某市新城区平煤福佑苑项目申请立项可研报告.doc

《某市新城区平煤福佑苑项目申请立项可研报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某市新城区平煤福佑苑项目申请立项可研报告.doc（35页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 XX市新城区平煤福佑苑项目可行性分析报告XX房地产开发有限公司二九年六月目 录第一部分 区位概况3一、XX基本情况3二、新城区的发展概况7三、新城区的发展潜力11第二部分 行业概况13一、XX房地产市场情况13二、XX房地产市场特点17三、2009年XX房地产市场展望19第三部分 宗地分析21一、地理位置21二、地块特点21三、项目SWOT分析22第四部分 项目定位24一、项目初步定位24二、项目户型及面积定位25三、目标客户定位及分析25第五部分 项目投资分析28一、项目主要经济技术指标28二、户型分析29三、投资效益分析30第六部分 结论34第一部分 区 位 概 况 篇一、XX市基本情况

2、XX市位于中国河南省中部，1957年建市，现辖2市4 县4区，土地面积7882平方公里，总人口500万，中心城区人口100万。XX是国家重要的能源原材料工业基地、中国优秀旅游城市、河南省中原城市群9个中心城市之一。2008年完成国民生产总值1067.7亿元，居河南省第4位；地方财政一般预算收入62.5亿元，居河南省第3位；规模以上工业增加值501.8亿元，居河南省第4位。 XX历史悠久。原始社会新石器时代的裴李岗文化、仰韶文化、龙山文化遗址在此均有考古发现。史籍最早见于公元前1324年，诗经、论语、左传、史记等著作均有记载。西周时期为武王宗室应侯封地，应国以鹰为图腾，古汉语中“应”、“鹰”通假

3、，因此XX市又称鹰城。 XX文化底蕴深厚。是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结的故里，是世界刘姓、叶姓的祖籍地。公元前526年，孔子与叶公曾在这里讨论治国理政之策。现有全国重点文物保护单位14处，省级文物保护单位38处。始建于东汉的香山寺，是中国最早的佛教寺庙之一、千手千眼观世音得道证果之地、汉传观音文化源头。始建于北魏的风穴寺，距今已有1500多年的历史，曾与白马寺、少林寺、相国寺并称中州“四大名刹”。XX是汝官瓷发源地，清凉寺汝官窑遗址和应国墓地遗址被国家列为重大考古发现。在XX境内的三苏园，是宋代文学家苏洵、苏轼、苏辙父子三人的陵园。叶县县署是我国现存唯一的明代县衙，“叶公好龙”的典故

4、就发生在XX市叶县。一年一度的马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，XX市被命名为“中国曲艺城”，所辖的汝州市为河南曲剧发源地、“汝瓷文化之乡”，宝丰县为 “曲艺之乡”、“魔术之乡”，鲁山县为“牛郎织女文化之乡”。 XX自然资源丰富。已探明矿产资源57种，其中，原煤储量103亿吨，是中国中南地区最大的煤田；钠盐储量3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”；铁矿石储量9.7亿吨，是中国十大优质铁矿区之一。各类水库175座，年均水资源总量达30亿立方米。 XX区位优势明显。地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距河南新郑国际机场100公里。许平南、漯平洛

5、、郑尧、太澳4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。 XX旅游景观众多。旅游资源单体达2500多个，居河南省第2位。现已开发各类旅游景区50余处，其中，佛泉寺景区内的中原大佛总高208米，为世界第一大佛。“吉祥钟”总重116吨，为世界第一大钟；尧山景区是国家4A级旅游景区，集“雄、险、秀、奇、幽”于一体;碧波荡漾的昭平湖和石漫滩是国家级水利风景名胜区；鲁山温泉绵延百里，富含多种矿物质，被誉为“神汤”。汝州温泉水质好、水温高，有“灵泉”、“神泉”之誉，在汉、唐两代与骊山温泉同属皇家温泉；画眉谷、六羊山、十八垛、二郎山等旅游风景区也都具有较高的知名度。 XX工业基础良好。经过建市50多年的开

6、发与建设，已建成以能源原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、化工、纺织、机电、建材、食品等综合发展的新兴工业城市。现有规模以上工业企业739家，其中，大中型工业企业60家，上市公司3家。中国平煤神马能源化工集团拥有平煤股份和神马实业两家上市公司，年产原煤4000万吨、帘子布及工业丝10万吨，是中国品种最全的炼焦煤和动力煤生产基地、最大的尼龙化工生产基地；舞钢公司年产特钢300万吨、钢板260万吨，是中国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，产品广泛应用于西气东输、奥运场馆、三峡工程、载人航天飞行等国家重点工程；平高集团是中国三大高压开关制造企业之一，研制出中国第一台拥有自主知识产权的800千伏特高压组

7、合电器；姚电公司火电装机容量240万千瓦，是中国华中电网的骨干电厂；天瑞集团年产水泥2000万吨，是河南省最大的新型干法水泥生产企业。 XX确立了“率先崛起”的奋斗目标。在XX市全面建设小康社会规划纲要和中共XX市委第七次代表大会上确定，到2015年提前五年实现全面建设小康社会，“走在全省前列，率先实现崛起”。2009年XX市人大九届一次会议批准的政府工作报告又提出，经过5年的努力，到2013年基本建成全面小康社会，在全省率先崛起。XX市围绕这一目标，明确了三个标志，即力争实现“两个翻番”（生产总值、地方财政一般预算收入均比2008年翻一番），力争实现“两个基本完成”（基本完成工业化和城镇化）

8、，力争实现“两个明显高于”（主要经济指标增速和社会事业发展程度明显高于全省平均水平）。这既是XX市“率先崛起”的主要标志，更是XX500万人民的迫切愿望。 XX确定了“率先崛起”的总体思路。为实现“走在全省前列，率先实现崛起”的奋斗目标，XX市委、市政府以科学发展观创新发展举措，提出了“学先进、比创新、看实效”的总体要求；以科学发展观引领“率先崛起”，确立了“生态建市、产业立市、文化强市、和谐兴市”的发展思路。“生态建市”，就是要以可持续发展为目标，创新发展方式，保护资源环境，建设生态文明，实现人与自然和谐发展；“产业立市”，就是要以新型工业化为方向，立足做强做大能源化工、装备制造、特宽厚钢、

9、新型建材、农产品加工和现代服务业六大支柱产业，延伸产品链条，提升产业层次，扩大产业规模，打造具有XX特色的战略产业支撑体系；“文化强市”，就是要以增强软实力为目的，繁荣文化事业，发展文化产业，营造文化氛围，努力把丰厚的文化资源转化为现实的文化生产力；“和谐兴市”，就是要围绕提高人民群众的幸福指数，突出以人为本，切实改善民生，维护社会稳定，努力形成全市人民共谋发展、共享和谐的良好局面。今年第一季度，全市完成生产总值256亿元，同比增长10.2%；完成地方财政一般预算收入15.7亿元，同比增长20%，增速均居河南省第一。进入第二季度以来，XX市委、市政府按照省委、省政府关于“保增长、保民生、保稳定

10、”的部署要求，积极应对国际金融危机，采取加大招商引资力度、加快产业聚集区建、大力实施综合投资工程等重大举措，全面展开“决战第二季度”的各项工作。截至目前，全市已开工建设投资1000万元以上的项目32个，强力拉动近期投资增长，不断增强长远发展后劲，促进我市产业结构调整，努力保持经济平稳较快发展。二、新城区的发展概况XX市因煤而立、因煤而兴。但随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。按照河南省委、省政府提出的XX要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。XX市委、市政府审时度势，集思广益，严密论证，科学决策，果断提出了XX“优化东区功能、改善

11、老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。发展西部新区是XX市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是XX市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是XX市实施二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城的重大举措。XX市新城区的规划勾画了一条东南西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起

12、步区10平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。新城区起步区北依香山,湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰

13、富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为XX市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是XX师专新校区所在地，占地2000余亩,这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为：XX市工业学校、XX工学院、XX卫校、XX金世纪高级中学，与纬四路北侧的

14、文化居住用地一起构成新城区的教育文化景观轴线。目前，XX工学院、XX师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业的发展对周边的文化、居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，该区域充分利用现有地形地势,依山就势，将办公、商业旅馆、居住、文娱、社交游憩等功能组织在一起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已投入使用。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。

15、核心区的建设是带动新区发展的又一切实举措。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住宅，使每一户都有较好的视觉效果，达到推窗见水的视觉享受。住宅层数以24层为主，适当兴建别墅式高档住宅，以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设46层的现代化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与周围环境，引入生态化、智能化概念，创造出富有生命活力的现代环境社区。工业园区位于新城区西北部，以一类工业和仓储用地为主，主要发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业，成为新城区发展的产业动力区。新城区的给水、排水、电力、通讯、热力、燃气以及污水处理厂

16、等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到一百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重对自然景观的利用和人文景观的塑造。新城区生态景观可用“一轴两片三点两横四纵”来概括。一轴指香山寺、中心公园、中心广场、白龟沙洲景观轴；两片指北部香山寺和南部平西湖风景区；三点指东部森林公园、中心公园、西部休闲公园；两横指北边道路防护林景观带和南边临水湖滨生态休闲景观带；四纵是指南北向的生态廊道。新区风景旅游区主要包括香山寺风景区、平西湖风景区和新城区风景区。香山寺风景区位于新城区北部，香山寺始建于东汉，传说观音菩萨在此修

17、炼并完成汉化和女化过程的地方，在佛教界享有盛名。水库风景区位于新城区南边的白龟山水库，这是一座碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的气魄，水域面积近70平方公里，库容可达9亿立方米。主要由湖泊景观、沙滩休闲带和水源保护区构成。新城区景观区自东向西有水湾公园、东留村旧村改造商业街、凤凰山水上乐园、紫金山水湾度假区、水上船文化博物园、中心区湖滨公园、湿地候鸟生态园、鱼米之乡观光园、应国墓保护公园等十个风景旅游区；还有连接香山寺、城区、平西湖的四条南北向绿化生态廊道及道路景观带。 同时市区及周边还有众多的风景名胜区：如鲁山的石人山国家级风景名胜区，郏县的三苏坟，叶县的叶公祠，汝州的风穴寺，舞钢的

18、石漫滩国家森林公园等丰富的旅游资源，为建设现代化滨水生态旅游城市提供了得天独厚得条件。三、新城区的发展潜力XX市随着我国的经济增长和国家经济持续健康的发展。自1957年建市至今已有47年的历史。经过近半个世纪的发展，已形成以煤炭 、电力、钢铁化工四大支柱产业为龙头的新兴工业城市。全市人口已达480余万，市区人口则由38万人猛增至86万。城市呈东西狭长的地域严重制约了我市经济的稳定增长。发展XX就是要以建设新城区为契机，增强经济实力、强力扩张XX的人口及经济零工，做大做强高科技术产业，增强经济实力，实施“东扩西进”的城市发展战略，拉大城市框架，是实现“建设大城市，发展大工业”宏伟目标、实现我市国

19、民经济迅速崛起的必由之路。市委、市领导明确指出：“要按照建设大城市的要求，高起点搞好城市规划。”“大力实施城市化战略在市区西部规划布局新城区，像郑州市建设郑东特区一样，建设我市的新城区。”目前，从新城区的建设来看，政府办公大楼的启用，带动了市建委的建设大厦、市教育局办公大楼、市交通局交通大厦、市财政局办公大厦、市房管局办公大楼、市中级法院办公大厦等各局委的办公大楼入驻启用高潮。经过几年的努力，新城区的基础建设已日臻完美善，城市公用设施不断兴建。XX市经济的快速发展，使人民对改善居住环境的需求更加迫切，高品质，高水准的住宅已有较广阔的市场。XX老城区日益拥挤，环境的日益恶化及市内日趋繁忙，人民越

20、来起渴望拥有良好的居住环境，市政府卓识远见，开始大力建设新城区，新城区的建成将有效解决城市发展中的问题，也必将为我市房地产开发产生积极的影响。第二部分 行 业 概 况 篇一、 XX房地产市场情况近几年来，XX市各级党委政府认真贯彻落实中央各项宏观调控政策措施，坚持完善城市功能，为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的政策环境。在XX市的国民经济行业中，房地产业无疑是最有活力、发展最快的行业之一。房地产业的快速发展，提升了城市形象，对行业结构和相关产业产生了重要影响，也对拉动XX市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。伴随着工业化和城市化的进程，房地产业在国民经济稳步增长、快速增长的大背景下

21、繁荣起来，从XX下到湛河水旁，从湛河两岸到源头白龟山水库边，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为XX市经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。根据新城区的规划，新城区房地产市场应该说有一个非常好的前景。根据本次市场研究的工作计划，对XX市区及新城区正在销售的项目进行了考察，其中包括市区的九天城、天河盛世、建工景园、建工观邸、明珠世纪阳光、明珠世纪城、京华金域蓝湾；新城区的君临天下、蝶湖湾、新城铭座、蓝湾国际等项目，下面给出目前XX市场上正在销售的几个个对本项目有一定参考意义的楼盘资料。（详见以下列表）z 京华金域蓝湾物业名称京华金

22、域蓝湾物业位置市光明路与湛南路交汇处（卫校原址）开发商河南京华置业有限公司建筑形态由10栋住宅楼组成，全部为高层户型以三房两厅两卫为主，建筑面积在118146M之间社区配套商业街、多功能会所，提供菜单式个性化定制业务服务，全方位物业管理。周边配套湛河、河滨公园、幼儿园、小学、中学、高中、大学、超市、菜市场、酒店、医院当前销售情况近期开盘，正在热销中价格均价3500元/，预交1000元即可抵6000元付款方式一次性付清或按揭外部环境分析交通便利，位于光明路南段，南环路以北，6、17、18路公共汽车经过；西侧的凌云路正在修建，即将与南环路交汇；周边配套设施齐全楼盘设计及特点大理石外立面；中央水景园

23、林；功能性入户花园，错落式景观露台，超大采光面；独创6M挑高露台；选用知名品牌电梯，运用科技节能系统销售卖点一河三公园湛河、滨河景观带、河滨公园、社区内部风情水景公园，鹰城独享；中央水景园林，多维亲水台地；奢华建筑品质，注意细节品质；贴心物业管理，匹配高端生活；鹰城首席空中别墅社区；户型空间布局注重舒适度与现代感营销战略点一座别墅级公园城邦z 天河盛世物业名称天河盛世物业位置市矿工路西段开发商河南天河置业有限公司建筑形态由13栋住宅楼组成，全部为高层户型两室两厅一卫96.04M、三室两厅一卫129.22M三室两厅两卫 149.32M、四室两厅两卫168.72M房型两梯两户全板式高层社区配套中央

24、休闲广场、文化长廊和中央绿地；儿童游乐场、老年人活动中心、羽毛球场、篮球场周边配套大型购物百货、肉菜市场、休闲娱乐、平煤一高、市体校、职工医院、建设街小学、长青路高档美食街、西体育场、鹰城广场车位配比“人车分流”，电梯直入地下车库当前销售情况项目预约登记火热进行中价格均价3300元/M，预交5000元即可抵10000元付款方式一次性付清或按揭楼盘设计及特点两梯两户全板式高层住宅；30000平方米的景观设计，设有中央休闲广场；完美实现人车分流，电梯直入地下车库；套型功能完善，动静分区合理，室室采光通风；灵活运用外飘窗、空中花园等流行元素，特有270度外飘窗；可视对讲系统、出入口监控系统、IC卡智

25、能停车库管理系统等智能化设施销售卖点地处核心区域，繁华地段，优势尽然；总建筑面积160000平方米左右，超大规模；30000平方米的景观设计，设有文化长廊河中央绿地；板板式高层，南北通透；紧邻多所学校，为子女教育奠定坚实基础；方便实用的智能科技，轻松驾驭生活营销战略点116万平米都市生活城邦，打造鹰城奢华品质人居新坐标z 君临天下物业名称君临天下物业位置XX市新城区经二路北段开发商XX市隆嘉房地产有限公司建筑形态5栋高层住宅户型以三室两厅两卫为主，建筑面积有103和130周边配套黄冈中学、卫校、工学院、博物馆、艺术中心、超市、4大银行、派出所、酒店当前销售情况二期精品好房、团购登记已启动（截止

26、至6.20）价格2700元/3200元/楼盘设计及特点全豪华阔板结构；现代科技的建筑设计手法，简洁明快的线条；精良材质、精雕细琢的品质；独创一流抗震结构；杰出的户型组合，方正紧凑，南北通透；全景落地玻璃；销售卖点雄踞新城中心，繁华升值地段；私享平西湖、后山公园山水情怀；科技豪宅品质；270度奢华观湖大宅；50200多种户型可供选择；户型兼具实用性与审美性营销战略点一个家族的荣耀，一个城市的荟萃z 蝶湖湾2期物业名称蝶湖湾2期物业位置市西部新城区清风路与福佑路交汇口东南角开发商XX市帝荣房地产开发有限公司户型以三室两厅两卫为主，建筑面积在127142之间社区配套立体组合的园林景观，错落有致的植物

27、空间；休闲娱乐设施当前销售情况已经开始销售价格精选特价房源2688元/楼盘设计及特点亲和的生活，代表了一种居家生活私密性与公共性温暖的统一销售卖点徜徉在高山流水间，自然风光迎面而至；亲和空间，天伦之乐邻里之睦；东情西韵，徜徉于江南风情园林；精致小户型居室，个性时尚又不乏功能性；亲切、和谐、友善的社区氛围营销战略点新区地标，高度生活享受二、XX房地产市场特点：从调查分析来看，目前XX的房地产市场整体发展持续平稳，供需呈良性增长状态，供需总量基本平衡，供给需求结构基本协调。整体房价处于正常水平，只是在住房户型结构以及住房结构在空间分布上还需要进一步调整。市场消费观念尚未成熟，需要从重面积转变到重品

28、质，进而促进住房品质全面提升。1、中高端市场人气旺建业森林半岛和0375首府的成功开发掀起XX市居民对“高品质时尚生活”产生购买欲望时，人们都说建业森林半岛和0375首府的成功在于市场，就像其案名一样的冲击力，始终占据声势的制高点。森林公园、文化定位、中高端的豪华别墅，使之对市场的影响招致了业内的嫉妒。完成了文化传播之后，建筑形式、营销方式和市场运作手法的纯熟运用，通过各种设计手法和营销手段把项目的档次提升到一个新的层次，是开发商苦心孤诣所追求的理想。除了为生活的居民提供好的居住场所外，高端产品存在更大意义在于从金字塔尖端提升了XX房地产的整体开发水平，导致消费市场一见倾城2、高层住宅受追捧X

29、X的高层住宅建筑并不落后于其他二线中等城市。大社区高层住宅为XX城市建设增加了许多亮丽的风景。但物业收费高、销售契税高、当时多层住宅销售项目多等原因，终使高层住宅曲高和寡。据XX市2004年以前的数据统计表明，多层住宅一直呈开发量增加、价格不断上升的趋势，而高层住宅却存在销售不畅或利用各种方式降价销售。在许多开发项目中，规划有高层住宅建筑，但开发商都采取谨慎缓开发的策略，等待市场需求的到来。2005年的高层住宅建筑像雨后春笋，在XX市各个位置拔地而起，佳田国际大厦、亿昇城市花园、建业森林半岛等项目在位置、户型等方面已抢得一部分高端市场，而正在规划建筑的多个项目中，君临天下、蝶湖湾、蓝湾国际、新

30、城铭座等都将以高层住宅面世，这些高层都将以较好的地段、优越的位置，吸引了XX市高端人群的眼球。业内人士预言：高层住宅社区将成为XX市发展商在新老城区开发的重要产品，开始多层小型项目对阵，甚至对城区的其他楼盘也发出了挑战。是庞大的购买群体带旺了XX市大型中高档住宅社区的发展，市区二手房的活跃和新城区楼盘的成规模开发，使XX市楼市呈现“市区租、新区住”的城市发展方向新雏形。三、2009年XX房地产市场展望XX市辖区人口86万左右，买房者主要集中在高、中收入阶层，再加上大批外来人口的流动，市政的大规模投入，将会对XX的房地产市场产生大的拉动作用。从统计数据来看，目前房地产市场的争论很多，主要集中在三

31、个方面，一是房价降没降，二是楼市救不救，三是回暖没回暖。市场形势，如鱼饮水，冷暖自知，企业感受最深。根据统计数据得知，第一季度市区共核准预售项目7个，预售面积5.07万平方米，环比下降72.4%，同比下降70.9%。商品房备案面积14.73万平方米，环比增长0.6%，同比增长51.4%；备案金额5.1791亿元，环比增长48.6%，同比增长68.2%。新建商品住宅多层均价2548元/平方米，环比下降6.1%，同比下降5.6%；高层均价3267元/平方米，环比增长1.9%，同比增长17.0%。商品房开发放缓，市场投放减少，住房成交放大，市场回暖明显。 经过了房改后，收入较高的人群对自己的住房条件

32、并不满意，希望有更高档次的房屋，更高档的居住环境。建业森林半岛和0375首府的热销就说明了这个问题。另外，还有的并不追求高档，但需要更好的户型、更大的居住面积、更好的楼层和更好的地段。因此，在XX性价比较高的楼盘还是很有市场。XX近来受到许多外地投资者和开发企业的关注，他们纷纷携资加入本地的房地产开发建设，加入了全市竞争不算激烈的市场。在XX，在房地产供求结构失衡的情况下，外地实力强大的开发商肯定会对当地的市场形成压力，亦会带动地产市场的价格上升，使强者更强，弱者则逐渐退出竞争舞台。同时也会使XX的市场更加健全，开发商所推出的项目会更加符合消费者的需求。在大风大浪中“胜出”的开发商将会把户型设

33、计合理、价格档次多样、物业管理到位的小区提供给大家，所以最终受益的还是广大居民。第三部分 宗 地 分 析 篇一、地理位置福佑苑位于XX市新城区未来路南侧，福佑路北侧，清风路东侧；东临城市高层、小高层公寓区，西侧为城市中心绿地，南部近临行政办公中心区，北侧近临城市主干道未来路。该苑区规划用地面积为22368.623平方米（合33.6亩），红线以内用地面积17408.0平方米（合26.1亩）。项目北面邻近城市主干道未来路，南面紧邻城市规划支路福佑路。根据规划要求，福佑苑在南、北两向分别设置了机动车出入口，因而苑区内交通便捷。根据规划要求，在苑区内设置贯穿苑区南北的绿地。在苑区西侧是城市中心绿地，苑

34、区内外绿地环绕，环境优美，非常适合居住。二 、地块特点地块位于新城区行政区东北部地块整体呈L状 地块总体量不大视野比较开阔，适合生活居住地块较平整，施工条件优越三 、项目SWOT分析1）地块优势 区位优势： 本地块处于新城区行政区的优越地带，很容易被这些区域的客户认可，本项目周边为XX市各局委机关办公大厦的集中区，拥有大量的潜在消费人群，消费者资源十分丰富。 发展前景优势由于新城区刚刚进行了良好的规划，随着新城区区发展战略的实施，各项设施将不断完善，生活配套更加便利，升值潜力指日可待，拥有巨大的升值潜力。 交通优势本项目所在片区处于西区的优越位置，交通网络非常密集，有城市快速公路及市政道路直通

35、周边各区，交通优势十分明显 配套完善与新城区第一安置小区、公务员小区为邻，市政大配套将非常到位，居家生活便利，银行、医院、休闲广场等一应俱全，购物也相当方便，社区型的便民店更是十分方便 在税收和行政事业性收费上可享受一定的优惠，而且在日后的相关手续办理过程中也将会有许多的便利条件2） 地块劣势 地块略显狭小由于特殊的原因，此地块总体不大，对小区整体规划尤其是景观规划带来一定的局限性，对其他的生活配套设施的建设也有一定约束。3）地块机会点 宏观环境较好 周边消费潜力巨大 XX发展新城区的战略 开发公司和策划公司的鼎立配合4）地块威胁点 国家以及XX市的政策影响 本区域竞争楼盘由于市政府发展新城区

36、的助推器将不断发力，本区域涌现出具有竞争意义的楼盘，特别是目前处于前期运作的君临天下、蝶湖湾等其他项目，需要引起我们的密切关注。第四部分 项 目 定 位 篇一、市场初步定位福佑苑 福佑路与未来路精品生活明珠！其在XX新城区市场上的地位表现要做到以下几个方面：市场补缺者本案要树立一个市场补缺者的形象，立足项目周边巨大的消费需求，定位于包含属地情结在内的大众居家生活，打造新适用主义的中高档精品生活圈。作为本项目的开发，不宜走哗众取宠之路。市场追随者目前XX市场上出现了一批小户型的住宅小区，在房地产市场中引起了不同的反响，并且在销售取得了惊人的业绩。本案也应顺应这种市场潮流，采取市场追随者的战略进行

37、抢占市场，一方面合乎项目自身的需要，另一方面也与国家的宏观调控政策不谋而合，可谓一举两得。品位第一者在市场竞争中品位的高低是关键的因素，所以要通过一系列的包装，营造本案的良好形象，让人们购买有品质、有价值、有新意的新新公寓，目前主要是在项目的建筑设计以及微观环境的营造上要突出新意。二、项目户型及面积定位 （本项目户型及面积已基本确定）三 、目标客户定位及分析 目标客户定位： 平煤集团企业内部职工、二次创业者、附近上班族、单身族、外地市来平置业者随着生活水平的提高，平煤集团内部职工的原有住房已经不能满足其当前需求，因种种原因至今没有住房的年轻家属，随着近几年经济的迅速发展，企业内部职工二次就业或

38、创业以及在该区域创业或就业的年轻学生，造就了一批有住房需求的中等收入者，该类客户的生活水平不断提高，对住宅的品味和舒适度的需求也在不断攀升，他们更注重选择质优价廉、个性鲜明的健康主题社区，不断追求生活的品位，逐渐成为享受生活的拥护者。因此，项目应将销售目标瞄准这部分消费者。 目标客户群分析：z 企业内部老职工：该客户群以平煤集团老职工为主，他们多为二、三次置业人士，由于生活水平的提高，不再满足于原有住宅的居住条件，追求更舒适的生活和居住空间，此部分人较为注重住宅的性价比，更容易为富有特色和生活便利的产品产生购买冲动，他们是本项目的主要争取对象之一。z 二次置业者：该客户群多为原国有企业职工，因

39、为比较年轻且有一定的文化知识，下岗二次就业或创业，随着收入的增加、生活水平和居家生活的实际需要，使他们不再满足于自建房或原有低档住宅的居住条件，选择一套如意的房子是他们最大的梦想，尤其是在原来工作和生活过的老地方，心理感觉也比较舒服，也是本项目所争取的主力购买者。z 外地来平的富足人士随着XX的迅速发展，特别是XX道路和经济的振兴，产生了一大批外地来平的成功人士，他们手头上积累了较为充足的资金。出于工作和发展的需要，购房入户、改善居住条件是他们主要需求；他们将是本项目主力户型不可忽视的购买主力。该人群虽然不是本项目主要争取的对象，但不亦忽视。z 本地衍生出来的新家庭随着收入水平的提高，产生的“

40、新知富”一族，。成家之后，更趋向于营造独立的家庭空间，他们已广为接受贷款消费的形式，在父母的资助或自力更生情况下，亦将成为本项目中两房或三房户型的购买者。z 附近上班族和单身族随着城市扩展的速度加快，越来越多的上班族和单身族首次置业，他们关注本区域的房地产发展，拥有一套小而美的自己小天地一直是他们追求的梦想，本项目数量不少的小户型应该能够引起他们足够的重视，是本项目的主要目标群体之一。若能在产品功能、个性特色、价格优势、户外宣传等方面下苦功，定将会有不小的收获。第五部分 投 资 分 析 篇一、 项目主要经济技术指标依据贵方提供的平煤福佑苑规划及建筑方案设计说明，结合资料进一步对项目的相关参数进

41、行梳理明细。项目主要参数明细：序号指标名称面积1建筑用地面积22368.6232净用地面积16509.0083总建筑面积637624地上面积（住宅面积）553855地下面积（配套面积）83776总户数478户7容积率1、3、4号楼地块3.23、2号楼地块3.698建筑密度1、3、4号楼地块17.0%、2号楼地块19.4%9停车位地上车位115个、地下车库170个车位二 、项目户型分析（此项面积部分和实际有一定误差）楼号1号楼2号楼3号楼4号楼面积13580175601358013580地上建筑面积（住宅面积）12901166821290112901地下建筑面积（配套面积）67987867967

42、91、3、4号楼建筑设计方案一样，均为19层住宅户型建筑面积（）套内面积（）户型户/层A1133.86111.16三房二厅二卫一阳台1B188.3773.40二房二厅一卫一阳台1C1129.66107.70三房二厅二卫一阳台1D189.9973.3三房二厅二卫一阳台1E189.8773.02二房二厅一卫一阳台1F1137.42111.65三房二厅二卫一阳台12号楼为19层住宅户型建筑面积（）套内面积（）户型户/层A2136.38118.51三房二厅二卫一阳台1B2124.73109.37二房二厅一卫一阳台1C289.3377.61三房二厅二卫一阳台2D288.3476.75三房二厅二卫一阳台2

43、E2135.46123.44二房二厅一卫一阳台1F2126.06109.14三房二厅二卫一阳台1三 、投资收益分析相关数据以主要经济技术指标为准。（根据需要有关数字四舍五入或保留一位小数点）销售价格参考XX市2009年第一季度新城区高层、小高层住宅的销售均价，拟定本项目销售均价为2700元/。（一） 销售收入：15804万元1、住宅销售收入：14954万元 553852700元/（均价）=14954万元2、地下车库：850万元5万/个170个=850万元销售收入合计为：15804万元（二）项目总成本1、土地费用和契税：3000万元2、前期工程费：159万元包含规划设计费、施工图设计费、营销咨询

44、费、勘探费和三通一平费，按建筑面积每平方米25元计算。6376225元/=159万元3、房屋开发费：9291万元（四舍五入）包括建安费、附属工程费和室外工程费。（1）建安费：8908万元包括土建费、安装费以及智能化配套费，高层建安费1500元/，地下车库建安费1100元/。553851500元/=8307万元54621100元/=601万元（2）附属工程费：63.8万元指变电、天然气站等费用，按建筑面积每平方米10元计算。6376210元/=63.8万元（3）室外工程费：318.8万元指红线内工程费，包括道路工程费、排水管道、工程费、绿化工程费、供水工程费、供电工程费、电讯工程费、燃气工程费等费用，按建筑面积每平方米50