凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况101.3项目建设单位财务状况14第二章 产品市场预测162.1市场现状162.2价格预测25第三章 建设规模与产品方案263.1 建设规模263.2 产品方案263.3产品标准26第四章 产品生产基地274.1厂址选择27第五章 技术方案、设备方案、工程方案315.1 技术方案315.2 设备方案355.3 工程方案365.4 项目实施进度43第六章 主要原材料和能源466.1主要原辅材料供应与消耗466.2能源供应与消耗46第七章 节能措施477.1节能设计依据477.2 节能原则477.3 节能措施477.4 环境保护48第八章 劳

2、动安全卫生528.1 劳动安全528.2 卫生568.3 消防578.4企业组织与劳动定员58第九章 投资估算及资金筹措619.1 投资估算依据及范围619.2 建设投资估算619.3 投资估算629.4 资金筹措62第十章 财务分析及评价6410.1 财务评价基础数据与参数选取6410.2 销售收入估算6410.3 成本费用估算6410.4 财务评价报表6510.5 财务评价指标6610.6 不确定分析6610.7 财务评价结论67第十一章 经济和社会评价6811.1 财务评价指标6811.2 国民经济评价结论6811.3 项目对社会的影响分析6811.4 项目与所在地互适性分析6811.5

3、 社会评价结论69第十二章 风险分析7012.1 主要风险因素7012.2 风险对策72第十三章 结论与建议7513.1 推荐方案的总体描述7513.2 结论与建议75凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目基本情况一、项目名称凤凰湖水上主题乐园及度假酒店建设项目二、项目承办单位旅游发展有限公司四、项目选址江北水城旅游度假区五、可行性研究报告编制单位单位名称：证书编号：资质等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会六、项目简介拟建的凤凰湖水上主题乐园项目坐落于美丽的江北水城，该项目占地约600亩，建成后将成为北方最大的水上游乐基地。水上主题乐园将引进世界一流的

4、游乐设备和完善的配套设施，主要用于水上游乐园、室内馆、羽毛球馆等项目的建设，并且临湖新建超五星级度假酒店，为前来娱乐、休闲的游客提供高标准的服务，极大提升旅游度假区的接待水平。该园区项目落成后将极大丰富聊城的旅游品种，最大限度的吸引晋冀鲁豫地区游客的眼球，有利于进一步改善聊城的旅游休闲环境，提升整体竞争力。其中最引人瞩目的是水上游乐园区，它引进当今国际最新颖、最流行的水上乐园设备，主要主题有眼镜蛇、大喇叭滑梯、海啸池及沙滩、水上漂流等。眼镜蛇滑梯以其鲜亮的色彩、逼真的造型打造惊悚的视觉效果，让游客置身于堪比好莱坞大片的奇景。大喇叭滑梯是近年水上游乐项目当之无愧的王者，它以其先进的设计理念让游客

5、宛如穿越时空黑洞，享受失重带来的惊险与刺激。想看海冲浪就要到海啸池报到，在这里，游客既可以体验大海冲浪的刺激、观看精彩的节目表演，又可以在沙滩上享受美好的日光浴。另外，该园区还设有亲子活动区，让游客在与孩子嬉戏游乐中培养深厚的感情。整个乐园休息区、服务区、游乐区交错穿插，布局合理，在给游客提供极大的方便、优化游客体验流程的基础之上充分合理的利用了土地。除了水上乐园、室内游泳馆、羽毛球馆外，综上所述，凤凰湖水上主题乐园将凭借自身科学先进的设计理念、一流的配套设施、合理的布局、齐全的游乐项目，打造成为国家5A级景区。它必将掀起山东乃至全国游客前往聊城过盛夏的浪潮，极大带动聊城旅游收入的增加，成为聊

6、城乃至山东旅游业的一颗冉冉升起的明星。第二节 项目承办单位概况旅游发展有限公司成立于2016年4月，注册资金2600万元，企业地址位于聊城市南外环路湿地公园内。主要经营范围为：投资、地产、酒店、温泉度假、旅游资源开发等。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设行政管理部、项目执行部、市场策划部、法律法务部、财务部，在公司领导层的专业领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个积极上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变思想，强化管理。凭借雄厚的资金、技术力量，高素质、专业的管理、技术人才，具有

7、从规划设计、施工管理、市场营销、经营管理等全过程综合开发的能力，可独立承揽：酒店温泉项目、旅游娱乐项目、地产开发项目及公共设施的开发建设任务。“专业、诚信”是我们的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。拟开发的凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目，该项目占地面积约500亩，预计投资约10.6亿，建成后将成为北方最大的水上游乐基地。乐园将引进世界一流的游乐设备和完善的配套设施，主要用于水上游乐园、室内馆等项目的建设。它的落成必将极大丰富聊城的旅游品种，最大限度的吸引晋冀鲁豫地区游客的眼球，有利于进一步改善聊城的旅游休闲环境

8、和商业氛围，提升整体竞争力。第三节 可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、规范及目标（1）中华人民共和国城乡规划法2008年1月（2）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）（3）城市居住区规划设计规范（GBJ50180-93）(2002年版)（4）城市道路工程设计规范（CJJ11-2011）（5）城市给水工程规划规范（GB50282-98）（6）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（7）城市电力规划规范（GB50293-1999）（8）聊城市城市规划管理技术规定聊政发2000320号（9） 其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关

9、规划（1）聊城市城市总体规划（20132030年）（2）聊城市旅游产业发展总体规划（3）聊城市国民经济和社会发展第十二个五年规划（3）聊城江北水城旅游度假区发展总体规划3、其他（1）当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（2）建设项目经济评价方法与参数（3）产业结构调整指导目录（2011年本）修正版（4）聊城市“服务业倍增”战略实施方案(2013-2015)（5）委托方提供的关于本项目的原始材料及数据（6）委托方关于编制本项目可行性研究报告的委托二、研究工作的范围1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究。2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求。3、对项目的消防

10、、环保的评价。4、节能分析。5、对项目进度的确定。6、项目招标方案。7、进行投资估算。8、进行项目经济效益分析。9、社会影响分析。10、提出本项目工作结论。三、编制原则1、先进性。在研究过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性。2、科学性。在研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资。3、全面性。在研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。第四节 简要的研究结论一、主要建设内容依托聊城市

11、丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源，打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。拟建的凤凰湖水上主题乐园及度假酒店项目主要建设内容包括：水上运动游乐区、室内水上世界、超五星级度假酒店、休闲娱乐区、滨水景观区五大功能分区组成。1、水上游乐区在项目地点水上区域岸边设有浅水码头、“未来水世界”亲水乐园游艇、碰碰船、滑水、水上蹦床、水球等，做到“凭波碧水心自爽，老少皆宜都开心”。湖面水域设有水上运动项目水上摩托艇、帆板等，利用凤凰湖水域，全力打造鲁西地区水上运动项目基地。另外，水上世界包括戏水区、海啸沙滩、大喇叭

12、、水上漂流、环流河等游乐项目。2、超五星级度假酒店酒店为豪华五星级度假酒店，酒店设置500间客房及套房，其中200余间为湖景客房，拥有多个风格各异的餐厅，提供各种风味美食。宽大、雅致而别出心裁的客房几乎达到国际艺术级设计的顶尖。所有的客房都将宽阔的水面视野、柚木装饰、完美的细节设计、豪华舒适的浴室完美的结合在一起。酒店功能齐全，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600人就餐，另备有7间小型会议厅，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600就餐；同时酒店配有特色的水疗、健身房、灯光网还球场、6.5米深的潜水池、25米长的标准比赛游泳池。3、休闲娱乐区包括演艺中心、室内馆、亲子活动区

13、、羽毛球及网球场等休闲娱乐项目。4、滨水景观区新建水上主题乐园毗邻拟建凤凰湖，着力打造滨水景观，设置喷泉广场、景观小品，以及大面积、高密度的绿化，提升景区整体环境质量。二、项目建设规模项目规划总用地约600亩，总建筑面积14.5万平方米，其中室内游乐馆2万平方米，超五星级度假酒店8万平方米，休闲娱乐场馆2万平方米，接待服务设施0.5万平方米，购物商业街2万平方米，以及配套的停车场、景观绿化等设施。三、项目实施计划安排本项目计划建设期3年。进度计划：计划于2015年8月-12月进行项目前期调研和手续办理，2016年1-5月进行规划设计，2016年6月动工建设，预计2018年6月底竣工投入运营。三

14、、项目总投资及资金筹措方式项目总投资106316.0万元人民币，其中：建设投资104848.7万元；流动资金1467.3万元。本项目所需资金全部由企业自筹。四、主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项 目单 位指 标备 注1总规划占地面积平方米40万约600亩2总建筑面积平方米14.5万2.1室内游乐馆平方米2.02.2超五星级度假酒店平方米8.02.3休闲娱乐场馆平方米2.02.4接待服务设施平方米0.52.5购物商业街平方米2.03停车场用地面积平方米200004绿地面积平方米600005水体面积平方米300006能耗其中：年耗水量m391250年耗电量万kwh136

15、.397项目定员人2708项目总投资万元106316.0其中：建设投资万元104848.7 流动资金万元1467.39年营业收入万元38640.0正常年10年利润总额万元25572.0正常年11年所得税万元6393.0正常年12财务内部收益率%25.01税前%19.01税后财务净现值万元78451税前万元43899税后13资金来源企业自筹10631678第二章 项目建设的背景和必要性第一节 项目开发的背景一、区域背景概况聊城地处中原腹地、山东省西部，临河南、河北，位于华东、华中、华北三大区域交界处，是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。黄河与京杭大运河在此交汇。聊城是京九铁路与胶济铁路、胶济邯

16、铁路、济郑高铁在山东省内的交汇点，横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。聊城是中国重要的能源基地、内陆口岸，是辐射冀鲁豫交界地区的中心城市，中原经济区东部的核心城市。全市总面积8715平方公里，辖 8个县（市、区）、1个国家级经济技术开发区、1个高新技术产业开发区和1个旅游度假区。136个乡（镇、街道），5782个村（社区）。年末全市常住人口591.13万人。全年实现生产总值2365.87亿元，比上年增长10%。其中，第一产业增加值287.15亿元，第二产业增加值1258.15亿元，第三产业增加值820.57亿元。全社会固定资产投资 1511.09亿元，公共财政预算收入135.55亿元，公共财政预

17、算支出 258.25亿元。年末金融机构人民币各项存款余额1930.94亿元，其中居民储蓄存款余额1185.41亿元。社会消费品零售总额820.82亿元，进出口总额61.89亿美元。农林牧渔业总产值521.00亿元。粮食总产466.06万吨，瓜菜总产1017.68万吨，水产品总产7.52万吨，肉、蛋、奶总产 92.91万吨。规模以上工业企业2487家，实现工业增加值比上年增长12.3%。实现主营业务收入7924.19亿元，实现利润542.45亿元，实现利税787.88亿元。资质三级及以上建筑企业212家，完成建筑业总产值 185.08亿元。公路通车里程17402公里，其中高速公路通车里程181公

18、里。公路客运量9305万人次，完成货运量1.57亿吨。完成电信业务总量24.94亿元，邮政业务总量3.94亿元。全市城镇化率达到43%，开工保障性安居工程2.15万套，城市基础设施建设完成投资188.64亿元。城市污水集中处理率达到 91.2%，无害化垃圾处理率达到99.8%。A级及以上旅游景区25家，全年实现国内旅游总收入100.08亿元。全市有中等职业学校26所，在校生5.5万人。普通中学197所，在校生26.1万人。小学944所，在校生41万人。幼儿园1492 所，在园幼儿22.99万人。共取得省级及以上科技计划项目111 项，专利申请量2946件，授权专利1915件。博物馆11个，档案

19、馆8个，公共图书馆8 所，文化馆9 个，农村文化大院4606个。广播、电视人口综合覆盖率均达到100%。卫生机构553个，其中，医院、卫生院203个，社区卫生服务中心118个。各类卫生机构共有床位24460张，卫生技术人员26750人。成功举办聊城市第二届运动会。在全国第十二届运动会上获4金1银1铜，1个第六名；在亚洲锦标赛上获3个冠军；在省锦标赛和冠军赛上获7金7银15铜，54个前八名。资助建设乡镇体育健身示范工程29个、农民体育健身工程1600个。城镇居民人均可支配收入26087 元，人均消费性支出 16766元。农村居民人均纯收入10083元，人均生活消费支出5623元。城镇职工基本养老

20、、医疗、失业、工伤和生育保险参保人数分别达到54.43万人158.7 万人、31.08万人、 43.61万人和 20.26万人。城乡居民社会养老保险参保人数 295.57万人，新型农村合作医疗参合率达99.87。城镇最低生活保障人数 3.06万人，农村最低生活保障人数16.78万人。聊城曾因京杭大运河而兴，明清时期，商贾云集，会馆林立，帆樯如林，百业兴隆，被誉为“漕挽之咽喉、天都之肘腋”，“江北一都会”，“一泓清水出聊城”，聊城又因东昌湖和古城而闻名。面对宝贵的历史文化遗产、秀丽的自然环境和独特的城市水系格局，聊城的决策者和规划建设者们审时度势，精雕细琢，用心打造出一张靓丽的城市金名片。把水的

21、个性与社会需求结合起来，让盛世重演。聊城人把城市形象定位在园林式、生态型、卓越秀美的“江北水城运河古都”上，打造融南方水韵和北方风情于一体、自然景观与人文景观交相辉映、风格独特的优秀旅游城市，着力发展绿色生态观光旅游，使之成为济南的西花园、京津的度假村，成为山东乃至华北优秀的绿色生态观光旅游基地。二、江北水城旅游度假区旅游规划发展背景江北水城旅游度假区行政辖区总面积约226平方公里，辖湖西街道、凤凰街道、于集镇和朱老庄镇4个镇街道），人口14.6万。规划城区面积46平方公里，徒骇河、古运河、南水北调等水系密布其间，水资源丰富辽阔；京九铁路及未来的郑济高铁、青兰高速纵横交织，交通运输四通八达；凤

22、凰苑植物园、荷花湿地公园、姜堤乐园及规划建设的梧桐山生态公园等交相点辍，生态环境和谐自然；得天独厚的区域交通位置和生态环境为度假区的发展勾勒出了一副宏伟秀丽的蓝图，“六纵五横”的主干路网拉出城市框架，为度假区的开发奠定了良好的基础。目前，江北水城旅游度假区新城核心是挖出凤凰湖堆成梧桐山。新城内的核心景观依托南水北调东线一期工程南部新城续建配套工程而成，其中，凤凰湖为续建配套工程的凤凰水库，设计最大蓄水库容2111.3万立方米。凤凰湖是新区的核心，建成后由南水北调引来长江水，与东昌湖互联互通，将实现长江与黄河在聊城的融会贯通。围绕5000亩凤凰湖水体，今后将形成开放式滨湖公园凤凰湖生态公园。梧桐

23、山生态公园，利用凤凰湖挖方堆积成蜿蜒山体，沿湖南路南侧形成带状的生态公园，堆山最高点约70米。随着凤凰湖的建成及度假区开发，度假区规划范围内的生态格局将发生显著变化。水域、建设用地面积显著增加、农田全部消失，同时，梧桐山生态公园建成后，区内绿化面积将大幅增加，占区内总面积的49.4%。南部新城规划形成“一核、三心、八区”的功能结构。凤凰湖及周边绿地，是整个江北水城生态旅游度假区的核心。环湖形成商务服务中心(城市CBD)，娱乐休闲中心(城市RBD)，公共管理中心，是驱动凤凰湖地区开发的重要节点。另外，生态滨湖区、生态公园区、生态办公区、站前商务区、创智休闲区、养生度假区、田园度假区、生态居住区八

24、个功能区和谐发展。南部新城规划期限为20132030年，其中，近期为20132015年;中期为20162020年;期为20212030年。根据规划，南部新城分为三个开发阶段。近期，重点开发南环路以北的地区，打通南北生态空间;中期，重点开发凤凰湖东西两侧的地区，通过高品质旅游项目的建设，实现旅游产业的多元化和创新化发展;远期重点发展高铁站前地区，以图未来高铁站点的建设，为凤凰湖地区的开发注入新的发展动力。江北水城旅游度假区未来开发的旅游项目，主要依托四个主题，打造十大项目。打造融合传统特色、自然特色和时代特色为一体的综合性旅游度假胜地，是南部新城的整体发展定位。旅游开发活动将改变南部新城单一的农

25、业经济，形成全新的旅游休闲度假产业，促进当地经济发展，增加就业机会，提高人民生活水平;完善南部新城的基础配套设施，改善生活居住环境。四大主题包括：生态游、人文游、乐活游、健康游四大主题，将满足不同消费群体的旅游需求，实现吃、住、行、玩、购、养一站式的多元化旅游体验。依托四个旅游主题，南部新城打造十大旅游服务项目。生态游主题项目包括：凤凰苑植物园，由现有的凤凰苑公园改造而成;“四河头”水文化观光园，由江堤乐园升级扩建而成;荷花湿地公园，由聊城植物园改造而成;梧桐山生态公园;凤凰湖生态公园。人文游主题项目包括：运河文化创意园，打造艺术家创作基地，古运河文化商业街，再现运河古城的传统商业文化。乐活游

26、主题项目包括：田园度假小镇，包含农业工业园和生态公园部分，展示田园风情;聊阳路文化商业街区，打造规模化的商业休闲活力街区。健康游主题项目包括：凤凰湖养生城，集合现代化的医疗服务设施，提供高品质的康复疗养和养生度假服务。江北水城旅游度假区党工委书记、管委会主任胡廷金表示，以打造旅游目的地城市为目标搞好现有旅游项目的提升改造和旅游新项目的招商引资。要以提升改造与引资合作为重点，对凤凰苑、姜堤乐园和聊城植物园等进行提档升级，同时，引进一批旅游项目，为建设国家级旅游度假区积聚人气。凤凰苑、姜堤乐园和植物园是水城的绿肺，也是度假区的亮点。凤凰苑、姜堤乐园和植物园要在现有绿化植被的基础上提质增绿，新建改建

27、高档次的游乐项目，切实打造成极具吸引力的旅游风景区。另外，南部新城整合凤凰湖、凤凰苑、植物园等旅游资源，将有针对性地对国内有实力、善策划的旅游业大公司，加大招商力度，吸引项目落地，早日建成既能吸引人，又能留住人的旅游目的地城市。针对江北水城旅游度假区交通发展，结合城市快速路和“六横五纵”的主干路网打造南部新城高效有机的路网结构;依托现有丰富水系，结合滨水绿化打造南部新城绿色生态的路网结构。“六横五纵”11条道路将成为南部新城的主干道，和主城区、凤凰工业园区的路网进行合理衔接；“六横”为湖南路、凤城路、松桂大街、南环路、南外环路等6条主干道，其中南环路、南外环路为城市快速道路；自西向东，“五纵”

28、为阳平路(站前街)、昌润路(正在修建)、聊阳路、碧水路、柳园路。“六横五纵”11条道路将构建一个低碳化交通体系，以公交为主打，规划城区快速公交线路、常规公交线路和旅游公交线路三种公交线路，公交站点覆盖整个地区，满足不同人群需求;规划慢性交通系统，包括路边自行车道、滨水自行车道、沿河步行道、商业活力步行道等，引导健康低碳的出行方式。第二节 项目建设的必要性聊城市市委、市政府一直把发展作为强市富民第一要务，凤凰湖水上主题公园及旅游度假酒店景区项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。聊城市旅

29、游业的不温不火不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了聊城旅游业已不可能再凭单一的观景来吸引更多的游客了。聊城旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。根据聊城旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，聊城的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、水上主题乐园项目开发建设是聊城市经

30、济快速发展的需要。在改革开放政策的指引下，聊城市的各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入聊城市新的经济增长点受到党委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为聊城市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要聊城市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。聊城市的现状迫切需要进行产业结构的调整，加大招商引资力度，发展旅游业，将为聊城市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。江北水城旅游度假区拟建的凤凰湖自然风光秀丽，具有丰富的自然资源和

31、深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使聊城市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的观光休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这方面有独得的优势，凤凰湖水体及湖滨景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。 5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。聊城市的发展仅仅依赖农业是远远不够的

32、，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。综上所述可以看到，聊城市发展旅游业有很多优势和机遇，凤凰湖水上主题乐园项目的建设只要在明确聊城市旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于聊城市旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。所以说凤凰湖水上主题乐园项目的建设是必须的。第三节 项目建设的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风

33、险系数小。由于与聊城市4A级景区东昌湖风景区、中华水上古城、姜堤乐园等景区的距离不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施到位为项目开发提供有力保障。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续

34、发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第三章 项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)区位优越。交通便利，景区所在地位于聊城江北旅游度假区，距离城市中心区仅10公里左右，毗邻城区东昌湖风景区和中华水上古村，具有优越的区位优势。政策支持。聊城市制定了“旅游强市”的发展路线，着力建设“江北水城、运河古都”旅游品牌。本项目的建设为聊城市旅游业的发展提供了有力的支撑条件。自然旅游资源丰富。拟建凤凰湖水域水文气候条件适合水上游乐运动项目的开展，项目地势平缓，地质构造稳定，不存在影响本项目安全性的裂缝、地震等问题。（2）劣势(Weaknesses)项目拟建地旅游项目开发处于初级

35、阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。项目地周边尚未开发，配套设施不完全，给施工增加了一定的难度，施工进度延缓。项目的基础设施量比较大，建设周期长，回收期长，资金投入困难。（3）机遇(Opportunities)内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在聊城市及周边城市居民对休闲度假需求不断增加的背景下，将给景区带来巨大的商机。 旅游业发展的宏观背景良好，在山东省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给项目景区的旅游发展提供较好的发展机遇。聊城与济南城市发展一体化对接，济聊一级路、城际铁路的建设，是本项目发展的最大商机。度假区内其

36、他旅游基础设施项目的开发建成可以给本项目依托建设提供服务设施，节省了大量的建设资金。（4）威胁(Threats)景区。旅游区之间的竞争。一方面是山东省内同一层次旅游区之间的竞争，也面临着旅游后发地区的竞争。由于区域经济发展，在景区内也面临旅游业与其他产业的竞争。利益平衡问题，涉及各个利益主体的利益。（5）分析结论上述分析表明，本项目景区具有良好的自然生态环境、拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。聊城市政府必须高度重视和大力扶持凤凰湖水上主体乐园景区旅游项目的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场

37、促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造项目发展的整体优势，创造景区新的辉煌。优势区位优越，位于江北水城旅游度假区，毗邻聊城其他知名景区；聊城市各方面的政策支持；丰富的民族文化旅游资源。威胁空间竞争与旅游产品的同质化竞争加剧；景区内也面临旅游业与其他产业的竞争；涉及各个利益。劣势项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱；道路交通系统不完善；地势复杂，给施工增加了一定的难度。机遇内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展;文化旅游成为热点；项目周边的旅游基础设施的开发建设给本项目的开发带来了契机。本项目景区应努力变优势为胜势、转劣势为优势、化威胁为机遇、抓机遇求发展，加快景区开发建设

38、，将本项目景区建成聊城市水上娱乐精品景区。优机强化优劣转化危劣弱化机威转化二、开发思路1、选准突破“亮点”，实施集中开发 选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；既要考虑地域文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一

39、个点、或者一个段、或者一条支线。 2、高起点、新思路的发展战略 这是宏观层面的发展思路，属于一个地区文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。 3、突出自然文化资源与地域特色 突出自然文化资源与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘资源，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是地域文化与其他旅游资源的有机

40、组合。三是进行深度挖掘，形成地域文化旅游产品的特色。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对自然资源和地域文化的挖掘和利用深度，也要看自然资源类旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。 4、要认真办好民俗节庆活动 民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。三、目标市场定位（一）旅游市场分析聊城市旅游业一直受到省、市二级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。聊城市应以江北

41、水城旅游度假区建设为契机，最终提高聊城市的知名度和美誉度。1、需求层面(1)国内休闲旅游市场的持续快速发展巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.22次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客

42、已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。聊城市恰好位于冀鲁豫三省交界处，景区能够辐射周边省市，人口达1亿人，在聊城市建立大型的水上体验性游乐项目，能够吸引众多游客来此旅游度假。(3)旅游业成为社会资本投资热点目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。聊城市应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调

43、与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。(5)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）聊城凤凰湖水上主题乐园景区不仅是服务整个度假区，同时也是聊城市的。凤凰湖区域的环湖旅游开发是一盘棋，凤凰湖的旅游开发要主动融进大区域发展之中，借周边大中城市之力实现双赢。这包括城市规划、政策、社会发展、基础建设、工业园区、城市信息化、房地产开发、推广促销渠道等。以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。四、市场定位1、区域市场定位：凤凰湖水上主题乐园项目的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。区域旅游市场定位如下（表3-1）：表3-1 区域旅游

44、市场的定位客源市场国内旅游市场定位一级市场（核心市场）聊城、济南及周边地区（重点是都市带）二级市场（开拓市场）除一级市场以外的省外地区，特别是晋冀鲁豫地区三级市场（机会市场）除一、二级市场以外的全国其它地区2、细分市场定位： 消费阶层：主要面向大众的观光运动、休闲度假、商务活动旅游者，兼顾地方文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场； 出游方式：团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。 按职业划分：以公务员、中高收入者、私营企业主、外来投资经商客、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾家庭和他旅游者。第四章 项目选址及建设条件第一节 项目选址一、

45、地理位置江北水城旅游度假区位于聊城市城区南部，行政辖区总面积约226平方公里，辖湖西街道、凤凰街道、于集镇和朱老庄镇4个镇街道），人口14.6万。规划城区面积46平方公里，徒骇河、古运河、南水北调等水系密布其间，水资源丰富辽阔；京九铁路及未来的郑济高铁、青兰高速纵横交织，交通运输四通八达；凤凰苑植物园、荷花湿地公园、姜堤乐园及规划建设的梧桐山生态公园等交相点辍，生态环境和谐自然；得天独厚的区域交通位置和生态环境为度假区的发展勾勒出了一副宏伟秀丽的蓝图，“六纵五横”的主干路网拉出城市框架，为度假区的开发奠定了良好的基础。二、项目选址本项目选址在江北水城旅游度假区拟建凤凰湖的西岸。该处环境优美，交

46、通便利，有利于本项目的建设实施。第二节 建设条件一、自然条件1、地形、地貌本区域地形平坦，地貌属黄河冲击平原，区内04米以粘土、亚粘土、亚砂土为主，48米之间以亚砂土为主，1540米为主要含水层，以粉砂细砂为主，富水条件较高，该区地层水压为10吨/平方米。境内地势平坦，自西南向东北倾斜，坡度为1/7000，海拔29-38米。地貌有6种类型：河滩高地约541平方公里，占总面积的56.5；沙质河槽地112.5平方公里，占11.8；决口扇形地17平方公里，占1.8；缓平坡地165.5平方公里，占17.3；河间浅平洼地49平方公里，占5.1；背状槽状洼地72平方公里，占7.5。2、气候、气温聊城属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。年