土地估价报告撰写要点(常用版).doc

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1、土地估价报告撰写要点（常用版）(可以直接使用，可编辑 完整版资料，欢迎下载）土地估价报告撰写要点李 磊山东省土地估价师协会教育委员会 委 员山东正衡土地房地产评估 副总经理联系 ：0531-83530355电子邮件：sdzhylvip.163 2021年5月课题目标 针对日常工作中土地估价报告容易出现的问题，通过对报告实例的对比分析，和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中需要注意的问题。土 地 估 价 报 告 封面第一部分 摘 要第二部分 估价对象界定 第三部分 土地估价结果及其使用 第四部分 附 件 封面 要点项目名称项目名称：（说明估价项目全称：目的、价格类型等） 目的：无目的；目的不明确；

2、目的与实际不符合；前后不一致价格类型不清楚：国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权 示例返回摘要 要点估价目的地价定义 价格结果 土地估价结果一览表 估价目的 估价目的（估价满足何种需要及其估价依据（含文号、批准单位、批准日期）、估价结果的应用方向等）容易出现的问题：1.目的不明确2.依据不充分3.无应用方向4.过于简单示例返回地价定义 1地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外

3、“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或其他内容）价格）地价定义 2容易出现的问题：1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年5.未说明是否现状利用6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致返回示例估价结果价格结果说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人

4、民币表示，总地价附大写金额。并附土地估价结果一览表。如需用外币表示，应说明外币与人民币的比价问题：划拨土地估价结果未扣出让金住宅、商业用地没有楼面地价与规划面积和用途不一致缺乏土地估价结果一览表 盖章签字和数字不在一页 示例返回土地估价结果一览表容易出现的问题 格式不规范, 内容不完整 其他需要说明的事项内容空缺土地估价结果一览表估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性质：合计备注总地价万元地价元/平方米面积平方米单位面积土地使用权年限/年估价设定的土地开发程度估价期日实际开发程度容积率估价设定用途估价期日的实际用途宗地位置土地使用证编号宗地名称宗地编号估价期日土地使用者

5、土地估价结果一览表 2一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：（说明是否影响地价的土地权利限制及具体内容）2.基础设施条件（主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）3.规划限制条件（说明是否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容）4.影响土地价格的其他限定条件（说明是否影响地价的其他限定条件及具体内容）二、他需要说明的事项（参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”） 估价机构（加盖公章） 年 月 日 示例返回估价对象界定 要点估价对象概况 土地登记状况 土地权利状况 土地利用状况 影响地价的因素说明一般因素 区域因素 个别因

6、素 土地登记状况土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等 容易出现的问题缺土地来源及历史沿革缺乏位置说明没有说明面积等依据没有说明资料来源四至不全或者无四至示例返回土地权利状况土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利都要详加说明容易出现的问题：没有说明权属

7、问题没有描述土地所有者、土地使用者没有说明他项权利描述不全、不详尽无出让合同及具体出让金额等 示例返回土地利用状况土地利用状况说明估价对象利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和建筑容积率及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关和批准日期、具体规划条件等容易出现的问题：简单含糊不清未详细描述土地规划利用条件未说明规划

8、指标的来源未详细描述建筑物结构、建成年代、用途示例返回一般因素一般因素说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容： 城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；房地产制度和房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；产业政策（含税收政策等）；城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄和投资、物价变动等内容）。容易出现问题：描述的内容与规范各式要求不同统计数据未更新 ，有1999年资料不全面、不具体、太抽象示例返回区域因素 1区域因素（说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：区域概况（含区域位置、人口、级别、经

9、济发展、区域优势等）；交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；基础设施条件状况（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；环境条件（含区域人文环境和自然环境）；产业集聚状况（规划限制等）（区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定）区域因素 2（一般和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述）容易出现的问题：描述的内容与规范各式要求不一致将“区域”的范围理解错误统计数据未更新描述不规范 示例返回个别因素个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基

10、础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明容易出现的问题：过于简单描述不全面, 现状情况未作说明未着重描述相关因素示例返回土地估价结果及其使用 要点 估价依据 土地估价 估价原则 估价方法 估价结果 估价结果和估价报告的使用估价的前提条件和假设条件 估价结果和估价报告的使用 需要特殊说明的事项 估价依据估价依据说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等容易出现的问题：法规依据不完整，只有部分，重要文件缺乏估价依据缺乏针对性：抵押、出

11、让、改制、破产、司法仲裁等依据有所差别部分法规依据已过时，有些已经取消。无基准地价、成本法、剩余法等相关文件依据文件依据缺乏文号、发布时间等 示例估价原则估价原则简要说明该项估价所遵循的主要原则，各项原则具体内容参见城镇土地估价规程，具体可根据估价对象特点及估价目的选择容易出现的问题：原则缺乏针对性：报酬递增递减原则与成本法关键性原则缺乏自己创造估价原则 示例估价方法估价方法简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据，估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致。要求所选估价方法不少于两种容易出

12、现的问题：没有说明估价中采用的主要方法选择方法没有说明理由或方法选用理由不充分方法选用存在问题甚至错误只选用一种估价方法示例估价结果估价结果说明每种方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价容易出现的问题：没有说明每种方法的估价结果无土地单价、商业住宅用途土地没有说明楼面地价、未说明币种确定结果的理由不充分 加权平均（比如80%和20%）无依据，有人为高估或者低估的嫌疑没有表述充足的理由，而舍去某种方法的结果示例估价的前提条件和假设条件估价的前提条件和假设条件（说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地

13、的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年限设定、估价基准日设定等）。容易出现的问题未说明估价报告与估价结果成立的前提条件假设条件的描述不充分示例估价结果和估价报告的使用估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依据法律、法规的有关规定发生法律效力）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；土地估价结果的有效期。说明估价报告和估价结果的有效期；申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果

14、有解释权； 违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。估价结果和估价报告的使用容易出现的问题 ：无估价报告和估价结果发生效力的法律依据未说明使用的方向和限制条件未说明违规使用的法律责任有效期错； 无有效期示例需要特殊说明的事项有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的响应措施；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因或依据。 其它需要说明的问题。问题：没有进行说明对报告中的一些特殊处理没有详细描述示例第四部分 附 件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产

15、权证明材料（附宗地图）、（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人的证明材料、估价机构资质及签字估价师证书复印件、委托方营业执照等示例第四部分 附 件（在提交有关估价对象土地产权证明时，估价人员必须对土地产权证明原件，如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等进行验对核实后，

16、在复印件上加盖估价机构公章）容易出现的问题：没有在产权证书上加盖评估机构公章未附土地证房产证等产权资料无宗地概貌性照片无区域位置示意图出让土地没有附出让合同示例土地估价技术报告封面第一部分 总 述 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析第三部分 土地估价 第四部分 附 录 封面 要点项目名称：（说明估价项目疲耗康摹鄹窭嘈?土地使用权或其他)等字样。 在估价项目全称后加括号注明估价对象所在市县全名问题：缺少土地所在地市县关键词：估价对象所在县市全名，与项目名称中县市名称一致 估价目的，简要说明“企业收购、转让、破产、合资等” 估价机构全称 年度（提交报告所在年度）问题：没有按照要求确定关键词

17、示例地价影响因素分析 1地价影响因素分析说明影响估价对象地价水平的因素1、一般因素同“土地估价报告”格式2、区域因素同“土地估价报告”格式3、个别因素同“土地估价报告”格式上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”中的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅做参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析地价影响因素分析 2因素要通过定性与定量进行分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度和影响趋势，并对土地估价过程中有关的

18、方法选择、参数确定、因素分析和比较内容相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，作到分析合理，参数有据、估价得当，不能前后矛盾）地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述容易出现的问题没有对地价影响因素进行分析没有地价影响因素分析结论返回示例土地估价估价原则 估价方法与估价过程 地价的确定 估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程应根据待估宗地特点及项目的实际情况，依据规程选取适宜的估价方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法

19、选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足规程的相应要求问题：选择方法没有说明理由或理由不充分方法选用存在问题甚至错误估价方法应用过程中出现的错误 估价方法收益还原法市场比较法剩余法(假设开发法)成本逼近法基准地价系数修正法收益还原法可能会出现的问题收益为待估宗地的实际收益不是客观收益收益确定依据不充分或不合理费用确定可能漏项或多项建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理 地价计算中年限错误 示例市场比较法可能会出现的问题实例选择不符合规定。因素选择不合理。比较因素说明未量化，过于笼统。确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致。因素条件修正系数表中可能会出现

20、因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致。地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。示例剩余法可能出现的问题对于现状利用的土地也采取假设开发的方式计算土地价格对于最优化使用没有分析说明预测开发不动产总价依据不充分或确定错误或不合理，没有市场案例 费用确定可能漏项或多项利润计算时考虑了利息示例成本逼近法可能出现的问题费用成本无依据税费不全面，税费的确定没有明确的法律和文件依据无年期修正无区位修正开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致示例基准地价系数修正法可能出现的问题无基准地价成果介绍或介绍太简单无基准地价的公布时

21、间、批注文号、批准机关无基准地价修正体系介绍(条件说明表、修正系数表)无具体计算过程(待估宗地条件说明、修正系数确定)容积率修正无说明或不进行容积率修正(商业、住宅)开发程度修正没有依据未充分说明原因，进行其他修正期日修正无依据或人为编造地价指数示例谢谢！项目名称示例公司国有出让土地使用权抵押价格评估公司国有划拨土地使用权出让价格评估 公司抵押贷款土地评估返回估价目的示例根据政函（2003）45号文，公司进行企业改制，本次评估为委托方改制后办理出让手续提供市场价格参考依据。 为委托方利用土地使用权设定抵押权提供市场公允价格参考依据。 公司欲将其现使用的公司以南、潍县北路以西的国有出让土地使用权

22、进行抵押，土地登记面积为29531平方米。按照国家及省市对办理土地使用权抵押手续的有关规定， 公司现委托公司，对拟办理抵押手续的土地使用权进行价格评估，为国有出让土地使用权抵押提供价格依据。 返回地价定义示例 企业改制 1 根据委托方提供的资料和评估人员对现场所进行的查勘，待估宗地估价基准日土地使用者为，登记土地使用权类型为划拨，设定土地使用权类型为出让，登记用途为文化娱乐场所，设定用途为商业服务业，设定土地使用年期为40年，实际开发程度宗地内为五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、场地平整），设定开发程度宗地内外为七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）、宗地内场地平整。

23、本次评估价格是指在设定的用途、土地使用年期、土地使用权类型、开发程度等现状利用条件下，评估基准日为2021年1月27日土地使用年期为40年的国有土地使用权市场公允价格。地价定义示例 抵押贷款 2 根据委托方提供的资料和评估人员对现场所进行的查勘，待估宗地估价基准日登记土地使用者为，登记及设定土地使用权类型为出让，登记及设定用途为工业，设定土地使用（剩余）年期为40年，实际开发程度宗地内为六通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、场地平整），设定开发程度宗地内外为三通（通路、通电、通讯）、宗地内场地平整。 本次评估价格是指在设定的用途、土地使用年期、土地使用权类型与开发程度等现状利用条件

24、下，评估基准日为2021年1月27日土地使用年期为40年的国有土地使用权市场公允价格。 地价定义示例 3 本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界定均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整。 本报告所评估的待估宗地地价是指本宗地在估价基准日 二00七年九月十日，评估设定宗地外通路、通电、通讯、供水、排水“五通”和宗地红线内“场地平整”的土地开发条件下，用途为工业用地，土地等级为四级，剩余使用年限为49.18年的国有土地使用权抵押价格。宗地红线外“五通”（即：通路、通讯、供水、排水、供电）及红线内场地平整宗地红线外“五通”（即：通路、通讯、供水、排水、供电）及红线内“

25、五通一平”（即通路、通讯、供水、排水、供电及场地平整）49.18年工业用地工业用地公司工业用地估价设定的开发程度估价期日的实际开发程度土地剩余使用年限估价设定的用途估价期日的实际用途宗地名称 根据委托方提供的资料及现场勘察，待估宗地具体情况见下表（表一）。返回估价结果示例 商业 1 根据城镇土地估价规程和在对当地土地市场进行充分调查分析的基础上，本着独立、客观、公正的原则，采用基准地价系数修正法和收益还原法确定的估价对象在2021年1月27的土地价格为： 土地面积：2294.37平方米（折合3.44亩） 单位面积地价：2085.00元/平方米楼面地价 总地价：4,783,761.00元 大写：

26、肆佰柒拾捌万叁仟柒佰陆拾壹元整 币种：人民币 详见第3页土地估价结果一览表 估价结果示例 工业 2 根据城镇土地估价规程和在对当地土地市场进行充分调查分析的基础上，本着独立、客观、公正的原则，采用基准地价系数修正法和成本逼近法确定的估价对象在2021年1月27日的土地使用权价格为： 土地面积：90394.7平方米（折合135.59亩） 单位面积地价：355.00元/平方米 总地价：32,090,119.00元 大写：叁仟贰佰零玖万零壹佰壹拾玖元整 币种：人民币 结果一览表 估价结果示例 3 根据当地房地产市场分析，经估价人员现场勘察和对评估资料的收集，依据城镇土地估价规程的要求，遵循地价评估的

27、基本原则和估价程序，选择适当的估价方法和估价技术路线，评估得到待估宗地在估价基准日二00七年九月十日、估价设定土地用途、剩余使用年限及土地开发条件下土地使用权抵押价格为： 评估土地总面积：29531平方米 评估单位面积地价：364元/平方米 评估土地总地价：10749284元 总地价大写：壹仟零柒拾肆万玖仟贰佰捌拾肆元整。（币种：人民币）结果一览表 返回土地估价结果一览表1合计宗地内外为七通，宗地内场地平整 宗地内为五通一平 40 商业服务业文化娱乐场所出让 划拨 总地价（元） 单位地价（元/m2） 本次评估面积(m2) 登记面积(m2) 设定开发程度 实际开发程度 设定土地使用年期（年） 设

28、定用途 登记用途 设定土地使用权类型 登记土地使用权类型 土地证号或权属材料坐落宗地名称估价期日土地使用者土地估价结果一览表2土地估价结果一览表3返回土地登记状况 1 待估宗地位置、估价期日登记土地使用者、使用证号、用途、使用权类型、面积、图号、地号等详见表2土地登记状况一览表。表2 土地登记状况一览表来源、登记证书号、四至、登记时间 位置2294.373692.07划拨文化娱乐场所国用(1989)字第12号本次评估面积(m2)登记面积(m2)图号地号使用权类型用途土地证号或权属材料座落土地使用者土地登记状况 2 土地登记状况 待估宗地现土地使用者为公司，实际用途为工业用地，土地总面积为295

29、31平方米。使用权类型为出让，终止日期2056年11月19日。该宗地位于公司以南、 北路以西，东临北路，西邻村，北临公司，南临街。根据市城区土地级别图，该宗地属四级工业用地。国有土地使用证编号为： 国用（2007）第C124号。 登记内容不全土地登记状况 3 土地登记状况 待估宗地位于日照市日照市新市区，海曲东路北侧、烟台路东侧。该宗地已办理了土地登记手续，领取了国有土地使用权证，土地使用证号日国用（2007）字第0635号，土地使用者为日照*，登记时间为2007年9月11日，用途为商住用地，使用权类型为出让，登记面积8327.98平方米，商业、居住用地比例为3:2，本次评估土地面积8327.

30、98平方米。终止日期商业用途部分至2044年11月17日，居住用途部分至2074年11月17日。 四至、登记内容返回土地权利状况 出让 1土地权利状况待估宗地登记土地使用权类型为出让，登记用途为文化娱乐场所，设定用途为商业服务业，至估价基准日，国有土地使用证登记的土地使用者为，属市城区一级商业基准地价范围。待估宗地无抵押、出租等他项权利限制。所有权、出让金、剩余使用年期土地权利状况 出让 2土地权利状况待估宗地以出让方式取得，至评估基准日宗地四至清楚，权属来源合法。 太简单、应当描述的内容缺乏土地权利状况 3 待估宗地为国家所有，由 公司于1998年12月通过出让方式取得。待估宗地登记用途为商

31、业用地，登记土地使用权终止日期为2038年12月，出让年期为40年，于估价基准日土地剩余使用年期为30.67年。委托方于1998年12月23日签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金为9028.4元。待估宗地来源合法、产权清楚，无土地权利纠纷，不存在他项权利。 返回土地利用状况示例 1土地利用状况 待估宗地南面建有一栋二层砖木结构的电影院，建筑面积2400平方米；东面建有一栋二层砖混结构的录像厅，建筑面积860平方米；西面建有砖木结构的平房，建筑面积260平方米，以上建筑物成新率约60%。其余为空地，地面已硬化，利用效用较好。 容积率、建筑密度土地利用状况示例 2土地利用状况 该宗地现

32、正为 公司做办公、生产等使用。 太简单土地利用状况示例 3土地利用状况 待估宗地于估价基准日地上建筑物为喜洋洋大酒店，其房屋所有权人为 公司，房屋坐落于 街道办事处南桥村南104国道西侧，房屋所有权证号为济房权证长字第004048号，总层数为四层，混合结构，建筑面积为886.68平方米，设计用途为商业，建成年代为2003年。 返回一般因素示例 11、地理位置和行政区划2、自然条件和资源状况3、城市规划与发展目标4、房地产制度与市场状况5、社会经济发展状况 产业政策一般因素示例 21.地理位置2.自然环境3.行政区划4.社会经济状况5.房地产政策与房地产市场状况6.城市规划与发展目标一般因素示例

33、 31、城市资源状况地理位置 行政区划和土地 城市人口2、房地产制度和房地产市场状况土地制度 住房制度 地价政策3、产业政策4、城市规划与发展目标5、城市社会经济发展状况城市经济布局 城市发展水平 城市综合实力社会储蓄与投资 物价变动一般因素示例 4-1 日照市是一个以轻纺综合、外贸港口、海洋科研、风景旅游为主要特点的沿海开放城市，北临青岛，南接连云港，东与韩国、日本隔海相望，西与欧亚大陆桥相通，有新亚欧大陆桥东方桥头堡之称。日照作为港口城市，经济腹地辽阔，并位于我国众多沿海港口以及环渤海经济区和长江三角洲经济区的中间位置，不论发展对外贸易还是国内南北转口物资都相当方便，优越的空间位置使其成为

34、新的投资重点区域。枇丶妒幸岳矗嗄甑呐鞘械淖芴迨盗辛撕艽蟮姆埂? 一般因素示例 4-2在我国城市中，日照市的自然条件非常优越，属暖温带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和。城市面海而建，环境优美，水资源、非金属矿产资源较丰富，为城市建设提供了很大的便利条件。 日照作为新兴港口旅游城市，以“蓝天、碧海、金沙滩”著称，在长100多公里的海岸线上，拥有海滨森林渡假区、全国水上运动基地、海水浴场、海滨名山、生态观光景区、民俗村、古文化遗址等山海胜景和旅游胜地，可谓珠连翠叠、风光旖旎，旅游发展潜力很大。 返回区域因素示例 1-1 1、区域概况 泰城为市政府驻地，位于泰山南麓，地势北高南低，西高东低，

35、相对起伏较大，北距省会济南66.8公里，南至曲阜74.6公里，城市市区面积122平方公里，到2021年城市市区人口控制在95万以内。是全市的政治、经济和文化中心。 2、交通条件 泰城对外交通便捷，四通八达。设有长途汽车站多处，火车站一处。区域因素示例 1-2铁路方面，京沪、泰肥、辛泰铁路交汇于泰城。2006年末全市等级公路通车里程(含农村)达12150.4公里。公路密度达162.1公里/百平方公里。全市公路货运量6083万吨，货运周转量32.2亿吨公里，分别增长13.8%、26.2%；客运量4608万人，客运周转量28.1亿人公里。公路方面，京沪、京福两条高速公路交汇于山东省最大的互通立交桥泰

36、山高速立交桥，与泰城周围5座互通立交桥、12座大型分离式立交桥相连，形成了以泰城为中心，环城高速公路为纽带，与泰安至北京、上海、福州、莱芜、肥城5条放射状高速公路和普通干线有机相连的公路网。 泰城区域内交通方便，路网稠密。有岱宗大街、东岳大街、灵山大街、财源街、环山路、红门路、温泉路、长城路、迎胜路、虎山路、向阳路、迎春路等交通主次干道直接与104国道、京福、京沪高速公路和市中心相连，城市“六纵六横”的路网框架已经形成。2006年末出租车1292辆，公交标准运营车辆480标台，泰城的交通便捷度和车辆保有量均高于全市平均水平。 区域因素示例 1-33、基础设施状况 泰城城区基础设施较完善，主城区

37、已达到“七通”（通水、通电、通讯、通气、排水、通路、供热）条件，可以基本满足区域内生产、生活需要。泰安市区现有三座自来水厂、四座加压泵站及三座高位水池，城区总供水能力为31万立方米/日，管网布置以环状网为主，枝状网为辅，供水保证率达95以上；电力供应主要来源于肥城石横和莱芜两大电厂及山东电网，共有47座变电站，其中：220千伏安7座，110千伏安35座，供电保证率达98%左右；泰城位于基本通讯营业区内，固定 、移动 、宽带网普及率较高，通讯便捷；泰城供气管道长390公里，供气面积约45平方公里，煤气普及率为67.8%；排水采用雨污分流和雨污合流两种形式，形成了较为完整的排污系统，雨水和污水能顺

38、利排出；泰城有供热企业2家，主要供热管道达60余公里，大型换热站11座，集中供热率和气化率分别达到62.5%、95.1%。区域因素示例 1-4 4、环境质量状况 泰安市先后荣获“国家卫生鞘小薄叭鞘谢肪匙酆险斡判愠鞘小薄爸泄判懵糜纬鞘小钡裙馊俪坪拧且越琛袄短臁趟嗌健躺以啊弊罴岩司映鞘形勘辏浴傲贰剿笙钅俊南钫巍蔽氐悖涌臁奥獭痢弧馈惫痰慕龋炱胶啊啊虾跋嘈刹允忻窨牛槐曛咀帕蠊按赜堤堑母窬忠丫纬桑瓿闪说诙鬯沓沓纫慌鞘谢柘钅浚哺脑臁驼纬乔缆?1条，实现了城市面貌的重大改观。2006年共完成环保污染治理投资7.2亿元，完成19个列入南水北调污染防治治污项目，淘汰4吨/小时及以下燃煤炉灶近千台，环境质量进一步

39、改善。区域因素示例 1-5泰城建成区园林绿地551.4万平方米，绿化覆盖率33.2%，人均公共绿地面积14.6平方米；垃圾、粪便无害化处理率分别达到了97%、98%；空气环境质量达到二级标准，空气全年污染平均指数为69，空气优良天数357天；水质符合生活饮用水卫生标准（CB5749-89）的规定，生活污水处理率、工业废水排放达标率、工业废气烟尘达标率、工业固体废物综合利用率分别是71%、98.6%、94和87.3，烟尘控制区覆盖率、环境噪音达标区覆盖率分别为100%和87%，目前泰城已初步形成了“三大广场、三大水面、六大公园、六条玉带”的生态格局，成为“环境优美、社会文明、卫生安全”的山水园林旅游生态城市。 区域因素示例 1-6 5、产业集聚状况 泰安城市性质定位为以泰山为依托的历史文化名城和园林旅游城市，城区工业发展有一定的限制，区域内工业呈松散分布，结合旧城改造和总体规划的实施，高新技术企业以及新建和续建企业正在向开发区集聚、转移和搬迁，全国知名的部分大型企业和高精尖技术企业已陆续落户泰安高新区，产业集聚效应正逐步显现。主城区主要以办公、商服、饮食、旅游、金融等第三产业为主，集聚程度较高。区域因素示例 2-11、区位概况待估宗地位于潍坊 以南、潍县北路以西。近年来，潍坊