湖北省东城商贸可行性研究报告.doc

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1、第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称东城农超市场1.1.2项目性质新建建筑1.1.3承办单位概况东城商贸有限公司专业从事农业产品商务贸易及市场建设开发。公司秉承“以专业的市场建设开发为基础，促进新农业商业贸易发展，打造新一代农超城市综合体”的宗旨，本着“以人为本、诚信敬业、专业专注”的行业精神，努力开创新一代农超城市综合体，带动潜江区域商业经济的发展，丰富人们的精神物质生活。1.2项目概况1.2.1建设地点1.2.2建设内容和规模本项目规划总用地面积19143.49m2，建筑用地面积12679.37m2，建筑占地面积13165.15m2，总建筑面积50841.87m2，容积率2.6，建

2、筑密度68.87%，停车位350个。是新一代农超城市综合体项目，包含农产品及百货超市、3D影院、商务酒店、卡拉OK、大型餐饮酒楼，中小饮食及娱乐零售，高档商品等多种业态。1.2.3建设计划 本项目计划建设期为1215个月。2012年初已开始进行各项前期准备工作，2012年十月开始施工，2013年底基本完工。1.2.4投资估年算和资金筹措方案 经估算，本项目总投资为12000.00万元，包括土地费用，不包括二次水电装修费用。本项目资金来源于自有资金及贷款资金。1.3结论 东城农超市场项目的实施，是落实潜江市国民经济和社会发展规划纲要的重大举措，切实解决了潜江市北城区现有商业设施紧缺，商业购物环境

3、差与周边楼盘住宅快速上档次的矛盾。为北城区提供了更好的购物环境，为人们的商业活动提供了更多便利。满足了未来几年的发展需要，丰富满足了人们对高端精神文化、商品物质的需要。第二章 项目概要2.1项目开发要点2.1.1项目所在商圈的过去，现在和未来本项目800米的半径范围内聚集了几个潜江规模最大、档次最高的楼盘，其他原有住宅区及新建小区也相当密集，有足够人气支撑一个新的大中型商业中心。 2.1.2，不同物业形态的配比商业、饮食、零售、娱乐、酒店等业态的比例是否合理，对项目后期的成熟操作是有紧密的关系的。现代商业模式不断进步，商业城市综合体成为一种最成功的模式，举例来说：万达广场、宝龙城市广场、明发城

4、市广场、华润万象城、中海环宇城、招商花园城等属于商业城市综合体，也就是由不同物业形态组合而成的商业项目。就商业模式而言，早已经过了早期的百货商场，及后来的SHOPINGMALL，建筑形态、商业业态、购物环境已有天壤之别。已从原有枯燥的目的性消费，升级为一站式的体验式消费，也就是常说的HOPSCA，HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业

5、、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，不用像旧商业模式需占据城市黄金地段，延展了城市的空间价值。本项目物业形态的配比参考万达模式，已达到最优化。 2.1.3建筑规划沿街商业的开间，进深、广告位、层高等；集中式商业的广场、停车、建筑立面、交通动线（水平和垂直人流及货流组织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）、卫生间配置等；比如说沃尔玛、宜家家具等，她们对层高、柱距、荷载等建筑参数有严格要

6、求，如果达不到，即便是再成熟的商圈，要想引进该类商家也只能望尘莫及了。本项目经过仔细规划已扬长避短。2.1.4业态定位百货、超市、农产品超市、餐饮、娱乐、教育、亲子项目、酒店、影院、卡拉OK等；2.1.5商业招商品牌的规格与数量，商家的资质及运营能力（国际、国内、省内、地方品牌等）决定了项目成功与否；商业地产是传销，住宅开发是直销。大型Shopping Mall关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。本项目已请广东钜道置业力主招商，目前已有华润万佳、大润发、家乐福等大商家有强烈意向加盟本项目，招商代理公司也有大批存量客户即将入驻。2.1.6运营管理本项目将做到统一经营，统一推广

7、，统一管理，统一形象，统一收银等，提升商业形像。本项目已请专业的顾问机构对整个项目的长期运营负责。2.1.7优化销售与自持有比例商业开发不像住宅开发，住宅开发可以采取滚动式开发居住小区可以分期建设在购买土地之后第一期工程封顶之前达到资金投入峰值。住宅销售开始以后资金需求量逐步减少，而大型商业项目的开发如果采取整体出租的方式，开发商的资金储备不仅要保证项目完成，在项目完成后和运营前期它的资金能够维持三至五年的合理亏损期。开发商要综合决策判断自身是否与能力或是愿意承担这么大风险做这样长线的投资。本项目将内街商铺及沿街商铺全部售出，目前已有相当数量的客户来打听本项目进展，已表现出置业意向；影院、卡拉

8、OK酒店、超市、酒楼等由业主自持有，并选择专业有实力大商家进驻，长期出租。2.1.8适宜的土地状态、土地位置好，交通方便本项目土地成本不高（土地成本约2000万），交通极为便利，地形平坦，有足够大的面积用以建设大型综合商业项目（28.62亩）。2.1.9区域消费能力较强，周边地区有足够的消费群体及人口以保证商业所需的购买能力，同时也考虑到了周边的商业竞争本项目800米范围内有最大的几个楼盘，有足够的消费群体和吸引人流能力。目前东城区尚未有大型购物广场，本项目的兴建将填补该区域商业空白。2.2商业项目规划的市场依据2.2.1市场调查项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，本项目通过运用建筑设

9、计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成，引进新业态和设计好项目的业态组合。本项目通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，合理的指导了项目的工程规划设计和建筑设计。2.2.2满足商家的需求在考虑商家需求时，最重要的是主力店的设计。对于主力店商家来说，其业态规模、功能流程、规划设计行装由它自己来确定。本项目在设计中已充分考虑主力店商家的需求。2.2.3超越时代消费者需求项目必须富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发顾客更深层次的渴望，否则就不能持

10、久，不能在各种文化和不同年代间引起共鸣。消费不是单方面的，本项目在设计是已考虑用空间来满足消费者的感受和兴趣。2.2.4本项目的开发流程项目立项-市场调研-业态定位-主力店招商-建筑策划设计-建筑施工-散户招商策划销售-散户招商-开业运营。第三章 商业项目业态介绍业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。3.1业种选择本项目业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。该结构宽度极宽，由中型超市大卖场、影院、卡拉OK、酒楼、支撑整个商业的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为

11、所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。3.1.1品种功能一站到位农超城市综合体的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。唯有这样才能覆盖到尽可能

12、大的商圈范围，以满足一个SHOPPINGMALL的最低客流量要求，也才能具备足够的竞争力与其他成熟的物业形态抗争。3.1.2高度专业化、差异化3.1.2.1高度特色专业化SHOPPINGMALL的高度特色专业化，主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的目标顾客需要的商品全部引入。不符合自己定位的目标顾客需要商品则一律不引入。3.1.2.2错位经营差异化本项目的差异化是指，由于同一种商品往往会在不同业态不同行业的商家中出现，故不同商家通过差异化的定位取向、文化氛围，特色化的际列方式、商品组合、购物环境、装潢艺术、道具灯光、促销手段、特色服务、商品包装等方面的错位来吸引不同层次不同类型的目标顾客。各

13、家店铺自动自觉地实现了错位经营的竞争。另一方面，全业态全行业经营使项目内不但商品品种比商业街更多更全，且使顾客购买自己想要的商品比在商业街上更容易找到。3.2业种组合比例3.2.1业种种类设置本项目根据需求分析，业种设置以“全”为上。以满足消费者的“多位一体”作为出发点，包括购物、娱乐、饮食等于一体。3.2.2引导循环消费本项目在设计中已考虑如何利用消费者在逛商场的时间，引导消费者进行消费。3.2.3业种组合比例一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。实现“富有弹性”的商家组合配置。本项目中，商品的组合比率分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品

14、15%、并列商品15%。3.3业种功能设计3.3.1激发消费欲望出于激发欲望的目的，也为了消费者的购物方便，具体业种分布时应将多种业种聚集在一起，以加强吸引力。3.3.2主力店优先，辅助店随后对于购物中心而言，核心主力店能有利的引导人群，其布局直接影响到整个商场的形态，。本项目对超市位置先行确定，其他内街小商家环绕超市，利用超市、影院、卡拉OK人流带旺小商铺。3.4经营品牌分析A. 超市:(食品特卖场)主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮、熟食等。定价中等偏上，目标消费者确定为上班族。(衣料特卖场)主要销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋

15、类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。价格目标消费者为中层消费者。(其他特卖场)主要销售品类有：家用电器、IT数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。主要消费对象为家庭。(儿童用品)此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。经营品牌有：TOMY、OSHISOSH、MIKY、迪孚玩具、DISNEY、SNOOPY、STEFFILOVE、BARBIE、CAIWEI、任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、 假面超人、 樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫等。. 品牌专卖店女装：蜜雪儿、简、依梦、FEIZI、EITIE、AIKERL、V2、G2000、VERO

16、、MODA、JVLYFIVE、安魅力、FA:GE、AMASS、MK、CORDIER、MISSCO等。男装：JACK&JONES、SMART、LAMDO、FIYING、苏格兰飞人、SPRIT、LEYI、蓝豹等。体育用品：耐克、adidas、PIKO等。C. 专业店:珠宝首饰：名饰珠宝、明牌珠宝、金玉专卖。包包店：米奇、DICARO、STACCATO、BIVEHUBS、KAMALILY(丝巾)。护理店：百草集护理、圣梦美容美体、纤致美甲。工艺美术：工艺美术中心、伊菲工艺礼品。洗衣店：伊尔萨 海产店：海世界药店：法玛西可 眼镜店：巴黎三城茶叶：满堂香茶 巧克力：神户巧克力烟酒：百酒工厂酒屋、烟草专卖

17、。第四章 商业业态组合规划 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使营销增加靓丽的卖点，有力促进项目销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式。商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货

18、店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。商业地产项目的业态组合，根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。4.1商业项目的定位4.1.1满足经营商家需求业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该

19、多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，本项目在细节上已与项目的业态组合定位“精准”吻合。4.1.2满足消费群需求业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。4.1.3运用市场竞争本项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1、引入主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风

20、险；2、首层和二层采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，将项目化整为零进行销售，确保了回笼开发资金；3、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利。4、内街商业以饮食、时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金。本项目将为已购买商铺的业主集中招商招租。4.2目标市场定位本项目的目标市场定位为高中端购物中心填补区域空白。4.3功能定位随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。本项目引入如下四大功能：购物功能：购物功能是商业中心最基本功能；休闲功能：休闲功能作为商业中心的附加功能加以设置；娱乐功能：体现于各类游玩活动，电玩、电影城、儿童游玩区等等；服务功能：体现于商

21、场的物管和商场客户经营主体服务两方面。4.4形象定位 富有时代气息的现代建筑形象4.5档次定位本项目所面对的消费与经营品牌的档次，分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次注重了品牌店的组合差异化。4.6经营和管理一：投资资金回笼收期预测确保对商业内街的销售，项目资金的有效回收，保证了企业充足的流动资金。二：项目收益效果预测收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择了最优方案。本项目商业内街的出售能平衡自持有物业的投资，且有富余。三：经济走势分析通过包括利率走势、投资回报率、国家经济政策、经济环境等分析，制定合适销售时机。四：统一管理商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序

22、。4.7根据项目总建的大小和层数的不同确定业态组合方式根据总结多个商业地产的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建35万平方米，层数控制在34层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在8万之内。商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为1.7万，生理最大承受能力为2.3万，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为700

23、08000。本项目的总建大小及规模处于合理水平。4.8业态组合方式1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街与大型综合超市，并设12个快餐冷饮店，2F为步行街和超市为主，3F引进知名电影院、餐饮、KTV等，将3F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点，对内街商铺的分割销售也提高了投资收益。第五章 商铺业项目建筑规划5.1重视了购物中心在建筑设计上的特殊性多种购物消费形式大融合对农超城市综合体而言，我们过去的建筑习惯追求单纯的风格，整体划一的规划设

24、计已经过时了。因为，农超城市综合体不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体，它几乎能够涵盖人们的各种消费需求，如娱乐、休闲、购物等，这就要求设计师必须做出与之相适应的多元化的规划设计。光效、广告、媒体、特效工程综合运用此外，农超城市综合体的整体形象不单是依靠通常的建筑语言(如立面横竖线条的划分、开窗与实墙面的虚实对比等)来完成的。还包括光效、广告、媒体、特效工程的综合运用。比如，设计室外的景观电梯；在农超城市综合体大厅设计可伸展出来的平台，用于演出等商业活动；在农超城市综合体的显要位置预留悬挂大型广告条幅的空间；夜晚的灯光视觉效果设计等这样才会形成最终成熟的大型综合商业项

25、目。5.2商业内街的规划设计强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。设计使空间通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感。5.3建筑设计注重了三个层次第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。适合市场的建筑规划

26、，在考虑购物中心经营规划基础上、结合建筑要求而进行的适度规划，将商业与建筑成熟而科学地相结合，融合商业的原理及客观规律，把这些科学的因子在单体项目中根据实地进行创造性的融合，最终使这些商业建筑成为一座城市的标志。5.4 优化建筑结构的设计 随着科技的发展，新材料、新技术的应用，现在越来越多的商业建筑采用了超前的设计，一个典型的趋势就是：减少柱子数量，加大柱距。 在本项目建筑规划中实现了以下特点：保持了商场内良好的视野，商业建筑内前后、左右的柱距一致，柱距采用9米使商业建筑的规划更加灵活、实用。5.5 建筑设计注重了四性5.5.1创新性市场外立面是商场的形象、感观品牌、所以商场外立面设计要有创意

27、、新意、不拘一格，以区别于其它商场。5.5.2协调性东城农超市场通过审美角度，对色调与形状的协调进行组合；农超市场外立面的材料选取还与环境协调，包括气候、日照等，采用铝塑板与米黄色面砖，既体现时代性，又不失大气典雅。5.5.3综合性外立面设计不仅仅是建筑作品，它的设计除建筑学，还要综合其它学科，如美学、心理学、风水学等进行综合运用，达到最佳组合设计。5.5.4超前性商场外立面设计，如何保证随时间差而出现的落后问题。所以要求商场外立面设计不仅要新颖，而且要具有超前性。5.6把握了商业与设计二者之间的有效联系建筑规划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的

28、作用。商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。5.7商业项目的交通与人流处理当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响，临街应设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。开车到购物中心，是大多数顾客采用的交通方式。停车设施是顾客选择购物中心的重要参考因素，购物中心一般设有停车场和相对的停车设施。西方国家城市中心商业之所以出现萧条，

29、就是由于停车困难，而郊区购物中心发展的一个重要原因则是停车便利。事实上，由于购物中心的位置与环境不同，对于停车设施的比例要求并非相同。许多经营者认为：利用车辆数计算比用停车比例更为准确。一般来说，停放一辆车的空间，加上所保留的通道空间，至少为平方米，再加上车辆平均停放面积还要增加。算出购物中心所需的停车数量，再乘以单位车辆所需要的停放面积，就得出总停车场面积。5.8项目整体使用功能的布置商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业地产的建筑规划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也

30、是商业地产价值增加过程中的重要途径。设计单位对此有深入的研究和经验，对当今以“万达模式”为榜样的城市综合体商业模式相当熟练。本项目经过对诸多万达广场考查验证，功能布置及业态已近完美。第六章 商业人流规划6.1人流商业地产成败的决定性因素。6.1.1出入口的设计商业载体的出入口是商业建筑接送顾客的重要门面，出入口摆在哪里，商业建筑的外部流线终点就在哪里，内部流线的起点和终点就在哪里，商业主轴的头和末就在哪里。商业建筑出入口的设计是一个规划的战略起点，而不是一个简单的技术问题。在进行出入口设计时候，要着重解决如下问题，即，主出入口应当设置在哪里？出入口的位置设置对商业格局有何影响？主出入口的位置设

31、置对经营者有何帮助？次出入口应当设置在哪里？一般而言，主入口设计一般应在：来往人数最多的路径附近、最集中的车站附近、最靠近主要路段的地方、最开阔具有视觉可见性的地方。在进行出入口设置问题上，国内很多的商业载体很容易犯下一个错误，那就是在规划时希望通过多出入口来增加人流。而实践证明，增加多余的出入口并不能消灭经营死角，反而使商业人流结构分散。一个优秀的商业街按照规划应当拥有合适的出入口数量。原则上说，如果不是一个方位的线条太长，一个出入口的设置造成行人的不方便，商业建筑应当在一个方位上只设置一个出入口，这样就能起到足够的商业氛围酝酿的作用，促使人流在商业建筑体内尽量流动，营造更强的商业氛围，同时

32、也促进了商业回路的形成。 本项目采用U型内街模式；超市、卡拉OK、影院、酒楼均有相对独立的入口，所有进入人流相当便利；对出去人流则实行引导，即所有出去人流必须经过内街；使内街产生了极大人流，从而带动了内街的经营及商业价值。6.1.2外部流线设计商业地产应具备良好的外部流线设计。优秀的外部流线设计一方面提高了商业建筑实用性，另一方面有力的促进了商户经营。目前，国内部分商业建筑还是沿用传统的住宅交通流线方法来进行商业建筑的外部流线设计，甚至搞不清楚客用通道在哪里，专用停车场和临时通道该如何安排等，就进行相应的规划设计，导致商业建筑在投入使用后，产生很多后续的问题。商业建筑的外部流线在规划之前，应当

33、研究顾客从商圈至商业载体所采用的交通手段，根据交通手段来进行交通规划。一般来说，交通手段可分为“私家车、公交、地铁、自行车、步行”。当交通方式确定后，商业地产项目外部流线设计就应根据项目周边的道路情况及顾客的交通方式，确定项目交通规划。交通流线的主要构成就是道路和出入口。一般来说，道路和出入口的设计的基本原则是：立体交叉、互不干扰、人车分流。本项目在外部流在线设计方面，停车场的设计实现了两个分流。第一个分流应该实现停车场的外部流线与顾客步行外部流线分离，第二个分离应当实现顾客的停车场外部流线与商店搬运货物车辆的流线分离。在步行通道的设计，商业建筑的实施布局，要按照顾客采用不同的交通方式流线来进

34、行设计，努力确保顾客的出入方便、安全。为了把周边的步行者都吸引过来，在外部流线设计上，照顾到步行者的舒适性与方便性。6.1.3室内人流系统规划室内人流的有效规划可以在一定程度上提升商铺的租售价格和室内的有效人流为商场带来更大的效益。 商业地产的人流规划不能简单等同于百货商场，因为大多数商业地产需要出售独立产权商铺来使资金迅速回收，在这种前提下，人流系统的规划设计就在很大的程度上要服从于商铺的规划设计并且最大限度的提升商铺的租金，所以本文有部分内容将商铺和人流捆绑探讨。商业地产的室内的人流系统的规划必须要满足以下三个方面的因素：物理因素；租金因素；顾客生理、心理因素；一、物理因素：符合商场建筑本

35、身结构要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。二、租金因素：提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金1、为了提高更多的商铺租金，人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值，这与次级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理基本类似。2、为了有效拉动次级通道商铺的人流率，可将收银台、卫生间 、楼层休息区等部分规律分布在次级通道，以拉升次级通道的人流光顾率，在同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。3、人流通道采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加了顾客视线内

36、的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计，增加了人流上下楼时光顾店铺的数量。6、主力店超市对顾客的吸引力无疑是相当大的，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，损失商铺的出租的价值，现将主力店超市入口放置在商场的中后端，在人流的影响下极大的拉动前边商铺的租金收益。7、在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。本项目将主力店超市出口设在二层，一线品牌专卖店和散铺分布在一、二层，那么到主力店购物的人在上下时会顺道光顾一二层的商铺，到一线品牌专卖店的人流同样会光临散设在其间的散铺，这样人流的良性循环可以在最大程度的提升商铺的租

37、价。8、照顾顾客生理、心理因素：缓解顾客购物疲乏感和不适感 简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪。 店铺要采用了玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。 在中厅小广场设立了休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。 在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。6.2吸引客流的策略随着我国经济的发展和市场经济体制的确立，供求关系发生了很大变化。目前，我国已

38、经结束了短缺经济，进入了买方市场，消费已从供给约束型转向市场约束型。本项目采用引导消费的策略吸引客流。 6.2.1实现科学定位，特色经营科学定位。商业街一般采取“剖析商业客流市场细分确定目标市场按目标公众特征组合营销手段”的策略。但由于市场需求和竞争状况的不断变化，商业街要随机应变，采取新的、科学的市场定位。根据西方的“第三空间理论”，即人们生存空间有三个，第一个是家庭，第二是工作场所，第三是进行休闲、娱乐、观光、购物、社交的场所。第三空间在人们生活中的重要性在于提供了相互交流的场所，也把人们从紧张和繁琐的家庭生活中解放出来。商业街是第三空间的主要部分。国际上不少商业街纷纷重新定位，改变原来单

39、纯的购物场所的形象，朝着购物、娱乐、餐饮、文化交流、观光等多功能方向发展。特色经营。由于商业内街上商家数量多， 且定位趋同化，只有各商家之间差别定位，各有特色，才能形成整个商业街的整体特色，发挥聚集效益。本项将着重只有突出特色，吸引客流。6.2.2营销策略创新随着科学技术和商品经济的发展，市场需求更加复杂多变。因而非价格竞争因素在吸引客流中的作用越来越大。产品创新。商业街内出售的商品可以突破消费品的范畴，把其它商品引入商业街。消费教育。即对消费者进行消费知识的教育。开展消费教育，吸引消费者学习新的商品知识和建立良好的生活方式，接受科学的消费观念，同时拉近了商业街与消费者的心理距离，从而促使消费

40、者形成对特定商品、服务和商业街肯定的消费态度。营销策略的创新内容非常丰富，如拍卖、时装表演、免费购物（抽奖）等。6.2.3树立良好形象，培育忠诚顾客吸引客流的最高目标是培育一批忠诚顾带客，这样商业街才有长远的发展前景。因此，将做好以下几方面工作：树立商业街的良好形象。企业形象战略源于美国，将企业形象导入流通领域，在欧美已风行年，对商业发展起着重要的作用。良好的商业形象是一笔巨大的无形资产，它在吸引客流中的作用越来越大。因为消费者购物的过程就是一个寻找信息到选择决策的过程，在这个过程中，如果商业街的信息进不了目标客流的知晓信息集，或者形象不佳，那么就根本不可能被考虑和选择。提供完善服务。服务是提

41、供顾客忠诚度的重要法宝。顾客对某一主体的忠诚度取决于其满意度（），即（：企业实际提供给顾客的价值，：顾客所期望的价值）。要提高满意度有两种途径：一是降低价格；二是提供高质量的服务。6.2.4完善购物环境购物环境的营造必须突出两点：第一，将顾客分散的注意力吸引到购物地点来，这主要是通过商场的招牌和橱窗陈列来实现的。商业街上各商家应精心制作具有高度概括力与强烈吸引力的招牌和精美的橱窗，使之对消费者产生视觉刺激和心理影响。第二，让消费者一走进去就有一种耳目一新、心情舒畅的感觉。本市场的布置照明度适中，颜色搭配协调，空气清新，音响柔和动听。第七章 商业经济测算7.1根据目前建筑市场计算属性定位前要确定

42、的指标-开发面积关于计算商业地产开发规模的数学方法：A=某城市商业开发总面积；B=城市商业地产年营业额；X=项目投资总额；Y=项目预计年回报率；I=该城市未来的GDP增长率；N=项目可承受超前开发的年数；H=租户平均可承受租金占营业额的比例；T=项目单位建筑成本。通过右侧公式可推导出A=xy(100%+i)n/htB=xy/h7.1.1东城农超市场经济技术指标测算7.1.2东城农超市场固定资产投资分解表第八章 研究结论 本项目的地理位置优越，周边有成熟的住宅社区和良好的人文环境。已经形成了足够的人气和商业环境。 本项目顺应了时代发展的潮流，引导提高人们消费层次和情调，以娱乐和休闲购物为主题，丰

43、富了人们的精神物质生活。采用借鉴了当今最成功的商业模式“万达模式”，打造出潜江市的城市综合体。 本项目建成后将成为东城区唯一的城市商业综合体项目，将极大推动该区域的发展。使潜江人能在本项目能得到一线城市的商业购物体验。在社会各界以及有关部门领导的关心，经过专业设计机构和专业策划销售团队协作，本项目必将在社会、经济、文化带来巨大影响并能取得巨大成功。目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目编制依据及原则2第三节 可行性研究的范围及主要过程3第四节 可行性研究的内容概要和结论3第二章 项目背景和建设的必要性6第一节 项目提出的背景6第二节 项目建设的必要性8第三章 市场预测与建设规模10

44、第一节 市场预测10第二节 建设规模11第四章 建设条件与厂址选择12第一节 建设条件12第二节 建设地区的选择13第三节 厂址选择15第五章 建设方案与实施进度17第一节 项目土建工程方案17第二节 项目技术方案19第三节 项目实施进度33第六章 企业组织及劳动定员35第一节 企业组织35第二节 劳动定员35第七章 环境保护与劳动安全36第一节 环境保护36第二节 劳动安全36第八章 项目招标投标37第一节 招标内容37第二节 核准招标事项37第三节 项目建设工程监理38第九章 投资估算与资金筹措39第一节 项目总投资估算39第二节 资金筹措39第十章 财务效益和社会效益评价40第一节 财务效益评价40第二节 社会效益分析41第十一章 结论及建议43第一节 结论43第二节 建议4315