第十一章房地产投资项目财务分析-房地产金融与投资课件.ppt

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1、第十一章 房地产投资项目财务分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析指标v现代的财务分析指标v房地产投资项目财务分析的应用第一节房地产投资项目财务分析概述 一、房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是：1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编

2、制基本财务报表。3财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用 1衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。第二节房地产投资项目财务分析基本报表（一）现金流量表 1现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入(CI,Cash Inflow)、现金流出(CO,Cash Outflow)和净现金流量(NCF,Net Cash Flow)的计算表格。表11-1 现金流量表示例 时间项目 1 2

3、 3 n1 现金流入（1.11.2）1.1 现金流入项目11.2 现金流入项目2 2 现金流出（2.12.2）2.1 现金流出项目12.2 现金流出项目2 3 净现金流量（12）房地产投资项目财务分析基本报表 2现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。2122232425262

4、7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表11-2 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。212223242526272829资本金经营资金运营费用修理

5、费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表11-3 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表11-3。序号 项 目 合计 1 2 3 N 1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收

6、经营资金净转售收入其他收入 2现金流出2122开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资各方现金流量表表11-4 单位：万元表11-5 项目投资现金流量表 时间项目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141 现金流入1.1毛租金收入1.2转售收入2 现金流出2.1购楼支出2.2经营成本2.3装修支出2.4转售费用3 净现金流量4累计现金流量表11-5 项目投资现金流量表 时间项目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141 现金流入 0 0 0 100 100 100 100 13001.1毛

7、租金收入 100 100 100 100 1001.2转售收入 12002 现金流出-240-400-185-25-25-25-25-1252.1购楼支出-240-400-1602.2经营成本-25-25-25-25-252.3装修支出-252.4转售费用-1003 净现金流量-240-400-185 75 75 75 75 11754累计现金流量-240-640-825-750-675-600-525 650房地产投资项目财务分析基本报表（二）资金来源与运用表 1资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划

8、的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表11-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号 项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源111213141516171819销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 现金来源与运用表表11-6 单位：万元212223242526272829210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 现金来源与运用表续表11-6 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表 3

9、与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表11-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表11-6）序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表表11-7 单位：万元序号 项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源 11 1

10、2 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表表11-8 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表三、损益表 1损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表6-7。序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商

11、品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表表11-9 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表2损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表11-8。序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1销售收入2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所

12、得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表表11-10 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表11-9。序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1出租收入2经营成本 3经营税金及附加 4利润总额 5所得税 6税后利润616263盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表表11

13、-11 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表 2）关于税后利润 税后利润=利润总额所得税 其中，所得税=应纳税所得额所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为25%。62房地产投资项目财务分析基本报表 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应

14、将这部分利润补分给投资者。62房地产投资项目财务分析基本报表四、资产负债表 1资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。序号 项 目 合计1 2 3 N 1资产1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值 2负债及所有者权益表11-1

15、2 资产负债表 单位：万元 2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额 应付账款 短期借款长期借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 盈余公积金 累计未分配利润计算指标：1、资产负债率（%）2、流动比率（%）3、速动比率（%）续表11-12 资产负债表 单位：万元房地产投资项目财务分析基本报表 五、基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不

16、同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。房地产投资项目财务分析基本报表“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。第三节 传统的财务指标分析一、基本指标 1收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。

17、它虽然不能充当独立分析的工具，但通过对物业的收入能力、投资潜力的判断可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。收益乘数的数值越小，表示物业的投资价值越高，可获得的投资报酬率也越高。传统的财务指标分析 收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。比较而言，总收益乘数分析更为常用。因为净收益乘数需要事先确定净经营收益，稍微麻烦一些。传统的财务指标分析 2财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。1）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。传统的财务指标

18、分析 2）损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。传统的财务指标分析 3）偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程度，所以该指标越大越好。【例11-2】某投资项目可望获得50000元的年净经营收入，

19、与贷款人接触中，得知贷款人所要求的偿债保障比率不低于1.2，贷款的利率为14%，贷款期限为20年，要求按月等额还本付息。试问该项目投资者所能申请到的最大贷款额（或该项目有能力偿还的最高贷款额）为多少？解：最高年债务本息=年净经营收入要求的偿债保障比率=500001.2=41667（元）最大贷款额=最高年债务本息年贷款系数=416670.14922=279232（元）传统的财务指标分析 3盈利能力指标 所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。1）全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。从前面的收益乘数分析可知，它是净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资项目的

20、影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。传统的财务指标分析 2）股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。传统的财务指标分析 3）现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变化对投资绩效的影响。传统的财务指标分析 4）经纪人收益率 经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期

21、偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。传统的财务指标分析 4回收期指标 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资/预期现金流量。若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到

22、等于初始投资额为止的时间。【例11-3】为了获得某物业需要支付初始股本（即首期付款）48330美元，每年现金流量的预测值与累计现金流量见表6-12。试计算该物业的投资回收期。年份 税后现金流量 累计税后现金流量1 7145 71452 8185 153303 9222 245524 10171 347235 11115 458386 12054 578927 12895 70787表11-12 税后现金流量预测【例11-4】某小型写字楼的市场价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率8%、期限20年、按年等额偿还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25

23、年内直线折旧。预计该写字楼的毛租金收入（即潜在总收入）为10万元，空置与收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费用为毛租金收入的30%，根据规定，该投资者的所得税税率为25%。预计该写字楼每年市场增值为2%。请利用本节介绍的内容计算该写字楼相关的财务指标。解：1、所需基本数据的计算（1）净经营收益=100 000（1-10%-30%）=60 000（元）（2）年运营费用（经营支出）=100 00030%=30 000（元）（3）年还本付息额=300 000=30 600（元）其中：第1年利息=300 0008%=24 000（元）第1年

24、本金=30 600-24 000=6 600（元）（4）税前净现金流量=60 000-30 600=29 400（元）（5）折旧额=400 00025=16 000（元）（6）所得税额=（税前净现金流量本金-折旧）所得税率=（29 4006 600-16 000）25%=5 000（元）或者：所得税额=（净经营收益-利息-折旧）所得税率=5 000（元）（7）税后净现金流量=29 400-5 000=24 400（元）8%（18%）20（18%）20-1（1）总收益乘数=市场价格总收入=500 000100 000=5（2）净收益乘数=市场价格净经营收入=500 000100 000（1-10

25、%-30%）=8.3（3）营业比率=（经营支出实际总收入）100%=30 00090 000100%=33%（4）损益平衡比率=（经营支出还本付息额）潜在总收入100%=（30 00030 600）100 000100%=60.6%（5）偿债保障比率=净经营收入年债息额=60 00030 600=1.96（6）全面资本化率=净经营收益市场价格100%=60 000500 000100%=12%（7）股本化率=税前现金流量初始股本投资100%=29 400200 000100%=14.7%（8）现金回报率=税后现金流量初始股本投资100%=24 400200 000=12.2%（9）经纪人收益率

26、=（税后现金流量权益增加额）初始股本投资100%=（24 4006 600）200000100%=15.5%考虑增值后的投资回报率=（2440066005000002%）200000100%=20.5%（10）投资回收期：有3种分析方法从总投资的角度：投资回收期=总投资（市场价格）净经营收益=500 00060 000=8.3（年）从自有资金的角度：投资回收期=初始股本投资税前现金流量=200 00029 400=6.8（年）投资回收期=初始股本投资税后现金流量=200 00024 400=8.2（年）传统的财务指标分析二、投资分析的合理化趋势 1传统财务分析方法的不足 1）忽略了整个持有期内

27、所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。3）忽略了净现金流量的时间问题。传统的财务指标分析 2发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。第四节 现代的财务指标分析一、现代的财务指标分类1根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。现代的财务指标分析 现代

28、的财务指标分析 2根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。64现代的财务指标分析 3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率现代的财务指标分析 二、各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。见表11-12。分析内容 基本报表 静态指标 动态指标盈利能力分析 现金流量表（全部投资）静态投资

29、回收期 财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期 财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表 投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析(借款还本付息表)资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析 资金来源与运用表其他 价值指标、实物指标或比率指标 表11-13 财务分析指标与基本报表的关系 现代的财务指标分析 三、各财务分析指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。1）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平

30、均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为：式中：总投资额=开发建设投资+经营资金 现代的财务指标分析 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业平均投资利润率或投资者的目标投资利润率（收益率）进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于该基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。现代的财务指标分析 2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：式中，利税额为利润总额与销售税金及附加土地增值税之和

31、。计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。现代的财务指标分析 3）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：式中，利润总额为所得税前利润。计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。现代的财务指标分析 4）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资

32、者自己出资所带来的净利润。【例11-5】某房地产开发项目总投资支出为120 000万元，从开发第二年起，开始有建成房屋可售，每年可实现利润总额为23 000万元，销售税金为7 800万元，年所得税率为25%，资本金为40 000万元,如果基准收益率为15%，试计算项目的投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率并判断该项目是否可行。现代的财务指标分析 5）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：（1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时：投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 例如，某投资

33、者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）现代的财务指标分析（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。v【例11-6】某投资者投资某项目，各年的净现金流

34、量状况如表6-10所示。试计算项目的静态投资回收期。年末0 1 2 3 4 5 净现金流量-50-50 20 30 35 35 35累计净现金流量表11-14 某项目现金流量表现代的财务指标分析6）借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。（1）国内借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。借款偿还期可由“借款还本付息估算表”、“损益表”及“资金来源与运用表”计算。现代的财务指标分析 其详细计算公式为：借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余

35、的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）或=偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。现代的财务指标分析（2）国外借款偿还期 国外借款的还本付息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。现代的财务指标分析 7）财务比率 这里财务比率

36、与本章第3节中介绍的的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。v资产负债率=100%v流动比率=v速动比率=100%负债总额资产总额流动资产总额流动负债总额100%速动资产流动负债总额现代的财务指标分析 8）还本付息比率 还本付息比率是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。现代的财务指标分析 2动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。1）财务净现值（1）净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按

37、照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。现代的财务指标分析式中：NPV：净现值；CIt：第t年的现金流入量；COt：第t年的现金流出量；ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t：项目计算期（t）。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。年末0 1 2 3现金流出-50-10-10 0现金流入0 20 30 40折现系数（i=10%）1 0.91 0.83 0.75现代的财务指标分析（2）关于净现值含义的理解 关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。关于基准贴现率ic

38、基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。现代的财务指标分析 关于计算期 对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不

39、断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。现代的财务指标分析（3）净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项

40、目不可行，应拒绝。因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。【例11-7】2007年，某投资者计划用3年时间，以800万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前2年的付款比例分别为30%、50%，余下部分在第3年付清，并在该年年末装修完毕，第4年年初即出租，毛租金为100万元，经营成本为25万元，假设今后几年毛租金和年经营成本保持不变。出租5年后，该投资人将楼以1200万元价格转售，其中支付了100万元的转售费用。如果装修成本为25万元，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末，要求编制该写字楼投资项目的现金流量表。假设基准收益率为12%，求：1、计算项目净现金流量

41、的现值之和，即FNPV的大小；2、在不考虑其他投资的情况下，判断该物业是否值得投资。表 项目投资现金流量表 时间项目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141 现金流入 0 0 0 100 100 100 100 13001.1毛租金收入 100 100 100 100 1001.2转售收入 12002 现金流出-240-400-185-25-25-25-25-1252.1购楼支出-240-400-1602.2经营成本-25-25-25-25-252.3装修支出-252.4转售费用-1003 净现金流量-240-400-185 75 75 75 75 11

42、754累计现金流量-240-640-825-750-675-600-525 6501、按照折现率12%依据公式计算。如下：=-240-400(10.12)-1185(10.12)-275(10.12)-31175(10.12)-7=-31.51(万元）2、可以直接在现金流量表中进行计算表11-15 项目投资现金流量表 时间项目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141 现金流入 0 0 0 100 100 100 100 13001.1毛租金收入 100 100 100 100 1001.2转售收入 12002 现金流出-240-400-185-25-25

43、-25-25-1252.1购楼支出-240-400-1602.2经营成本-25-25-25-25-252.3装修支出-252.4转售费用-1003 净现金流量-240-400-185 75 75 75 75 1175折现系数（i=12%）1 0.89285 0.79719 0.71178 0.63551 0.56742 0.50663 0.452344净现金流量的现值-240-357.14-147.48 53.38 47.66 42.56 38.00 531.515净现金流量的现值累计-240-597.14-744.62-691.24-643.58-601.02-563.02-31.51练习：

44、某投资者打算一次性投资50万元购买一套住宅出租经营，年租金收入为2万元，出租四年后卖出，转售价60万元；假设不计其他租赁成本，并且，投资项目的基准收益率或折现率为12%。求本项目投资的净现值NPV大小，并判断该物业是否值得投资。练习：某投资者打算购买一套住宅出租经营，该房市场售价50万元，按揭首付款为10万元，贷款40万元，20年等本偿还，贷款利率为5%；年租金收入为2万元，出租四年后卖出，转售价60万元；假设不计其他租赁成本，并且，投资项目的基准收益率或折现率为12%。求本项目投资的净现值NPV大小，并判断该物业是否值得投资。年末0 1 2 3 NPV现金流出-50-10-10 0现金流入0

45、 20 30 40净现金流量-50 10 20 40折现系数（i=9%）1 0.92 0.84 0.77 6.8折现系数（i=10%）1 0.91 0.83 0.75 5.7折现系数（i=11%）1 0.90 0.81 0.73 4.2折现系数（i=15%）1 0.87 0.76 0.66 0.1折现系数（i=16%）1 0.86 0.75 0.64-0.8现代的财务指标分析2）财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：净现值（NPV）折现率（i）N

46、PV1NPV20FIRRi1i2图11-4 净现值与折现率的关系现代的财务指标分析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。现代的财务指标分析（2）财务内部收益率的计算 其公式为：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于

47、零时的负值的折现率。【例11-8】某投资项目各年净现金流量如表所示，求该项目的内部收益率。年末0 1 2 3 4 5净现金流量-100 20 30 30 40 50解：初步估算IRR值当i=10%时，其相应的净现值为：NPV=-10020（10.1）-130（10.1）-230（10.1）-340（10.1）-450（10.1）-5=23.88（万元）当取i=15%时，NPV=7.53万元；i1=17%时，NPV1=1.89；i2=18%时，NPV2=-0.76;IRR=i1NPV1/NPV1|NPV2|(i2i1)=17.71%现代的财务指标分析 其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、

48、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。现代的财务指标分析（3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。现代的财务指标分析FIRR与i（同期贷款利率）比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；

49、FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与ic（同期行业基准收益率）比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。现代的财务指标分析 结论：将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际

50、利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。现代的财务指标分析（4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。一是再投资利率问题；二是多重根问题。现代的财务指标分析 再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。现代的财务指标分析 A当这种假定的前提条件存在时