某地区农产品物流交易市场项目投资建设可研报告.doc
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1、-（完整版）第1章. 项目总论1.1 项目背景项目名称： 芜湖长江农产品物流交易市场项目承建单位：安徽股份有限公司项目主管部门：安徽投资集团1.1.1 项目承建单位简介安徽投资集团创立于1995年，是一家综合性的大型民营股份制企业。创建以来，集团坚持“务实创新、稳中求进”的发展理念，稳步实施以投资房地产、商贸物流、旅游、电子商务为重点的整体发展战略，先后在省内合肥、芜湖、滁州、淮南兴建集群市场，开发旅游休闲度假景区，省外投资控股大型商贸和房地产业，并向现代物流业发展。1999年，集团跨省重组上市公司秦皇岛渤海物流控股股份有限公司（股票代码：000889），实现超常规、跨越式的发展，实现了从资产
2、运营向资本运营的重大突破。1.1.2 项目拟建地区、地点本项目位于芜湖市，计划区位为：东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。1.1.3 项目开发背景渤海物流下属的芜湖国润投资发展有限公司开发的芜湖长江市场园区，园区总体规划用地1400亩，一期市场已开发完成建筑面积30万平方米，已全部交付使用，并于2001年9月20日全面开园。开园项目主要包括农产品交易市场、建材市场、书刊文化市场、物流中心在内的多个专业市场。现入驻客户600余家，被列为芜湖市政府重点工程。芜湖长江农产品交易市场调味品干货区交易区和仓储区已建成8万多平方米，经营品种主要为安徽地区农副土特产品，产品
3、辐射皖南及沿江地区省份，年交易额10亿元。2005年公司新建2万多平方米蔬菜交易市场，于年底开业。目前整个农产品交易市场面积已达10万平方米,累计投资1.5亿元，年交易额13亿元。作为芜湖市政府招商引资重点项目，芜湖市委、市政府、鸠江区委、区政府以及芜湖市、区有关部门对园区的建设给予高度的重视和极大的支持。他们认为，芜湖长江市场园区的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局，对于重振芜湖百年商埠雄风，加快芜湖开发开放进程和确立芜湖市区域性商贸中心城市地位等方面具有十分重要的作用。为此，市政府专门成立了市场建设协调小组和市场管理委员会，并出台了相关优惠政策，培育市场，支持市场建设。目前芜湖
4、长江农产品交易市场着眼现代化大市场发展趋势，结合芜湖长江市场园区总体规划布局，计划由安徽投资股份有限公司为投资主体，将二期市场规划成为建设现代化、多功能的绿色农产品交易市场。1.2 可行性研究报告编制依据芜湖市十一五规划；芜湖市都市型现代农业规划（20062015年）;芜湖市优势农产品区域布局规划（20052010年）；芜湖市商业网点规划（2004-2010年）；农产品批发市场管理技术规范；全国农产品批发市场发展规划纲要（2002-2005年）;中华人民共和国农产品质量安全法商务部实施“双百市场工程” 的通知;建设工程质量管理条例（国务院2000279号令）实施工程建设强制性标准监督规定（建设
5、部2000第81号）建设项目进行可行性研究的试行管理办法（计贸1983116）国家、安徽省、芜湖市有关法律法规及管理办法。1.3 项目建设必要性分析1.3.1 新农村建设的需要国家连续三年出台中央1号文件，提出大力发展农业，农民生产的农产品需要批发市场来促进流通，实现价值。构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大发展做贡献。借助国家新农村建设的契机，长江市场园农产品交易市场将发挥从基地到消费者的桥梁作用，增强农副产品的市场流通性，变资源优势、劳动力优势为市场优势。目前市场已陆续与周边地区的产业基地开通绿色运输通道，降低种植户的中转运输成本，方便农产品流通，引导农民走向农业
6、产业化发展的道路。充分利用企业资源、政府政策尽快将区域农产品市场做大做强。1.3.2 全面建设小康社会的必然要求全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。所以，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”问题。而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。 农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。其二则要求不断提高流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更
7、好的整合资源，提高农产品物流效率。因此，农产品批发市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。1.3.3 发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要安徽省是农业大省，农副产品资源极其丰富。芜湖是鱼米之乡，仅专业蔬菜复种面积38万亩，年产菜量49万吨；水面积36万亩，年水产品产量9万吨。除此芜湖周边盛产农副产品，仅无为县，菜地面积6万亩，年产量9万吨；和县菜地面积30万亩；年产量60万吨。如此丰富的农副产品，需要依托大市场、大流通实现价值，呼唤芜湖尽快建成大型农副产品批发市场。芜湖市人口约150万人。人均日消费蔬菜0.4公斤，还有大小酒楼宾馆，日需求量约600吨（60万公斤），年需求量可
8、达22万吨。除本地外，长江三角洲地区大小城市星罗棋布，工业发达、农业较弱，人口稠密、耕地很少，农副产品必然不能自给，需要从外地大量调进。从地理位置，交通条件上来看，长三角是芜湖长江农产品物流交易市场辐射范围圈。同时还可以进行农副产品加工，出口东南亚一带。市场潜力很大，市场前景十分看好。1.3.4 市场消费需求趋势的必然要求经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质
9、的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。1.3.5 整合物流资源增强市场竞争力的需要通过农产品深加工、农产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。根据芜湖市商业布局规划，对农产品交易市场进行整体规划，立足安徽，面向全国，通过科学的安排，建立一座现代化、多功能的，集交易、检测、信息发布、农产品深加工、供应链整合、物流配送、运输、仓储功能为一体的大型多功能农
10、产品交易市场。从而夺取市场竞争的制高点，逐步向规模化、集成化发展。充分利用已建成的物流市场为后续的农产品交易市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品物流中心。充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方农产品物流服务商。1.4 可行性研究结论通过对芜湖农产品批发市场项目各方面情况的综合评价，我们认为此项目具有开发建设的可行性。1.4.1 项目市场分析通过对本项目的行业现状、区域经济资源、市场竞争环境等因素的分析，得出了本项目的市场定位为：立足于芜湖市的销地市场，同时借助安徽地区的农产品资源积极发展面向长三角地区的产地市场。通过竞争环境和项目的优劣势分析得出结
11、论：竞争优势：项目建设起点高、信息化程度强、规模大；具备专业市场开发经验；市场竞争对手较弱以及国家相关政策的支持。竞争劣势：开发成本大、运营费用高；各种市场盲目建设带来的压力以及政策不确定性等方面的风险因素。根据对全国各地区农产品交易市场盈利模式和建设规模的调查得出了本项目建设规模为400亩是较为合适的，并能够有一定的长期发展空间。在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为“租金加佣金”。批发市场的利润构成项目除了包括租金、管理费、佣金、配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入 。1.4.2 项目规模和项目选址芜湖位于安徽东南，是长江流域26个重要港口城市之一，芜湖
12、同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。以芜湖为中心的“四小时经济圈”，经济辐射可达2.5亿人口。芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路、港口通达便利，具有较为优越的区位和交通条件。本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。投资规模4.6亿元，市场开发期3年，培育期12年。计划用地需求：长江园农产品交易市场规划占地600亩，农产品三条街100亩；农产品交易区200亩；农产品加工区100亩；科研区50亩；厨房大世界需征地50亩，农产品物
13、流中心50亩，绿色大厦及配套设施50亩；1.4.3 项目环境保护和安全本项目的环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。为加强环境保护本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。农产品交易市场消防、保安、劳动安全，食品安全等方面的设计规划是按照国家相关安全标准制定的，同时长江市场园已建立了相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可操作性，农产品批发市场项目将执行这些制度，以保证项目安全运营。1.4.4 项目组织及劳动定员本项目的运营机构为安徽投资股份有限公司具备多年专业性、综
14、合性批发市场的开发经验，组织机构和管理制度较为完善。所需的人员结合发展情况确定，一部分人才可在公司内部解决，不足部分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。1.4.5 项目建设进度本项目建设周期为三年，一期建设：农产品蔬菜交易区和水产交易区、水果交易区、及部分配套设施。二期建设：农产品三条街、农产品加工区、科研区及配套设施。三期工程建设厨房大世界。1.4.6 投资估算和资金筹措通过对项目工程概算和各方面资金需求的统计，得出项目总投资金额为4.645亿元人民币。根据国家相关扶持政策以及芜湖长江园农产品批发市场项目的情况，项目的资金来源主要有三部分：自筹资金1.645亿元；银行贷款2.5亿元；政府财
15、政补贴5000万元。1.4.7 项目财务和经济评论通过对项目财务和经济效益的评价得出以下结论：项目内部收益率17%；投资回收期5.3年，年平均投资利润率14%.；项目盈亏平衡点31.6%，由此可知本项目是可行的。1.4.8 主要经济技术指标项目主要财务指标 表格 1参数名称比率金额参数名称总投资100.00%46450现金流量指标固定资产投资87.73%40750净现值12378.90土地费用9.04%4200税前内部收益率30%流动资金2.15%1000税后内部收益率17%不可控费用1.08%500静态投资回收期5.34动态投资回收期7.72资金来源100.00%46450自有资金35.41
16、%16450投资效益分析银行贷款53.82%25000年投资利润率14.00%政府补贴10.76%5000年投资利税率6.89%资本金利润率37.09%财务指标资本金利税率19.47%年均营业收入15,859.82年均税金4645.25 项目盈亏平衡点31.60%其中：所得税3202.13 营业税及附加1443.12 年均总成本1516.64 年均利润总额9703.43 第2章. 农产品交易市场行业环境分析2.1 中国农产品批发市场现状中国农产品批发市场20多年来从无到有，迅猛发展，市场规模迅速扩大。2005年全国亿元以上农产品批发市场数量为599家，比2004年增加了34家。农产品批发市场在
17、满足城乡消费、扩大农产品流通范围、促进农民增收、推动农业产业化方面发挥了积极的作用，已成为解决“三农”问题的一个重要突破口。从2002-2005年的发展来看，农产品综合品市场成交额的年复合增长率为10.55%；对比2005年前三季度和2004年前三季度的数据，农产品综合市场成交额的年复合增长率为17.06%。综上，全国范围来看，农产品综合市场成交额的年复合增长率约在15%左右。中国批发市场数量柱状图图表 1中国成交额亿元农产品批发市场饼图图表 22005年全国商品交易市场10强的农产品批发市场表格 2序号市场名称交易额（亿元）1深圳布吉1562北京新发地1133广州江南蔬菜1004常州凌家塘7
18、55重庆观音桥756商丘农产品717青岛城阳708浙江农都 农产品659湛江霞山 水产品6510深圳福田6011合肥周谷堆572.2 中国农产品批发市场发展前景中国农产品批发市场发展前景广阔生产：中国面积近1000万平方公里，气候类型复杂多样，北为暖温带、温带、寒温带，南为亚热带和热带，农产品品种上千种；中国有2.3亿农户，农业生产规模小且分散。消费：中国是一个消费大国，拥有13亿人口，每天要吃掉160多万头猪、2400多万只鸡。中国人饮食多样，有十大菜系，每个菜系都有上千个品种，从而，农产品消费呈现分散化、多样化、个性化特征。政府支持：中国是典型的“小生产、大流通”，需要批发市场发挥集散功能
19、。农产品批发市场的未来发展潜力巨大。国家统计局对全国各类商品交易市场的统计可以看出农业品综合市场保持着年15%的增长速度。对于关系国计民生的菜篮子工程，商务部最近也出台了一系列政策，加大扶持重点农产品流通企业的力度，对农产品未来的发展有积极的推动作用。把农产品批发市场作为流通设施加以规范和发展；并鼓励国际资本进入中国农产品市场。2.3 安徽农产品批发市场的现状安徽是传统的农业大省，毗邻江、浙、沪、鲁，区位优势明显，改革开放以来，全省先后建成各类农产品批发市场1340个，其中年交易额亿元以上的农产品批发市场124家。快速发展的农产品批发市场一定程度上促进了当地农产品的流通。但同时农产品批发市场建
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