厂房物业管理制度全册-绝密资料.doc
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1、物业管理制度有限公司 企业宗旨提高物业管理意识 提升物业价值 服务理念微笑多一点,嘴巴甜一点。 做事勤一点,谈话轻一点。 效率高一点,行动快一点。点子多一点,理由少一点。脾气小一点,肚量大一点。小事糊涂一点,人情味浓一点。遇到困难冷静点,商业秘密保守点。处理问题灵活点,待人接物热情点。了解问题彻底点,工作紧张用心点。工作方法慎重点,心胸大度宽容点。用心 专心 只为你 , 让我们做的更好!目 录1、 汇众产业园物业使用人公约4-52、 治安管理规定63、 消防管理规定74、 安全用电用水管理规定85、 环境卫生管理规定96、 商户装修管理规定10-127、 车辆管理制度138、 人员进出园区制度
2、149、 档案管理制度1510、 秩序维护员岗位职责1611、 秩序维护队长岗位职责1712、 保洁员岗位职责1813、 维修电工岗位职责1914、 项目主管岗位职责2015、 员工行为规范及奖惩制度21-2216、 员工请假制度23-2417、 租户入驻手续办理流程2518、 组织架构2619、 财务管理制度2720、 租户退租流程2821、 水电费、物管费及租金收缴流程29-3522、 采购流程36-3723、 维修流程38物业使用人公约为加强园区的管理,维护全体物业使用人的合法权益。维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规政策制定本公约,全体物业使用人均须
3、自觉遵守:一、物业使用人在使用、经营、转让物业时,应遵守物业管理法规政策及出租与承租方的约定;二、委托物业管理公司负责房屋,设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理,全体物业使用人应遵守物业管理公司制定的管理规定;三、全体物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作;四、物业使用人对物业管理公司的管理工作如有意见或建议,可直接向物管公司提出;五、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火、防盗工作,确保商区人身财产安全;六、物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业公司。物业公司对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知租户。租户违规、违章装修房屋
4、或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)应及时纠正,造成他人损失的,应承担赔偿责任,对拒不改正的,物管公司可采取相应措施制止其行为;七、物业使用人委托物业公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护应支付相应费用;八、凡房屋建筑及附属设备已经或可能妨碍,危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一,市容观瞻的,按规定由物业使用人整改,拒不进行整改的,由物管公司整改,其费用由当事物业使用人承担;九、物业使用人转租时,应告知要求承租方遵守本公约和物业管理规定,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;十、在本物业范围内,未经物管公司同意,物业使用人不得有下列行为:1.擅自改变房屋结
5、构,外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)设计用途、功能和布局等;2.对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章,凿、拆、搭、建;3.占用或损坏楼梯通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车停车场等公用设施及场地;4.损坏、排除或改造供电、供水、供气供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施;5.随意堆放杂物、丢弃垃圾,高空抛物;6.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物质等;7.践踏、占用绿化用地,损坏、涂画园林建筑小品;8.在公共场所、道路两侧乱设摊点;9.影响市容观瞻得乱搭、乱贴、乱挂,设立广告牌;10.随意停放车辆;11.聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利
6、益或其他不道德的行为;12.法律法规及政府规定禁止的其他行为;13.人为造成公共设施、设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失;14.按规定交纳水、电费及公共分摊水、电费;15.按规定向物业公司缴纳城市垃圾处理费(含装修垃圾处理费和生活、经营垃圾处理费);16.自觉维护公共场所的整洁,美观。畅通及公用设施的完好;17.加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友爱和睦相处,共同创造良好的工作和园区环境。有限公司 2012年3月12日治安管理规定为保障园区的公共秩序,维护商、租户的正常经营,防止商、租户的生命财产受到侵犯,根据中华人民共和国治安管理处罚条例以及有关行业管理规定,制定本规
7、定:一、园区商户要有足够的安全意识,积极配合物业秩序维护人 员搞好商贸中心的治安保卫工作;二、园区内的治安保卫工作由辖区派出所负责,物业项目部秩序维护人员做好秩序维护工作,予以辅助辖区派出所,有权对违反园区管理规定的行为进行检查纠正;三、商、各租户应当认真如实地填写“商、租户联络登记表”;四、商、租户不得携带过大、过重非生活用品如:易燃易爆、剧毒或有污染的物品进出商区;五、严禁在园区内打架、斗殴、聚众赌博,一经发现将与当地派出所联系,交其处理; 六、商、租户应遵守暂住人员户口管理条例要按规定申报登记留用人口,不得留用三无人员,否则造成后果自负;七、商、租户有权拒绝不持证,不佩戴工作牌人员的盘查
8、和进入园区的要求;八、 商、租户在园区严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律行为,不得损毁、移动消防设备设施;有限公司2012年3月12日消防管理规定一、消防工作要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,物业项目部负责园区公共区域内的消防工作,协助商、租户处理火灾事故;有关规定如下:1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示,开展防火宣传普及消防知识;2、组织逐级防火责任制,落实有关防火措施,经常检查防火安全,纠正消防违章,整改火险隐患,监护明火作业;3、管理消防器材设备,定期检查,确保各类器材和装置处于良好状态,安全防火通道(走廊、楼道)要时刻保持畅通;4、定人定时,定措施,组织制定紧急状态下
9、的疏散方案;5、接到火灾报警后,在向消防机关准确报警的同时,迅速启用消防设施进行抢救,并协助消防部门查清火灾原因;二、实行商、租户防火责任制,各商户作为防火责任人,负责做好各自生产、经营区域内的防火安全工作;三、消防通道及楼梯走道和出口,必须保持畅通,任何单位或个人不得占用或封堵,严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其它杂物;四、不得损坏消防设备和器材,妥善维护安全疏散指示,照明和通风设施;五、园区内严禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆物品;六、遵守安全用电规定,使用符合国家标准的家用电器,燃气灶具,严禁超负荷用电;七、园区公共部位均不得燃烧香火纸张,织物纤维,塑料制品
10、,木制品及其它废弃物,烟头及火柴要随时熄灭,教育小孩不要玩火;八、商、租户进行室内装修,增设电器线路时,须经物业项目部认可,严禁乱拉,乱接临时用电;九、发生火警应立即通知物业项目部或报火警电话“119”,并关闭电器开关、燃气阀门,商、租户及其他人员应有序的从楼道疏散,切勿惊慌拥挤;十、物业公司定期对商、租户室内消防设施、设备进行检查,商户应积极配合;十一、公共区域商、租户室内消防栓,物业所贴封条严禁商租户或其他个人拆封,一旦发现违章行为,将对其追究相关法律责任。有限公司 安全用电、用水管理规定一、园区的供电、供水系统一律由物业项目部管理;二、商户出门前应将电器开关、自来水阀关闭,避免发生事故;
11、三、园区电、水管线按科学设计,商、户不可随意更改;四、商户需要增用电容量,须向高校产业公司工程部门提出书面申请,由工程部审查,确认符合要求后,方可增容;五、有以下现象均属偷电,偷水行为,项目部将予以如下处理:1.私自增加电气设备容量,且造成商区电气线路故障的必须赔偿所产生的损失费用;2.私装电表、水表,水、电除当场停用外,追计水、电费;3.私自启动水表,水表的封印或改动电力运行回路,影响准确计量的,按用电负荷和入住时间计水、电费;4.商户违反安全用电,用水规定,拒绝物业工程维修人员检查,不采纳意见造成事故,影响供水、供电系统对其它商户造成损失的,按实赔偿损失。有限公司 2012年3月12日环境
12、卫生管理规定一、商户需到指定的垃圾筒或垃圾站清倒垃圾,严禁乱倒乱抛;(目前商户产生垃圾清倒在三、四区出口铁栅栏外垃圾坑内)二、要养成爱清洁,讲卫生的好习惯,不随地吐痰,不得向外泼水,丢抛果皮、烟头、垃圾;三、要保持公共楼梯走道的整洁,不得在公共走廊过道停放车辆或摆放其他杂物;四、室内要力争做到门窗干净,无蜘蛛网、积尘、家具整洁条理化;五、商区内不得饲养家禽和牲畜;六、要保持环境适度安静,开放各种音响、弹唱歌曲等应以不扰及其他商户为度;七、要保持环境清新,商户的杂物,污水,要自行处理好,不能造成环境污染;八、商户实行三包责任制,负责室内及周围各部位的卫生打扫;九、公共部位垃圾桶专供游客丢放零星垃
13、圾,商户生活垃圾及建筑垃圾应及时清倒在指定垃圾池内。有限公司2012年3月12日商户装修管理规定为了维护园区整体面貌的美观统一,为了保障园区房屋结构安全,确保园区优美、整洁、安全、文明、舒适特对本园区物业使用人装修的有关事宜规定如下,望共同遵守。一、装修必须办理报批手续1、物业使用人若需装修房屋,必须向物业公司提出书面申请,待申请批准后方可进场施工。详细施工如下:填写装修施工申请表,提供详细装修方案和改造后的管线、水路、装修图纸,如装修内容涉及违反(南京市第194号令)必须经房屋安全行政主管部门批准后,方可按装修内容实施施工;2、物业使用人进行室内装修时,严禁擅自对房屋进行任何形式的改拆建,如
14、确实需要,必须按照南京市房屋安全管理办法办理相关报批手续。要特别严格遵守该办法第十三、第十四条的如下规定:(第十三条)房屋使用中禁止下列行为:(1)拆改承重墙;(2)拆除、破坏承重的梁板柱;(3)降低底层室内标高建造地下室或半地下室;(4)法律法规规定的其他禁止行为。(第十四条)房屋装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构有下列情况之一的房屋产权人应当持房屋安全签定机构审定的房屋安全结构安全装修方案,向区房地产管理局物业科提出核准申请:(1)在承重墙上开门,开窗或扩大承重墙的门窗,洞口;(2)拆除或部分拆除承重墙体;(3)在楼地面、屋顶、阳台砌筑或安装(放)承重物体,明显加大荷载的。二、
15、装修必须保证结构安全和外观统一1、不得改变房屋的结构,用途,外貌(含外墙、外窗、阳台等部位、颜色、形状和规格)设计用途、功能和布局等,不准损坏商区所有的设施,保持房屋原有结构的整体和抗震性,不得影响毗邻房屋的安全;2、本园区不得安装室外晒衣架、遮阳蓬和私自外接下水管、空调外机等;3、不得破坏外墙结构和外墙立面的原貌,如:破墙安装无烟灶台、窗式空调等。不得随意搭建露天平台,棚子和其他构筑物;4、不得阻碍毗连房屋的正常维修(如上层房屋管道堵塞需到下层物业使用人室内疏通时,下层物业使用人对维修必须予以配合)否则应承担给他人造成损害的责任。三、物业使用人进行室内的管道、线路等装修时,必须遵守下列规定:
16、1、不得拆动和损坏共用上、下水管道、照明电路和其他线路;2、不得拆动和损坏屋面隔热层和防水层;3、插座、开关改变位置应穿管接线,不允许内部有接头;4、冷热管改变位置后应试水,待不漏水,方可封闭;5、安装地板前应检查线路是否被破坏;6、不可破坏地与墙,不能破坏防水层。四、装修施工管理1、装修中产生的建筑垃圾,物业使用人必须统一用袋子装好放在指定场地,定期自行清理,如需物业公司清理,物业使用人承担建筑垃圾清理费。2、装修材料运输车辆应停放在停车场上,建筑材料倒放在停车场需经过物业公司指定位置,并采取铺广告布等防护措施,装修过程中除材料运进和垃圾运出外,一切活动必须在室内进行,严禁在房前房后道路上,
17、楼梯平台上等共用部位搅拌和堆放装修材料,保持楼道洁净畅通;3、装修房屋中搬运材料时,请注意室内外、道路、绿化、楼道等共用部位的保护(墙面的涂料,梯扶手等)不得污损共用楼道;4、严禁从窗口阳台想外抛洒垃圾物和脏水,以免污染外墙,严禁垃圾,石子、水泥、沙浆、胶水放入下水道,保持下水道畅通;5、为了保证各商户的安全,装修施工人员应由物业使用人提供身份证登记,并办理出入证,未予以登记的施工人员禁止进入园区;6、物业使用人不得涉及到共用部位(加装防盗门、户外装灯等)的改动;7、楼上室内搅拌水泥砂浆时必须在搅拌处地面铺设一层塑料布,防止用水时间过长渗漏至楼下;8、装修材料要分散堆放,不得超过楼板的单位负载
18、;9、施工时不得将垃圾和废料(松香水、汽油、油漆等)倒入下水道中;10、装修人员的衣物、鞋帽不得晾晒在共用场所;11、 要求施工人员文明施工(不随地大小便、不大声喧哗、不乱丢垃圾和不裸背施工、休息等)。五、违章装修处理以上各项请物业使用人及施工单位严格遵守如有违反上述规定,物管公司根据情节后果,有权作如下处理:1、责令停工;2、责令恢复原状,否则物业公司将向相关部门报告,直至恢复原状;3、及时与区房屋安全行政主管部门联系,直至追究法律责任。有限公司2012年3月12日车辆管理制度1、 各厂家车辆进入园区后,限速20KM/H,禁鸣;2、 各厂家车辆按规定停在固定的停车位上,或紧靠路牙30CM单边
19、停放;3、 所有车辆凭车辆通行证进出园区;4、 商户车辆需到物业公司登记,并办理车辆通行证,缴纳制作工本费5元/张;5、 外来车辆进入园区时,需提供驾驶证或行驶证,换临时通行证进入园区,出门前接受保安检查,换证离开;6、 各厂家车辆运货出门时,需提供商户确认的物品放行单;7、 园区车辆停放后,需关好门窗,物业公司无保管责任;8、 出租车和载人三轮车辆等载客车辆禁止进入园区;9、 商户若驾驶摩托车、电动车、自行车应按设计要求将车辆停放在固定车棚,锁好车子,物业公司无保管责任;10、 大门口禁止停车。有限公司2012年3月8日人员进出园区制度1、 外来人员进入厂区会客,需向门卫提供身份证或驾驶证登
20、记,填写会客单,执会客单进入园区,出门时凭会客单换证放行;2、 各厂家人员携带物品出厂区时,需向门卫提供所在单位开具的物品放行单。3、 衣冠不整者禁止入内。有限公司2012年3月8日档案管理制度一、 为规范园区档案管理,增强公司档案的实用性和有效性,特制定本制度。二、 归档范围公司发文、会议记录、租赁协议、物业资料、政府发文、通知等具有参考价值的文件资料。三、 所有项目档案一式二份,原件存档于公司档案管理员处,物业处留复印件存档,便于查阅。四、 资料的收集与整理所有的项目档案,由项目主管进行收集。五、 资料的分类与归档1. 所有档案按商户名称进行分类,每家商户用一个档案袋装。2.所有档案需设置
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