磐石新城(房地产)项目投资建设可行性分析论证研究报告.doc

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1、磐石新城项目可行性研究报告菏泽万象房地产开发有限公司二一一年九月磐石新城项目可行性研究报告编制人员名单项目总负责人： XXX 高级经济师各专业负责人：XXX 高级工程师 XXXX 会计师XXXXX经济师XXXXX经济师菏泽万象房地产开发有限公司目录第一章、项目概况1.1、项目建设单位1.2、项目建设地块1.3、项目建设规模1.4、工程项目主要经济技术指标1.5、工程项目方案图纸第二章、项目建设的必要性2.1、项目地块现状2.2、项目地块周边环境2.3、项目地块区域前景第三章、市场分析和产品定位3.1、市场分析3.2、产品定位第四章、磐石新城建设方案4.1、总体规划原则4.2、建筑规划设计4.3

2、、景观规划设计 4.4、结构设计4.5、给排水设计4.6、强电设计4.7、弱电设计4.8、暖通设计4.9、消防4.10、劳动安全第五章、磐石新城项目环保和节能5.1、环保5.2、节能第六章、磐石新城项目市政综合配套6.1、供水6.2、供电6.3、供气6.4、电信6.5、雨污水排放第七章、工程项目建设进度7.1、项目建设实施7.2、项目开发顺序及节点第八章、工程项目投资估算及资金来源第九章、综述9.1、结论9.2、附件磐石新城工程项目可行性研究报告第一章、项目概况1.1、项目建设单位菏泽万象房地产开发有限公司。1.2、项目建设地块磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清

3、河路，北靠湘江路。1.3、项目建设规模磐石新城项目工程总建设用地面积为911442平方米（折合1367亩）。总建筑面积为2496002平方米。项目清河路到东顺河是665485平方米商业、东顺河到东侧地块内的规划路是968185平方米，青岛路到西侧规划路的安置区是862332平方米，安置区西侧规划路与赣江路交汇处是农贸市场、水果和蔬菜批发市场。1.4、项目主要经济技术指标规划总用地面积： 879599.9 西块用地面积： 279939.1 百货建筑面积： 80000 定制商业建筑面积：90000 小商业建筑面积：230000 办公建筑面积：40000 酒店建筑面积：15000 公寓建筑面积：40

4、000 地下建筑面积：170485 建筑密度： 49 容积率： 1.8 绿地率： 19 机动车停车位： 4950辆 中心块用地面积：343151.1 高层住宅建筑面积: 417240 多层住宅建筑面积: 243945 叠加别墅建筑面积: 21280 独幢别墅建筑面积: 3000 商业建筑面积: 90000 会所建筑面积: 6000 幼儿园建筑面积: 1500 地下建筑面积: 185220 建筑密度： 23 容积率： 2.3 绿地率： 36 机动车停车位： 5652辆 东地块用地面积：256509.7 高层住宅建筑面积： 439470 多层住宅建筑面积： 120960 商业建筑面积： 75000

5、 市场建筑面积： 30000 超市建筑面积： 10000 幼儿园建筑面积： 1500 地下建筑面积： 185402 建筑密度： 23 容积率： 2.6 绿地率： 36 机动车停车位： 5657辆 1.5、项目方案图纸第二章、项目建设的必要性2.1、项目地块现状项目地块为磐石街道用地，电厂、自留地、自然村宅基地和市场。现状为一些废弃的热电厂用房、市场、商业设施和单层民居。2.2、项目地块周边环境项目地块周边都相继开发建设了现代化的城市建筑群和公园，形成了曹县新的城市中心。东侧相邻已建有县立医院、中国移动和公路局；南侧相邻东顺河公园、历史公园、磐石小学、妇幼保健院；西侧相邻为建设局、规划局家属院、

6、检察院家属院、月河康城小区；北侧相即将建设的金域化府、翡翠城和建设中的鲁西南建材家具五金城。2.3、项目地块区域前景曹县城市建设日新月异，按照荷泽市委、市政府提出的曹县要加快融入中心城市的要求，实施城市建设和改造的步伐。该项目地块为曹县城区的中心区域，随着市政府的北迁，北侧有省级的曹县青岛经济开发区，中国林学会授予的中国杨木之乡、中国桐木之乡；中国芦笋之乡。地理位置优越，可发展形成曹县市区商业、文化、娱乐和居住中心。为贯彻政府的城市建设战略布局，配合城市建设的实施，本项目建设进一步体现城市建设使生活更美好，进一步美化城市环境，有必要尽快落实项目建设，使其符合曹县发展的需要。第三章、市场分析和产

7、品定位房地产业作为国民经济诸多产业之一，不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行。通过对曹县地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来房地产开发等方面的调查和动态分析，了解该区位价值、城市的综合经济发展潜力、区位整体规划发展、城市房地产发展现状及走势等，进而判断该城市的房地产开发与投资的发展前景，为项目的投资开发与定位提供参考依据。3.1、市场分析江苏曹县山东郑州安徽曹县夏朝前属东夷之地，境内有许多大汶口、龙山、岳石文化遗迹，为尧舜禹活动之地，商王在此立国建都，春秋战国之世诸侯争霸会盟多在次地，有“天下之中”之誉，刘邦项羽合力征秦创业于此。政治昌盛、经济发达、文化灿烂、名人荟萃，历

8、史人文资源极为丰富。曹县是我国优质芦笋主产地和加工出口基地。目前，曹县芦笋种植面积达20万亩，年产优质芦笋18万吨，占全国芦笋种植面积的六分之一。芦笋主要品种有Uc800、Uc157、芦笋王子、冠军、硕丰等。其优质芦笋实行无公害、标准化种植，已获得国家绿色认证，2003年12月8日被中国优质农产品开发服务协会命名为“中国芦笋之乡”。据统计，曹县现有芦笋加工企业24家，年加工能力19万吨，芦笋罐头、芦笋饮料、芦笋调料、芦笋保健品等系列产品远销欧美、东南亚等国家和地区，年出口创汇2亿美元。作为芦笋加工产业龙头的巨鑫源公司，与2009年10月成功在澳大利亚上市。“曹县条编，用杞柳条和麻绳经纬交织编结

9、而成，是群众利用自然、改造自然的产物，是传统农耕时代北方条编文化的代表。曹县条编主要指曹县倪集乡岳楼村、魏庄村的传统条编制作技艺。两村家家户户以条编工艺为生，形成了良好的条编技艺与传统。曹县杨木、桐木资源丰富，是中国桐木加工之乡，中国杨木加工之乡，桐木加工出口占全国的 80% 以上，是中国桐木加工第一镇。全县林产品加工产品主要有拼板、细木工板、胶合板、锯末板、纤维板、贴面板、指接板、细木工板、密度板、家具、桐木工艺、杨木工艺、雕刻工艺、条柳编等十五大门类,上万个品种。林产品销售主要开辟了两大市场:一是国际市场,拼板、桐木工艺等出口欧洲、东南亚、日本、韩国、美国等50个国家和地区;另一个是国内市

10、场,叉接板,贴面板、细木工板主要销售到国内大中城市,全县各家大企业已在北京、上海、天津、广州、西安、太原等地设有300个办事处,在这些大中城市的建筑装饰材料市场中占有较大份额。、曹县经济情况曹县近5年产业结构分析 从产业结构上看，曹县的第二产业是支柱性产业,对房地产发展有较强的支撑作用。而第三产业的比例由2006年的21.3%提升至24.26%。 第三产业发展缓慢滞后，第二产业的快速增长必将带动第三产业的快速发展，产业结构有进一步优化的内在需求。曹县GDP总量分析 从近几年曹县的GDP增长情况来看，曹县经济发展相对稳定，GDP年均增长率为11.4%左右，稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经

11、济基础。曹县人均可支配收入分析 曹县人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量的有效需求。曹县近5年房投资完成总产值（亿元） 曹县近5年来房地产开发投资完成总产值逐年提高，2010年房地产开发投资额达11.8亿元，表明曹县房地产市场逐年升温。曹县已基本形成了较具规模的工业经济体系，并逐渐形成了以农副产品加工为主导的的林木加工、畜产品加工和食品加工三大支柱产业及与化工、纺织、机械、建材等行业共同发展的工业格局。 城市发展规划： 曹县“北展”的空间布局结构及重点发展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇； 完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发

12、展机会。批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅曹县老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主老城区：当地居民为主，普通消费多就近选择，大型购物多在盛玛特、汉光等商业中心消费沿湖景观带：以老居民和高收入者为主 ，消费多在老城区内消费以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物以后将以农贸商圈为主北部片区：现人口稀少，未来是曹县政府及事业单位工作及生活的聚居区北部未来行政总部鲁西南专业性市场农贸商圈汉光购物广场商圈汽车站圈产业： 曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来

13、机遇，第三产业人口将大量增加； 农贸商圈主导产业：未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。城市化： 随着曹县城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔； 曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。各种配套需求量增大商业面临升级需求办公物业需求比例提高商业体量提高人口数量增长人均收入水平提高第三产业比例提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散城市用地扩展，市区土地集约化产业结构变化城市人口增长城市化发展年份城市化水平城镇人口/万城市人口/万用地规模/平方公里201035%27.328

14、421.27城市化率达50%，新增人口约94.5万，曹县2007年人均居住面积28.81平方米，所以需求商业95万方、住宅2722万方消费力 收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求 ； 旧村改造提升了原有居民的消费能力。曹县房地产市场分析一、曹县房地产住宅市场研究一）曹县房地产发展历程曹县的房地产市场2003 年开始商品化之路；03-07 年一直处于平稳发展状态；08 年-09 年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入快速发展阶段。经过8 年整的时间，目前，曹县当地开发商一枝独秀，尚无品牌开发商进驻。价格从2003 年初的1000 余元/涨至2011 年2700 元/，年均涨幅2

15、1.3%，累计涨幅达170%。二）曹县房地产市场现状分布特征：经过几年的发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目的格局；市场供应量：目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城、磐石国际花园、月河康城；市场供应量约在37 万；世纪名城、磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。其他零星项目为幸福人家、罗兰现代城等，环岛花园三期项目5 月份开盘，零星项目市场供应量约为18 万。在售项目列表：产品形态：在售项目规划为小高（9-11F）、多层（6+1）、高层的产品组合；开发规模：目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。项目开发周期均在2-3 年左右；主力户型当前市场主力面积段在1

16、10-130 3R；车库设计当前市场车库设计，主要以地上车库和地上车位为主；取暖方式为自给，多为天然气烧地暖。三）曹县房地产市场价格水平价格水平特征：当前曹县住宅价格集中在2700-2800 元/；中心区产品以高层+多层为主，均价集中在2800-2900 元/；月河康城历史最高价格3100元/。四)产品设计景观方面：已开始出现主题式景观设计。如：世纪名城；户型设计：多为南北通透，全明户型，已出现飘窗、入户花园等，如：世纪名城；建筑风格：不注重建筑风格的打造，目前市场上只有地中海风格建筑，标签性不强，如：名门世家。五）营销策略销售方式单一，尚处在产品营销阶段。六）重点案例A、世纪名城：核心区首席

17、城市复合体赢得较高市场关注，景观、科技系统营造产品力，是目前曹县价值标杆。项目定位：曹县地标，人居样板基础指标物业位置：县中心的西北部，湘江路与青荷路交口向东占地面积:247 亩物业形态：高层（9、11、24）+多层：主力户型：120-130 三室销售均价：2900 元/开盘时间：11 年1 月9 日开发商：山东菏泽万基置业有限公司项目规划项目规划有项目共2500 多户，一类小高为主，部分高层与多层，建有高档酒店、写字楼与商业。卖点梳理1) 曹县核心：占据曹县核心区位；2) 会所、幼儿园、生活配套齐备，并引入小学；3) 科技系统：a 入户花园观光电梯生态环境系统，b 养家小区太阳能照明系统，c

18、 自来水净化系统，d 外墙保温隔音工艺系统，e 恒温地暖系统，f 采用高档轻钢彩铝中空门窗。4) 户型附加值高：入户花园、飘窗，顶层赠70 左右的阁楼；5) 中式景观组团：中式景观组团，融合了中国文化特质。市场表现期房。销售跟着工程走。11 年1 月份开盘，至2 月末成功销售200 多套，月均去化将近100套。B、名门世家：产品品质较高，但景观、配套一般，去化速度较慢，涨幅较大。 项目定位：曹县中心的品质住区基础指标物业位置：青岛路与赣江路交叉口占地面积：300 亩物业形态：多层、高层主力户型:140 四室销售均价:2700 元/开盘时间:08 年底开发商: 山东曹县福鑫房地产开发公司项目规划

19、分二期，一期约600 多户，目前销售多层顶层与临街高层，二期建设中，约600 多套，目前未发售。卖点梳理1) 曹县中心：环城公路以内；2) 户型佳：南北通透，户型全明；3) 现房出售：一期已是现房，二期将封顶；4) 自建商业配套；5) 地中海风格：采用地中海建筑风格符号，但辨识度一般市场表现准现房发售，销售节奏跟随工程进度展开。08 年年底销售至今只余部分套型，月均去化25 套左右。阁楼与临街高层去化速度较慢；首次开盘时均价为1800 元/，至目前均价2700 元，累计涨幅50%C、磐石国际花园得益于曹县中心地段，但营销策略缺失，先推多层，再推高层，导致价值无法最大化。项目定位：曹县中心高品质

20、住宅基础指标物业位置：湘江路中段占地面积：53 亩物业形态：多层（11 层）、高层（19 层）主力户型：120-140 三室销售均价：2800 元/开盘时间：10 年9 月开发商：曹县瑞良房地产开发有限公司项目规划两期，共规划900 多套住宅，其中三栋高层（19）1 栋小高（11），12 栋多层卖点梳理1) 核心区位：曹县核心；2) 户型佳：南北通透，户型全明；3) 准现房出售：一期已是现房，二期将封顶；4) 自建商业配套市场表现准现房发售，一次公开所有房源。一期9 月开盘-12 月售罄，3 个月去化300 多套住宅，月均去化100 套左右，二期500 多套，12 月份至今去化100 多套，去

21、化速度较慢D、幸福人家规模社区，但一期景观、物业形象较为一般，为二期、三期推盘造成一定难度。项目定位：大型居住社区基础指标物业位置：青荷南路中段占地面积：310 亩物业形态：多层主力户型：120-140 三室销售均价：2600 元/开盘时间：10 年7 月开发商：曹县龙海投资集团项目规划共三期，规划1600 多户。一期规划20 栋，二期规划13 栋。二期规划为小高和高层。卖点梳理1) 园区设有大型幼儿园、商业会所2) 大型湖景花园广场3) 低密度建筑、超大楼间距、高度绿化，绿化率达40%4) 规模社区市场表现一期入住，二期、三期准现房发售E、月河康城占据曹县中心地段，产品质量、项目形象一般，并

22、未实现价值最大化。基础指标物业位置：青菏南路路西,湘江西路路南占地面积：16.5 亩物业形态：多层、小高主力户型：100-130 三室销售均价：2900 元/开盘时间：10 年开发商：曹县广厦房地产开发有限公司项目规划总规划2 栋多层6 栋小高卖点梳理1) 中心地段，规模社区2) 底商位于十字路口，受市场关注度高市场表现目前尾盘销售住宅市场研判：未来多层产品将日渐减少，小高层、高层产品将逐渐增多；价格水平：在11年，商品住宅价格水平将达到3200元/；营销水平：处在产品营销阶段，在未来将出现样板房等初级体验式营销。二、曹县商业市场研究一）曹县市场商业分布布特征曹县商业主要集中在钱塘江中路上钱塘

23、江中路上有磐石商厦、鞋城和将建成的汉光购物中心。经营业态服装、家电、通讯设备、珠宝、厨具等。经营品牌海澜之家、艾莱依、金猴、方太等。专业市场梦泽湖商业街主要经营五金土产、电动工具等，市场经营年代久远，比较破败。二）曹县市场商业租金分布钱塘江中路租金报价沿街店铺：70 左右，年租金5-6 万元；磐石商厦一层：不足10 年租金2.7 万元。青荷路建材纺织品沿街店铺40 左右，年租金不到2 万元青荷路机车维修80 ，年租金2 万元湘江路餐饮210 左右，年租金4.5 万三）重点案例汉光购物中心位居曹县商业核心位置，曹县一站式购物广场，40%公摊，去化较慢项目定位曹县首座大型主题购物公园。集购物、餐饮

24、、酒店、休闲娱乐为一体的城市商业广场。基础指标商场位置：钱塘江中路磐石商厦对过经营面积：4.2 万平方米左右业态分布：一层商铺100 左右，内部60-70 左右，均价2.6 万元/；二层均价5000 元/，100 左右；三层均价5000 元/开业时间：未定开发商：曹县汉光房地产开发有限公司项目信息项目规划：半年内，二层出清，40%公摊，小商户难以接受。全部出售，难度较大。卖点梳理1) 位置：曹县商业核心2) 功能：唯一集购物、餐饮、酒店、休闲娱乐为一体的商业广场3) 配套设施：首层挑高5.4 米，东西通道7.3 米，南北12.6 米，4) 地下停车场、2300 空中休闲广场，6 个入口、8 部

25、扶梯，5 部垂直电梯，6 个步梯5) 中央空调商业启示：县城人口28 万，按人均商业需求面积1计算，商业规模约在28 （除专业市场）。而当前曹县商业规模约15.9 万，市场空白为12.1 万四、客户研究一）人口结构曹县人口170 万人，城区人口28 万，工业发展较快，人口呈金字塔结构。二）可支配收入曹县有三利轮胎厂、霸王机械厂等年销售收入在500 万元以上的大中型企业38 家，强势的生产企业助力居民收入迅猛增长。2007 年居民人均年收入收入1.6 万元，2010 年达到1.8 万元，年均增长率12%。三）客户分析从目前销售项目成交客户分析大致分为以下几类：改善型：机械、化工、食品加工、纺织企

26、业管理层；政府官员等；刚需型：曹县从事运输、餐饮、娱乐服务等行业的个体经营者及其他周边富裕镇居民。客户启示：随着客户能级的不断提高，准确把握市场趋势，以客户需求为导向，提出本案战略发展思路。曹县土地供应区域3.2、产品定位、项目SWOT分析(1)、优势分析 项目地块较方正； 区域发展前景明确； 东西两侧对外交通方便； 周边干扰较小，项目规模大； 大盘在开发上有成本规模优势。批发物流辐射范围广，批发物流为曹县带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口；本案所处商圈规划为曹县的商业中心。(2)、劣势分析曹县主导产业：以农业为主导产业，产业发展单一，互动性差； 项目外部环境较差。(3)、机会分析

27、商业物业在此具有较大的发展空间，后市强劲；规划：曹县“北展”的空间布局结构及 重点发展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇；完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。产业：曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；农贸商圈主导产业：未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。城市化：随着曹县城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔；曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。消费力：收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需

28、求 ；旧村改造提升了原有居民的消费能力。4)、威胁分析曹县房地产市场商品房供给量大； 国家宏观调控房地产的政策影响。3.、产品定位3.2.1项目综合定位鲁西南地区最具规模城市中央商务区最具规模“中国林产品流通和研发基地”最具居住价值“中国人居典范”3.2.2项目战略定位曹县首席都市综合体一个充满城市意向的商业中心情趣盎然的商业步行组团街区开放、活力的城市客厅中央广场高品质与完美配套的高尚住宅/公寓高端形象、树立典范星级酒店跨越曹县创建全新城市地标具体定位如下：西地块：磐石才智中心 打造县级版超大商业地产航母，预计开发总量67万。集合目前国内涉及商业地产领域所有商业元素及商业内涵。 将形成大型高

29、端百货超市、高标准星级酒店、A级写字楼、SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场等功能分区。高端商业规划22.5万，涵盖大型百货、超市8万；星级酒店1.5万；民俗商业步行街9万；A级写字楼4万；SOHO4万.商贸城、国际精品展览中心、市民休闲广场23万.解决就业人口2万，实现利税4.6亿元，商品流通总额超25亿元。并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状，成为真正意义上的曹县经济中心。中地块：磐石新城公园世家高档豪宅，品味级生活，以高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业为主，配套实施齐全。东地块：磐石新城玫瑰园安居工程高层住宅、多层住宅、农

30、贸市场、超市、幼儿园。第四章、磐石新城建设方案4.1、总体规划原则1、人文精神(1)、场所尺度：以人为本、合理亲和的场所尺度，不仅促成不同的人际交往，且增加同心凝聚力。(2)、领域的归属感：空间设计中包含从公共性到私密性不同层次的完整空间系列，同时通过诠释这种层级的各种手法，标示场所的归属感和参与感的相关特征，以期避开归属感的不确定性和模糊性。(3)、基地的几何特征：基地的几何特征是场所记忆性的线索。(4)、区域活动的舞台：场所邀召各类使用者参与，使得场所和使用者的“吻合”应有从紧到松的不同层级，使得场所给人以愉悦之意，给场所赋予记忆性。(5)、活跃因素：光线、气候和地面植被的改变，小地貌形成

31、主导风的引入，使之成为活跃场所的元素。2、理性结构，山水情怀(1)、构筑高品位商业休闲空间，以步行为特征，具有综合性、层次性，创造多元商业休闲文化。通过多种形式商业街、商业广场等外环境的塑造，形成新的城市空间特色。(2)、创造高雅的消费场所，丰富的文化舞台，为市民提供多样化的生活场景，引导消费，创建新的商业文明。以规模效应挖掘消费潜力，形成具有吸引力与辐射力的繁荣商都。(3)、引入周边风、林、水及人文景致于居住区空间内部，整体融入区域地景，形成天、地、人合一的环境。(4)、表达基地所处自然地形南北轴向方向性和东西自然节理性。(5)、注重可持续发展，强调自然资源回留运用的环保及能源节约观念。4.

32、2、建筑规划设计1、总体布局构思小区整个地块分为三个部分，设计中我们将地块划分为三个部分分别承载三大功能，西面为高端商业综合体组团，中部为高档住宅组团，东面为安居工程组团。三个部分相对分隔却又融为一体，共同打造了一处汇聚购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、智能商务、教育、星级住宅、展示等十大功能于一体，展现多业态、多功能、全客群、全龄层、全天候等五大特征的明星工程。将现有的商业街区升级为横跨市中心的高端商业彩带；构建曹县外向型战略发展的一个重要组成部分。鲁西南首屈一指的高端商圈；打造菏泽市对外开放和面向世界的“城市名片”；带动菏泽第三产业升级发展和丰富城市文化的战略目标。为响应曹县市政府对于文

33、化建设的重视，顺应“科学规划、有序建设、综合发展、整体发展”的人文建设理念，磐石新城项目致力于曹县传统文化保护，西方文化的引进，城市环境的改造，全力促进物质资源和文化资源的相互融合。 (1)、东地块打造县级版超大商业地产航母，预计开发总量67万。集合目前国内涉及商业地产领域所有商业元素及商业内涵。将形成大型高端百货超市、高标准星级酒店、A级写字楼、SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场等功能分区。高端商业规划22.5万，涵盖大型百货、超市8万；星级酒店1.5万；民俗商业步行街9万；A级写字楼4万；SOHO4万.商贸城、国际精品展览中心、市民休闲广场23万.

34、解决就业人口2万，实现利税4.6亿元，商品流通总额超25亿元。并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状，成为真正意义上的曹县经济中心。(2)、中地块一河两园优质自然资源为打造高端居住物业提供基础！该地块规划有高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业，此外还有商业、会所、幼儿园等配套设施。该板块有适宜高端住宅发展的外部自然环境。曹县城市规划中东顺河的综合治理和该区域双公园的建设的契机，将为这一区域建立高端居住物业奠定良好的基础。该区域以及后续的安居工程板块建成后将实现常住居住人口达到8万人。依托托一河二园的自然资源，通过万象地产与国内一流设计院的合作，将县城中心的大型居住区作为曹

35、县居住样板，打造成为中国人居典范，极大的推动曹县的人居建设和城市化进程。1、绿化、环保、低碳(LED灯照明、地源热泵取暖系统)2、沿河亲水，体现居住的人文景观，在曹县建筑史上尚属首次。深处感受人在画中游，情在景中生的愉居理念。3、把景观与人文有机结合，使居住区更贴近自然。4、建筑风格新颖、超前，身在曹县感受异国别样情调。5、建筑形态各异：复式洋房、经典高层、高档别墅、高档会所，在平凡世界中享受贵族服务。在外立面设计上，主要考虑政府对此版块的高端定位，高端客群审美取向等，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用Art-deco风格。作为主城区楼盘，依旧应该体现城市感，外立面上应考虑适合城市

36、而非郊区楼盘立面风格。 (3)、西地块该地块规划有高层住宅、多层住宅、农贸市场、超市、幼儿园。该区域中规划建设的农贸市场作为曹县的蔬菜和副食的供应基地，政府大力推进菜篮子工程建设。安居工程亦称民心工程，“得民心者的天下”，这是我们党和政府一贯遵循的宗旨。因此，万象城安居工程的建立，是县政府关心群众冷暖的重大举措，是树立政府公众形象和提高信誉度的标尺，必然民心所向。站在社会效应角度考虑，它将结束曹县无现代化高标准住宅区的历史，对于推动城市现在化进程和提升城市形象都是有利的催化剂，反映出的效应是铁的事实，百姓绝对为之欢呼。此版块在设计之初，就充分考虑到地理位置、普通市民承受力、环境绿化、生活配套建

37、设、交通、市民关注的风水学等各方面因素，因此我们着眼于为全县广大人民群众起居负责，对政府负责的态度进行了精心设计。安居工程”重点把回迁户安置纳入此板块中心工作。设计风格简洁、明朗，优化突出青岛路沿街外立面风格，与城市街道规划整体统一，社区内基础配套功能完善。始终秉承“安抚民心，减少政府负担”的宗旨，把回迁工作做好。规划中强调总体空间的完整和自身的特点，突出绿化景观环境这一居住空间的主题，体现以人为本的设计原则。2、建筑单体设计建筑单体采用地中海式的建筑风格，并融合了现代解构主义元素，既显现出建筑群体高雅的品质，又体现出时代的特征，留下了具有鲜明特色的城市印记，并将区域内的城市形象提升到一个新的

38、高度。单体布置原则延续了交通流线和绿化走向的肌理，并结合硬地、水景、下沉式庭院，使主要人群既能享受优美的自然景观，又有相当的绿地资源，同时又使建筑空间、城市空间、绿化广场融为一体，体现了崭新的城市形象。建筑群落整体空间错落有致，既有标志性的高层住宅，又有大尺度的城市公建，再结合层次丰富、立体穿插的商业群落，尺度宜人、典雅别致的花园住宅，共同构成了一幅优美的城市画卷。建筑室外照明以泛光投光灯为主，重点体现整体空间的建筑艺术特色以及局部空间的进退感，同时加强建筑顶部、女儿墙、转角、上部各种穹顶的轮廓照明，突出街道的夜晚轮廓线。住宅的空间设计融入了花园式住宅的理念，独特的室外空间是日常起居生活向室外

39、的自然延伸。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。3、交通流线规划小区的对外交通中注重与周围城市道路交通系统相协调，合理设置出入口和入口区，减少对周围城市交通的干扰、亦降低城市交通对小区的影响。小区中规划一条环形的主干道，将各功能区紧密相联，最大限度地减少了道路面积，增加了绿地面积。在南面面向站北街设小区主入口，入口形成大型广场并通过开敞绿地向城市展现小区良好形象。在北海路步行休闲商业街两侧的绿化广场处设小区步行出入口，以使小区的步行系统与商业的步行系统完整地连接在一起，方便了小区内居民日常购物生活，同时提升提升了商业街的人气，两个出入口处都设置了较大的广场，

40、 以方便人流集散保证车流畅通。机动车行道都尽量在主要建筑群外围通过，不影响其内部的宁静，设计中力图简化其形式上的几何性。强调其功能性与最佳通达性。步行道路以南北向的景观通廊为主线，向东西两侧辐射，到达各功能建筑，在保证便捷性的同时，注重与自然环境的有机结合。步行通廊与商业街相连，保证了小区内部人流到达商业街拥有最短的路程，提高了小区内居民购物的便捷性。整个路网系统，在秩序中有变化，在变化中有秩序，骨架系统在传统基础上更趋于合理性、人文性、生态性。4.3、景观规划设计1、商业街景观设计 商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们

41、在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。 入口广场除了烘托建筑的特色与气势，更是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。而大型下沉式广场使购物人群既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。 街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。2、居住区景观设计小区景观规划设计力求

42、聚散有致，纯静清雅的环境特色，创造“山水园林”的绿色环境意境，“堂虚绿野龙开，花隐重门约掩”。绿色小区的设计意念，是将小区布局因地就势，处处成景，建造错落有致的生态小区。入口景观通廊通过开敞绿地向城市展现了小区良好形象，步入小区内部空间，水系左右流转，富于变化和节奏，宁静的水面映衬着四周建筑；沿河空间以阳光草坪为主题，意示着核心区“水岸绿洲”的到来。山林、绿地、湖水和建筑相互结合，呼唤出“山、水、绿、林”小区四大景观元素。绿地、小品依镶嵌于幽幽园林中，既丰富了小区地景，又使人们生活环境更纯静、优雅，透出淡淡的山川田园风情。小区用地周边后退防护绿化林带，通过小区内的生态绿轴和景观绿轴，与小区绿化

43、融成一体，呈现生态小区的完整的空间形态。沿着小区内主干道布置绿地，它们在功能上软化了各组团与道路的接壤，隔离了道路上的噪音和车行干扰；也在视野上丰富了道路景观，形成小区中的景观路，而不是传统上简单的车行道。另外，建筑布局中的庭院空间、院落空间，强调环境的意境，尺度上怡人，功能上合理，从小处着手，以植草砖铺地为主，点缀草坪、观赏树种，配以灯具、座椅，塑造绿化空间的实用性、人文性。4.4、结构设计1、上部结构选型根据国家的技术经济政策，坚持因地制宜、就地取材的原则，合理选用结构方案和建筑材料，做到技术先进、经济合理、安全适用。(1)、多层住宅，结构层数不超过七层，建筑总高度未超过21米，可选用砖混

44、结构，墙体材料采用烧结多孔砖。(2)、高层住宅选用钢筋混凝土短肢剪力墙结构，使室内不露梁、柱，改善建筑的使用性能和亲和力及美观。(3)、商业、学校、幼儿园采用钢筋混凝土框架结构，营造较大的商业空间并能灵活分割，保证业主多样化的要求和较高标准的使用功能，保证设计的适用、安全、卫生等基本要求。(4)、地下车库采用钢筋混凝土框架结构，具体设计时考虑人防荷载的作用，防止和减少火灾危害。 为保证结构的整体受力性能以及控制楼板裂缝，满足用户较高标准装修的要求，楼（屋）盖均采用现浇钢筋混凝土楼（屋）盖。2、抗震设防：本工程抗震设防烈度为7度。3、填充墙体材料：为减少结构自重，内、外墙均采用加气混凝土砌块填充。4、伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置：当房屋长度超过限值时，在适当部位设置伸缩缝，并视地基、基础和上部结构的情况确定是否设置沉降缝；伸缩缝和沉降缝均满足抗震缝的要求。对于不适合设缝的地下室，另采取可靠的构造措施。5、基础设计暂定高层住宅采用桩基础，其它各类房屋采用天然地基。待地质勘探报告完成后，根据勘察资料综合分析，确定合理的基础方案。4.5、给排水设计1、生活给水设计小区生活给水分别从南北两条道路上各引入一路DN200生活给水管，于接入口设水表，而后在建筑四周形成DN200环状供水管网，此环网为生活、室外消防合用管网。商业、学校、幼儿园