xx北部片区土地收储项目可行性研究报告书.doc

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1、xx=xx市xx区北部片区土地收储项目可行性研究报告xx市xx区北部片区土地收储项目可行性研究报告承办单位：xx市土地储备中心编制单位：xxxx工程项目管理有限公司xxxx工程咨询有限公司编制日期：项 目 名 称：xx市土地储备中心报告编制单位：xxxx工程项目管理有限公司xxxx工程咨询有限公司资质证书编号：第一章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.1项目名称：xx市xx区北部片区土地收储项目1.1.2项目单位：xx市土地储备中心 法人代表：1.1.3项目单位简介xx市土地储备中心于2002年3月成立，开办资金300万元，核定人员编制14名，其中具有中级技术职称人员6名，专业技术人员

2、8名。1.2 项目建设方案1.2.1建设目标本项目根据xx市城市总体规划（20072020年）和xx市xx区控制性详细规划要求，因xx区城市规划及杭南长客运专线高铁xx站的建设加快带动xx区北区发展的需要，需在规划中的xx区北区内收储地块一宗（面积10576.7亩），将收储地块加以整理开发达到规划用地标准后对可出让的商住用地（4485.8亩）实行挂牌出让，同时在收储土地范围内建设余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路，完善该区域基础设施功能，并建设农民安置区对该区域内涉及拆迁的

3、村民进行集中返迁安置。项目建设目标一方面是为了实施xx市城市建设总体规划及xx市xx区控制性详细规划，促进城市建设发展，更好地满足城市扩张需求，加强xx市xx区社会经济发展的整体性、繁荣区域经济。通过本项目的自身区位优势，提升xx市xx区的城市品位与城市新区形象，使项目承担起该区域在城市规划中的职能要求；另一方面通过招商引资盘活土地资源，提高xx市土地利用的集约化水平，充分挖掘地块潜在价值并带动周边土地升值，促进xx市xx区城市建设和经济建设的发展。1.2.2建设地点本项目收储地块位于xx市xx区北片内，项目规划范围内的土地权属为周塘村周家组、周塘村中原组、周塘村艾家组、周塘村周塘组、鸟山彭家

4、组、信江村下边组、信江村太上组、信江村石鼓组、后元岗场、后元坂组等土地，原土地性质为耕地、菜地、水塘及宅基地，规划用地为主要为商住用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、公共设施及绿化用地等。1.2.3建设规模本项目拟收储土地面积为10576.7亩。1.2.4建设内容根据xx市城市总体规划、xx市xx区控制性详细规划及城市建设需要，本项目拟在xx区北片规划范围内收储土地10576.7亩，并进行土地平整前期工作和余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路及农民返迁安置区建设。主要

5、建设内容包括：10576.7亩土地征用，其中：水田3285亩、商品菜地1120亩、一般菜地730亩、旱地1540亩、园地527亩、林地1240亩、精养鱼塘259亩、非精养水面500亩、宅基地494亩、未利用地881.7亩；10576.7亩土地的场地平整，使其达到规划用地标准；建设余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路，道路总长度28595.2米，沥青砼路面；建设农民返迁安置区，占地面积约330亩，总建筑面积330000平方米。1.2.5项目建设工期21个月（即2012年9月20

6、14年5月）。1.2.6投资估算及资金筹措本项目总投资为230304.48万元，其中：工程费用203670.20万元（含征地、安置补偿费及土地报批税费110964.83万元、土地平整费16922.72万元、道路工程费用32465.47万元、返迁安置区费用43317.19万元）；工程其他费用12016.54万元；预备费4313.73万元；建设期利息10304.00万元。资金筹措方案为：申请银行贷款150000万元，约占总投资的65.13%；项目单位自筹80304.48万元，约占总投资的34.87%。1.3 编制依据及范围1.3.1编制依据全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国土地管理法2004

7、年；土地储备管理办法国土资发2007277号；国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发（2001）15号）全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国城市房地产管理法2007年；国务院出台国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）xx省政府xx省国有土地储备机构土地收储财务管理办法2004年；xx市土地储备实施办法；xx市城市总体规划（2007-2020年）；xx市土地利用总体规划（2006-2020年）；xx市xx区控制性详细规划；xx市城市住房建设规划（2008-2012年）；xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国家发展改革委和建设部联合颁发的建设项目经济评价与参数（第三

8、版）。1.3.2编制范围本项目编制范围主要有：项目建设的必要性；土地市场分析；土地收储备规模；工程方案；投资估算、出让计划及效益分析；风险分析。1.4 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标详见下表。主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1拟收储土地面积亩10576.71.1其中：可出让土地面积亩4485.82项目投资总额万元230304.482.1其中：工程费用万元203670.20含征地及土地报批税费2.2工程其他费用万元12016.542.3预备费万元4313.732.4建设期利息万元10304.003资金来源3.1其中：银行贷款万元15000065.13%3.2自筹资金万元80304

9、.4834.87%4收入税金利润4.1其中：出让收入万元573350.00运营期内总计4.2出让税金及附加万元/年4545.85运营期内平均4.3利润总额万元/年41584.44运营期内平均4.4所得税万元/年10396.11运营期内平均4.5税后利润万元/年31188.33运营期内平均5财务评价指标所得税后5.1其中：投资利润率%126.45.2投资净利润率%94.85.3内部收益率%30.405.4净现值（Ic=8%）万元115767.725.5利息备付率31.31还款期内平均5.6偿债备付率1.74还款期内平均1.5 结论与建议1.5.1结论1、符合xx市城市总体规划及xx市xx区北区控

10、制性详细规划要求按照xx市城市总体规划和xx市xx区北区控制性详细规划中城市建设今后发展方向，xx区将是xx市新的行政、经济和商贸中心。总规明确要求：为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现城市可持续发展目标，城市开发建设应坚持“全面统一规划，分期开发，分批建设，开发一片、配套一片、建成一片、收益一片”的原则。该项目区域属于xx区范围内，收储地块均规划为城市建设用地，符合xx市城市总体规划及xx市xx区北区控制性详细规划的要求。因此，有利于促进该地区城市发展和社会经济发展的目标。2、符合xx市土地利用的基本方针为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，切实解

11、决土地利用存在的主要问题，实现土地资源的可持续利用，为xx市国民经济和社会发展服务。本项目建设以为xx区北区建设完善的配套功能保障为基础，规划范围内土地利用的基本方针是：节地挖潜，加大土地开发力度，转变土地利用方式，实现耕地总量动态平衡；优先保证重点建设项目用地，尤其是基础设施等重点建设项目；进一步强化土地利用的区域化、专业化和规模化，不断提高土地利用的有序性和综合效益。项目建设符合xx市土地利用的基本方针，在规划范围内可实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，尽最大可能实现土地的利用效率和资源价值。3、有利于促进城市发展当前，经营城市的理念已逐步为人们所接受，并在实践中积极推行。

12、土地资源的特殊性，决定了它可以成为城市发展的经济来源。土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，有利于解决土地的供需矛盾，亦是新的经济增长点。本项目的建设提高xx市政府对土地市场的宏观调控能力，实现xx区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。4、经济和社会效益较好本项目顺利实施后，收储及整理土地总面积为10576.7亩，其中可出让土地面积4485.8亩，项目在经营期内出让总收入573350.00万元、利润总额291091.09万元，出让税金及附加总额31820.93万元，经济效益非常可观。项目建设期间能

13、提供大量就业岗位，有利于促进社会的和谐稳定发展，社会效益较好。同时，本项目的实施将拉大xx市城市框架、大大提升城市的品味，改善当地居民的生活环境，使当地居民直接受益，生态环境效益良好。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。1.5.2 存在的问题及建议1、项目存在问题本项目存在的问题主要集中在市场风险问题上。市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。本项目的市场风险主要体现在：

14、开发周期过长，成本控制不严；市场环境瞬息万变，项目决策滞后。2、对策与建议针对如何严格控制开发周期和开发成本，顺应市场环境变化，提出如下两点建议：首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，在保证施工质量的前提下，严格控制成本，规范资金使用制度，使项目利润最大化。上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪土地交易市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免对项目决策

15、的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。项目建设全过程中，须通过一切有效手段加强地块的包装、宣传和市场化运作。必须采取措施尽快培植和聚集人气，促进土地快速升值，增加土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。第二章 项目背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1项目地概况及城市规划建设方向1、经济发展概况xx市位于xx省的东北部，信江中下游，地处东经11641至11730，北纬2735至2840之间。东部、北部分别与上饶市的弋阳、铅山、万年、余干接壤，南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻，东南一隅与福建省光泽县相连，史称东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户。下辖贵溪市、余江

16、县、月湖区、龙虎山风景区，国土面积3556.7平方公里，人口120万。近几年来，xx以全面融入鄱阳湖生态经济区建设为主线，全力推进“四大一新”发展战略，国民经济和各项社会事业得到快速发展。2011年，全市生产总值达426.7亿元，增长12.3%。财政总收入71.1亿元，增长28.9%；其中，地方财政收入38.8亿元，增长31.6%。贵溪市财政收入突破30亿元，余江县、xx高新区财政收入突破10亿元，县级财政收入占全市财政收入的85.6%，8个乡镇财政收入过亿元。全社会固定资产投资336亿元，增长30%。社会消费品零售总额103.3亿元，增长17.5%。城镇居民人均可支配收入17518元，增长1

17、2.2%；农民人均纯收入7623元，增长22%。全市规模以上工业实现增加值239.5亿元，增长15%；主营业务收入1983.1亿元，总量位居全省第三，增长47.1%；其中，铜产业主营业务收入1818亿元，增长48.7%。全市工业园区实现主营业务收入686.7亿元，增长40.2%。xx高新区被评为“全省先进工业园区”和“省级生态工业园区”。 以旅游物流为重点的第三产业快速发展。全市接待国内外游客880.3万人次，增长31.1%；实现旅游总收入60亿元，增长33.5%；其中，龙虎山景区接待游客突破60万人，增长45.8%；旅游直接收入1.1亿元，增长60.8%。物流产业实现营业收入71亿元，增长2

18、9%；上缴税收3.1亿元，增长28.4%。2、中心城区城市发展方向随着xx经济的快速发展，城市规模也在不断扩展。目前，xx市中心城区面积为28.7平方公里，占城市规划区面积的18.7%。根据xx市城市总体规划（2007-2020年），xx市中心城区总体发展方向为“东联、西进、南控、北优”，具体如下：东联：中心城区向东跨越童家河，重点完善生产性服务业功能，与贵溪城区相衔接；西进：中心城区向西发展完善产业功能区建设，依托产业发展强区；南控：控制中心城区建设范围向南蔓延，减轻中心城区因城市建设对龙虎山风景名胜区造成的生态压力；北优：北部的xx区是未来大xx城市四区合一的城市中心，规划建设优先提升该区

19、域的建设质量，打造xx城市新形象，构建“生态开放组团式”的城市结构，形成“一江两岸”的城市格局。中心城区公共设施用地总体布局呈“一心、六点、两圈层”之势。一心：城市综合服务中心，位于xx区组团；六点：六个组团级特色服务中心分两个圈层布置在市级中心周边；第一圈层：分别为生产者服务中心（鹰东组团）、行政办公中心（梅园组团）、商贸中心（老城组团）和文娱休闲中心（老城组团-鹰西组团）四个组团级公共服务中心；第二圈层：分别为体育中心（产业园区组团-南站组团）和科教中心（科教组团）。中心城区居住用地规划布局主要以环境景观条件良好、处在上风向、远离污染的地区为主，规划居住用地集中布置在信江两岸地形条件较好的

20、地区，如信江南岸的老城组团，东南岸的梅园组团和鹰东组团以及北岸的信江组团。根据总规中城市功能布局，xx区中心组团定位为：利用信江沿岸优越的自然生态条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。该组团主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。3、xx区功能定位及结构布局根据xx市xx区控制性详细规划（2008年-2020年），xx区规划范围:东、南、西三面以信江为界，北至规划中的余、鹰、贵城际快速通道(即雄鹰大道)，规划总用地面积约11.28平方公里，规划建设用地面积约10.15平方公里。xx区规划定位为:人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，xx新的

21、城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。xx区的整体景观风貌定位为“以滨江景观为特色的现代化生态园林城区”；规划以xx老桥为起点向中央生态公园延展形成中央人文景观轴；以优美的滨江绿色岸线为依托形成滨江生态景观轴。社区级公共服务设施用地主要布局于夏东和夏西两大居住功能区内。xx区城市级公共服务设施用地主要分布在xx区中央的公共服务功能区及周边区域。居住人口规模：依据总体规划纲要，规划期末xx区人口规模约为15万人。根据规划居住用地核算，该区居住人口容量控制在14-17.3万人。根据上述规划，xx区将成为xx市域新的政治、经济、文化、商贸和信息

22、中心。而xx区北片区位于龙虎山路以南，余信贵快速路以北，龙虎山路以东，鹰东连接线以西，该片区内建有杭南长客运专线高铁xx站，独特的区位优势及交通优势使得北片区成为xx区发展的核心区域。2.1.2土地利用政策导向土地是人类生存的依据，更是城市建设与发展的基础。土地储备是指人民政府按照有关规定，将需要盘活的土地收回、收购、征收后予以储存，以供应和调控城市建设用地需要，达到土地资源最优配置的一种活动。在规划区范围内建立土地收购储备制度，是进一步建立和完善土地市场的需要，有利于防止国有土地资产流失，有利于优化当地存量土地资源的配置，全面强化政府对土地利用和供应的有效调控；也是地方政府和国土部门顺应“经

23、营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。而加强土地收储力度，盘活存量资产，集约节约利用土地，实现国有土地资源价值最大化，已成为经营城市土地的重要一环。目前，我国土地面积人多地少的特殊国情决定了我国建设用地的长期紧缺性，尤其是近年来随着城市人口的增长、城市框架的进一步拉大，很多城市可供用于土地开发的新增城市建设和经营性用地已变得捉襟见肘，严重影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于我国经济高速、健康的发展。因此，必须改革土地利用方式，推行土地整理，充分挖掘土地资源潜在价值，从而保证经济建设持续、快速发展。土地储备管理办法国土资发2007277号：各地应根据调控

24、土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发（2001）15号）中指出：严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率。坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。2008年1月，国务院出台国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）：完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。要在坚持尊重农民

25、意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。2010年xx市出台了xx市城市规划区土地储备试行办法，以加强对土地市场的宏观调控,盘活土地存量,优化土地资源配置和合理利用土地,促进土地资产的保值增值,对因城市建设需要的土地加以收储，保障城市建设的顺利进行。随着xx市经济和社会的快速发展，城市建设框架也在不断扩展，为进一步完善城市功能，整合城市和土地资源，加快推进城市化建设，xx市土地储备中心根据xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区北区控制性详细规划确定的城市建设发展方向积极提出本项目，并本地区社会、经济发展需要和土地利用现状分析结果，明确拟收储土地利用的方向，提

26、高土地利用的有序性和综合效益，保障城市建设用地需求，推进xx市宜居宜业城市建设。因此，本项目收储土地是为未来xx市的经济发展做好充分的准备。2.2 项目发展概况2.2.1已进行的调查研究项目项目单位及相关部门进行了土地收储及整理调查工作，针对可收储整理的资源数量、质量、利用方式、权属状况及其空间分布等数据进行理科学的调查。调查的主要内容包括：土地利用现状调查、土地条件调查、地籍调查和土地动态监测等。2.2.2项目区地质勘测工作情况拟整理开发项目场地地层结构简单，第四系覆盖层相对较薄，基岩为泥质粉砂岩，基岩侵蚀面无起伏。基岩裂隙较发育，属极软岩，破碎程度大，强度较低。未发现断裂构造，地球磁场比较

27、稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。根据场地工程地质条件及拟建建筑物特征，基础施工完成后应汇同各个部门进行验收，确认合格后方可进行下一个工序。基础施工过程中如发现异常，应及时汇同勘察、设计等部门进行处理。2.2.3拟收储地块基本情况根据xx市xx区控制性详细规划（2008年-2020年）和xx市土地利用总体规划（2006年-2020年），本项目拟收储xx区北区土地总面积10576.7亩，原土地性质为耕地、菜地、水塘、宅基地等，土地具体明细如下：拟收储土地基本情况表序号原土地性质收储面积（亩）1水田32852商品菜地11203一般菜地7304旱地15405园地5276林地12407

28、精养鱼塘2598非精养水面5009宅基地49410未利用地881.7合计10576.7根据xx市城市总体规划、xx市xx区控制性详细规划对拟收储地块的功能定位和xx市城市规划区土地储备试行办法，拟储备用地在进行土地整理后，土地性质将成为商住用地、道路用地、公共设施及绿化用地等。2.3 项目建设必要性1 是构筑城市发展框架，确保城市总体规划实施的需要按照xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区控制性详细规划（2008年-2020年），城市“一体两翼、一江两岸、四区合一”的大框架城市格局已经形成，按照中心城区“东联、西进、南控、北优”的总体发展方向，北部的xx区将成为未来大xx城市

29、新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。xx区主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。根据xx区城市规划，该区域以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区。在城市建设中，通过土地资本化运营跨越城市建设的资金门槛，启动xx区组团的建设，利用信江沿岸优越的自然生态条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。本项目建设符合xx市提出的实现北优城市发展框架的战略目标，有利于促进地区经济的总体发展要求，对加快实现总体规划奠定良好的基础。2、是完善xx区城市功能、提高城市品位、促进经济发展的需要xx市是鄱阳湖生态经济区的重要城市之一，也是海西经济

30、区的有机组成部分，是xx省横向经济发展主轴线上的重要节点。当地政府提出创建“宜居城市”和“国家园林城市”的战略目标，加快xx区建设步伐，通过合理规划，努力把xx打造成为布局合理、特色鲜明、环境优美的鄱阳湖生态经济区魅力城市。本项目拟收储土地通过土地平整及建设10条道路等，完善该区域基础设施功能，将xx区北区规划建设成为xx北入口的特色景观点和休闲居住小区。改善人居和投资环境，提高城市品味优化城市工作和生活环境，加快建设步伐，促使当地经济的可持续发展，给xx市带来良好的经济与社会效益。因此，根据城市总体规划和xx市城市住房建设规划，将近期需要用于城市建设的土地进行收购储备，是确保项目顺利实施、促

31、进当地经济发展的客观需要。3、项目的建设是改善当地人居环境、加快城市化进程的需要本项目拟收储土地权属为周塘村周家组、周塘村中原组、周塘村艾家组、周塘村周塘组、鸟山彭家组、信江村下边组、信江村太上组、信江村石鼓组、后元岗场、后元坂组等，收储土地面积较广，涉及农村民房拆迁量较大，因此本项目拟通过实施异地安置，在xx区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房，既提升了农民生活幸福指数，又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡，项目对促进城市化进程，打造新型农村，培育新市民具有重要的意义。因此，本项目设置农民安置区不仅可以达到“改旧换新，共同创新”的良好效果，而且对于提升城市

32、品位和片区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义。4、是充分发挥政府在土地市场中对资源配置宏观调控和优化土地市场投资环境的需要通过土地收购储备，政府可以更好地运用经济的、行政的、法律的手段，对经营性土地的供应数量、结构、布局、价格、时间等进行有效控制，使土地管理走上科学化和规范化的轨道，有利于土地市场中对资源配置的宏观调控作用；国有土地使用权由毛地出让改变为净地出让政府在收储土地、完成了房屋拆迁和土地平整工作后再将土地使用权出让给土地使用权人，有利于形成公正、公平、公开的土地一级市场秩序，有利于消除和制止土地使用权出让中的权利滥用和寻租腐败。土地储备的实施为改变土地供应方式提供

33、了制度条件，在推进供地方式从协议出让向招标、拍卖、挂牌公开出让方式转变的进程中，起到了有力的推动和保障作用。通过土地收购储备，不仅促进土地使用权制度改革深化，规范土地交易行为和土地的统一管理，防止国有资产流失，而且体现我国土地一级市场的公开、公正、公平的竞争原则，创造良好的投资环境，有利于政府优化土地市场投资环境。5、统一土地供应渠道，增强政府土地一级市场调控能力政府对于土地一级市场调控能力的减弱，在很大程度上与土地的供应、管理方式有关。传统的毛地批租和多头供地已经成为阻碍政府有效调控土地一级市场的主要因素。而实现“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，建立统一的土地储备供应模式，一直是

34、土地储备制度追求的目标。统一的供应模式，不仅使政府牢牢把握住土地出让的主动权，而且能够有效地保证出让土地及时开发，提高土地资源的利用率，这也是在当前土地调控政策频频出台，土地利用形势日益严峻的背景下，保障城市重点基础设施项目、产业项目和社会事业项目的用地需要。第三章 项目前景分析3.1 项目的合法性分析3.1.1城市规划对项目建设的要求本项目拟收储土地位于xx市xx区规划范围内，为配合xx市xx区城市建设的顺利进行，收储土地根据xx市xx区控制性详细规划（2008-2020年）要求将成为商住用地、道路用地、公共设施及绿化用地。本项目涉及地块均通过土地性质变更手续，收储整理开发用地性质及用途符合

35、xx市城市总体规划（20072020年）、xx市土地利用总体规划（20062020年）和xx市住房建设规划（20082012年），本项目土地收储整理开发完全符合xx市城市建设规划的指导思想和具体要求，也是对各项规划的落实和具体实施的表现。3.1.2其它法律、法规对项目建设的要求中华人民共和国土地管理法和土地储备管理办法大力提倡和积极推行土地收储整理开发工作，并明确了具体目标和要求；xx市城市规划区土地储备试行办法对土地收储类型、范围进行了初步划定，xx市土地利用总体规划（20062020年）及xx市城市总体规划（20072020年）对项目区的土地利用和土地规划类别作了具体要求。因此，本土地收储

36、整理开发项目的申报完全符合上述法律法规的有关规定和要求。3.1.3地方政策对xx区建设的要求xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中对于xx区城市建设也提出要求：要大力推进xx区基础设施建设，促进城市要素向xx区集聚，尽快形成“一江两岸”城市发展格局，努力把xx区建设成为“显山、亲水、见城、滨江”的生态宜居新城区，并逐步成为市级行政、文化、商务中心。本项目收储土地均为xx区城市建设规划用地，符合十二五规划提出的建设生态宜居新城区的要求。3.2 土地市场发展情况3.2.1土地资源得到重视土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是xx市城市经营、

37、更好地服务于城市建设的主要手段。xx市城市规划区土地储备试行办法规定凡是xx市所有新增建设用地，一律由国土资源部门进行收购和征用纳入政府土地筹备后，再按照政府制定的年度土地出让计划实行统一供地，规范了土地的出让行为，使土地不断升值。3.2.2土地储备制度已经明确随着国家土地“招、拍、挂”政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。xx市土地储备制度正如全国一样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年的运作，政府对土地储备的作用、功能以及运作能力得到提高。2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了土地储备管理办法国土资发20072

38、77号，以国家部委的名义对土地储备机构、计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。3.2.3土地市场日益完善xx省土地交易管理规定（赣国土资发200215号）的出台，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。xx市政府对所有用地采取招、拍、挂出让方式，经营管理操作进一步规范，并取得了良好的经济效益和社会效益。3.2.5土地市场分析为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，切实解决土地利用存在

39、的主要问题，实现土地资源的可持续利用，为xx市国民经济和社会发展服务，xx市土地利用的基本方针是：节地挖潜，加大土地开发力度，转变土地利用方式，实现建设用地需求总量动态平衡；合理调整土地利用结构，优化土地资源配置，保证重点建设项目用地，使产业结构与用地结构日趋合理；进一步强化土地利用的区域化、专业化和规模化，不断提高土地利用的有序性和综合效益。城市建设土地需求分析根据xx市城市总体规划（2007-2020年）、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）、xx市住房建设规划（20082012）及人口专题的预测：2010年中心城区常住人口为26.5万人（其中城镇人口23万人），中心城区城

40、市建设用地规模为28.7平方公里，人均城市建设用地125m；预计到2020年中心城区人口将达到45万人（其中城镇人口42万人），以人均城市建设用地115m计算，中心城区城市建设用地规模将达到48.5平方公里，城市建设用地增量为19.8平方公里。因此，加强土地收储、集约用地，才能保证城市建设的发展空间。根据xx市城市规划区土地储备试行办法，xx市政府对xx市城市规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地及城市建设所需用地依法征用后予以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供

41、地方式。由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。居住用地需求分析根据xx市城市总体规划（2007-2020年）预测：2010年中心城区常住人口为26.5万人（其中城镇人口23万人），到2020年中心城区人口将达到45万人（其中城镇人口42万人），规划居住用地以人均27.95计算，预计需新增居住用地531.05万。根据xx市xx区控制性详细规划中确定的居住人口规模：依据总体规划纲要，规划期末xx区人口规模约为15万人。根据规划居住用地核算，该区居住人口容量控制在14-

42、17.3万人，规划居住用地以人均27.95计算，居住用地面积将达到391.3- 483.5万，缺口较大。住房建设及土地供应计划住房建设计划受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，xx市土地出让将会进一步减缓。根据建办规函（2007）740号、建规函（2007）380号、赣建规（2008）1号文件精神与xx市住房建设规划（20082012年），结合xx主城区住房实际情况确定。住房建设总量目标：规划期内建设各类住房3.09万套，总建设面积300.29万平方米。套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积210.203万平方米，

43、达到住房建设总量的70%以上；政策性住房（经济适用住房、廉租住房）建设面积56.29万平方米，其中完成廉租住房面积3.53万平方米。规划期内，住房建设年度目标为：2008年和2009年共建设商品住房7656套，建设面积74.5万平方米,其中，中低价位、中小户型普通商品住房5794套，建设面积52.15万平方米；政策性住房2434套，建设面积17.085万平方米。2010年和2011年共建设商品住房9044套，建设面积88万平方米；政策性住房面积23.14万平方米。根据xx市住房建设规划（20082012年）制定规划期内住房建设总量目标，结合上述数据分析，确定2012年xx市主城区需建设商品住房

44、8376套，建设面积81.5万平方米；政策性住房面积13.80万平方米。 xx市主城区住房建设年度计划（2008-2012） 单位：万平方米年度普通商品住房政策性住房合计备注经济适用住房廉租房2008年42.58.50.6851.68已完成数据2009年329.40.7542.152010年46.810.50.7158.012011年41.211.30.6953.192012年81.5130.7695.26预定数据合计24452.73.59300.29住房土地供应计划根据xx市住房建设规划（2008-2012年），在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合规划及规划的年度实施

45、计划。在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活。住房建设空间布局：体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照主城区“东连、西接、南扩、北拓”总体布局结构，结合城市近期重点发展地区、重点整治地区进行住宅建设布局。1、新区建设：信江区、高桥区、梅园新区、宝山区。2、旧城改造：旧城西区、沿江小区。规划期内，新供应3973亩商品住宅用地中，2768亩用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；649亩用于供应政策性住房用地，包括经济适用住房和廉租住房。坚持区域住房发展合理布局，进一

46、步促进房地产市场发展重心向xx区转移。预计2013年以后，xx市住房建设及供地计划在政府宏观调控的作用下将继续保持一定的增长趋势。3.3 房地产市场发展情况根据xx市近三年来的国民经济和社会发展统计公报和xx市房产信息网提供的数据显示，目前xx房地产市场总体呈增长态势。2008年房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资8.7亿元，比上年增长11.4%。商品房竣工面积18.12万平方米，下降33.8%；商品房销售建筑面积19.83万平方米，下降10.9%；商品房销售额4.49亿元，下降15.3%。市区商品房住宅销售均价为2400元/，非住宅销售均价为6000元/。2009年xx市房地产市场趋于活跃。全市房地产开发投资9.14亿元，增长10%。商品房房屋销售面积40.4万平方米，增长103.7%，其中住宅销售面积37.71万平方米，下降7.7%。商品房房屋销售额11.76亿元，增长44.7%。市区商品房住宅销售均价为3800元/，非