xx国际物流园工程投资可行性研究报告.doc
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1、*开发区基础设施配套项目*物流园第一期建设工程可行性研究报告*市建筑设计院有限责任公司二OO 年 月 项目编制单位:*市建筑设计院有限责任公司项目负责人: 技术管理负责人:法人代表:*开发区基础设施配套项目*物流园第一期建设工程可行性研究报告编审人员名单编制人: 会计师 会计师、造价工程师 经济师 工程师 工程师核校人: 审核人: 审定人: 目 录第一章 总 论11、项目概况及目标12、编制依据及研究范围23、编制原则34、主要经济技术指标35、可行性研究结论5第二章 项目建设的背景及必要性6第三章 项目建设单位概况111、公司基本情况11第四章 行业分析及市场预测131、市场现状132、市场
2、预测18第五章 项目选址及建设条件221、项目选址222、基础条件223、自然条件24第六章 建设方案261、建设规模262、建设原则263、建设目标264、园区功能定位及结构设计275、项目建设各区布局与功能设计286、物流信息系统建设方案29第七章 专业技术方案331、总平面布置332、建筑结构343、供电系统344、通讯、电视、网络系统355、给排水设施356、消防357、通风空调368、广播系统369、节能措施36第八章 环境保护与安全卫生371、环境保护372、安全卫生37第九章 项目组织及运营381、项目运营模式382、园区管理系统383、项目实施方案39第十章 项目进度计划401
3、、工程进度402、项目进度40第十一章 投资估算与资金筹措421、投资估算依据422、价格及取费依据:423、投资估算424、资金筹措计划425、资金运筹计划436、还贷计划43第十二章 效益评价及不确定分析441、评价依据、范围及指标442、经济评价453、财务评价474、清偿能力分析485、不确定性分析48第十三章 社会效益分析49附件:(一)*发展有限公司营业执照;(二)*发展有限公司组织机构条码证;(三)*发展有限公司税务登记证;(四)国家发展与改革委员会发改办经贸200351号“国家发展与改革委员会办公厅关于*物流园一期工程项目审批问题的复函”;(五)*省发展计划委员会湘计经贸200
4、3256号“关于*物流园一期工程项目建议书的批复”;(六)*市发展计划委员会长计经贸2003335号“*市发展计划委员会转发省发展计划委员会关于*物流园一期工程项目建议书的批复的通知;(七)国家经贸委中小企业对外合作协调中心关于在*市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知(国家经贸委中小中心20016号),及附件:*市中小企业社会化物流服务体系建设试点工作第一批企业名单(八)*开发区管委会关于将“*物流园”列为开发区重点扶持项目的批复(长管经贸20023号)(九)*开发区管委会关于请求将区内企业*发展有限公司“*物流园”列为全国中小企业国际物流示范园的请示(长管委200210号)(十)国
5、家经贸委中小企业对外合作协调中心关于同意在*开发区(国家级)建立“湖南*中小企业国际物流示范园”的附函(国家经贸委中小中心函200211号)(十一)土地使用意向书(十二)*省关于加快我省现代物流业发展的若干意见(十三)第三方物流企业入驻*物流园意向协议附图: (一)*物流园平面规划图中国文案第一章 总 论受*发展有限公司的委托,我们对*物流园第一期建设工程可行性进行了研究,通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查,收集有关基础资料,并与建设单位交换意见,在认真调查和分析资料的基础上编制了*物流园第一期建设工程可行性研究报告。1、项目概况及目标项目名称:*物流园第一期工
6、程建设地点:*省*市*开发区建设单位:*发展有限公司建设期限: 2年*物流园项目拟建在*开发区内,东六线以东,319国道以南,东十线以西,漓湘路以北。物流园总体规划占地3000亩,总投资10.8亿元。项目第一期工程总投资27604.6万元,总建筑面积21.8万平方米,其中:仓储面积14万平方米,综合办公大楼2.8万平方米,集装箱堆场面积5万平方米,固定资产投资26804.6万元。项目建设目标:l 货运吞吐量达到8000万吨以上,宏观物流产值25亿元以上;l 与50家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟,形成高效的物流服务网络,为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务
7、;l 建立健全物流管理信息系统,使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能;l 引进第三方物流企业50家以上,为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务,吸引510万名个人或企业成为园区的会员;l 现代综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益:项目第一期工程实施期内(22年,含2年建设期)实现营业收入186055.80万元,实现利润73214.38万元,上缴税收46398.10万元,安排就业150人,项目具有良好的经济效益。本项目的建设对完善*开发区的功能,促进我省物流业的发展,特别是*开发区、*市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求,
8、具有十分重要的现实意义和社会效益。2、编制依据及研究范围2.1、编制依据(1) 国家发展与改革委员会发改办经贸200351号“国家发展与改革委员会办公厅关于*物流园一期工程项目审批问题的复函”;(2) *省发展计划委员会湘计经贸2003256号“关于*物流园一期工程项目建议书的批复”;(3) *市发展计划委员会长计经贸2003335号“*市发展计划委员会转发省发展计划委员会关于*物流园一期工程项目建议书的批复的通知;(4) *发展有限公司*实业2002021号“关于申请*物流园一期工程项目立项的报告”;(5) 国家、*省、*市国民经济和社会发展第十个五年计划;(6) *市商贸流通业发展“十五”
9、计划;(7) *开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要;(8) 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数;(9) 国家经贸委中小企业对外合作协调中心20016号关于在*市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知; (10) *开发区管委会长管经贸20023号关于将“*物流园”列为开发区重点扶持项目的批复;(11) 国家经贸委中小企业对外合作协调中心200211号关于同意在*开发区(国家级)建立“湖南*中小企业国际物流示范园”的复函;(12) 土地使用意向书(*开发区与*省*实业有限公司签订);(13) *物流园总体规划;(14) *物流园公共物流信息系统规划方案
10、;(15) 其它文件、协议等。2.2、研究范围(1) 项目建设的背景和必要性(2) 项目投资主体的情况(3) 行业分析及市场预测(4) 项目选址及建设条件(5) 项目布局及及各部分功能定位(6) 项目组织及管理系统(7) 项目效益评价及不确定性分析3、编制原则(1) 遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造,着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业,推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”,做好项目定位、搞好项目设计。(2) 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求,明确项目目标、搞好项目规划。
11、(3) 根据*省和*市“十五”计划,融入区域经济、合理安排进度。(4) 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺,搞好市场调研、起步与国际同步。(5) 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求,做到实事求是、客观公正。(6) 我国*省及*市目前国民经济水平,现代物流产业发展现状及前景为依据,借鉴国外物流行业发展经验,明确项目建成以后的管理模式、运营模式。(7) 项目建设以物流需求为依据,以现有设施及资源为基础,避免盲目投资和重复建设。(8) 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备,采购工作实行招标采购及比质比价采购。(9) 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。(
12、10) 其它规定及客户要求。4、主要经济技术指标项目建设主要经济技术指标见表1-1。表1-1一期工程主要经济技术指标序号项目单位指标备注1占地面积亩9302建筑面积平方米2180002.1仓储平方米1400002.2办公用房平方米280002.3集装箱堆场平方米500003货运吞吐量万吨80004宏观物流产值亿元255项目总投资万元27604.60固定资产投资26804.60万元(建设期利息944.62万元,土地款4900万元);流动资金800万元6建设工期月247年平均收入额万元8457.08(22年计算期)8年平均净利润万元3327.93(22年计算期)9投资回收期年所得税前7.45年;所
13、得税后8.45年(含建设期2年)10平均投资利润率%12.0611平均投资利税率%19.7012固定资产投资银行贷款偿还期年7.4213全部投资内部收益率%所得税前:18.27所得税后:14.19I=10%14财务净现值万元所得税前:18782.33所得税后:8315.71I=10%15建筑密度%2616容积率0.2917绿地率%355、可行性研究结论一、*物流园的建设,符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策;符合产业发展方向和要求;二、*物流园项目建设用地符合*开发区对该宗地的规划建设要求。*物流园项目作为*开发区基础设施配套项目之一,它的建设投入使用,对改善开发区的投资环境、促进*开
14、发区招商引资将具有重要作用。三、*物流园总体规划占地3000亩,总投资10.8亿元。项目第一期工程总投资27604.60万元,总建筑面积21.8万平方米,其中:仓储面积14万平方米,综合办公大楼2.8万平方米,集装箱堆场面积5万平方米,固定资产投资26804.6万元,建设工期2年。项目第一期工程实施期内(22年,含2年建设期)实现营业收入186055.80万元,实现利润73214.38万元,上缴税收46398.10万元,安排就业150人,项目具有良好的经济效益。四、该项目建设在*开发区内,物流资源丰富,市场潜力巨大。五、项目建成后,园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台,具备
15、5大基本功能:海关功能、物流基地功能、金融服务功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合湖南及周边省份的物流资源,带动和提升相关产业及湖南工商企业的发展与竞争力,推动湖南工业化进程。综上所述,*物流园项目建设各方面的条件都已具备,项目实施后具有较好的经济和社会效益,诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持,使该项目早日建设,发挥效益。第二章 项目建设的背景及必要性一、加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求加入世贸组织,对我国物流业来说,既蕴含着难得的发展机遇,也面临着严峻的挑战。我国对
16、有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺,在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中,除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外,这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。因此,这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。目前,*省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统,通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建,加快技术进步,以便尽快满足加入WTO对我国,特别是*省现代物流业提出的新的要求。通过物流园的建设,将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进
17、行有序的整合,降低生产单位和物流企业的运营成本,使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。二、现代物流产业在我国刚开始起步,但市场前景广阔随着经济全球化和信息技术的迅速发展,被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业,已经成为我国新的经济增长点。(据中国物流年鉴)1999年,我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币,而资金周转速度年平均为1.2次,国有商业企业也只有2.3次。而日本制造业的年周转速度为7.5至8次,流通业为15次至18次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。这说明,我国工商企业目前依然是
18、为库存而采购,而不是按订单采购,生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大,占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天,库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天,商业企业达到35天,库存商品占国内生产总值的6.8%,我国这些指标远落后于发达国家的根本原因,是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工要求,建设社会化现代物流服务体系,以支持工商企业的生产经营和市场营销。改革开放以来,我国对物流基础设施作了大量投入,到2000年已达到1.5万亿元人民币。但由于原有基础太落后,仍然不适应
19、现代物流的总体发展要求。到2000年,我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人,分别只相当于美国的19.6%和15.8%;德国的9%和15.8%;印度的24.9%和48.3%;巴西的71.3%和8.8%。物流基础设施落后,加上布局不合理,造成我国仓储效率与效益低下。据有关部门统计,我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币,因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币,因保管不善造成的损失为30亿元人民币。因此,在社会化现代物流服务体系中,建设大型物流园区,将运输与仓储进行有效整合,是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。国民经济和社会发展第十个五年
20、计划提出,传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造,着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业,推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式,提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用,抓住有利时机,加快发展步伐,积极采用先进的物流管理技术和装备,加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的,符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。在我国现代物流产业起步发展的新形势下,有关省市开始重
21、视现代物流产业的发展,国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理,一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展,涌现了一批民营专业化第三方物流企业,国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来,*省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。*省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题,建设国际物流园区已经成为区域经济布局的战略重点,这项工作尽管刚开始起步,但市场发展前景十分广阔。三、*省及*市“十五”计划对发展现代物流产业提出了明确的要求在*省“十五”计划纲要提出,加快建立以大
22、商场、大市场、大网络为重点的现代高效市场流通体系,发展新型业态,创新经营手段,推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等现代营销方式,加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场和专卖店、精品店发展。合理布局一批有产业优势的专业市场和边贸市场,在长株潭地带规划建设现代化的大型配送基地和物流中心。*市“十五”计划纲要提出,按照大市场、大贸易、大流通格局发展现代流通业,使长沙形成区域性的物资集散中心、商业信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。通过电子商务、网上交易等现代化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态,形成多方位的流通格局和多功能的市场体系,建成不同辐射半径的商业批发体系和布局合理
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