时代阳光小区房产开发项目可行性研究报告书.doc

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1、时代阳光小区房产开发项目可行研究性报告房地产开发有限公司二0一三年十月目 录第一章 总论第二章 项目建设必要性与可行性第三章 项目市场调查分析第四章 场址建设条件第五章 工程设计方案第六章 环境影响评价及治理第七章 节能方案分析第八章 质量保证体系第九章 项目实施进度第十章 工程招投标方案第十一章 投资估算与资金筹措第十二章 风险分析第十三章 结论第一章 总论第一节 项目概况 一、项目名称：时代阳光小区房产开发项目二、建设单位房地产开发有限公司三、法人代表：四、建设地址：县大道五、建设性质：新建六、建设规模：总建设面积16135平方米七、主要经济技术指标1、总用面积：2、总建筑面积：8067.

2、8平方米3、容积率：24、绿地率：30%5、估算投资总额：约5918万元第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据 1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要3、中华人民共和国城乡规划法4、城市居住区规划设计规范（2002）5、江西省城市规划管理技术导师6、县县城总体规划（2007-2020）7、时代阳光小区规划设计方案8、国家发改委颁布的建设项目评价方法与参数9、国家颁布的城市建设的其他相关规定与规范10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分

3、析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设时代阳光小区项目可以达到下述目的：1、促进县经济发展，增加财政收入，创造就业机会。2、符合县县城总体规划（1999-2020）。3、加快城区改造，优化城市街景。该项目既有可观的经济效益，又有较好的社会效益，望尽时批准实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、XX县概况县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。县隶属江

4、西省市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试工县。县共有16个建制镇6个乡，全县2011年全县总人口约55.5万人，2011年县城人口约13.1万人。县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及武夷山脉之间。地理坐标：北纬26。27-26。59,东经14。17-115。20。东西最长处150km，南北最宽处57km，县域面积2665.41km2。县境东南界举国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，井冈山机场位于县螺溪镇，距县城10km，赣江横贯县境

5、中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。县城所在地镇位于县城中部，赣江西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km，至吉安市42km。二、县国民经济概况县经济总量和综合实力处于市领先地位，县域经济实力迈入“全省十二强”行列。截止2011年末，全县生产总值完成70.5亿元，是2006年的1.9倍，年均递增13.7%，超出“十二五”预期目标1.7个百分点；人均实现生产总值将突破13000元，按现汇核算达2000美元左右；财政总收入预计实现8.08亿元,年均增长28.5%,实现了三年翻一番,其中地方财政收入将达5.2亿元,年均

6、增长24.8%;财政总收入占GDP的比重达到11.5%,比“十五”末期提高5.3个百分点;五年全社会固定资产投资累计完成188.4亿元,年均增长36%;社会消费品零售总额18.6亿元,年均递增18.7%.2011年金融机构各项存款余额达到86.4亿元,各项贷款余额达到44亿元,分别比2006年增加52.7亿元和30.1亿元。全县三次产业比例为32.8:38.2:29.0调整为27.2:48.5:24.3,工业主导地位不断增强。园区完成工业总产值74.5亿元,工业增加值达到21.66亿元,主营业务收入实现72.2亿元,年均分别增长30%、23.3%和5.4%,率先进入全省二类工业园区行列。外贸出

7、口增势强劲。十二五期间累计出口创汇1.994亿美元,年均增长77.1%;招商引资力度不断加大,五年累计引进内资66.57亿元,实现利用外资1.8098亿美元。大力实施县城“扩容”战略，着力抓好龙江和滨江两大片区建设，加快推进了县城防洪堤、滨江大道、XX大道北延南延工程、嘉禾大道、新行政中心、体育中心等重点项目建设，城市框架进一步拉大；2011年，全县城镇化率达42.36%,年均提高1.5个百分点,常住人口13.1万人,县城区建成面积达13.5平方公里,绿地率达40.78%,人均公共绿地面积9.64平方米。城镇居民居住条件明显改善，五年新增城镇住房面积112.4万平方米,人均住房面积达32.3平

8、方米.城镇居民人均可支配收入、农民人均收入分别达14000和6117元，年均增长分别为10.5%和6%。由此可见，XX县作为XX市中南部的人口、经济大县，XX县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济幅射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来XX县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普遍的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节 项目建设的必要性一、实施

9、该项目是实现XX县“十二五”规划目标，全面实现小康社会的要求。XX房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟随一个地方的经济增长密切相关，XX县作为XX市中南部的相对发达县市，这位房地产开发商创造很多的机会。“十二五”期间，GDP年均增长11%以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，在有效地促进XX县经济发展同时可以增加就业机会。随着居民的收入增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一。时代阳光小区项目定位为规划布局合理、空间设计舒适、建筑外观现代高贵且配套设施完善、

10、物业管理规范的高尚居住小区。二、项目实施是加快城区改造的需要本项目位于XX县白凤大道摩托车城旁，北侧为规划中，南邻嘉和大道，位于XX新城区龙江区域内，时代阳光小区定位为城市中心地区的高尚居住社会、结合底层商业网点等配套设施，与原公司开发桃源丽景住宅小区有机结合，形成有特色标志性社区，创造出高尚豪华而又健康自然的传统现代相结合的都市社区。第三节 项目建设和可行性 一、县域经济的发展为项目的发展提供良好的契机1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十

11、二五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来XX县城三至五年的房地产开发应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大的支撑。5、房地产市场发展具有良好的基础，供需两量。“十二五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长43.82%,说明宏观调控并未严重影响XX县房地产市场。预测未来XX县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

12、近年来，国家出台了系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、限制套型比例等一系列政策，对XX县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡沫，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县地，该政策的负面影响较小。XX县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强，自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产开发市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。三、XX时代广场小区项目已经具备开发条件，前景乐观。本项目的规划设计方

13、案已经于2013年10月经XX县城乡建设局批准XX县政府批复，土地手续已经办妥，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。第三章 项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析 一、项目地理位置分析本项目位于龙江新区，东西两面与原有住宅楼相邻。小区周边嘉禾大道已完工通车，盟鸥路、龙潭大道、白凤东路、XX大道南延工程正在规划建设中，交通便利。周边幼儿园、小学、中学、医院、市场等配套设施已在筹建中，是县城新中心的一块宝地。第二节 市场供需分析一、XX县房地产发展情况分析（一）XX县房地产发展概况随着XX县社会经济逐步发展，为使XX崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”

14、的发展目标，近年来XX县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，XX县城区的房价也逐步上升。2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品房住房为550元/m2，2001年为620元/m2，2002年为650元/m2，2003年为780元/m2，2004年为920元/m2，2005年为1100元/m2，下半年达

15、到1200元/m2，2006年6月底均价达到1235元/m2，2006年7月底均价达到1270元/m2，2007-2008年均价达到2000元/m2，2009年均价达到2900元/m2，2010年均价达到3600元/m2，2011年均价达到4200元/m2，在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了5000元/m2。至2011年，多层最高价格4830/m2，实际成交价4468元/m2；至2012年7月，多层最高价格5280元/m2，实际成交价4998元/m2。2006年月-2011年XX县房地产开发指标统计表年份投资（万元）开工（万m2）竣工（万m2）销售面积（万m2）200635

16、504.54.23.8200757605.824.325.56200860729.726.408.782009739513.4910.7713.922010902914.9113.47162011955816.0814.6117.59合计4136464.5253.7765.65(二)土地供应分析XX县城经营性土地实际供应量：2006后132.65亩、2007年248.59亩、2008年491.90亩、2009年计划供应260亩。存量土地（据不完全统计）供应量：澄江大道项目约200亩、原文田开发区约180亩、其他存量土地200亩以内。XX县城人口众多，进城人口每年约1.2-1.5万人,购房需求比

17、较量盛。近几年XX县城土地供应相对较少，基本处于准饥饿状态，XX县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内XX县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300-500亩土地供应也完全可以消化。二、2012年上半年XX县房地产市场分析2012年随着宏观经济的复苏和通货膨胀的加剧，住房作为理想的保值不动产将更加受到人们的青睐，加之年三年XX县的土地投放量和在建在售楼盘少，预计上半年XX县房地产市场将有一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；一系列宏观调控政策的出台对XX房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根上改变开发商和消费

18、者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。2011年度XX县销售套数289套，销售面积39237平方米，住宅销售均价4593元。从XX县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看：1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行一次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。第四章 场地建设条件 一、场地地质条

19、件评估结论1、项目地形平坦，地貌类型单一，区域地质构造稳定，水文地质条件较好，工程地质条件较好，地质灾害发育较弱，地震设防烈度为6度；拟建工程属一般建设项目，地质灾害危险性评估级别为三级。2、评估区地质灾害危险性小。预测评估认为工程建设引发或加剧地面沉降及特殊类岩土（软土）灾害的危险性小，遭受特殊类岩土（软土）灾害危险性小，遭受地面沉降灾害危险性小。3、综合评估认为：评估区地质灾害危险性中等适宜。二、建议1、工程建设前应加强场地工程地质勘察，设计合理的基础结构。2、建议要对软土进行必要的工程处理，满足工程建设对地基承载力的要求。3、如进行基坑开挖时，必须采取护壁和防渗等有效工程措施，以免发生基

20、坑壁坍塌灾害。三、公共设施条件1、供水：区域内有自来水公司城市供水干管，其供水能力能满足本项目生活及消防用水。2、供电：区域内采用一路堵路10KV市电源供电。10KV市电电缆由北侧解放路电力电缆沟引进，引至本工程地下室变电所。3、排污：区域内市政污水系统已形成，项目污水可通过地下市政管网排放。4、邮电：已全部开通国际国内长途直拨程控电话，电话系统灵活畅通，能为小区电话系统接入提供方便，并能提供Internet宽带网接入服务。5、有线电视：已建成CATV系统，自有有线电视点播节目，并已并入全国有线电视网络。6、环卫：环卫部门能提供该项目化粪池疏通垃圾清运。第五章 工程设计方案 一、建筑形态与布局

21、项目规划根据总体规划构思和场地利用分析，本规划方案设计，整个地块4栋6层住宅，在空间上每两栋南北排列，体现了项目的整体性。同时利用小区内园林空间的营造、“归属领域”的均好和共享也强调了日照朝向的均好、内外部环境的融会贯通。通过营造沿街商铺的商业气氛以及强调设计城市道路上两个主入口的造型来打造高尚居住小区，丰富城市形象界面，突出其作为城市空间组成的一个重要元素。该小区户型有两居、三居等户型，面积由90-150平方米不等，可以满足不同住户的需求。二、建筑单体设计标准层由四户单元组成，每户围绕中心筒体分开布置，尽可能缩短交通距离，减少公共交通面积，提高使用率。每户可获得良好的景观朝向和自然通风。住宅

22、单位的特点：客厅与卧室分开设置，动静区域互不干扰，客厅与餐厅在空间上相互贯通，空间视觉感到开阔；厨房、卫生间设置外空可以自然通风采光，卧室按不同等级设置便于使用；主要卧室外窗采用凸窗设计，视野更加开阔、什么。三、绿化及景观设计时代阳光小区沿周边合理布置，自然形成了本小区的大型绿化面积空间。结合小区入口广场、旱喷泉、戏水也以及会所等各景点的具体设计，形成连续多变的环境空间，加上休闲步道、绿化小品和庭院灯光的设计处理，体现出田园式绿化空间的现代居住概念。四、道路系统小区设置了一个人行出入口，主出入口贯穿小区的规划路上，为小区主形象人行入口；东地块的南出入口设置在6米规划路上。倡导“人车分流”、“以

23、人为本”的现代居住模式，东地块设置地下及半地下车库，且设置了两个车库的出入口，分别与主入口、南入口结合布置，由小区外环境道路直接进入车库，到达各个住宅的电梯厅，避免车流对小区环境的干扰，同时地下车库结合地面一层架空空间，设计生态地下车库，增加地下车库的自然通风与采光，确保居住环境质量，营造园林式绿化空间，创造新的居住模式。西地块不设地下车库，两个主入口都兼作为紧急消防车通道，并且西地块南北两端各设一个紧急消防车出入口，东地块东尽端设紧急消防车出入口。五、技术经济指标1、总用地面积：8067.80 m22、总建筑面积:16135 m23、容积率:24、绿化率：30%5、估算投资总额：约5918万

24、元第六章 环境影响评价及治理一、建设项目工程分析1、施工期主要污染工序：（1）场地平整：产生的扬尘；（2）回填土方：引起水土流失、生态破坏、产生扬尘；（3）建房工程：施工时产生扬尘、噪声；（4）施工营地：施工人员产生一定数量的生活污水、生活垃圾等；（5）施工机械及运输车辆：产生噪声、扬尘、汽车尾气。2、营运期主要污染工序：生活污水、生活垃圾。二、施工期的主要环境污染1、噪声本次环境影响评价的重点为施工期产生的环境噪声，主要噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机构噪声水平相差很大。重型和中型载重车在加速状态下的噪声级范围分别可达88-93Db（A）和82-90dB(A)。项目所处位置为城市区

25、域环境噪声的类区，因此施工界外应执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）的类标准，即昼间55dB（A）、夜间45dB（A）。为最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到：（1）尽量选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当设置屏障以减轻器材对周围环境的影响，控制施工场界噪声不超过建筑施工场界噪声标准限值（GB1223-90）的要求。（2）精心安排，减小施工噪声对外界的影响，因工程需要确需夜间施工的，须按有关规定报批，以免对周围环境产生不良的影响。（3）加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增加机械噪声的现象发生。2、建筑废水建筑施工期间的建筑废水主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生

26、的废水以及水泥沙浆、石灰浆废液。为最大限度的减轻废水污染，施工单位应估到：（1）该项目地处内城河边，施工现场因地制宜，建筑沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后排放，不得将未经处理的废水直排于下水道。（2）砂浆和石灰浆等废液应集中沉淀处理，干燥后与固体废物一起处置，不得倾倒于下水道内。3、扬尘该项目地处市中心交通要道，场地平整，施工材料装卸和运输、混凝土水泥砂浆的配制等施工过程会产生大量的粉尘，施工场地道路与砂石堆场遇风亦会产生场尘。为最大程度的减轻扬尘污染，施工单位应贯彻“清洁生产”的要求，做到：（1）装运土方时控制车内土方低于车

27、厢挡板，减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石、水泥等物料应及时清扫，砂石堆场应有相应的遮盖措施，施工道路应定时洒水抑尘。（2）搅拌水泥砂浆应在临时工棚内进行，加水泥时，尽量靠近搅拌机料口，加料速度宜缓慢，以减少水泥粉尘处溢。三、营运期污水、污物的治理该项目建成后的主要污染为生活污水，经生化处理装置处理达标后排入城市下水道。生活垃圾实行袋装处理，集中堆放，由环卫部门清运处理。四、环境影响分析1、施工期环境影响分析：项目施工期间主要的环境影响是建筑噪声，有可能对周围住宅区居民产生一定的影响，由于该项目噪声本底较高，而且建筑施工噪声具有暂时性的特点，施工结束即恢复正常。项目应在施工期间加强施工现场管理

28、，尽量不在夜间施工，需要夜间施工时，必须申领施工证并严格控制施工时间，避免施工造成不良环境影响。2、营运期环境影响分析：项目的生活污水建议采用新型生活污水处理装置处理达到国家污水综合排放标准（GB8978-1996）一级排放标准（COD排放浓度小于100mg/1后排入城市污水管网，预计对周围环境无明显不良现象。根据上述分析：1、项目周围环境较好，施工过程贯彻“清洁生产”的要求，施工噪声、废水、扬尘等得到有效控制的情况下，预计施工期对周围环境无明显不良影响。2、在保证各项环境措施与主体工程同步实施并加强管理的情况下，项目投入营运后，产生的生活污水能得到有效治理的情况下，预计营运期对周围环境无明显

29、不良影响。第七章 节能方案分析一、节能标准与分析根据国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号），以及国家计委、国家经贸委联合颁发的关于固定资产投资工程项目申请报告“节能篇”编制及评估的规定的通知（计交能19972542号）文件精神，参照国家发改委项目申请报告通用文本编制要求，本项目的合理用能标准及节能建设规范如下：a）通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）；b）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；c）评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）；d）汽车节油技术评定方法（GB/T14951-200

30、7）；e）冷水机组能效限定值及能源效率等级（GB19577-2004）；f）中小型三相异步电动能效限定值及节能评价值（GB18613-2006）；g）三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB20052-2006）；h）载货汽车运行燃料消耗量（GB/T 4352-2007）；i）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）；k)住宅建筑节能设计标准（DG/TJ08-205-2000）；l)住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；m)公共建筑节能设计标准（DGJ08-107-2004）；n)住宅建筑节能检测评估标准（DG/TJ08-801-2004）；o)公共建

31、筑节能设计标准（GB/T50378-2006）；p)绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；q)大型商场、超市空调制冷的节能要求（SB/T10427-2007）；r)设备热效率计算通则（GB/T2588-1981）；s)综合能耗计算通则（GB/T2589-1990）。综合能耗指标表序号名称单位消耗量单位货物消耗量（吨）小时日年1水T1028162937600.132电KWh102008160022392612.5三、节能措施a)采用先进工艺流程，淘汰落后的、能耗高的工艺。优化产品结构，开发能耗低的新产品。b)设备选型上采用高效、节能型和密封性能好的优质产品，淘汰落后设备，建立装备结构

32、大型化、资源利用高效化、物质消耗减量化的高效生产体系。优化原料结构，提高操作水平，减少物料消耗。c)供电、输配电、用电系统，应用节电产品和节电技术。d)合理利用二次能源，充分利用本装置的余热及附产品。e)合理定员，降低生产用气、用电、用水。f)建筑材料、门窗采用节能材料，提高建筑物的保温性能，充分利用自然采光、降低能耗。四、节能管理（一）节能管理机构a)公司成立以分管副总经理为组长，总机械师、总动力师及能源管理部门和主要耗能单位负责人组成的能源管理领导小组，领导全厂的能源管理工作。领导小组下设节约能源办公室（简称节能办，设在机动部门），负责指导、检查、考核全厂能源管理的日常工作。b)为确保项目

33、能源管理体制的有效运行，各级能源管理机构都要保持机构和组成人员的相对稳定。c)能源管理机构的节能联络员在公司节能办的领导下，对本单位能源管理实施监督。（二）节能设备仪器的配置及检测按照用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB17167-2006）要求，购置能源计量器具。（三）节能管理制度a)生产技术部根据上级规定的能源消耗定额，每年制定各单位用能指标，通过指标分解，将耗能指标落实到车间、班组、岗位，实行能源承包责任制；b)加强能源消耗综合分析，定期对产品能耗定额进行修订，保持其先进性，保证公司节能率不低于2-3%；c)公司必须在每月29日前将当月能源消耗情况和每年十月上旬将次年的节能计划与措施

34、报公司生产技术部。d)建立健全能源统计档案和数据台帐。e)各单位必须贯彻执行对用能设备的管、用、养、修制度，搞好设备维修保养工作，开展无泄漏车间竞赛活动，尽量减少跑、冒、漏、滴现象，总泄漏率应控制在4以下；f)积极推广和采用节能新技术、新设备、新材料、新信息；g)认真贯彻落实管理奖励政策，严格考核指标，坚持多节多奖，少节少奖，不节不奖的原则，妥善运用激励机制，做好节能奖的发放工作；h)节能措施项目实施后，由生产技术部会同有关部门进行技术、经济鉴定验收，对提前完成并取得良好效果的节能措施项目，按规定比例实行年度一次性奖励；i)对单位节能年度检查评比，生产技术部会同有关部门进行并按合同计算节能奖和

35、管理奖。j)定期进行能耗分析活动，找出问题，制定措施，挖掘节能潜力，降低能源消耗；k)新建、改建和扩建工程项目，必须对项目用能规模的经济性、用能工艺的合理性、能耗水平的先进性作出评价；l)公司下达的专题节能项目，各单位要抓紧完成，如无充分理由不能如期完成者，将全部或部分扣除单位领导的节能承包责任奖。第八章 质量保证体系一、建立参建单位工程质量领导责任制勘察设计、施工、监理等单位的法定代表人，要按各自职责对所承建项目的工程质量负领导责任。二、实行工程监理、强化施工管理、保证工程质量被聘请的监理部门，必须抓好该项目的工程质量管理，落实专人负责。施工单位要严格按设计图纸和施工标准、规范进行施工，在施

36、工组织设计中要有保证工程质量的措施，努力推广使用有利于提高工程质量的先进技术和手段，建立全现场自检体系，对工程的重要结构部位和隐蔽工程要有质量预检和复检制度，材料设备要严格质量检验，项目法人和施工单位要对采购的材料和设备质量负责。监理单位要严格检验进场的材料设备，严禁使用不合格的产品。三、实行竣工验收制度项目建成后必须按国家有关规定进行严格的竣工验收。项目竣工验收合格后，方可交付使用。四、加强社会监督项目的施工现场，要将项目法人、勘察设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名挂牌公示，自学接受社会监督。第九章 项目实施进度一、建设工期本项目建设工期约为480天，2015年底全部竣工验收交付使用。

37、项目进度计划内容包括前期准备、工程勘察与设计、土建及安装工程施工、基础设施、配套设施、绿化景观、竣工验收并交付使用等。二、项目实施进度安排项目于2014年6月开始基础工程，2015年6月完成主体工程及安装工程。2015年7-8月完成基础设施及配套设施工程。2015年9-12月工程扫尾及竣工验收交付使用。第十章 工程招投标方案该项目按照国家发改委第三号令工程建设项目招标范围和规模标准规定要求，必须严格实行工程项目招标。一、项目全部土建工程均在招标范围内，总建筑面积16135平方米，投资估算资金约5918万元。二、招标组织形式及招标方式根据建设单位的具体情况及工程项目的具体特点，制定以下工程招标初

38、步方案：1、工程（含单体土建、安装工程）施工招标希望通过邀请招标方式选择工程质量意识强，管理严格、规范，技术、经济实力强的施工单位进行单体工程施工，以确保工程质量、进度。2、工程监理招标工程施工阶段的监理招标拟采用邀请招标方式，希望通过邀请招标方式，选择一家对该拟建区地质情况熟悉、对高层建筑有一定监理经验的监理公司进行施工阶段的监理，以确保工程质量和进度。3、工程设备、材料招标该工程为民用建筑，工程设备材料均为常用普通建筑设备材料，为确保工程质量，有效控制工程投资，拟采用邀请招标方式进行工程设备、材料招标。第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算项目总用地面积8067.8平方米，总建筑面积16

39、135平方米。工程项目投资估算表（单位：万元）序号名称估算金额占投资%一土地费用235420.8二前期工程费1052.17三建安工程费302067.2四公共配套设施费1403.47五建筑工程规费1122.56六运营费用1072.2七财务费用400.8八预备费400.8合计5918100二、盈利分析根据对2012年底住宅和商铺销售分析，估算销售均价为4880元/平方米，预计销售收入7873.88万元，利润1955.88万元。三、资金筹措与投资使用计划该项目的建设资金由企业自筹，根据国家的有关政策要求，前期的启动资金2459万元必须落实到位，项目在实施过程中，应按项目实施进度适时投入资金，确保项目

40、按计划进行。第十二章 风险分析一、风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：二、风险因素识别本项目虽然工程复杂性一般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。（附图）三、风险评

41、价1、专项风险评价（1）政策风险主要受国家宏观调控影响，如：国家有关九部委房改政策、国八条、银行利率的调整，土地政策的变化等、物业税的开征等。（2）市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬，材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。（3）经营管理风险市场营销、工程质量、售后物业管理风险。（4）金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。（5）配套设施风险配套设施为供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。2、综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高、主要为小高层住户。根据以往经验，大规模商场难以短期被市场消化、小高层住宅没有价格方

42、面的竞争优势，同商业整体运营相比，在项目的市场、商业、业态定位及营销策划上，存在着较大的难度，甚至使整个项目存在着一定风险。在现实的商业地产的实操中，最核心的问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到的问题，甚至使整个项目存在着较大风险。四、风险防范对策及建议1、项目实施前期：抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。2、施工阶段：要抓好对施工组织设施、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建设的关系，保证基础安全施工。3、经

43、营管理：采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位；为避免楼市之间的激烈竞争，推精品、忌雷同。4、资金筹措：为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资金本和银行贷款及时到位。5、物业管理：引进一家先进的物业管理公司，为用户提供方便快捷、多种多样的服务，让用户放心购买、安心居住。6、外部协调：本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管理线部门协调，办理好有关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。第十三章 结论通过上述分析，XX时代阳光小区地理位置优越，环境优美，交通便捷，具有一定的社会效益、经济效益和环境效益，项目建设单位的投资方有较强的经济实力，可以保证项目的顺利实施。26