省道、三条铁路线、四条旗道贯通全旗东西南北，*机场坐落于距离旗政府所在地*13公里处。全旗基本实现“六通两覆盖”，即镇镇通黑色道路，村村通砂石道路，社社通动力电，户户通生活用电，镇镇通程控电话，户户通调频广播，多路微波电视和移动通讯覆盖全旗。形成了集铁路、公路、航空于一体的四通八达的立体交通网络，电视、电话、互联网交相辉映的信息高速路，成为*及周边地区的重要交通枢纽和信息交流驿站。*作为*市城

16、市核心区的重要组成部分，以建成生态城、文化城、旅游城、宜居城为目标，倾力推进旧城区改造和新城区建设，城市核心区迅速崛起。目前，全旗城镇化率达68%，城市集聚要素、承载产业、保障发展的能力与日俱增，绿化美化、商贸物流、餐饮住宿、文化研究等城市功能性建设与城市化建设协调推进，一个居住者安居、投资者向往、优秀人才聚集、现代化气息浓厚的新兴城市崛起在广袤的西部。五、基础设施条件1交通运输*旗府所在地阿勒腾席热镇，与*新区隔河相望，距自治区首府呼和浩特市280公里，距离国家石油战略工程、神华集团投资250亿元的煤直接液化项目区40公里。*交通便捷，包神铁路舒展至长江沿线，大准、东乌铁路连通环渤海经济圈，

17、包茂高速公路纵贯南北触及珠三角经济圈，109、210国道呈十字架构连接，*机场又架设起空中航行的平台。形成由公路、铁路、航空相结合的现代化立体化交通体系，正不断缩短*与世界的距离。 2邮电通信经过多年的建设，*邮政、通讯基础设施完善，移动、联通、电信几大通信公司都已入住，通讯信息网络覆盖全旗。 六、市政条件本地块四周城市干道已全部建设完成，市政管网都已铺设齐全，从市政总体情况看，该项目区位优势明显，给水、排污、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好，满足项目的设施要求。第四章 项目建设方案第一节 主要编制依据1民用建筑设计通则GB50352-2005；2城市道路

18、绿化规划与设计规范CJJ75-97；3城市用地竖向规划规范CJJ 83-99；4城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；6高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；7汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；8建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；9公共建筑节能设计标准GB50189-2005；10民用建筑节能设计标准JGJ26-95。11商店建筑设计规范JGJ48-88；12建筑结构荷载规范GB5009-200113建筑抗震设计规范GB50011-200114建筑地基基础设计规范GB50007-200215建筑结构可靠度设计统一标准GB50

19、068-200116混凝土结构设计规范GB50010-200217砌体结构设计规范GB50003-2001 18建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 19高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 20人民防空地下室设计规范 GB50098-2005第二节、规划方案一、设计原则1. 水岸金钻大厦一期建设项目，从城市设计的角度来定位建筑形象，建造标志性建筑，打造全新的城市风貌，完善城市功能。2体现“以人为本，创造和谐，追求完美”的理念。3. 体现生态、绿色、环保、节能和可持续发展的设计理念。4、尊重用地现状条件和城市规划，结合地形地貌，充分利用景观和朝向。二、总平面布置1、建

20、筑布置根据建设用地规划条件意见书，本项目占地面积23460，可用地面积16660，本方案在综合考虑环境地形后，沿滨河路布置一栋商务楼，主楼37层，总高150.6米,底部为6层裙房。2、竖向设计依据周边规划市政道路的控制标高，同时基于对现状地形的分析：北高南低，现状地形高差大，在处理好本场地与周边市政道路衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有地形，减少场地施工土方量，节约投资和工期；又能够达到主体建筑与室外景观溶为一体的宏观效果。在竖向设计中，场地采用台地式布置，将整个场地分为南，北两个台地，通过设置台阶，自动扶梯和坡道, 自然顺畅地将两个台地连通起来。根据建筑平面布局，南，北各设有商业

21、主入口，考虑到机动车的出入，将南侧商业主入口处场地标高与市政道路横三路平接，并设此层为首层，北侧入口高于南侧入口5.00m,相当于与二层平接，即商场北侧主入口设在二层平面，同时因北侧市政道路控制标高与北侧台地高差较大，需设置台阶与滨河路连接。 3、交通组织在场地周边布置环形机动车道，东西两个方向设置出入口和纵十、纵十一路相接。南侧增一个口和横三路相连。北侧主要为商业主入口和人流，布置机动车地面车位。满足停放要求。东西两侧为商业次要入口和车流入口，南侧为公寓入口。横三路入口处设机动车地下车库出入口。4、地面硬化设计根据地块具体内容，场地内设置车行道路宽度为9米。建筑周边设置绿化、硬化，人行道路与

22、硬化相结合设置；道路采用水泥混凝土结构硬化地面，人行道路铺设彩色水泥砖。场地内部道路最小纵坡为0.3，横坡为1.5，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管5、停车位根据当地的实际情况，充分考虑停车位，停车场主要是地下停车场，本商业中心共设530个停车位，其中：地上停车位110辆，地下停车位640辆。 6、一期主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方米929134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米72354 其中公寓面积（包括避难层）平方米43759裙房

23、6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米28595裙房1至6层6地下建筑面积平方米20556地下一至三层其中地下车库15696设备用房平方米48607建筑层数 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9米， 9绿化率 %26.310建筑密度 % 24.711容积率 4.3412停车位个640地上110地下530第三节 建筑方案一、基本功能本项目总建筑面积92913平方米。其中地上建筑面积为72354平方米，地下建筑面积为20556平方米； 主体建筑为一栋塔楼， 地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑，裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐。地下室一至三层为停车库和设

24、备用房，14层和27层为避难层兼作设备层。 1.塔楼7至37为精装修公寓（不包括避难层），建筑面积为40935平方米2.避难层（兼设备层）建筑面积为2823平方米3.裙房1至5层为大型步行街式商业，建筑面积为25021平方米4.裙房6层餐饮、娱乐建筑面积为3574平方米5.地下停车库建筑面积为15696平方米6.地下设备及其他用房建筑面积为4860平方米项目在设计上力求采用新型技术，充分考虑使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、消防系统、等方面采用先进的设备，创建新现代的居住、购物环境。 二、建筑立面设计空间形态南高北低。高层主体布置在基地南部，最大程度地争取了更多的房间

25、能够朝向宽广的水面和景观带。整体退台式裙房寓意出财富积累节节高美好未来；屋顶绿化是环境景观的延伸并和与水面景观环境融为一体。强调出建筑和自然环境的和谐关系。建筑造型由主体建筑加裙房，在竖向空间处理上采用了变换层高和造型的方式，建筑的视觉空间开阔，空间体量较大，立面变化丰富，旨在创造一个舒适便捷优质的环境。组织有序，达到时尚、高贵、别具一格的造型设计。主体建筑采用了双子座的基本形态，让建筑能有两个面获得了临水面的景观。沿河的界面采用了五层跌落的退台来弱化建筑的体量，宽敞入口广场用大台阶连接城市道路。主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所

26、。屋顶的玻璃体的造型和裙房上中庭的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。三、建筑设计主要特点1门厅、入口设计主入口门厅尽可能开敞，高度设计成四层通高，开敞、舒适。同时在门厅处可以增加丰富的室内绿化体系，和室外景观一同形成良好的内环境，从空间上还可以体现门厅的连续性。2.商业布局和环境本设计增强了商业环境的舒适性，商业空间分隔的灵活性，有助于提高店铺效率，有利于员工交流，为顾客创造友好的氛围，适应现代化商业活动的需要。3. 建筑室内设计室内装修色彩上采用白色、米黄色、银灰色等中性色偏暖的颜色。在

27、装修材料方面，采用石材，玻璃，金属的经典搭配，局部使用木材，构筑现代化的风格,舒适的空间框架，配以木本色的家具，中性色的软包面料，点缀自然的图案和高饱和度的色彩，使室内空间既亲切又醒目，重点突出，空间的导向性明确。可以采用织物和吸音板有效地控制噪音；玻璃隔断使空间更加通透，丰富，打破封闭单调的传统商业气氛。 四、建筑装修1门窗与幕墙窗户均采用断桥铝合金框料中空玻璃窗，玻璃幕墙采用钢化中空玻璃加Low-e镀膜玻璃型钢框料，所有窗户的的气密性，水密性需满足当地节能标准。公寓内门采用复合材料木门，外门为钢质三防火门，楼梯间前室和楼梯间门采用钢质甲级防火门，设备间采用钢质乙级防火门。建筑入口门厅及外门

28、均采用全玻璃无框门，商业内精品店采用无框玻璃隔断。 2、内装修设计室内工程做法表名称房间名称楼地面面层踢脚或墙裙墙面顶棚备注地下室设备用房消防控制室、配电室水泥地面水泥地面水泥水泥抹灰抹灰抹灰抹灰地面、墙面做防潮、防水处理车库细石混凝土水泥抹灰刮白抹灰刮白管理 用房玻化砖水泥抹灰刮白抹灰商业餐饮娱乐室内花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶门厅花岗岩花岗岩涂料前室、楼梯间花岗岩花岗岩涂料刮腻子喷漆公寓公寓高档玻化砖地砖涂料石膏板吊顶走廊、前室、楼梯间花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶公寓、商业均精装修房，选用高档卫生器具。3、电梯选用项目内建筑均采用安全出入口与垂直电梯组织交通，同时增设消防电梯，公寓内设置5部电

29、梯，2部兼做消防电梯；裙房内各层设置自动扶梯5部，客梯3部，2部兼做消防电梯，货用梯3部。 4外装修设计新古典主义的建筑立面赋予了时尚的元素，主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所。建筑主体的玻璃体造型和裙房上中庭屋顶的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。五、防水防潮工程设计1.地下室防水：地下室防水等级为一级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。2.屋面

30、防水：屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材；排水方式采用内排水。3，室内各部位防水：卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。消防控制室、配电室、及有要求的设备用房地面及墙面做防潮、防水处理。六、无障碍设施1、应在主入口设置无障碍入口，包括无障碍坡道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。2、并在建筑各层公共卫生间设置无障碍设施。3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。4、停车车位：在地下停车库和地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于1

31、.5m通道，并在车位设明显标志。4、走道和门符合无障碍设计要求。七、地下人防工程本项目地下室按照*市*市人民防空建设管理办法及人民防空地下室设计规范 GB50098-2005进行人防工程设计。 八、 建筑节能设计建筑节能设计执行公共建筑节能设计标准DBJ03-27-2007。项目位于内蒙古*市*，属于严寒地区B区。主体建筑采用玻璃幕墙加石材幕墙、玻璃幕体系，外墙外部做外保温处理，玻璃幕及窗口外侧四周等部位均采取断桥保温措施。第四节 结构方案一、结构设计基本参数本项目地址在*乌兰木伦河南岸，因与*新区相邻，经专家论证，本区域建设项目抗震设防的有关参数均按*新区执行。建筑结构的设计使用年限和安全等

32、级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等 级一级100年丙类乙级二级自然条件. 风雪荷载（重现期100年） 基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.60kN/平方米C类So=0.40kN/平方米1.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.10g第三组二、建筑结构设计 1、结构设计方案本项目建筑高度为150.9米，为超高层建筑，主体采用钢筋混凝土框架-核心筒结构，裙房采用钢筋混凝土框架结构。所有楼板均采用现浇钢筋混凝土板，地下室楼板强度应满足人防设计要求。2、地基方案及基础形式主楼部分地下做桩基处理， 基础采用桩筏基础。3、

33、墙体材料地下车库外墙采用钢筋混凝土墙，内墙采用陶粒混凝土砌块。裙房外墙、内墙均采用陶粒混凝土砌块。主体塔楼外墙采用预制混凝土轻质墙板，内墙：楼电梯间、公寓分隔墙采用陶粒混凝土砌块，其余内墙均采用轻质石膏板墙。 第五章 配套工程建设方案第一节、电力工程一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。三、方案系统设置根据本建设项目规模和电力负荷规范标准，框算出本项目供电总功率，确定本建筑供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、

34、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1供电电源本大厦电源由市政提供两路10KV电源，两路电源一备一用，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。大厦内用电设备供电电压为380/220伏。人防部分供电电源由大厦内变配电室引两路配电支路至人防总配电室，并引入战时柴油电站区域电源。并设置一台400KW柴油发电机组为战时一级、二级负荷供电。2电气负荷计算（应按平时和战时两种情况计算，此表为平时负荷计算）本大厦的一期、二期建设项目综合考虑设置一个变配电室和一个柴油发电机房，

35、变配电室和柴油发电机房均考虑设于一期建设项目中，在一期建设项目的地下一层设置，为本大厦一期和二期建设项目供电。故下表负荷计算容量为一期和二期总计算容量。 负荷容量计算表 名称单位数量用电量1一期工程商业100VA/m228595m22260 kVA2一期工程公寓65 VA/m243759 m22844 kVA3一期工程车库15 VA/m220556m2309 kVA4（二期工程商业）100 VA/m224381 m21585 kVA5（二期工程公寓） 65 VA/m243572m22832 kVA6（二期工程车库）15 VA/m218810m2282 kVA一期工程 5413 kVA 二期工程

36、 4699 kVA）合计 10112 kVA本项目用电量总计10112KVA3负荷等级（1）平时负荷分级本项目内用电负荷按其使用性质可分为:一级负荷：本工程消防水泵，消防控制中心、消防风机，消防电梯，经营及设备所用的计算机系统等弱电系统，应急照明，弱电机房，变配电室为一级负荷二级负荷：空调机房，商场等照明，空调机房电力，客梯电源，自动扶梯电源，厨房电力、生活泵，潜水泵等为二级负荷三级负荷: 无其他特殊要求的为三级负荷（2）战时负荷分级一级负荷：应急照明、战时通信设备。二级负荷：重要的风机、水泵，正常照明。三级负荷：不属于一级和二级负荷的其它负荷。四、供配电系统本项目在一期工程主楼地下层设置总变

37、配电所，为本大厦一期和二期工程供电，总变配电所内设高压配电室，变压器室，低压配电室。并在一期和二期14和27层避难层分别设置分配电室。高压设集中计量，根据负荷计算结果，拟设置8台1600kva的变压器服务整个项目，4台1600kva供一期工程用电，另外4台1600kva供二期工程用电。10kV高压配电系统为单母线分段，正常运行时，两路电源同时供电，当任一电源故障时，人工闭合联络开关，每路电源均能承担全部负荷。高压断路器采用真空断路器，直流操作系统。本工程配电系统分为三部分，即地下3层至地上13层为一个配电系统，地上14层至26层为第二个配电系统，地上27层至37层为第三个配电系统.并于14和2

38、7层避难层分别设置低压配电室。另外在防空地下室防护区内设置柴油发电机房，设一台400KW应急柴油发电机组，设置自动切换装置，并能在15S内自启动，作为本工程和后续的二期工程平时消防、保安、通讯和重要会议场所的应急电源和战时一二级负荷用电。人防出入口处预留引接战时内部电源的进线管路。人防总配电盘内预留引接战时区域电源的条件。本工程对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：消防泵、排烟风机、送风机、消防控制室等负荷由低压配电室以放射式双回路供电，末端自动切换，以保证其供电可靠性。本项目建筑内正常照明干线和动力用电干线采用高强度封闭母线，由低压配电屏直接引出强电竖井，沿竖井垂直敷设。各楼层设插接箱。动力设

39、备用电采用VV型电力电缆，由配电室以放射式或树干式供电。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有室内照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。五、照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标 (GB50034-2004)。 照度标准值（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度房间名称平均照度一般设备用房80lx水、暖、电、通机房100-300lx疏散用的应急照明

40、50lx餐饮、娱乐300 lx公寓100地下一层商业400地上商业裙房300lx楼梯间、走廊75lx地下车库30lx卫生间75lx在各栋楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、变配电室、重要机房、走廊、楼梯间、消防电梯前室等；设置疏散照明的场所：大厅、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。本工程屋顶突出位置设置白色光高光强航空障碍标志灯，由本地区航空部门定。且障碍灯应装设于避雷保护区。人防设有正常照明和应急照明：人防主要场所正常照明照度标准为（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度值班室150lx出入口100lx通道75

41、lx车库50lx六、防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程高层建筑属于第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，利用基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电

42、系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，各栋楼的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，室内插座回路均装设漏电保护装置。七、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。大厦室外照明采用投光灯与路灯照明，控制系统设在值班室内，路灯配线选用YJV22-0.6/1kV 516铠装电力

43、电缆直埋敷设。第二节、智能化系统（弱电）一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对通讯，有线电视，车库管理，安保监控系统,宽带网络等内容，安全、管理控制等方面的需求。由建设单位委托专业单位设计实施三、系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的智能化大厦，宜设置以下弱电系统设计：1. 电话通信及宽带网络：大厦的电话通讯系统从市网引入光缆至总弱电机房，按40部/100人设置。2. 有线电视：设广电设备一套（均考虑在总弱电机房内）,室内有线电视线路采用暗管配线方式，用户分配网络采用分支 分配方式。3.楼宇对讲与门禁系统：对讲系统：依照建筑功能可设置对讲系统，可通过对讲系统与员工及公寓访客对话，并遥控开启主要出入口门。4. 保安监控系统：监控机房与消控中心集中设一间，保安监控主要是闭路摄像监控、安全防盗等。 5. 车库管理：主要有车库自动计费系统及出入识