第一章--房地产概述-房地产金融与投资ppt课件.ppt

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1、第一章第一章 房地产概述房地产概述房地产金融与投资参考书目参考书目 查尔斯.J.雅各布斯.房地产概论.电子工业出版社，2007.6 童悦仲.中外住宅产业对比.中国建筑工业出版社，2005.1 张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社，2004.8 简德三、王洪卫.房地产经济学.上海财经大学出版社，2003.1 第一章第一章 房地产概述房地产概述 房地产的基本概念与特征房地产的基本概念与特征 房地产业房地产业 房地产市场房地产市场 房地产交易房地产交易 第一节第一节 房地产基本概念与特征房地产基本概念与特征一、房地产及其相关概念和含义一、房地产及其相关概念和含义1 1、房地产（、房地产（Real

2、Estate)Real Estate)房地产是房产和地产的统称，是指土地、建筑物和其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。2 2、不动产（、不动产（Real PropertyReal Property）不动产是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于土地之上的自然物体（如树木、矿产）和定着于土地之上的人造物体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产。动产（Personal Estate)动产也称为非不动产，是指不属于土地及其改良物，如桌子、椅子、床、车、农用机器等，它归属于私人物品。鉴别动产和不动产的标准：（1）附着方

3、式（2）物体的适用性（3）合约的存在（4）当事人关系3 3、物业、物业 物业指已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关场地。不不动动产产1、地产、地产养力用地及其财产权利养力用地及其财产权利富源用地及其财产权利富源用地及其财产权利承载用地及其财产权利承载用地及其财产权利2、房产、房产住宅房屋建筑及其财产权利住宅房屋建筑及其财产权利非住宅房屋建筑及其财产权利非住宅房屋建筑及其财产权利与房屋建筑有关的城市基础设施与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利建筑及其财产权利房地产房地产3、非房屋建筑及其财产权利、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的

4、农作物、林木、种子等、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6、财产综合体、财产综合体二、房地产的构成二、房地产的构成（一）（一）物质形态构成物质形态构成房地产的物质主体包括三个部分：房地产的物质主体包括三个部分：土地（建筑地块）土地（建筑地块）房屋（建筑物）房屋（建筑物）房屋附属设备房屋附属设备1、土地(land)指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。三通一平：水通、电通、路通和场地平整 五通一平：给水、排水、供电、通信、道路和场地平整 七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路和场地平整 九通一

5、平：给水、中水、排水（雨水、污水）、供电、供热、供气、通邮、通讯（电话、计算机）、道路和场地平整（1 1）土地）土地 土地的核心问题：土地是谁的？怎样合理利用土地？根据我国1982年宪法规定，在中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。当拥有了一块特定的土地后，所有者既拥有了使用其表面的权利（表面权）。又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权利（地下权），还拥有使用其上面空间的权利（领空权）。我国土地使用权：出让、划拨1990年5月19日颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定：“土地使用权

6、出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(五)综合或者其他用地50年”。该条例第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。土地的基本内涵坐落：所处的区域和具体地点面积：依法确认的面积形状：规则四至：地势：地势高低、自然排水情况、被洪水淹没的可能性等。周围环境、景观利用现状：用途、建筑物产权状况：国家、集体、出让、划拨、剩余年限、可否续期、抵押、典当地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度基础设施完备程度和土地平整程度（2 2）房屋）

7、房屋 根据建设部制定的“房屋完损登记评定标准”的规定，房屋按其结构分为4类：钢、钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构。房屋按照使用性质分为7类：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；教育、医疗、科研用房；文化、体育、娱乐用房；办公用房；其他用房。房屋按照其物质构成要素划分，可以分为：房屋建筑材料（钢材、水泥、木材、玻璃等）房屋建筑地基（包括宅基地）房屋内设施（水、电、暖、空调、卫生、煤）房屋外部环境（地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务）房屋从其基本社会经济功能来讲，又可以分为：住宅非住宅配套设施 配套设施是指设置在某个特定的社区中，为该社区全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门

8、的综合体，是为居住及工作提供公共的物质和劳动服务的系统。配套设施一般可以分为两部分：基础设施包括地下和地面各种设施；生活服务设施公建配套、街坊配套。能源系统供水系统排水排污系统道路交通系统邮电通信系统安全防灾系统休憩娱乐系统文化教育系统卫生保健系统社区管理系统绿地系统商业服务系统配配套套设设施施（3 3）房屋附属设备）房屋附属设备 房屋附属设备，是对房屋建筑内部附属的和相关的公用、市政、配套的各类设备、设施的简称。现代民用建筑房屋的附属设备主要分为两大类：房屋建筑设备和房屋建筑电气工程设备。房屋建筑设备房屋建筑设备：给水设备；排水设备；热水供应设备；消防设备；卫生与厨房设备；供暖、供冷、通风设

9、备；燃气设备。房屋建筑电气工程设备房屋建筑电气工程设备：供电及照明设备；弱电设备；电梯设备；防雷设备。房屋的基本内涵：坐落：建筑物的用途、档次、规模与建筑物的坐落是否配置协调面积：平方米层数和高度：低层建筑、多层建筑、超高层建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构设备：给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备装修：内装修和外装修公共配套设施完备程度平面布置：平面图、户型图外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用状况：不同用途的面积分配及楼层分布产权情况：共有、出租、抵押、产权有争议、违法建筑（二）经济形态构成（二）经济形态构成 房地产在经济形态方面的构成就是

10、房地产产权及其权属关系，即以所有权为核心的，以占有、使用、收益、处分四大权能为载体的房地产的经济、法律关系。相同的房地产物质（用途、结构、地段、朝向、户型等），在不同的所有制关系下，房地产的财产份额、经济上的分配关系和利益的取得差异是完全不同的。房地产构成房地产构成房地产构成房地产构成房地产房屋附属设备建筑物土地土地使用权房屋所有权房屋构筑物（权利部分）（实物部分）影响房地产价值的因素有哪些？影响房地产价值的因素有哪些？三、三、房地产的属性特征（一）房产与地产的区别与联系（一）房产与地产的区别与联系1 1、房产、房产 房产，是房屋财产的统称，是房屋的社会经济形态，泛指一切有经济价值的房屋及其与

11、房屋有关的权益。广义的“房产”是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产品，包括附属设施，它是以建筑实体为表现形态的，供人们生产、生活、娱乐及从事一切社会活动的场所。（1）房产的特征空间上的固定性耐久性收益递减性效用上的多层次性 （2）房产的类型 根据用途的不同，房屋一般主要分为5种类型：住宅用房 住宅房屋 生产用房 营业用房 行政用房 非住宅房屋 其他专业用房等2 2、地产、地产 地产，即土地财产。从不同的角度理解，地产可以有两重含义：（1）指未投入人类劳动、开发的生地、荒地，以及已经通过开发成熟可供建筑之用的土地。（2）泛指一切有价的土地和与土地有关的权益，包括土地的所有权和政府法定有效期内该土

12、地的使用权。（1）地产的特征:数量有限位置不可移动多用途聚集资本2、土地的类型地产按土地用途的不同，可以分为两大类:农村土地指大农业（包括林业、牧业、渔业在内）的用地。城镇用地指城市规划区域范围内的用地和空间。主要用于兴建各类建筑物以及城市基础设施。3 3、房产与地产的区别、房产与地产的区别（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地产单独存在。（2）房产是最终产品，能够直接满足人们生产、生活的各种需要，而地产则不同。（3）房产有折旧，而地产没折旧。（4）价格决定因素不同。4 4、房产与地产的联系、房产与地产的联系（1）实物形态方面，土地开发与房屋的建造是一个并行和继起的过程。（2）价格形态方面，

13、地价与房价相互影响。（3）权属关系方面，地产经营和房产经营由于产权的联动性决定了他们往往是“相伴而行”的。（4）资本循环方面，两者资本的循环过程是相互融合的。（5）归属范畴方面，在生活资料方面，两者同属财产范畴；而在生产资料方面，两者又同属于资产范畴。（四）房地产综合体的属性和特征（四）房地产综合体的属性和特征1、位置的不可移动性2、产品的独一无二性（异质性）3、外部性4、保值增值性5、效用的多样性6、价值高且变现难7、寿命周期长（耐久性）8、有限性与稀缺性 四、房地产的类型四、房地产的类型（一）按（一）按物质形态物质形态划分划分1、土地土地 土地依据开发程度的不同可以分为生地、毛地和熟地，或

14、分为已开发土地、未开发土地和未来待开发土地。2 2、在建工程、在建工程 在建工程是指已经开始工程施工建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的中间形态。3 3、建成后的物业、建成后的物业 以不同的分类原则，建成后的物业有以下两种分类方法：（1）按当前的使用状况可以分为空置房和已入住或已使用的房地产两类。（2）按照建筑用途不同，建成后的物业可以分为：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。（二）按照（二）按照用途用途划分划分1 1、农田、农田 农业存在投资报酬递减现象，以及单位面积农产品产量的极限，与其他行业相比，农业投资的利润通常是比较低的。2 2、森林、森林 森林的投资回收期很

15、长，有时投资者需要60年以上方能有稳定的收入，因此，一片森林中必须有相当比重的成材树，而且各种年龄的树林因各占一定的比例。3 3、住宅、住宅 从实践上看，住宅房地产可以分为3类：（1）住宅本身不是商品，而仅仅是一种福利。这类住宅是靠国家大量的财政补贴维持的。（2）住宅属于一种准商品，这类住宅的买卖、租赁，通常是国家通过一定的财政补贴给予其各种优惠政策。（3）住宅本身就是一种商品。其价格、租金以及供求关系完全由市场决定。4 4、商业房地产、商业房地产 商业房地产具有以下特征：（1）商业房地产由于装修原因，地上建筑物价值占整个房地产价值的比重较大。（2）由于商业房地产单位营业面积盈利率高，因而其单

16、位面积的售价和租金也相对比较高。（3）商业房地产对周围环境的反应特别敏感，在城市中心的位置往往成为决定商业房地产价值的关键因素。（4）商业房地产具有较强的适应性。5 5、工业房地产、工业房地产 工业房地产包括工厂、仓库、成品和材料堆放场地、码头等。工业房地产具有以下特点：（1）工业房地产一般不作外部装修，总建筑成本相对比较低。（2）工业房地产在结构设计方面技术性要求较高，因而适用性比较差。（3）工业房地产对周围环境也有一定要求，主要是交通便利，有较大的发展空间。6 6、开发基地、开发基地 开发基地包括已经完成三通一平、五通一平或七通一平的熟地，以及已拆除和将要拆除旧建筑用于重新开发的土地。（三

17、）按（三）按经营方式经营方式划分划分1、用于出售的房地产2、用于出租的房地产（四）按（四）按是否产生收益是否产生收益划分划分1、收益性物业2、非收益性物业（五）按（五）按开发程度开发程度划分划分1、生地：可能为房地产开发和经营活动所 用，但尚未开发的农地、荒地。2、毛地：指城市中需要拆迁但尚未拆迁的土地。3、熟地：完成五通一平或七通一平或已拆迁完毕，可供直接建设的用地，即建筑地块。第二节第二节 房地产业房地产业一、房地产业的内涵一、房地产业的内涵1、按照国民经济的产业分类分析 房地产业以提供服务，包括以“生产”、开发“项目”为产品特色，主要从事投资开发建设房地产，对房地产进行经营管理，并不直接

18、生产房屋建筑实物。2、从行业角度分析 房地产业是指从事房地产的开发、经营、管理、房屋维修、装饰以及以房地产为依托的劳务、中介、信托服务等各种经济组织所组成的行业。房地产业的活动领域包括：土地开发和再开发；房屋开发；土地经营：土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营：房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务：咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；物业管理服务：家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；房地产金融：信贷、保险及金融资产投资等。二、房地产业的运行机制二、房地产业的运行机制（一）生产环节（一）生产环节 房地产生产环节的主要形式是房

19、地产综合开发，包括：规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、竣工验收、交付使用、房屋经营、房屋管理等。第一层次为土地开发、房屋开发建设；第二层次是在第一层次的基础上发展的综合开发、配套建设，以及在流通、消费环节中以装饰和修缮为主的追加。（二）流通环节二）流通环节 房地产业的流通环节，是房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。房地产流通的活动内容可以分两个层次：土地流通地产流通，包括土地征用，土地使用权的出让、转让，土地使用权的租赁、抵押等。房地产流通房产流通，包括房屋出售、出租，房屋置换，房屋抵押、典当。（三）消费环节三）消费环节 房地产消费是指通过对房地产的占有、

20、使用，实现其使用价值的过程。房地产消费的形式有：生产消费、生活消费、经营消费、行政消费等。为了维护和保障产权人的合法权益，必须进行经常的、严格的产权产籍管理、房屋修缮管理和物业管理。三、房地产业的行业构成三、房地产业的行业构成部门 分 支 机 构中介 经纪代理估价咨询投资 股权投资 抵押贷款投资承租投资 融资投资运营 土地运营 房产运营贷款运营 承租运营建设 开发承包分包建筑政府服务征税规划国有房地产运营产权界定与维护四、房地产业与国民经济的关系四、房地产业与国民经济的关系1、房地产业能够带动国民经济的发展2、房地产业能够带动城市经济的繁荣3、房地产业与国民经济之间有着相互的影响作用五、房地产

21、业在国民经济中的地位五、房地产业在国民经济中的地位1、房地产业是国民经济的基础性产业2、房地产业是国民经济的支柱性产业 六、房地产业在国民经济发展中的作用六、房地产业在国民经济发展中的作用1、房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级2、房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐3、房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境4、房地产业的发展可优化居民的消费结构 5、房地产业的发展有利于培育和完善市场体系七、房地产业的行业特点七、房地产业的行业特点1、房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关 2、房地产业是一个区域差异大的行业3、房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业4、房地产业

22、是一个具有高度综合性和高度关联性的行业八、影响房地产业发展的因素：八、影响房地产业发展的因素：区位条件；自然环境；人文因素；人口状况；经济因素；政策和法律制度；城市化率。九、中国房地产业发展九、中国房地产业发展 中国房地产业已经发展成为国民经济最重要的产业之一，2006年投资规模近2万亿元，拥有企业6万多家，从业人员150万，年销售面积6亿平方米，年销售额超过2万亿元。1999-发展阶段发展阶段1978-1991起步阶段起步阶段1993-1998调整阶段调整阶段1992-1993过热阶段过热阶段2010?第三节第三节 房地产市场房地产市场一、房地产市场的基本特征一、房地产市场的基本特征1、信息

23、缺乏：交易信息不对称；专业知识在交易双方之间的不对称；交易的独立性。2、产品不同质：非批量生产；特有的物理属性。3、交易各方进出市场均非易事：房地产供给调节的时滞性；交易金额大，难变现；产权交易的过程性与复杂性。4、容易出现垄断二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能1、资源配置2、信息传递3、价值实现与价值评价4、显示市场需求5、引导供需关系的协调6、指导政府科学地制订土地供应计划 三、三、房地产市场分类房地产市场分类1、按地域范围划分，可以分为国际性房地产市场全国性房地产市场地方性房地产市场2、按房地产用途划分：居住物业市场、写字楼物业市场、工业物业市场、零售商业物业市场。3、按房地产交易

24、形式和内容划分：房地产出让市场、房地产转让市场、房地产抵押市场、房地产买卖市场、房地产租赁市场。4、按购买房地产的目的划分：自用和投资。5、按房地产资金取得的途径划分：房地产抵押市场、房地产典当市场、房地产保险市场、股票市场。6、按房地产市场运行层次划分：一级市场、二级市场、三级市场。四、房地产市场结构四、房地产市场结构1、房地产交易方式和参与者 交易方式是房地产市场结构的框架。房地产租赁和房地产买卖始终是房地产市场结构的两种基本的交易方式。同时，典卖、抵押、转租等派生的方式往往与之并存。2 2、我国房地产市场结构与特征、我国房地产市场结构与特征 市场结构因素 一级市场（土地市场）二级市场（房

25、地产增量市场）三级市场（房地产存量市场）市场供应方 政府房地产开发商业主市场需求方房地产开发商 投资者业主业主市场竞争供应方垄断供给 需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场价格的确定政府主导 开发商参与开发商主导定价双方协商自由议价五、房地产价格及其影响因素五、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格概念及特征1、房地产价格的概念 房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2、房地产价格的特征房地产价格受区位的影响很大；房地产价格实质是房地产权益的价格；既有交换代价的价格（买卖），也有

26、使用代价的租金（租赁）；价格在长期考虑下形成；价格易受交易者个别因素影响。（二）房地产价格的影响因素1 1、自身因素、自身因素：2 2、环境因素：、环境因素：声觉环境、大气环境、视觉环境、水文环境和卫生环境；3 3、人口因素、人口因素：人的数量、素质及构成等状况；4 4、经济因素：、经济因素：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、建筑人工费、居民收入等；5 5、社会因素：、社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等；6 6、行政因素：、行政因素：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等

27、；7 7、心理因素：、心理因素：预期、个人偏好等；8 8、国际因素：、国际因素：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况和国际竞争状况。今年我国房地产价格走势将会今年我国房地产价格走势将会受到哪些因素的影响？受到哪些因素的影响？（三）房地产价格的种类1、土地价格、建筑物价格和房地价格(房地混合价）土地价格：未征用补偿的土地；已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地；已做“三通一平”或以上的土地；在现有城区内有待拆迁建筑物的土地；已做拆迁补偿安置的城市空地。建筑物价格：指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占用的土地价格。房地价格：指建筑物连同其占用的土地价格，即房价。2、基准地价、标定地价和房

28、屋重置价格基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：指在某一基准时点，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。3、总价格、单位价格和楼面价格总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。单位价格：一个计量单位的价格。对于土地来说，指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，指单位建筑物

29、面积的房地价格。楼面地价：指平均到每单位建筑物面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率4、成交价格、市场价格、理论价格成交价格：指交易双方实际达成交易的价格。市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格：指真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。5、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和

30、范围制定的价格。6、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值租赁价格：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金。典价：在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。课税价值：为课税的需要，以估价人员的评估作为计税依据的价值。征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。7、拍卖价格、招标价格和协议价格8、现房价格和期房价格期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿9、起价、标价、成交价和均价10、保留价（拍卖底价）、起拍价（开叫价格）、应价和成交价11、补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有4种：（1）

31、改变原出让土地使用权时规定的用途。（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率。（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。（4）出让的土地使用权期满续期。三、三、房屋租金及其种类房屋租金及其种类（一）房屋租金的构成 房屋租金是房屋价值的一种表现，是分期、分批出售房屋使用权的价格形式。房屋租金的构成一般应包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、利润、地租8项内容。同时，形成市场交易价格的租金还应该考虑具体房屋建筑所在朝向、层次、供求关系等。（二）房屋租金的种类福利租金也称标准租金，是地方政府根据一定时期内所在地区的社会经济发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定租金水

32、平，以折旧费、维修费和管理费为测算的基础。成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金构成。商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交换收益的房屋建筑的出租价格，它是由成本租金的基础加上保险费、地租和利润等8项因素构成。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。六、住宅房地产市场特性六、住宅房地产市场特性（一）住宅市场的结构1、按照权益让渡的方式不同，住宅市场可以分为：住宅出售市场、住宅租赁市场、住宅抵押市场和住宅典当市场；2、从市场交易层次结构上划分，住宅市场可以分为一级市场和二级市场；3、住宅市场按其再生产环节还可以

33、分为：住宅开发市场、住宅交易市场、住宅金融市场、住宅中介市场、住宅物业管理市场等。（二）住宅市场发展的三个阶段第一阶段，以生存需求为主，改善需求为辅，通常是政府主导型，市场调节较弱。这一阶段的任务最为艰巨，住宅发展速度也较快，延续时间也最长。第二阶段，是生存需求与改善需求并重，市场调节能力增强，政府干预减弱，住宅业发展仍然较快。第三阶段：改善需求为主，生存需求为辅，一般是市场主导型，政府施以宏观调控，解决少数低收入家庭住房问题。（三）影响住宅市场需求的因素1、收入和财富2、住房价格3、人口和家庭结构（在学型家庭、购物交际型家庭、工作时间特殊性家庭、高收入家庭）4、利率5、消费者对住房的偏好（四

34、）房价收入比与购买力（五）住宅市场的特性1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 住宅的建筑质量、建筑结构、房型设计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、社会环境、自然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成了一个非常复杂的产品结构体系。2、住宅区位或地段导致价格差异较为明显 消费者在住宅购买决策中显示出极强的区位偏好，同一城市不同区域住宅市场的供求关系直接影响到住宅价格。3、购买频率较低，购买决策复杂4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切 消费者对住宅的购买力受现有收入水平及其对未来的预期影响，而未来的收入预期又受到国民经济的发展水平和趋势、地区经济的

35、发展水平和趋势、人们的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭结构和规模等因素的影响。5、消费者的购买决策与融资机制相关 消费的现时性和收入积累的长期性，使得消费者对住宅的购买受金融市场的影响，如可贷款额度、贷款条件、利率水平及发展趋势等。6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切 住宅具有消费和投资的双重属性，作为投资品投资者需要考虑住宅的预期收益是否超过其他可以持有的金融资产的收益率。七、办公楼市场的特性七、办公楼市场的特性（一）与地区经济增长前景密切相关 经济增长速度较快的城市，办公楼的开发规模较大、保有量和档次也呈递增趋势，租金水平居于较高的位置，空置率较低。（二）区位质量对

36、办公楼市场的影响较大 区位质量指办公楼所处地理空间位置及相邻地块之间相互关系状况的优劣程度。一般的特点是区位质量高的办公区，客户的认可度较高，需求量较大，从而引致租金水平和出租率也较高。（三）办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布，集聚效应明显 集聚效应：办公楼集中分布形成一定的市场区，由集中分布而带来的利益。（四）办公楼本身品质与客户品质的一致性 客户看重办公楼代表的信誉、实力和地位，办公楼也要倚重客户巩固和加强这种地位，两者相互影响和相互选择。根据办公楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素划分为四级甲级：处于较好地段、出租率高，建造较晚，各类建筑设施齐备、虽楼龄较长但其声誉较高。乙级：处于城市次中心区或区域中心，建造年代较晚，内部设施基本与时代发展同步，出租率和租金水平较高，对中小公司或机构有较强吸引力。丙级：处于城市非中心，或呈零星分布状态，建造年代可晚可早，内部设施一般，出租率和租金水平中等，对小公司和机构有一定的吸引力。丁级：处于城市非中心，规模小，设施陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对部分个体从业人员有一定吸引力。八、商业用房市场的特性八、商业用房市场的特性1、经营者对商业用房需求量的大小取决于可获得利润水平的高低2、与地区经济发展状况密切相关3、与人口聚集度密切相关4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大5、受交通状况的影响较大