月日河北涿州码头镇项目产品定位报告(完整版).doc

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1、月日河北涿州码头镇项目产品定位报告（完整版）(文档可以直接使用，也可根据实际需要修改使用,可编辑 欢迎下载） 打造对接北京桥头堡 - -河北涿州/码头镇项目产品定位报告- - 亚瑞建筑设计 2010-8-20 目 录一、项目载体宏观分析.31、城市概况.32、经济发展情况.63、城市规划发展.10二、2021年房地产宏观经济形势及走势预测.121、上半年宏观经济形势.122、货币及房地产信贷形势.153、房地产新政的影响.18三、涿州房地产市场微观分析.231、涿州市房地产特征分析.232、涿州市房地产市场概况.243、2021年涿州市房地产市场运行情况.244、住宅消费者行为分析.275、涿

2、州市房地产项目调研.296、产品研究综合分析.657、本项目地块分析.76）宗地现状.76）地块属性界定.79）属性判定.79）项目分析.79四、项目形象定位.811、项目定位思考.812、目标消费群思考.823、本项目产品定位建议.83）建筑风格建议.83）园林景观建议.84）业态建议.84）产品业态面积及比例配比建议.88五、本项目品牌附加值建议.881、物业管理服务.882、社区智能化.91六、销售前景分析.92七、本项目财务分析.92八、关于酒店式公寓的思考.931、操作思路.93九、关于老年公寓（低密度住宅）的思考.951、背景.952、思路.953、产品设计建议.95）主荐案名.9

3、6）备用案名、推广语.96十、结语.97一、项目载体宏观分析1、城市概况 1.1京、津、保定三角区中心涿州位于冀中平原，与首都北京接壤，总面积742平方公里，辖 15 个乡镇、办事处、开发区， 407 个行政村， 30 个社区，总人口59.4万人。地处大北京经济圈紧密层，北京经济圈紧密圈层，大北京规划新七环，第二机场经济圈，地理位置优越，近100家中央直属单位和知名大型零售店入驻，享有“京南门户”之称。距北京天安门广场仅62公里，东距华北重镇天津市150公里，南距保定78公里。位居京、津、保三角区中心地带，区位优势得天独厚。地质构造属太行山山洪冲击扇，结构稳定，地势平坦，土地肥沃，地下水、地热

4、和砂石料资源丰富，古有“幽燕沃壤”、“督亢膏腴”之称。1.2地处中原，四通八达交通便利、城市基础设施日臻完善。京广铁路、107国道、京深高速公路纵贯全境，北京917路公交车、北京旅游专线往来涿州，“五纵十横”的城市路网十分便捷。京港澳（原京石高速）和已经开工修建的京石高铁（2021年建成后12分钟即可直达北京西三环）贯穿而过，京石第二高速也即将开工修建，极大缩短通勤时间。京港澳高速公路河北收费站将南移正在酝酿出台，出台后无疑是拉近了涿州与北京的距离。廊涿高速涿州段、张石高速密涿支线按时竣工,全长20.7公里的京白连接修建工程全线竣工。涿州市将进一步完善已经建成的京南公交换乘站建设。该客运中转汽

5、车站是保定交通运输集团公交涿州换乘站项目，选址在涿州市107国道京广铁路桥北侧路西，占地300亩。目前，京南公交换乘站已经顺利建成并投入使用。1.3历史悠久，文化底蕴深厚涿州是一座具有2300多年历史的文化名城，自秦置涿县始，三国魏时设范阳郡，元为涿州路，明清时期先后隶属北平府、顺平府，民国时称涿县，始隶属于河北省。清乾隆皇帝南巡路过涿州这块京南重地时曾写下了“日边冲要无双地，天下繁难（音“南”）第一州”的诗句，从此，涿州便有了“天下第一州”的美誉。1986年撤县建市，被列为河北甲级开放城市、河北省四大旅游区之一。物华天宝，人杰地灵。汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、汉桓侯张飞、北魏地理学家郦道元、

6、“初唐四杰”之一卢照邻、苦吟诗人贾岛皆出于此。这里是刘、关、张“桃园三结义”的故地，是“三国文化”的源头。1.4经济发展态势良好农业结构调整不断深化。支持和培育了润生生物、远大养殖、华乐种苗、中国农大涿州科技园区等一批龙头企业，形成了“绿人”、“绿野”、“绿苗”、“绿茵”等“绿色”种养基地。全市无公害农产品环评面积达到10.5万亩，牛存栏达到1.15万头，种养比和粮经比均达到了6：4。工业经济发展势头良好。以凌云集团、北京航天赛德、华北铝业、国家冶金精细品种中试基地等大型企业集团为主体的“三高一无”（高科技、高效益、高附加值、无污染）工业群体已具规模优势，华夏、龙马铝、星河印刷、东立板纸等一大

7、批龙头骨干民营企业也呈现出了强劲的发展态势，形成了铝加工、机加工、汽车零部件、包装印刷和建筑建材五大支柱行业。东方地球物理公司（原石油物探局）、中铁建工集团、中铁十八局集团等大型国企将总部选址在涿州。旅游文化商贸产业稳步发展。相继对辽代双塔、明代药王庙、清行宫、三义宫、郦道元故居、张飞古井等一批名胜古迹进行了修缮。以中央电视台涿州影视基地和京都旅游度假区为龙头，谋划建设了京都新世纪18洞球场、东京都球场、京南花园等一批具有带动作用的旅游项目，开通了涿州北京旅游大篷车，实现了涿州与北京旅游专线的对接，以承揽北京各类会议为主的会展经济成为涿州旅游业新亮点，全年游客接待量突破40万人次，旅游业收入超

8、过2亿元。中央电视台涿州影视基地1.5软环境具备优势涿州除了硬环境优良外，在软环境建设方面也有明显的优势。综合经济实力不断壮大。建设一个实力强、活力足、生态型、园林式京郊卫星城的发展战略正在一步步成为现实。一、2001年，涿州进入全国最发达100家县（市）行列，被评为中国优秀旅游城市。二、2003年，分别荣获“全国科技进步先进市”、“全国幼儿教育先进县”等荣誉称号。三、2005 年，涿州市被河北省政府确定为扩权县（市），被赋予与设区市相同的经济和社会管理权限。四、涿州市还是“国家级生态示范城市”和省级历史文化名城。五、涿州对外来投资者服务周到，对外来投资项目实行首问负责制、服务承诺制、限时办结

9、制和跟踪服务制，为投资者提供一站式服务。六、配套设施 通讯事业，程控 装机超过10万门，移动 用户达到31万部，引进北京010 ，并与全国联网，形成空中、地面、国内、国际、 、网络一体化，全天候、多功能、现代化通讯系统。能源实现华北和北京电网双向供电。地下水净储量达25.6亿立方米，日产10万吨的城市给水工程正在兴建，总投资5000万元的涿州天然气一期工程已实现部分供气。无论从地理位置、人文历史、人口规模、交通状况、产业经济、政府效率等各方面，涿州都具备良好的城市基础和发展底蕴，并且已经取得了令人瞩目的成绩（东方地球物理公司（原石油物探局）、中铁建工集团、中铁十八局集团等大型国企的入驻就是最好

10、的证明）。涿州市已跻身“全国中小城市综合实力100强”、“中国特色魅力城市200强”。2、经济发展情况 2.1经济特征北京市不久前出台促进城市南部地区加快发展行动计划，决定未来3年，对崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区投资超过500亿元，由此带动投资总规模2900亿元，被誉为孕育未来的“新北京富有活力地区”的大手笔。城南开发和新城建设的实施，进一步加速了北京的产业转移、消费外溢和市场扩张，城市带动力将直接辐射涿州市。 今后3年，涿州市将投资130亿元用于城市建设 以打造繁荣舒适的新涿州为目标，强力落实工业立市、以城兴市、借京强市“三大主体”战略，做强人文和生态“两大支撑”，依靠涿州文化和涿州制造

11、“双轮驱动”，以两个“3+1”（“3+1”城市发展框架：古城区、新城区、码头国家级旅游度假区，以京石客运专线新涿州车站）为带动的周边区域。 工业立市迅猛崛起的工业园区是涿州精心打造起的发展平台。涿州开发区，是经河北省政府批准设立的省级开发区，规划面积 12.28 平方公里，是新型产业先导区和高科技示范区。几年来，涿州开发区软硬环境两手抓，扩充了项目的承载力和吸引力，生产要素不断向园区聚集，初步形成了新型材料、生物技术、机械加工与制造等主导产业，显现出产业集群的规模竞争力，成为区域经济最具活力的增长点。发展空间广阔的涿州经济技术开发区，成为吸引和利用外部资金的重要窗口和平台，是建设京南现代加工制

12、造基地的支撑点。 京城著名的超市、连锁店也纷纷抢滩涿州市场。卫生、文化、娱乐、餐饮等服务业硬件建设和管理水平突出地方特色，努力实现与北京对接。产业规模不断扩大，其主要标志是：一、形成了以花卉苗木、瓜菜、畜禽、贡米为主导的农业产业新格局，培育壮大了华乐种苗、远大养殖、连生牧业、四方食品等一批龙头企业。二、制造业规模迅速扩大，形成了铝加工、机械加工、精细化工、汽车零部件、包装印刷和新型建材六大支柱产业。三、高新技术产业发展迅猛，省级以上先进技术和高新技术企业达到33家。四、旅游休闲产业快速成长。现代商贸服务产业群初具规模。五、现代物流中心建设和专业批发市场规模与层次进一步提升。作为商业部“万村千乡

13、市场工程”试点企业，涿州惠友商贸建成仓储面积21000平方米的物流中心，成为保北集经营连锁配送为一体的颇具规模的物流基地。六、工业园区建设有了良好的基础。涿州经济技术开发区和全国小城镇综合改革试点镇松林店工业园区已成为涿州经济发展的重要增长点。 借京强市“借京强市是涿州市三大主体战略之一。通过思想与北京的对接、加快产业与北京的对接、谋划设施与北京的对接，进一步贴近北京、融入北京，才能实现大发展。一、思想对接北京城市定位正在发生转变，产业结构正在升级，一部分产业需要转移到周边地区，寻求周边合作的内在需求不断增强。涿州市紧抓机遇，本着“大统一、小错位”的原则，把推动思想对接作为“借京”发展的前提，

14、以更加开放的视角、更加积极的姿态、更加有力的措施，加快对接北京、融入北京。涿州市主动与北京各区县开展各种形式的沟通：4月15日，涿州市与房山区签署全面对接深化经济社会发展合作协议，决定在加快区域交通基础设施建设、深化水资源和生态环境保护、农业、旅游、教育、商贸、劳务市场、建筑市场、稳定等9个方面展开合作；6月，涿州市与北京市宣武区企业联合会达成北京市宣武区企业联合会与河北省涿州企业家协会友好合作协议书。协议书在工业、农业产业化、房地产、休闲旅游等方面为两地企业向更深层次、更广领域的发展提出了具体的合作内容；7月30日，涿州市开发区管委会、高官庄镇与北京房山区阎村镇建立政治互信、经济互助、社会同

15、步、文化同根的长期友好合作关系；8月19日，河北省涿州市选派的8名干部正式到北京市通州区报到，开始了为期两个月的挂职锻炼学习。他们将重点学习北京市经济建设、新农村建设、城市规划管理及小城镇建设经验。二、设施对接正在修建的京石高速铁路在涿州市北部地区穿越，并且设立了涿州站。以车站为中心，涿州市将建设一个半径为5公里的新市区。涿州市把谋划好设施对接作为进一步融入北京的突破点。今年初，涿州市大手笔、大动作启动了服务市民、面向北京的健康服务中心、教育服务中心和商贸服务中心“三大服务中心”工程。目前，与北京多家知名医疗机构达成技术合作的涿州市医院和涿州市中医院，已经分别投资2亿元和1.5亿元全面展开高标

16、准病房楼项目以及中医院门诊和病房楼项目建设。在推进商贸服务中心建设中，8月6日，涿州市人民政府与北京新发地农产品批发市场中心分别签署战略合作框架协议。双方协商决定由北京新发地农产品批发市场中心对涿州市大石桥市场实施托管，致力于把涿州大石桥市场打造成京南重要的农副产品供应基地。按照“游、购、娱”一体化发展的思路，涿州市正在规划建设一批面向北京的商贸设施，通过不断完善商贸服务网络，扶持和发展现代物流业，打造特色专业市场，逐步把涿州建成京南保北区域性商贸服务中心。三、产业对接借助北京实现大的发展和在北京功能分区中提升地位，使涿州成为北京周边的投资热点地区和生产要素的聚集地，必须加快产业对接。总部设在

17、北京的航天信息股份在涿州开发区投资建成了中国第一条金税卡自动生产线，投产后产值可达2亿元，以此为标志的航天信息产业基地项目也拉开了大幕。截至目前，共有115个对接北京项目落户涿州，总投资达185.6亿元。涿州现已形成电子信息、冶金新材料和物探数据处理三大高科技板块，产业结构得到了进一步优化。四、对接不断升级“同城”渐行渐近涿州虽在河北，但越来越多的北京人来到涿州购房置业，北京917公交车通涿州、北京010区号 通涿州、北京歌华有线电视通涿州、北京老字号商家纷纷在涿州开分号从今年2月开始，在北京缴公积金，到涿州买房可以办理公积金贷款。涿州市公积金管理中心提供数据，到今年8月底，涿州市已发放异地职

18、工公积金贷款约1500万元，贷款对象主要来自北京、天津等地。今年5月，涿州又出台新举措，将医保与北京挂钩，居住在涿州的北京市民可以在定点医院直接使用医保治疗，也可以回北京进行医保报销。据统计，居住在涿州的北京人已经超过1万人。涿州市医院接诊的外地患者主要是在涿州居住的北京人。近年来，涿州市GDP增速、全社会固定资产投资总额、贷款余额、规模以上工业企业数量、省纳税百强企业数量、中国名牌产品数量均居保定市首位。小结：便捷的交通网，京、津、保区域的中心位置，具有辐射力的城市区位，足够的工业支撑，将进一步加速涿州城市化的发展进程，城市框架将进一步的拉大，开发区的建设也以实际的发展证明了这一点。随着涿州

19、对接北京的不断升级，涿州与北京的“同城”概念渐行渐近。2.2经济运行情况国民经济持续向好，2021年有望突破160亿大关近年来，涿州市国民生产总值以年均超过10%的速度发展，2021年，全年全市生产总值148亿元，比上年增长12%。固定资产投资增速迅猛，城镇投资规模和增速远高于农村涿州市2005-2021年固定资产投资50.256.8962.170.1610402040608010012020052006200720212021年份亿元 2021年涿州市全社会固定资产投资预计完成104亿元，增长47%，其中城镇固定资产投资预计完成98亿元，增长51.9%；农村投资6亿元，增长43%。 财政收入

20、快速增长，财政支出增速高于收入涿州市2005-2021年财政收入8.2610.0811.0613.3715024681012141620052006200720212021年份亿元 财政收入快速增长，财政支出增速高于收入2021年涿州市财政收入突破15亿元，其中地方一般预算收入完成8.88亿元，占财政总收入的59.2%，分别超年初预算1.13和22.35个百分点；地方财政一般预算支出99.11亿元，增长21.0%，其中：科学技术支出增长14.9%，教育支出增长17.0%，医疗卫生支出增长49.0%，社会保障与就业支出增长23.3%，一般公共服务支出增长21.4%。涿州市财政支出远高于财政收入，

21、增速也相对较快，证明政府对涿州市建设投入力度较大，城市正处于快速发展阶段。人民生活水平不断提高，消费力大幅增加涿州市2005-2021年居民可支配收入897398101104713863152550500010000150002000020052006200720212021年份元2021年涿州市城镇居民人均可支配收入达到15255元，实际增长10.04%，城镇居民家庭恩格尔系数为33.5%。整体来看，05年以来，涿州市城镇居民可支配收入和销售支出得到稳步提升，并在07年人均可支配收入历史首次突破万元大关，09年更是达到15255元（合2200美元左右）。3、城市规划发展 3.1涿州市2004

22、-2021年城市总体规划涿州市地处河北省中部，保定市北部。东邻固安，西接涞水，南连高碑店，北与北京市大兴县、房山区毗邻，为首都北京的南大门。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积751.5平方公里。涿州距离北京天安门广场62公里，距离首都机场100公里，距离天津新港175公里，是紧邻北京的近郊城市，境内有国家南北大动脉京深高速公路、107国道、京广铁路等通过，在环京津地区的城市中具有明显的区位优势。涿州市2004-2021年城市总体规划对涿州的功能定位是：一、在京津冀地区积极找准位置，抢占优势，主动融入京津冀经济体系。二、在大北京都市圈（一）北京南郊新城、旅游休闲胜地（

23、二）北京的产业扩散基地（三）北京郊区的都市型农业基地做到依托北京、接受辐射、服务北京，达到“双利、双赢”的目标。随着北京城市功能定位的转变，涿州、北京城市“同城化”趋势明显。依托“京津保”地区中心位置及距北京仅30分钟车程的优势，相信随着“京津保（定）”城市群建设步伐的加快，涿州北京、涿州天津（保定）产业带的形成，涿州将迎来新的发展黄金期。3.2“一心引两带、一环串五珠”根据涿州市域城镇群的结构特征和发展潜力，涿州市相继出台了涿州市20042021年城市总体规划，提出了城镇空间形成“一心引两带、一环串五珠”的发展格局的基本构想。“一心”即涿州城区，“五珠”为松林店、码头、东仙坡、高官庄、东城坊

24、五个中心。“两带”指以107国道、京广铁路交通走廊所形成的南北向城镇发展主轴和以涿涞公路为依托的东西向城镇发展次轴。“一环”指影视城专用线、涿密公路、幸福渠路形成的环状公路网，它是市域内部五个中心镇间的主要联系通道。根据2005年编制的涿州市（20042021年）近期建设规划，涿州市近期的建设目标为：到2021年将涿州建设成为一个综合实力较强、产业结构优化、科学技术先进、社会高度文明、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、交通安全便捷、环境良好的京郊生态新城。城市规模为：人口规模：78万人，城市化率达65%，用地规模：44平方公里。涿州市“东拓北延、适当西展、并和城市”的发展思路必然使城市

25、空间结构发生变化，城市化进程加速发展，中心城区的功能逐渐分化到东部、北部等重点发展区域，京南各区与涿州城区的联系也更加紧密，而房地产作为城市变革的先行军，必将在涿州城市规划利好的作用下获得良好的发展空间。二、2021年房地产宏观经济形势及走势预测1、上半年宏观经济形势 1.1经济向好但GDP增速回落上半年GDP为172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。二季度GDP同比增长10.3%，比一季度回落1.6个百分点。季度经济增速的回落在预期之中，因为：去年一季度处在GDP“V字形曲线”的最底端，今年一季度的高增长与基数低有关；GDP增长主要是依靠去年以来的

26、巨额投资拉动的，内需和外需的拉动力还较弱，因此，经济增长仍是恢复性的，今年有可能出现“前高后低”的走势。重要风向标近三个月，规模以上工业增加值同比增速逐月有所回落。1.2投资难以维持09年高增长水平上半年，中央项目固定资产投资同比增长13.0%；地方项目固定资产投资同比增长26.7%，增速比上年同期都显著降低。1.3消费对经济增长发挥了较为稳定的作用上半年，社会消费品零售总额共计72669亿元，同比增长18.2%，显著高于09年全年增速。热点消费快速增长。其中，汽车类增长37.1%，家具类增长38.5%，家用电器和音像器材类增长28.8%。1.4出口加快、进口减缓，但外围环境不确定2021年，

27、在经历了3月份的大幅逆差，4月份的小幅顺差之后，5、6月份再次回到景气较高时期的顺差额水平，6月贸易顺差为200亿美元。上半年，中国进出口总值13548.8亿美元，比去年同期增长43.1%；贸易顺差为553亿美元，下降42.5%。今年的出口形势相对去年有明显改善，但出口同比增速在5月达到阶段性高点、6月略有下滑。考虑到世界经济前景以及欧洲紧缩财政预期的影响，下半年的出口增速可能难以维持现有高位，会略有回落。上半年进口增速逐步回落，这与工业投资增速回落等有一定联系。1.5 CPI、PPI稳定上半年，CPI（消费者物价指数）同比上涨2.6%，涨幅温和且6月环比下降。目前对CPI走势各方看法有一定分

28、歧，考虑到洪涝灾害等因素，央行的态度比较谨慎。但不管怎样，实现全年3%左右的调控目标，问题应该不大。上半年，PPI（生产者物价指数）同比上涨6.0%，从环比看，6月份下降0.3%，未来涨速可控：一是六大高载能行业增速回落比较快；二是翘尾因素的影响将逐步削弱。2、货币及房地产信贷形势 2.1控制信贷增量与投放节奏09年新增人民币贷款9.59万亿，同比增长31.74%，增量及增速创新高。根据政府工作报告，10年新增人民币贷款7.5万亿元左右，增速为18%。媒体报道四个季度投放节奏为3:3:2:2。1-6月人民币贷款实际新增4.6万亿，同比少增2.7万亿元，但比计划进度仍多增了1000亿元有余。预计

29、下半年信贷总量控制及节奏控制将持续，但经过上半年的努力，全年达标的可能性很大。2.2最低利率时期已经过去虽然名义利率未变，但从作为货币市场“风向标”的央行票据1年期的发行利率看，实际利率已呈回升趋势。2.3各方面的政策对按揭和开发贷款全面收紧按揭贷款：抑制不合理需求，限制炒房投机4月17日，国务院下发“新国十条”，随后住房和城乡建设部、国土资源部、央行、国家税务总局等中央部委纷纷出台新政配套细则，天津、青岛、北京、深圳、重庆、广州、深圳等地方政府也相继推出地方措施新政实施两、三个月来，“调控将放松”的传闻开始传播。6月24日住房和城乡建设部在青岛召开现场工作会，7月4日国土部，在大连举行全国国

30、土资源厅局长座谈会，会上都重点强调了“房地产调控不会放松”。政策解析：开发贷款：加强管理，严控风险重视企业资质、业绩、信用度；加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组以在建工程为抵押发放开发贷款；严格控制抵押率销售回笼资金封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款；严格限制展期进一步强化禁止对企业打包放款，致使企业集团向子公司转贷款，用于购地房地产信托及银行理财：收紧、规范、回归本原信托贷款必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等

31、条件房地产信托贷款与银行开发贷款的标准无差异，但融资成本相差较大信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款个人理财资金不得投资于未上市企业股权和上市公司非公开发行或交易的股份具体言之，商业银行私人银行业务理财资金才可用于房地产股权投资信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金也就是说，现行的附加回购和担保条件的股权投资、权益投资信托模式，并不被鼓励资本市场：证

32、监会正与国土资源部建立更为完善的联合审核机制国十条：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组证监会与国土资源部已初步建立起有关房地产企业融资的综合监管原则和工作机制，国土部负责审核证监会送审企业购地用地的合规性目前拟定两类企业纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因为此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目债券融资具有相对较高的融资成本，具备一定的市场约束机制，发

33、行公司债的房地产企业暂不纳入范围保险资金：严禁投资房地产2021年一季度保险监管工作会议强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。3、房地产新政的影响 3.1国房景气指数连续三个月回落国房景气指数在2021年3月达到阶段性顶点，4-6月指数持续回落，6月国房景气指数为105.06。可以看到国房景气指数走势和房地产开发贷款以及购房贷款走势具有较高的同步性。3.2投资增速自09年以来首次超过销售增速上半年，全国商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%；房地产开发投资1.97万亿元，同比增长38.1%。投资增速自09年以来首次超过销售增速。房地产开发投资保持较快增速，但商品房销售增速持续放慢。投资额已非常接近销售额。3.3竣工面积增速超过销售面积增速上半年，全国房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%；商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.4%。尽管销售面积仍大于竣工面积，但竣工面积增速已开始超过销售面