第三章--选址策略课件.ppt

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1、第三章 选址策略一、一、店址选择的重要性店址选择的重要性：是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。是连锁店确定经营目标和制定经营策略的重要依据。是连锁店确定经营目标和制定经营策略的重要依据。是影响连锁店经济效益的一个重要因素。是影响连锁店经济效益的一个重要因素。要贯彻便利顾客的原则。要贯彻便利顾客的原则。二、百货商场：二、百货商场：1、目标市场选择：、目标市场选择：邻近地区；邻近地区；外围地区；外围地区；边缘地区。边缘地区。居住地区居住地区白领；白领；蓝领；蓝领；灰领。灰领。职业职业低收入阶层；低收入阶层；中收入阶层；中收入阶层；高收入阶层。

2、高收入阶层。收入水准收入水准2、市场定位：、市场定位：可供选择方案：可供选择方案：n高收入顾客群；高收入顾客群；n中收入顾客群；中收入顾客群；n低收入顾客群；低收入顾客群；n高、中收入顾客群；高、中收入顾客群；n中低收入顾客群。中低收入顾客群。一般集中于一般集中于高中收入顾客群高中收入顾客群。3、地区选择：、地区选择：n独立商店：独立商店：仅有一家商店，不毗连其他商店。仅有一家商店，不毗连其他商店。优点：无竞争性，低租金，具有灵活性，优点：无竞争性，低租金，具有灵活性，道路不易堵塞，容易停车。道路不易堵塞，容易停车。缺点：吸引顾客困难，购买者无变化，地缺点：吸引顾客困难，购买者无变化，地理受限

3、制。理受限制。群落型商店区：群落型商店区：两个以上商店聚集的地方。依规模大小，可分为：两个以上商店聚集的地方。依规模大小，可分为：中心商业区：城市的零售中心，至少包括一中心商业区：城市的零售中心，至少包括一家百货商场、几家专卖店等。核心区不超过家百货商场、几家专卖店等。核心区不超过1平方公里。平方公里。地区商业区；店铺分列主要街道两旁，至少地区商业区；店铺分列主要街道两旁，至少有一家中型百货商场、若干杂货店和服务商有一家中型百货商场、若干杂货店和服务商店。店。小型商业区：位于城市边缘地带，主要满足小型商业区：位于城市边缘地带，主要满足郊区购买者需要。可只设超级市场、杂货店郊区购买者需要。可只设

4、超级市场、杂货店等小型商店。等小型商店。微型商业区：位于街道旁或高速公路旁。只微型商业区：位于街道旁或高速公路旁。只有几家小商店，不设百货商场。有几家小商店，不设百货商场。商业中心：商业中心：是共同拥有、集中管理、相互协调的购是共同拥有、集中管理、相互协调的购买区域。可分为：买区域。可分为：地区商业中心；地区商业中心；联合商业中心；联合商业中心；住宅区商业中心。住宅区商业中心。三、专卖店：三、专卖店：1、地点选择依据：、地点选择依据：n经营目标；经营目标；n店型；店型；n发展前途。发展前途。2、地点类型：、地点类型：n中心商业区：中心商业区：提供流动性很大、支出较多、层次较高的顾客。提供流动性

5、很大、支出较多、层次较高的顾客。以高度专业化为特征；以高度专业化为特征；以高级流行性商品为主；以高级流行性商品为主；以高中档商品为主。以高中档商品为主。n非中心商业区：非中心商业区：提供较为稳定、层次中等的顾客。提供较为稳定、层次中等的顾客。以上班族所需的大众商品为主；以上班族所需的大众商品为主；避免高度专业化；避免高度专业化；以普通流行商品为主；以普通流行商品为主；采取中等价位策略。采取中等价位策略。住宅商业区：住宅商业区：提供普通上班族类型的顾客。提供普通上班族类型的顾客。适宜开设食品店、杂货店、花店、水果适宜开设食品店、杂货店、花店、水果店等。店等。避免经营范围过于狭窄，尽量适合多层避免

6、经营范围过于狭窄，尽量适合多层次顾客的需要。次顾客的需要。四、四、购物中心购物中心：1、购物中心功能：、购物中心功能：聚集商店的场所，通过调整各种零售形态聚集商店的场所，通过调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便的购的布局，疏通买卖通道，让人们方便的购物和享受生活。物和享受生活。n销售功能：销售功能：商品齐全；各具特色；符合一般人的生商品齐全；各具特色；符合一般人的生理和心理需求。理和心理需求。n生活功能：生活功能：多元化组合；引领时代潮流；老少皆宜；多元化组合；引领时代潮流；老少皆宜；生活广场。生活广场。2、购物中心种类：、购物中心种类：n地方购物中心：地方购物中心：规模最小的购物

7、中心。规模最小的购物中心。占地面积占地面积1.5万平方米；万平方米；围绕超级市场来设立；围绕超级市场来设立；满足附近居民的日常生活需要。满足附近居民的日常生活需要。n社区购物中心：社区购物中心：占地面积占地面积3-12万平方米；万平方米；围绕早期百货商场来设立；围绕早期百货商场来设立；提供便利商品、个人服务、家庭设施、生活用提供便利商品、个人服务、家庭设施、生活用具等。具等。地区性购物中心：地区性购物中心：占地面积超过占地面积超过12万平方米；万平方米；以以3万平方米以上的百货商场为核心；万平方米以上的百货商场为核心；n城市购物中心：城市购物中心：规模最大的购物中心。规模最大的购物中心。占地面

8、积占地面积20万平方米；万平方米；围绕至少围绕至少3个面积超过个面积超过3万平方米的一流万平方米的一流百货商场建立；百货商场建立；提供杂货、服装、家具、室内陈设用品、提供杂货、服装、家具、室内陈设用品、娱乐等全方位的综合性服务。娱乐等全方位的综合性服务。3、购物中心的超级市场数量：、购物中心的超级市场数量：n独家：独家：在购物中心只有一家大型量贩店或超级在购物中心只有一家大型量贩店或超级市场。市场。n多家：多家：在购物中心里有两家以上的大型量贩店在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场。或超级市场。4、购物中心超级市场的规模：、购物中心超级市场的规模：购物中心的规模越大，超级市场的规模越购

9、物中心的规模越大，超级市场的规模越大。大。n地区性购物中心：地区性购物中心：0.9-1.8万平方米；万平方米；n普通型购物中心：普通型购物中心：0.3-1万平方米；万平方米；n小型购物中心：小型购物中心：0.3-0.7万平方米。万平方米。5、购物中心的位置：、购物中心的位置：n城市郊区：早期购物中心的特征；城市郊区：早期购物中心的特征；n非中心地区：顾客容易达到的非中心城非中心地区：顾客容易达到的非中心城市区；市区；n中心商业区：中心商业区：6、购物中心的规模：、购物中心的规模：n城郊购物中心：城郊购物中心：总面积总面积22万平方米以上，拥有万平方米以上，拥有60家以上家以上的商店，一般位于城

10、郊。的商店，一般位于城郊。n地区性购物中心：地区性购物中心：总面积总面积12万平方米以上，拥有万平方米以上，拥有25-40家家商店，位于城郊及其边缘，或中小城市。商店，位于城郊及其边缘，或中小城市。n社区购物中心：社区购物中心：总面积总面积3-12万平方米，拥有万平方米，拥有10-25家商店，家商店，位于住宅区或都市中。位于住宅区或都市中。7、购物中心形状：、购物中心形状：n条形购物中心：条形购物中心：商店沿街道成一直线排开，建筑物面向主要街商店沿街道成一直线排开，建筑物面向主要街道，停车场在前。道，停车场在前。n庭院式购物中心庭院式购物中心：停车场在庭院外围，一般为四方形。停车场在庭院外围，

11、一般为四方形。n室内街道型购物中心室内街道型购物中心：在室内将商店安排成像在街道上一样，通常在在室内将商店安排成像在街道上一样，通常在两端各设一个大型商店。两端各设一个大型商店。n街道连接型购物中心街道连接型购物中心：将各个购物街道连接起来形成的购物中心。面将各个购物街道连接起来形成的购物中心。面积积3万平方米以上常用形式。万平方米以上常用形式。n花团锦簇式购物中心花团锦簇式购物中心：将商店群围绕着一个大型中心商店而成。将商店群围绕着一个大型中心商店而成。8、购物中心超级市场的位置：、购物中心超级市场的位置：n设在购物中心的一端或周边地带设在购物中心的一端或周边地带。n远离百货商店。远离百货商

12、店。五、徒步商业区：五、徒步商业区：1、徒步商业区交通选择：、徒步商业区交通选择：（1）方便的对外交通：）方便的对外交通：n公共交通；公共交通；n停车场；停车场；n进货车。进货车。（2）安全的内部交通：）安全的内部交通：n完全封闭；完全封闭；n半封闭；半封闭；n管制。管制。2、徒步商业区特色设计：、徒步商业区特色设计：地域选择：地域选择：n是一个市级商业区；是一个市级商业区；n是一个店铺较多的商业区；是一个店铺较多的商业区；n是一条小街巷。是一条小街巷。3、徒步商业区规模：、徒步商业区规模：n一级：规模最大，店铺总量一级：规模最大，店铺总量200家左右，家左右，街长街长500米以上。米以上。n

13、二级：店铺数量二级：店铺数量100家左右，街长家左右，街长200-300米。米。n三级：通道狭窄，以经营某一商品为特三级：通道狭窄，以经营某一商品为特色，店铺数量多而面积小。色，店铺数量多而面积小。4、影响徒步商业区规模的因素：、影响徒步商业区规模的因素：v旧有商业街的规模；旧有商业街的规模；v所确定商业街的潜力；所确定商业街的潜力；v商业街的结构；商业街的结构；v城市商业整体布局。城市商业整体布局。六、连锁超市：六、连锁超市：1、连锁超市店址选择类型：、连锁超市店址选择类型：n城市中央商业区；城市中央商业区；n城市交通要道和交通枢纽的商业街；城市交通要道和交通枢纽的商业街；n城市居民区商业街

14、和边沿区商业中心；城市居民区商业街和边沿区商业中心；n郊区购物中心郊区购物中心。2、顾客对商品的需求类型：、顾客对商品的需求类型：n普遍、经常需求的商品，即日常生活必普遍、经常需求的商品，即日常生活必需品。需品。n周期性需求的商品。周期性需求的商品。n耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。3、连锁、连锁店开发的一般性战略店开发的一般性战略：n地区头号大店战略，即在一个商业地段地区头号大店战略，即在一个商业地段开设该地区最大的店铺，实现小商圈高开设该地区最大的店铺，实现小商圈高市场占有率；市场占有率；n集中成片开发战略，即在一个区域密集集中成片开发战略，即在一个区域

15、密集开店，在该地区形成绝对优势，由面上开店，在该地区形成绝对优势，由面上展开。展开。n低成本战略低成本战略，即，即在分店开发中努力紧缩在分店开发中努力紧缩开支降低营业成本。开支降低营业成本。4、连锁超市开发原则：、连锁超市开发原则：n方便顾客购买方便顾客购买；最大限度地节省顾客的购物时间；充分把最大限度地节省顾客的购物时间；充分把握顾客的购物心理。握顾客的购物心理。n有利于配送中心供货；有利于配送中心供货；n适应长期规划适应长期规划 ；n配合业态类型配合业态类型 。5、连锁店开发具体要求：、连锁店开发具体要求：（1）交通条件交通条件：n从企业经营的角度来看：在开设地点或从企业经营的角度来看：在

16、开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用；附近，是否有足够的停车场所可以利用；商品运至商店是否容易。商品运至商店是否容易。n从方便顾客购买角度来看：设在边沿区从方便顾客购买角度来看：设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向；设在市内公共汽车站附的距离和方向；设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质；分近的商店，要分析公共车站的性质；分析市场交通管理状况所引起的有利与不析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件利条件 。（2）客流规律客流规律：n客流类型客流类型；自身的客流自身的客流；分享客流分享客流；派生客流。派生客流。n客流目的、速度和滞留时间客流目的、速度和滞留时间；n街道两侧的客流规模街道两侧的客流规模；n街道特点。街道特点。（3）竞争对手竞争对手；（4）地形特点地形特点；（5）城市规划城市规划。