土地权属管理.ppt

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1、土地权属管理汇报人：汇报人：1土地产权2土地权属管理的任务和内容3国有土地使用权的确认与流转方式4农村集体土地所有权、使用权的确认与流转方式5土地权属登记6土地权属纠纷的调处目录第一节 土地产权一、土地产权及其基本属性一、土地产权及其基本属性1 1、含义：、含义：土地产权是土地制度的核心，土地归谁所有决定了土地产权是土地制度的核心，土地归谁所有决定了这个社会土地制度的性质。这个社会土地制度的性质。土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多

2、项权利，各权利可独立存在，而且在不丧失所有权的情况项权利，各权利可独立存在，而且在不丧失所有权的情况下可以让与，土地产权只有经过土地登记才能得到法律保下可以让与，土地产权只有经过土地登记才能得到法律保护。护。2 2、土地产权的基本属性：、土地产权的基本属性：（1 1）、排他性）、排他性 （2 2）、可分解性）、可分解性 （3 3）、转让性）、转让性 二、我国土地所有权的主体、客体和内容土地占有权土地占有权土地收益权土地收益权土地使用权土地使用权土地处分权土地处分权内容内容1、土地所有权的含义土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。主

3、体-我国国有土地所有权的唯一主体是国家 国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利，除此之外的任何组织、单位、个人不能成为国家土地所有权的主体。客体-一切属于国家所有的土地包括：（1）城市市区的土地 （2）依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）依照法律规定国家征收的土地 （4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地 滩涂及其他土地。我国国有土地所有权的主体、客体和内容我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容主体-我国农村集体土地所有权的主体是农民集体 中华人民共和国土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或

4、者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。“客体-属于上述农民集体所有的一切土地包括：（1）农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有 的以外，原则上属于集体所有）（2）宅基地、自留地、自留山内容-农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。（1 1）集体土地所有权制度的演变）集体土地所有权制度的演变 农村土地所有农村土地所有-集体公有集体公有-集体所有、家庭承包经营集体所有、家庭承包经营（2 2）集体土地所有权的特征）集体土地所有权的特征 主体多样性：村内农业集体经济组

5、织的农民集体、村农主体多样性：村内农业集体经济组织的农民集体、村农 民集体、乡（镇）农民集体民集体、乡（镇）农民集体 权能不完全性权能不完全性 权利单向流出性权利单向流出性（3 3）集体土地所有权的行使与保护）集体土地所有权的行使与保护 乡（镇）农民群众集体所有土地，其所有权由乡（镇）乡（镇）农民群众集体所有土地，其所有权由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使；人民政府代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有土地，由村民委员会代表行使；村农民群众集体所有土地，由村民委员会代表行使；村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会行使。员大会

6、行使。发证保护发证保护 三、我国土地使用权的主体、客体、内容（一）土地使用权的含义：是指土地（一）土地使用权的含义：是指土地的单位和个人在法律所允许的范围内的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的集体所有土地的占有、使用、收益以占有、使用、收益以及部分处分的及部分处分的权利。权利。土地使用权分为土地使用权分为国有土地使用权国有土地使用权和和农农民集体土地使用权民集体土地使用权。使用权（二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容主体-任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体-国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容-国有土地

7、使用权主体在依法行使土地使用权的过程中，形 成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地 使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨 批准文件的规定使用土地。（三）我国农村集体土地使用权的主体、客体、内容主体-依法使用农民集体所有土地的单位和个人客体-是上述使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留 山、宅基地和农村集体建设用地等。内容-指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法 所形成的权利和义务。（四）思考第四十条第四十条 土地使用权土地使用权期满，土地使用权及期满，土地使用权及其地上建筑物、其他其地上建筑物、其他附着物所有权由国家附着物所有权由国家无偿取得。土地使用无偿取

8、得。土地使用者应当交还土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理证，并依照规定办理注销登记。注销登记。第第四四十十一一条条 土土地地使使用用权权期期满满，土土地地使使用用者者可可以以申申请请续续期期。需需要要续续期期的的，应应当当依依照照本本条条例例第第二二章章的的规规定定重重新新签签订订合合同同，支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金，并并办理登记。办理登记。第第四四十十二二条条 国国家家对对土土地地使使用用这这依依法法取取得得的的土土地地使使用用权权不不提提前前收收回回。在在特特殊殊情情况况下下，根根据据社社会会公公共共利利益益的的需需要要，国国家家可可以以依依照照法法律律程程序序提提

9、前前收收回回，并并根根据据土土地地使使用用者者已已使使用用的的年年限限和和开开发发、利利用用土土地地的的实实际际情情况况给给予相应的补偿。予相应的补偿。建设用地使用权到期怎么办？建设用地使用权到期怎么办？中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。住宅用地使用权到期怎么办？住宅用地使用权到期怎么办？中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第一百四十九条第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，非

10、住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，由约定的，按照约定；没有约定或者产的归属，由约定的，按照约定；没有约定或者 约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第二节 土地权属管理的任务和内容一、土地权属的涵义 土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性 完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。1、土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所 有者在法律规定的范围内对土地拥有

11、占有、使用、收益和处分的 权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的 权利。2、土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合 法收益的权利。3、土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地 所有权的单位和土地使用权的单位或个人。第二节 土地权属管理的任务和内容二、土地权属的确认确认方式：文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认1、农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几 种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。2、城市土地使用权确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有

12、土地 使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权 主要按下列文件确认。单位用地红线图 房地产使用证 土地使用合同书 征（拨）地批准书和合同书 有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书 城市住宅用地确权文件三、土地权属管理的任务巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制保护土地所有者保护土地所有者和使用者的合法和使用者的合法权益，调动其合权益，调动其合理开发、利用土理开发、利用土地和不断改善土地和不断改善土地使用条件的积地使用条件的积极性。极性。调整土地关系调整土地关系四、土地权属管理的内容依法确认土地权属土地申依法确认土地权属土地申报、审查、登记报、审查、登记依法管理土地权属变更

13、土依法管理土地权属变更土地所有权变更（征用集体土地）；地所有权变更（征用集体土地）；土地使用权变更（划拨、出让、土地使用权变更（划拨、出让、转让、赠与、继承等转让、赠与、继承等依法调查、处理土地权属纠纷依法调查、处理土地权属纠纷第三节 国有土地使用权的确认与流转管理一、国有土地使用权的确认 （一）国有土地使用权的取得是：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登 记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖 使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规 定办理。（二）、国有土地使用权的取得1、有偿取得方式-土地使用者通过向国家支付土地使用权

14、出让金或缴纳土地有偿用费以取得国有土地使用权。有偿方式还包括：土地使用权作价入股、土地使用权出租等。指国家作为土地所有者将一定期限的土地使用权作价折合成一定数额的股份投入股份制企业运营，并成为企业的股东，享有这一股份份额的股东权益。第三节 国有土地使用权的确认与流转管理（二）、国有土地使用权的取得2、无偿取得方式-土地使用者在没有支付土地使用权出让金或国有土地使用费的情况下，由国家通过行政划拨的方式而取得国有土地使用权。以下国有土地可通过行政划拨取得：（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其它

15、用地3、依法承包经营取得4、依照法律、政策规定取得第三节 国有土地使用权的确认与流转管理（三）、国有土地使用权的收回 国有土地使用权的收回，指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。有下列行为的，可收回：（1）为公共利益需要使用土地的（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。二、城镇国有土地使用权出让管理（一）城镇国有土地使用权出让的概念 1、涵义：城镇国有土地使用权转让，指

16、国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内转让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。国家 土地使用者（主要是建设单位）农村集体土地 经征用 国家 土地使用者注意：由国家垄断 出让的客体只有国有土地使用权，在使用期限内拥有占有、使用、部分处分的权利，并且可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 集体土地不经征用不得出让 出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、资源、有偿、有限期的特点。（一）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序 1、土地使用权出让

17、期限居住用地居住用地7070年年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年总和或者其他用地50年（一）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序 2、土地使用权出让方式 出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。城镇国有土地使用权的出让方式有四种：（1）协议方式出让 指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地饿愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。特点：自由度大，不利于公平竞争 适用于：公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某

18、些特殊用地。程序：用地者提出协议受让土地使用权申请土地管理部门审查同意签订土地使用权出让合同（草案）按照规定权限予以审查报批1、正式签订合同，2、付清土地出让价款，3、取得土地使用证。（2）招标方式出让 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。主要有邀请招标和公开招标两种形式。特点：有利于公平竞争适用于：需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让程序：土地管理部门印制文件：投标须知等发出招标邀请书或招标公告投标开标评标定标（3）拍卖方式出让 按制定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给

19、出价最高者（竞买人）。特点：有利于公平竞争适用于：区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让程序：1、管理部门印制文件：拍卖须知 2、竞投者领取有关文件 3、主持拍卖活动 4、竞得人即时签订拍卖成交确认书、出让合同、交付定金 5、付清价款，领取国有土地使用证，取得土地使用权 （4）挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。特点：综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式。适用于：

20、当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。第四节 农村集体土地所有权、使用权的确认 与流转管理一、农村集体土地所有权与使用权的确认（一）农村集体土地所有权、使用权的取得1、所有权的取得 在土地改革和农业合作化的基础上，建立农村集体土地所有制。实质：农民集体对属其所有土地的共同共有关系。即农民集体享有所有权，集体内的成员则部能各有其自己的部分土地。2、使用权的取得方式：（1）依法承包经营取得集体内成员取得承包地的使用权

21、（2）招标、拍卖、公开协商 属农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，由单位或个人通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地使用权。集体经济组织成员享有优先承包权。（3）依法用于非农业建设农村兴办乡（镇）企业、村办企业（4）依法用作宅基地、自留地、自留山（5）其他（二）农村集体土地所有权、使用权的确认1、所有权的确认 农民集体所有的土地，由土地所有者想土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。2、承包地使用权的确认承包程序合法签订承包合同发证、登记1、成立承包工作小组2、拟定、公布承包方案3、会议讨论4、实施承包方案合同内

22、容：姓名、土地基本情况、承包期、用途、权利义务、违约责任耕地承包期：30年草地：3050林地：30703、建设用地使用权的确认 土地使用者 行政主管部门二、农村集体土地使用权流转使用权在不同主体之间的流动和转移（一）农用地土地使用权流转含义、形式1、含义 农村集体农用地使用权流转，指属农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移。土地登记申请登记造册核发使用权证书确认建设用地使用权2、流转形式：（1）转包 农户将自己的承包地通过协商，转包给其他农户经营，并收取一定的转包金。（2）租赁 该农村集体经济组织之外的人员，向该村租用土地进行农业生产并支付地租。（3）“四荒”拍卖

23、农村“四荒”指农村集体所有为利用的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒草、荒水等在内。（4）承租转包或返包农村集体从无力经营土地的农户那里租回承包地，再转包给种田能手公司以一定的代价将农户的承包地承租过来，再对所租土地规划，进行农田基本设施建设，再切块承包给农户耕种。（5）转让土地使用者在获得一定期限的土地使用权投资开发后，将余期土地使用权再转移的行为。（6）入股以土地使用权折价入股联合，对土地的占有形式由实物形态变为货币形态二、我国土地所有权的主体、客体和内容转让转让抵押抵押出租出租入股入股形式形式（二）农村建设用地使用权流转的含义、形式1、含义 建设用地使用权流转，指农村集体建设用地使用权

24、在不同的主体之间不同的流转和转移。集体建设用地：（1）存量建设用地：已被土地使用者合法取得，其利用现状就是 建设用地 （2）已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定未建设用 地的土地，其利用现状可能是农地。2、形式第五节 土地权属登记含义 一、土地权属登记：包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。1、土地总登记（类似于人口普查）、土地总登记（类似于人口普查）2、土地初始登记（类似于

25、新生儿上户）、土地初始登记（类似于新生儿上户）3、土地变更登记（内容客体发生变化，土地权利人变化、土地用、土地变更登记（内容客体发生变化，土地权利人变化、土地用途）途）4、土地注销登记（使用权灭失）、土地注销登记（使用权灭失）5、土地其它登记（更正、异议、预告、查封登记）、土地其它登记（更正、异议、预告、查封登记）类型 一、土地权属的初始登记 指在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的资料。申报地籍调查权属审核注册登记、颁发证书土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列

26、文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明；土地权属来源证明；土地附着物权属证明。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。2、土地权属的变更登记 土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。（1）登记发生的情形依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的；土地他项权利登记，如抵押登记；土地注销登记；因房地产转让而引起土地使用权

27、转移的；因农用地交换、调整引起土地使用权或土地多有权变更的；土地合并或土地分割；因群里主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的；因土地权属主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。（2）登记发生的阶段土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段第四节 土地权属纠纷的调处一、土地权属纠纷的概念及其产生的原因（一）土地权属纠纷的概念 土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议。包括两种情况：（1）依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；（2）对现有权属界限的争议。第四节 土地权属纠纷的调处一、土地权属纠纷的概念及其产生的原因（二）土地权属纠纷产生的原因（

28、1）土地权属紊乱，地界无明显标志（2）过去农村的政策多次变化以及土地问题上“吃大锅饭”、无偿占用造成的权属争议（3）行政区变更、社队归并、调整插花地等造成的权属不清（4）水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原有地界又无新的用地协议（5）征用土地审批手续不完善，界址不清或一地多征引起的纠纷（6）历史上存在的地权争议延续至今（7）土地所有权或使用权受到侵害（8）土地隐形交易，土地使用权非法转移第四节 土地权属纠纷的调处二、土地权属纠纷调处的程序调处的程序 当事人协商解决 人民政府土地 管理部门调处调解行政裁决 土地权属纠纷发生后，由当事人在自愿、互谅基础上，按照有关法律规定，在不损害他人权益的前提下，直接进行磋商，自行解决纠纷的办法。协商解决后，当事人双方签订协议，无法律效力。土地纠纷由土地管理部门进行调解，属行政调解，具有行政效力。属于由第三者从中调停，促使纠纷当事人和解的一种方式。仲裁的一种形式，是有关机构以第三者身份，依照法律对纠纷做出公正的具有约束力的处理决定。程序：当事人提出裁决申请调解裁决谢谢 谢！谢！