百年豪景第三次策划简报.doc

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1、百年豪景第三次策划简报百 年 豪 景销售策划方案第三次简报 2005227目 录一、 春节前后销售状况分析二、 现时期所面临的问题三、 三月至四月的企划方案附件一（强销期媒体打算表）附件二（媒体费用预估）附件三（策划推广方案）附件四（软文搭配）一、现时期销售状况分析春节期间（28/127/2）共计来人33组，来电6组，成交18户，成交比为1.8:11、来人状况分析来人区域分析口岸镇： 共来人18组 占总来人比的54%刁铺镇： 共来人5组 占总来人比的12%滨江区： 共来人0组 占总来人比的0%泰州市区：共来人6组 占总来人比的18%其他： 共来人4组 占总来人比的16%来人职业分析上班族： 共

2、来人18组 占总来人比的55%自营商： 共来人7组 占总来人比的21%政府机关：共来人1组 占总来人比的3%农民： 共来人7组 占总来人比的21%购房用途分析首购： 共来人12组 占总来人比的36%二次购房：共来人17组 占总来人比的51%拆迁户： 共来人2组 占总来人比的6%投资户： 共来人2组 占总来人比的6%年龄层次分析30岁以下：共来人14组 占总来人比的42%3040岁：共来人12组 占总来人比的36%4050岁：共来人5组 占总来人比的15%5060岁：共来人2组 占总来人比的7%2、媒体状况分析夹报（共计20000份）口岸镇：共派发12000份 占总份数的60%刁铺镇：共派发80

3、00份 占总份数的40%派报（共计20000份）口岸镇：共派发10000份 占总份数的50%刁铺镇：共派发10000份 占总份数的50% CF（泰州电视台、高港电视台连续一个月） 车身广告（四辆） 户外宣传演出（共计3场）口岸2场 位于口岸镇政府广场刁铺1场 位于刁铺影剧院东门一期总销底价69839163一期实际总销可售户数合计：212户项 目售出签约换户退户实际成交本月户数门：0住：18门：0住：16门：0住：0门：0住：0门：18累计销售户数门：住：98门：0住：73门：0住：0门：0住：15门：住：83累计销售金额门：住：33244409门：住：22546854门： 住： 门： 住： 5

4、848183门：住：27396226已销售底价27704734销售率40%已销售表价27421530签约率门面签约率0住宅签约率88%超价 签约与认购之比88%实际已签约金额22546845总签约率34%本周回款累计回款150000003、售状况分析 A总体销售状况B、格局去化分析1、户型去化分析房 型ABCEF门面合计可售户数405040342820212本周去化46800018累计去化142125518083未售户数2530152910201292、多层楼层去化分析： 楼 层一层二层三层四层五层合计可售户数2626262626130本月去化8721018累计去化1420137660未售户数

5、126131920703、多层平面去化分析：幢别29303132334647合计可售户数20202020102020130本月去化443103318累计去化1510610015460未售户数51014101051670C、未购缘故分析原 因本周组数累计组数备 注1、与鸿翔御景比较6价格问题2、对开发商期房的信任3、价格太高 41与其他楼盘比较4、生活机能35、交通问题 7收费站问题6、朝 向7、施工品质8、付款方式及代收费用412 9、家人反对或带家人来看10、府后人家优势竞争 2211、百年好景的建设进度 1012、需考虑113、对商品房没有认识414,车库价格高1合计15114二、现时期所

6、面临的问题：（一）周边竞争楼盘：1、 对面“鸿翔御景”楼盘价格过低（成交价差不多上是1200-1400元/平方米）造成现场准客户流失。2、 高港周围各楼盘价格连续走低，纷纷打起价格战，造成当地房地产市场的恶性竞争。3、 别墅施工进度与客户预期时刻相冲突，同时暂没有实物相参照。府后人家样板房已开始展现。（二）当地客观环境阻碍：4、 当地购买力不足，客户群的不稳固，收入低，也同时阻碍楼盘的去化进程。5、 当地人气不足，商业气氛淡薄，门面房空置率高，造成楼盘门面房至今无人问津。6、 别墅客户群较小，总价高，没有实物参照。7、 拆迁户热衷于购买二手房或买地盖房。8、 地域狭窄，关系网复杂，造成退户问题

7、严峻。9、 国家宏观调控，银行紧缩银根，贷款利率增加，当地按揭程序繁琐，造成客户应付款方式的不认同。（三）泰州市区情形：10、 媒体投放量局限，市区暂不能形成良好的口碑效应。解决方案：一、 策划主题：开发新客户，抓稳老客户;连续推广高品质人居住宅.二、 策划目的：1、 与前一时期的广告宣传一脉相承，形成连续的宣传效应，加大销售量；2、 为二期楼盘的销售打好宣传基础。三、 解决方式：（一）、在高港和周边地区切入深层次客户： 1、对销售现场要求：（a） 专案：对销售人员进行专业培训，严格要求，提高销售人员专业素养；指导销售人员对周边楼盘有充分地认识，知己知彼，能够游刃有余地应对客户的各种问题； （

8、b） 销售员：区分我案与其它楼盘之间关于质量、施工建设、景观、小区规划以及物业治理的明显差异，强调百年豪景的优越性；加快签约及付款进程来遏止退户问题的蔓延。 2、对开发商建议：A与销售人员的现场努力相互配合，尽量加大退房阻力；B加大对市区媒体的宣传力度，增加来人C泰州设立接待处有效的把握客户资源3、宣传活动：（a） 针对扬子江药业月底返乡的销售人员，寄送DM时搭配礼品或者销售人员亲自携带礼品拜望宣传； （b） 在高港周边地区进行SP活动市内接待处的设立（参见附录3）（二）、对泰州市区进行强力媒体宣传：1、 媒体执行打算（参见附件1）2、 收集有关报导高港以后都市建设，招商引资项目的报纸、书刊材

9、料，并把报纸槁和介绍楼盘软文相结合。3、 与开发商确定样板房时刻，在这之前依照户型制作一些室内装饰图片，增加现场销售道具，增强客户空间想象力。4、 布置市区接待处，布置特色简洁直观，尽量突出百年豪景的优秀品质。 （详见附件四） 附件一：媒体执行打算（7/33/4）日期媒体搭配7/3-13/3（第一周）1、 派报10000份（高港地区连续一周和市内活动现场）2、 扬子晚报、快报夹报10000份（11/3）3、 在泰州市区SP活动。（12/3）4、 CF播放5、 车身广告14/3-20/3（第二周）1、 派报10000份（高港地区连续一周和市内活动现场）2、 扬子晚报、快报夹报5000份（18/3

10、）3、 在泰州市区SP活动（19/3）。4、 CF播放5、 车身广告21/3-27/3（第三周）1、派报10000份（高港地区连续一周和市内活动现场）2、扬子晚报、快报夹报5000份（25/3）3、在泰州市区SP活动。（26/3）4、CF播放5、车身广告28/3-3/4（第四周）1、CF播放2、车身广告附件二：媒体费用预估媒体名称单价数量性质配套及附加费用总价派报0.6元/份3万份8K派报工4名500元1.8万+0.05万夹报0.6元/份2万份4K1.2万CF1万/月(海陵)0.9万/月(高港)各1月1.9万（已预付不作为本次费用）礼品5元/份1000份0.5万SP活动0.5万/场3场城管40

11、0元/月1.62万市内接待处1.5万1.5万累计6.6万 附件三：百年豪景年后策划推广方案一、 市内售楼处：（一） 室内陈设设备：1、 背景墙：以展现中庭景观（成效图）为主2、 易拉宝：（1） 百年豪景简介（2） 交通环境（3） 配套及十分钟生活圈（4） 港城桥文化主题公园（5） 五大组团景观（6） 星级物业治理、（7） 科技智能化（8） 双拼外立面展现（9） 多层外立面展现（双拼、联排）（10） 联排外立面展现（11） 公司业绩展现（12） 安保系统展现附：展现资料若干套（如现场展板不够放置能够销售员资料夹形式表现）3、 柜台：摆放楼书数本、折页和宣传海报若干份配合销售人员介绍4、 音响：播

12、放背景音乐或节奏明快的歌曲5、 电脑：A播放百年豪景CF光碟 B对来访客户资料作好备份工作6、 ：A作为现场咨询热线B办理只可打进小灵通业务（一部或两部皆可）C如现场吵杂或无信号可改用手机D与高港售楼处保证联系 7、现场搭配桌椅（折叠市）和茶水（可用矿泉水或饮水机代替）（二） 现场配合事项：配备销售人员23名并可搭配专案一名；（三） 配合现场销售：登记有购买意向的客户，预约安排每周六或周日组织客户集体看房 备注：如当天成效明显也可采纳当日租用出租车形式保证现场的来人量 （四） 执行方案优势分析：A相关于报纸稿等媒体的稳固性、固定性的一次性投入B关于泰州意向客户的把握，并让客户对百年豪景产品有更

13、深层次的了解和认识，不易造成准客户的流失高港SP活动策划一、 活动目的：增加来人、打响知名度。A使广告所不能触及到的人群通过本活动了解到百年豪景；B扩大客户群体范畴，抓住当地深层客户；C还包括当地在外工作由于过完年留家的客群，使这一群体充分详尽地了解百年豪景；二、 活动期限：每周一次，用连续的活动来保证人气的旺盛，带动销售。三、 活动时刻：每周周末9：30-12：00 13：30-17：00（如遇天气状况及时另行调整）四、 活动地点：成熟商业街（文峰商场和世纪联华超市为要紧选定对象）五、 活动主题：春满百年豪景大型现场表演活动。六、 活动方式：A现场“秀”的方式，结合有奖竞猜等与现场观众的互动

14、活动。 B现场可通过小礼品来集合人气 C活动前与主持人对接，问题要紧是楼盘差不多资料七、 活动要求：活跃气氛的同时要以宣传产品为主，把握客户。八、 活动内容：（一） 第一周：歌舞表演 组织一些青春靓丽的女大学生进行力求在首次活动中即达到轰动效应（二） 第二周： 模特走秀（能够结合当地服装商店或大学服装专业进行）（三） 第三周 街舞表演 知名街舞社团参加（四） 第四周民族表演 舞龙舞狮 秧歌等以喧闹的民间联欢的方式做整个活动的结尾，达到活动的高潮。九、策划预期成效：深层挖掘本区域市场，抓住有效客户，使百年豪景的超值品质深入人心，在年后掀起当地购买热潮。附件四：搭配软文百年豪景高港住宅市场的领航者

15、2005年，高港区将投入13亿元用于都市建设，创历史之最。其中3.7亿元用于基础设施建设，公用事业建设也将明显加快，总投入近4500万元的文化中心工程将于近期动工，学校、医院等公用设施建设的投入将接近4000万元，政府在抓紧建设的同时十分注重招商引资。高港的经济进展形势一片大好。良好的经济进展态势带动房地产业连续升温。在现在的高港，宽敞市民需要的是一个能够融合高品质住宅、开放生活空间、高智能化治理和休闲娱乐、商贸服务及生产生活于一体的新居住区。在如此一个理念的推动下，只有具备了杰出的品质和超强的实力，代表着超前的生活方式和投资方向，才能够足以吸引挑剔的业主和精明的投资者。在高港的诸多楼盘中，由

16、泰州恒通房地产开发的百年豪景堪称高港顶级住宅的领航者。她的设计独到，强调私密性的个人空间。户型采纳全明设计，其中的双拼别墅挑高5.6米。一套包括浴室、书房、更衣室的完整卧房，豪华却不夸张，宽广却不空泛。注重的是高雅的品位和享受。百年豪景的景观设计纯美大气，像一抹金秋的色彩，亮丽芬芳。原生古银杏树配以四季植物交迭变幻。紧邻百年豪景南侧的是斥资三千万打造的港城桥文化主题公园，是放松心情的好去处。物业治理引进了新加坡的先进治理和服务理念。入住服务，家务服务，楼管服务的标准全部按照国家星级标准，安全保卫制度完善，保安态度亲切热情。智能化治理水平处于绝对领先地位。电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲系统，还有与物管中心联网、背景音乐和小区广播系统以及高速宽带网入户。这些超前的高科技应用无处不表达出百年豪景的优越性和以后的美好前景。在百年豪景邻近的双语幼儿园，为小孩们提供了优越的师资和教育环境。小孩的以后寄予着家长的妄图，那个地点能够让人一辈子的辉煌在小孩身上连续。 从长远上看来，百年豪景的整体进展表达了高港的住宅进展方向，同时先行把眼光放长远，做好住宅的同时注重人文关怀和社会进展，成为高港住宅市场当之无愧的领航者。