某房地产市场年度报告.pptx

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1、LOGO中星营销机构中星营销机构 房地产市场年终报告房地产市场年终报告中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测宏观经济与政策宏观经济与政策一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测引言引言v当新年钟声敲响的是时候，当我们放松心情去回顾一年来的上海房地产市场，浮现于脑海中的依稀就是“政策年”三个字。v也许有人会问，在国家大力主导市场经济发展的今天，如此兴师动众地使出“组合拳”来干预一个行业的运行，这可否被理解为是对市场经济的一种否定？从厉以宁先生著名的“二次调节论”中，我们应该可

2、以找到答案。v快速赶超的国家发展战略决定了建国以来中国政府经济目标主导的必然趋势：通过房地产业的发展来带动整体经济的进步，这是政府“十五”期间的重要目标。这个从统计数据上看似已实现的目标主导了“十五”期间全国房地产业的高速飞升，经济目标的巨大诱惑使政府忽视了市场博弈主体个体理性所导致的“市场失效性”，这样的局面在中国房地产市场中已随处可见，在上海房地产市场中更是表露无疑。v 一个有效的政府应该综合考虑经济目标和社会目标，令人欣喜的是我们的政府已经认识到了这一点，对社会目标的考量已经更多地被纳入到政府决策的过程中。环保工作全局地位的不断提升，政绩考核指标的逐步完善，这些无不在向我们传递着这样一个

3、信号：未来的政策将是经济目标和社会目标的综合平衡体。v新的视角有助于我们更深入地去理解今年的房地产宏观调控。上海房地产市场2005年末的运行状况表明政策目标已基本实现，站在2006年展望“十一五”，我们相信，只要市场的运行能够保证经济和社会的协调发展，上海房地产业的未来仍将是一片光明。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测宏观经济与政策宏观经济与政策经济环境是养料经济环境是养料经济环境是任何产业发展的养料,特别是对于房产行业这样一个与各项经济指标息息相关的行业来说,经济的作用和影响更加不容忽视.房产市场发展两大基石房产市场发展两大基石政策是舵手政策是舵手

4、政策是房产行业发展的领航者,当其发展偏离轨迹时,适当的政策出台可以纠正其错误.中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测经济环境分析经济环境分析国际资本流入国际资本流入国际资本流动国际资本流动Text in hereText in hereText in here商办、中高档商办、中高档住宅的价格住宅的价格中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测经济环境分析经济环境分析Text in hereText in here05年贸易顺差超过100亿美圆外汇储备超1万亿美圆自04年6月以来美国连续13次加息对华贸易逆差通过降息引导资

5、本外流,从而实现美圆贬值,拉动出口05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能美货币政策中货币政策国际资本流动对于上海房地产市场来说其影响是复杂的,总的来说利好大于利空中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测经济环境分析经济环境分析Text in here目前外资流入上海房地产市场的主要途径可能集中在中高档住宅和商办市场，而人民币一旦升值，则这些游资可能会获利了结，但这也要看人民币升值的时点 外资会判断房价下滑的幅度外资会判断房价下滑的幅度和节点以及与人民币升值幅和节点以及与人民币升值幅度的比值度的比值,不会盲目入市不会盲目入市房价下滑期房价稳定期房价升值期外资

6、入市外资入市,然后抛售物业然后抛售物业获利离市获利离市,会给房产市场会给房产市场带来又一伦波动带来又一伦波动由于升值幅度较小由于升值幅度较小,出出于对后市的看好于对后市的看好,外资外资可能继续留守可能继续留守,对高档对高档住宅及商业形成有利住宅及商业形成有利支撑支撑中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾Text in here房产泡沫房产泡沫供给控制型供给控制型信号导向型信号导向型需求抑制型需求抑制型投资需求抑制型投资需求抑制型中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年

7、政策回顾年政策回顾05.01.10提高土地成本提高土地成本3 3个针对个针对4 4个通知个通知升息升息国八条国八条期房限转与期房限转与开征营业税开征营业税05.03.0505.03.1705.3-405.05.31中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾05.01.10提高土地成本提高土地成本供给控制供给控制国土资源部国土资源部：正式对外发布了2005年工作要点，要点中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字并明确指出，2005年3月前将查清城镇闲置土地、空闲地和批而未供地情况；做好启动新一轮土地调查的各项准备；严格执行

8、土地管理法律法规和供地政策、严把建设用地预审和审查报批关。政策目标政策目标：通过加强对土地一级市场的控制，提高开发商的拿地成本，从源头上控制开发商对房地产市场的供给能力。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾3 3个针对个针对4 4个通知个通知05.03.05信号导向信号导向地方地方：3月5日下午，上海市政府一连发布3项针对房地产的政策，次日又发布了第4个通知，宣布上海房地产市场将坚持以居住而非投资为主、以本地人消费而非外地人购买为主、以中低价位而非高档房为主。自3月7日起，上海对居住不满一年出售住房的，征收5.55%的

9、营业税；并承诺年内新开工“两个1000万”平方米配套、中低价商品房，从供求上抑制房价上涨。政策目标政策目标：将房价问题写进政府工作报告，反映了中央在房地产泡沫问题上已达成共识，这是一条重要的政策信号，被地方、业内认为是房地产的“政策拐点”，希望能够调整市场对后市的预期。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾升息升息05.03.17需求抑制型需求抑制型中国人民银行中国人民银行：2004年10月29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，此后不到5个月，2005年3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率，调整

10、商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的5.31%提高到5.51，并放开了贷款利率上限；住房公积金贷款利率上调0.18%；对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。地方地方：上海16家银行全线停止一年内个人住房贷款转按揭服务；提高第二套贷款利率，至6.73%。上海市所有银行推出统一的房贷标准，同一个人申请第二套房贷的最高贷款额不能超过总房款的60%，第三套房不能超过50%。政策目标政策目标：

11、这项针对个人的房贷新政全面提高所有购房者的贷款供房负担，提高了购房门槛；打击了市场上部分潜在购房者对房价的乐观预期，同时也向市场明确表示：央行在必要时会继续动用利率杠杆干预楼市，直至平衡对需求将产生明显的抑制作用。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾国八条国八条05.3-4信号导向信号导向国务院：国务院：2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。“老国八条”以通知形式发出，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。2005年4月28日，国务院又出台了“加强房

12、地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快。政策目标：政策目标：希望通过明确楼市调控的几个重要原则，对地方高官形成巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人，大有“不降房价就降官阶”的意味，通过这样的手段向各地方政府和市场传递中央将坚决控制房价的政策信号，希望能够扭转市场的预期。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20052005年政策回顾年政策回顾期房限转与期房限转与开征营业税开征营业税05.05.31投资需求抑制投资需求抑制国家税务总局、财政部、建设部：国家税务总局、财政部、建设部：2

13、005年5月31日，三部门联合出台了关于加强房地产税收管理的通知，对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。其中明确规定，自6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。政策目标：政策目标：对于转让房产过程中营业税的收取，意在“一箭双雕”：一是限制二手房交易以遏制投机炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建设。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20

14、062006年政策热点年政策热点在增加中低收入家庭的购买能力的同时在增加中低收入家庭的购买能力的同时,继续抑制投机需求仍将是继续抑制投机需求仍将是20062006年政策的重点年政策的重点进一步稳固房价进一步稳固房价公积金政策公积金政策个人所得税个人所得税物业税物业税中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20062006年政策热点年政策热点公积金政策公积金政策06.01.01112月27日，市十二届人大常委会第22次会议表决通过上海市住房公积金管理若干规定。市公积金管理中心正式发布了相关实施细则。上海的城镇个体工商户及其雇佣人员、自由职业者也将可享受住房公积

15、金政策。公积金提取范围也进一步放宽，符合条件的困难职工可提取公积金用来付房租、物业专项维修资金、物业管理费等费用。政策解读政策解读：此项规定扩大了住房公积金的受益范围，将增加中低收入阶层的房屋购买能力，这对于增加整个市场的有效需求无疑是十分有利的，特别是对于中低价房市场。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20062006年政策热点年政策热点广州开征广州开征个人所得税个人所得税06.01.012政策解读：政策解读：对二手房交易征税无疑将增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，从而积压投机性需求。但我们认为，该政策短期内在上海不会实施：

16、首先个人所得税按照目前中央和地方达成的分配方式为60%和40%之分，地方只能留40%，因此对于地方来说积极性不会很高。而广州税收政策的出台有其背景原因，前一阶段众多大陆和港澳买家纷纷涌入珠三角炒房，使得广州楼价极速飙升，政府为调控房价而出台不得已的措施，这可从杭州和北京类似政策出台的结果可知。反观本市楼市调控政策已基本显露成果，价格渐趋回归理性，投资客已基本被挤出楼市，因此短期内出台此项措施似无必要。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测20062006年政策热点年政策热点物业税物业税未定未定3政策解读：政策解读：税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等

17、不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税的征收一方面可能一定程度上减少开发商的成本，从而可能拉低房价，但另一方面可能会增加购房者的持房成本，这对于打击投机性需求来说无疑是有利的，但同时也在一定程度上增加了自住购房者的成本。物业税的开征将涉及到房地产市场的各方利益，其开征的时机和方式的选择都非常重要，且由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大审批，因此要开征物业税，至少还需要23年时间。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场分析一级市场分析房产市场未来发展的房产市场未来发展的趋势和方向趋势和方

18、向一级市场分析一级市场分析土地供应区土地供应区域分布分析域分布分析土地性质分析土地性质分析城市规划及批城市规划及批地意图分析地意图分析中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年区域区域 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比宝山宝山120.117031.78%金山金山49.656.910.64%奉贤奉贤50.856.610.58%杨浦杨浦22.543.28.63%南汇南汇31.736.76.86%闵行闵行25.936.66.84%普陀普陀10.125.14

19、.70%松江松江12.422.24.15%长宁长宁7.516.63.10%浦东浦东22.516.43.06%嘉定嘉定6.9152.81%崇明崇明18.213.02.43%虹口虹口2.89.51.78%青浦青浦13.59.51.77%黄浦黄浦1.24.70.87%中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年1我们可以看到土地供应最充足的是宝山区，其中大华集团在宝山大场镇拿下的可建面积达76万平方米的一个综合用途地块是本年的最大型单宗土地成交项目。其它土地供应比较充足的区域还包括金山、奉贤等郊区地区，这反映出了政府大力发展郊区房地

20、产业，实现人口分布由市中心向外逐步扩散的战略思路。根据开发商住宅项目12年、商业项目23年的开发进度，我们可以预计这几大区域在未来两三年的供应量将十分充足。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年用途用途 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比住宅住宅180.5218.640.76%商业商业121.1146.127.24%办公办公13.230.65.71%综合综合75.9141.126.29%土地用途分析土地用途分析中星营销机构中星营销机构-2005-2

21、005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年2从土地用途来看，2004年土地供应量突出了以住宅用地供应为主，其他商业配套为辅的特点，其中单纯的住宅用地供应就达到了总供应量的40.76%,这还不包括占比达26.29%的综合类用地供应中的住宅用地，而商业项目所占比重也达到了27.24%。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比内中环内中环7.516.67.58%中外环中外环27.543.1

22、19.73%外环外外环外145.515.972.69%土地区位分析土地区位分析住宅：郊区城镇化引导趋势住宅：郊区城镇化引导趋势中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年3从住宅用地的环线分布来看，主要的供应量都集中在了外环外，所占比例高达72.69%，分布在包括宝山、奉贤、崇明等地，因此预计2006年外环外的非配套住宅的供应量也将大幅度增加，从而在整体上可能形成供过与求的局面，相对来说环内的住宅土地供应并不多，因此06年该区域范围内可能将以消化存量房为主，整体上的供求将处于平衡状态。中星营销机构中星营销机构-2005-200

23、5年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比中外环2.36.04.12%外环外118.8140.195.88%土地区位分析土地区位分析商业：集中供应外环外商业：集中供应外环外中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年4从商业用地的环线分布来看，外环外的土地供应占据绝对主导地位，比重接近96%，主要分布在奉贤和金山两区，我们认为政府在这些区域推出大量商业用地的目的可能是考虑到将来配套商品房的推

24、出，而首先为商业配套的建设提供土地供应，以期望能通过商业配套的相对成熟来增加整个区域的居住品质，以吸引更多的消费者。这样的土地供应结构将会大大增加今后几年内的外环外的商业项目供应量。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比内环内7.516.67.58%外环外145.515.972.69%土地区位分析土地区位分析办公：两极供应，郊区为主办公：两极供应，郊区为主中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预

25、测年市场研究与预测一级市场一级市场20042004年年5从办公用地的环线分布来看，呈现两极分布的格局，主要分布在外环外和内环内，其中外环外的供应量所占的比重超过了70%，按照建设周期来计算，这批土地将在06、07年形成供给，从而今后两年的办公楼供应可能将呈现自中心向外逐步增加的趋势 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年区域区域 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比嘉定嘉定104.8202.019.81%青浦青浦123.0156.415.33%普陀普陀59.

26、2135.913.33%松江松江118.0111.210.91%奉贤奉贤74.787.98.62%金山金山52.969.66.83%浦东浦东23.953.25.21%虹口虹口13.848.64.77%杨浦杨浦13.646.44.55%长宁长宁9.638.53.77%宝山宝山28.436.83.61%闵行闵行3.49.20.90%徐汇徐汇3.48.80.87%闸北闸北3.08.00.79%南汇南汇4.17.40.72%中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年1从2005年的土地供应情况看，以嘉定、青浦为首的西部郊区成为主要的供应来源

27、地，所占比重接近55%，其中嘉定轨道交通11号线沿线成为该区土地集中供应的焦点地段，土地用途为综合，与之不同的是青浦的土地供应用途则主要集中在商业配套方面。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年用途用途 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比住宅住宅40.836.94.10%商业商业161.8150.616.73%办公办公35.9112.412.49%综合综合260.7600.366.69%土地用途分析土地用途分析结论：非住宅用地占绝对主导结论：非住宅用地占绝

28、对主导中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年2从2005年出让土地的用途来看，与04年相比呈现出完全不同的格局，其中非住宅项目成为主流，而单纯的住宅用地则供应甚微，综合用地中主要也是以商业和办公的混合为主，包含住宅用途的综合用地项目则非常少。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比内环内内环内0.572.01.33%内中环内中环1.591.91.27%中外环

29、中外环0.330.260.18%外环外外环外159.33146.497.23%土地区位分析土地区位分析商业：外环外持续供给商业：外环外持续供给中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年3从商业用地的环线分布来看，本年的土地供应延续了前一年以郊区为主的趋势，外环外商业用地的供应所占比重比上年还有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉贤、松江等西部郊区，结合2004年商业用地的区域分布我们可以发现，近两年的商业用地的供应集中郊区，因此预计未来两三年内，商业项目将会在外环外出现放量。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年

30、市场研究与预测一级市场一级市场2005年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比内环内内环内9.234.730.86%内中环内中环14.743.638.83%中外环中外环4.816.114.32%外环外外环外7.118.015.99%土地区位分析土地区位分析办公：环内供给大增办公：环内供给大增中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年42005年的办公用地供应与2004年相比呈现完全不同的格局，今年的供应主要集中在中环以内，所占比重接近70%，而外环外的供应量与

31、去年相比有所减少。分析出现这种局面的原因，我们认为是由于近年来上海市场对中心城区甲级写字楼的需求大增，从而推动其租金水平一路上扬，为了缓解供不应用的压力，政府大大增加了中心城区的办公用地供应量。预计今后两年内中心城区高端写字楼供不应求的现象有望得到缓解，整体将呈现供需两旺的良好态势。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年 土地面积（万平方米）土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比可建面积百分比内环内内环内22.975.912.64%内中环内中环54.5143.023.82%中外环中外环28.0

32、52.28.70%外环外外环外155.3329.254.84%土地区位分析土地区位分析综合：城市规划引导供应综合：城市规划引导供应中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场一级市场2005年年5从综合用地供应的环线分布来看，一个突出的特点就是土地供应集中在那些有较长期城市规划的区域，其中外环外成为供应的主力区域，所占比重接近55%，几个比较大的地块供应包括松江九亭镇的商办住综合项目，青浦赵巷镇的商业和办公的综合项目，以及嘉定区轨道交通附近的综合项目。而环线内的综合项目用地则主要集中在普陀区，主要供给在普陀金光商业区和长风地块。2005年综合用地供应的另

33、一个特点就是商业和办公综合为住，而包括住宅的综合项目供应则相对较少。中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场结论一级市场结论由于郊区住宅和商由于郊区住宅和商业的大规模供应业的大规模供应,其其未来发展面临挑战未来发展面临挑战04年以郊区住宅为主年以郊区住宅为主05年以郊区商业为主年以郊区商业为主商业配套紧跟住宅发展商业配套紧跟住宅发展郊区化进程郊区化进程城市发展城市发展中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测一级市场分析一级市场分析三大方面全面透析房产三大方面全面透析房产发展趋势发展趋势二级市场分析二级市场分析住宅住

34、宅商业商业办公办公中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测住宅市场全年走势二级市场二级市场住宅住宅中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅912月份 48月份 13月份 量升价跌量升价跌 量齐价跌量齐价跌量价齐升量价齐升 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段2005年初，以上海为代表的全国房地产市场延续了04年末的大涨局面，成交量和价格都保持在高位运行，在这样的情况下，为了抑制投机性需求的

35、增加所可能导致的房地产泡沫危险，政府开始采取一系列宏观调控措施以期能够挤出房地产泡沫，使整个市场回到稳步增长的轨道上来 全市住宅成交量从高位急剧回落，7月份进入谷底。整个自主市场进入观望期，市场处于有价无市的态势，经过4、5两个月的对峙后，部分开发商受资金链吃紧的影响，开始采用各种促销降价手段进行销售，而消费者则出与对后市继续走弱的预期，不愿进场，使得成交价格进一步下滑，中低价房成为这段时间内的去化主力 进入9月份以后，开发商基于以往“金9银10”的经验，而大幅增加了推盘量，希望能利用传统的销售旺季来加快去化速度，同时消费者压抑了近半年的自住需求有有所释放，这直接反映在了成交量的回升和成交价格

36、的小幅回升上，但今年的旺季不旺似乎成为主题，9、10两月的成交量还不到去年的一半中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅配套商品房配套商品房中低价房中低价房自住需求自住需求月份月份全市新房住宅成交面积为189.9万平方米，成交面积环比增加，成交面积、成交套数均已反弹至今年三月份水平 月份月份住宅成交面积达到219.5万平方米，环比大幅上涨近16 年底市场运行特点年底市场运行特点成交均价不断下滑成交均价不断下滑中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅抑制投机需求抑制投机需求控制

37、房地产投资过热控制房地产投资过热 宏调总目标宏调总目标宏调总目标宏调总目标中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅.-.新增商业贷款新增公积金贷款宏调成功抑制投机需求中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅过热投资逐步降温据市统计局统计，2005年1-11月共完成1141亿元房地产开发投资，同比增长11.3，增幅比去年同期下降11.5，商品住房新开工面积为1979万平方米，同比下降3.6。投资增幅的大大放缓表明了这轮调控对抑制开发商投资热情方面的积极意义。中星营销机构中星营销

38、机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅计划购房时间后市预期入市时机户型选择 一年内有购房计划的消费者高达73%，由此我们有理由看好明年的市场需求状况 有超过75%的消费者认为后市的跌幅不会超过5%，这在一定程度上反映出了消费者的心理预期，即房价可能在进一步的小幅度回跌后将回升认为房价在下跌10%20%后是最佳购买时机的消费者占的比例最大，为33%，另外还有20%的消费者认为最佳的购房时机是在房价下跌20%以后近70%的购房者愿意选择二室的户型选择二室的购房者期望其面积控制在81100平方米的占52.5%，还有23.2%的人希望面积能控制在6180平方米

39、 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅未消化存量多未消化存量多0505年全年，年全年，住宅预售登记为住宅预售登记为21812181万平方米，万平方米，批准预售面积为批准预售面积为28292829万平方米万平方米供求比为供求比为1:0.771:0.77供大于求供大于求全年累计施工面积大全年累计施工面积大截至截至1111月底，月底，全年累计施工面积全年累计施工面积已达已达10,290.0210,290.02万平方米，万平方米，超过超过0404年全年的施工面积年全年的施工面积供给丰富供给丰富中星营销机构中星营销机构-2005-2005年

40、市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅量价齐升量价齐升量跌价稳量跌价稳量价齐跌量价齐跌量升价跌量升价跌量升价稳量升价稳住宅市场波动住宅市场波动自住价值为自住价值为轴线的波动轴线的波动中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅2005.122005.122006.3Q2006.3Q平均价格相对月已降平均价格再降-15自住需求释放2006.4Q2006.4Q平均销售价格再跌5%左右，最早06年一季度尾见底 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅住宅价格住宅价格住宅

41、价格住宅价格长期走势长期走势长期走势长期走势消费者消费者开发商开发商开发商开发商政府政府政府政府政策约束下的利润最大化土地价格原材料成本贷款成本 总价承受可能下的房价温和上涨自住需求投资需求预期 房地产业稳步增长发展带动整体经济的前进社会目标经济目标 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场住宅住宅年年年年价格微跌价格微跌价格微跌价格微跌BBE EC CDDAA政府政策（惯性对市场仍有持续影响）土地价格（滞后于房价）开发资金借贷成本（使开发商无法持续延长开发周期)消费者态度（观望）人均可支配收入（仍与房价水平想背离)中星营销机构中星营销机构-

42、2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测办公市场近年走势二级市场二级市场办公办公中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公随着2002年7月起，上海市出台了上海市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定，鼓励外国跨国公司在上海设立地区总部，大量外资企业将上海作为其驻华乃至亚洲的总部，放大了上海办公楼物业的有效需求。上海的办公楼市场开始步入上行通道，平均销售价格也一路走高 办公市场日渐升温中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公甲级写字楼甲级写字楼占市场供应量绝大部分的甲

43、级写字楼市场保持旺盛的发展态势，租售两旺，值得我们重点关注 市场分化明显市场分化明显冷热不均冷热不均 乙级写字楼乙级写字楼销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多，供略大于求。目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.4美元，空置率在20左右 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公甲级写字楼供应与吸纳情况中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公2005 年，上海甲级写字楼出售市场每月实际供应面积基本在2030 万平方米之间；除去3 月份相对大量的去化，其余月度去化情

44、况比较平稳，月去化面积基本在0.72.5 万平方米之间 综观2005 年上海甲级写字楼买卖市场，物业所在区位成为其去化的关键因素。现阶段，物业自身品质的差异性正在逐渐缩小，因此良好的交通商业配套、成熟的办公氛围以及未来的升值潜力，成为购买者比较关注的重要因素。供需两旺中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公年甲级写字楼价格走势中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公2005 年，上海甲级写字楼市场月度平均销售价格走势相对平稳，全年价格在21,50023,000 元/平方米之间

45、浮动。从整个年度来看，上海甲级写字楼市场的平均销售价格是一个在振荡中上升的过程。2005 年5 月，是上海甲级写字楼月度平均销售价格的最高点，达到34,755 元/平方米，这主要是因为花旗集团大厦出现的大面积成交，其当月销售均价达到38,789 元/平方米，对于本月甲级写字楼整体销售价格起到了极大的拉动作用 价格震荡上升中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公甲级写字楼租赁情况中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公甲级写字楼租赁价格走势中星营销机构中星营销机构-2005-2

46、005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公整个2005年，甲级写字楼处于供不应求的状态，使得空置率也创下近年来的最低，已降至平均5%的水平，租金则大涨15.3%，创造历史上年涨幅的最高值，全年上海的甲级办公楼租金已经达到0.98美元/平方米/天供不应求中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公20042004年，上海新批年，上海新批3030家跨国公司地区总部，家跨国公司地区总部，落户上海的跨国公司地区总部累计达落户上海的跨国公司地区总部累计达8686家家至至20072007年上海累计要引进年上海累计要引进150150

47、家跨国公司的企业家跨国公司的企业总部亚洲总部，甚至是全球总部总部亚洲总部，甚至是全球总部 至至20072007年还要引进年还要引进180180家的研究机构和家的研究机构和140140家的投资性公司家的投资性公司今后国外大量的金融机构、物流商贸和咨今后国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构还将持续涌入询机构还将持续涌入现有现有CBDCBD写字楼供应吃紧，基于租金上涨的预写字楼供应吃紧，基于租金上涨的预期，外资机构出于自用目的的需求将继续上升期，外资机构出于自用目的的需求将继续上升办公需求办公需求办公需求办公需求持续增加持续增加持续增加持续增加中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究

48、与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公上海办公楼租金涨幅已达亚洲上海办公楼租金涨幅已达亚洲第一位、世界第三位第一位、世界第三位“世界主要办公地区世界主要办公地区”排名榜中，上海办公排名榜中，上海办公楼租金年增长率已达楼租金年增长率已达9.7%9.7%20052005年已有多家国际知名海外投资基金公司年已有多家国际知名海外投资基金公司收购位于成熟商务圈内的上海写字楼项目收购位于成熟商务圈内的上海写字楼项目 人民币将在人民币将在0606年继续小幅升值、央行也可能会年继续小幅升值、央行也可能会增加存贷款利率增加存贷款利率 外资将进一步投资上海商办地产外资将进一步投资上海商办地产 投资需求投资

49、需求投资需求投资需求迈向高峰迈向高峰迈向高峰迈向高峰中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公土地土地土地土地供给供给供给供给自2001年到2004年，上海四年中共出让土地可建商办综合楼面积达到2997.06平方米，其中2003年较2002年上涨了51.2%，2004年较2003年仍然保持了42.9%的快速上升幅度。以三年为开发投资周期来看，2008年之前，以上这些出让土地一旦推向市场，将改变目前供小于求的市场格局 开发开发开发开发供给供给供给供给从近年开发情况来看，竣工面积大大低于施工面积，在建物业未来将有一个集中供应期。自2001年

50、到2004年，上海四年中共实现施工面积1613万平方米，其中竣工面积仅253万平方米，其比例仅为15.7%，市场存有大量在建办公楼物业。一旦这些办公楼物业推向市场，也将改变市场供小于求的现状 中星营销机构中星营销机构-2005-2005年市场研究与预测年市场研究与预测二级市场二级市场办公办公整体市场未来整体市场未来整体市场未来整体市场未来2 2 2 23 3 3 3年内将呈现供大于求的格局，重点关注甲级写字楼产品年内将呈现供大于求的格局，重点关注甲级写字楼产品年内将呈现供大于求的格局，重点关注甲级写字楼产品年内将呈现供大于求的格局，重点关注甲级写字楼产品 目前，甲级写字楼年收益率约为8%10%