第十三章-资金运作与财务管理-物业管理理论与实务课件.ppt

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1、第十三章 资金运作与财务管理 5/26/20231Edited by Z.M.Gu第一节物业管理的财务制度 n一、物业管理企业财务管理的相关法规 企业财务通则是设立在中华人民共和国境内的各类企业财务活动必须遵循的原则和规范，它对企业的资金筹集、各类资产的核算、对外投资、成本费用、收入利润、外币业务、企业清算、财务报告和财务评价等方面作了通用性的规定，物业管理企业的财务管理也必须遵循这一规范。5/26/20232Edited by Z.M.Gu第一节物业管理的财务制度物业管理企业财务规定是为了规范物业管理企业的财务行为，对物业管理企业财务核算的一些特殊方面专门制定的规定。该规定的主要条款包括代管

2、基金、成本费用和收入利润三个大的方面。施工、房地产开发企业财务制度主要规定了一些包括资产负债、成本费用、收入利润等具体的财务核算方法，是企业财务通则条款的细化和具体化。5/26/20233Edited by Z.M.Gu第一节物业管理的财务制度n二、物业管理企业财务管理制度的主要内容（一）基本制度 n1、根据国家财务工作的原则和规定制定的本企业综合性的财务制度；n2、企业财务机构的设置，企业财务工作的任务和职责范围的规定；n3、财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。5/26/20234Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算 n一、物业服务费的概念及收费原则（一）物

3、业服务费的概念 n物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。5/26/20236Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算（二）物业服务费的收费原则 n1、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 n2、区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。n3、按照政府价格主管部门的规定实行明码标价 n4、可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方

4、式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 5/26/20237Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算n二、包干制的物业服务费的构成 物业服务费的构成包括以下部分：n1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；n2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n3、物业管理区域清洁卫生费用；n4、物业管理区域绿化养护费用；n5、物业管理区域秩序维护费用；5/26/20238Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与

5、测算n三、物业服务费的测算方法 物业服务费的测算一般按照每月每单位面积各种费用的综合进行计算，通常可用以下公式来表示：nX=Xi（1利润率）（i=1,2,9）nX：公共性服务单位收费标准，单位为元/月、平方米；nXi：第i分项费用收费标准，单位为元/月、平方米；n（注：“”表示对各项费用的算术求和。）5/26/202310Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（X1）5/26/202311Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算（三）物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩

6、序维护费用（X3X4X5）n在实际测算中，物业管理区域清洁卫生费用是按照每人每月物质损耗补偿计算的，这里假设为100元；物业管理区域绿化养护费用是按照每年每平方米支出固定数额的物质补偿计算的，这里假设为2元；物业管理区域秩序维护费用是按照每人每年物质损耗补偿计算的，这里假设为300元。5/26/202313Edited by Z.M.Gu第二节物业服务费的构成与测算（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（X8）（七）经业主同意的其他费用（X9）n主要是指在合同中约定的不包含在上述8项中的费用，按照合同约定收取。5/26/202315Edited by Z.M.Gu第三节住房专项维修

7、资金制度 n一、住房专项维修资金的概念 住宅专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。5/26/202316Edited by Z.M.Gu第三节住房专项维修资金制度（二）住房专项维修资金的缴纳方式及标准 n商品住房在销售时，购房者应当按购房款的比例向售房单位缴交维修资金。n售后公房的住房专项维修资金由两部分组成：即售房单位提取部分和购房者缴纳部分。售房单位按照一定比例从售房款中提取一定比例作为维修资金，原则上多层住宅不低于售房款的，高层住宅不低于售房款的，该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款的比例向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的这

8、部分维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。5/26/202318Edited by Z.M.Gu第三节住房专项维修资金制度n三、住房专项维修资金的保管和使用制度（一）维修资金的保管 n(1)在业主办理房屋权属证书前，维修资金由售房单位代管；n(2)在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，直到业主委员会成立；n(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。5/26/202319Edited by Z.M.Gu第三节住房专

9、项维修资金制度（二）维修资金的使用 n住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定：维修基金的使用执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造；维修资金闲置时，除可以用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，不得挪作他用；业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。5/26/202320Edited by Z.M.Gu第三节住房专项维修资金制度n物业管理条例规定：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；业主监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；专项维修资金收取、使用和管理的办法授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。5/26/202321Edited by Z.M.Gu