2022房地产代销合同合集7篇.docx

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1、2022房地产代销合同合集7篇房地产代销合同1委托方：（甲方）地址：代理方：（乙方）地址：甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方代理_项目的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：一、代理内容及期限1、甲方委托乙方为甲方在_区域开发的_项目（以下简称该项目）的营销策划、广告策划和销售总代理。2、代理期限_年，自_年_月_日至_年_月_日，由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将代理期限续延，另行签订补充协议。3、在代理期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。二、双方权利与职责（一）甲方权利与职责1、

2、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总额的_%。5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前_日可完全进场使用，积累客源。7、保证于该项目对外销售前_日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位_套，供客户参观参考，指导消费。8、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设

3、。9、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。（二）乙方权利和职责1、本合同签订之日起个_工作日内完成该项目的策划总案。2、作好该项目的前期策划工作（含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化建议和售楼部设计装修建议等）。3、全权负责售楼部的运作和管理工作。4、及时向甲方反馈营销工作信息，每月_日向甲方呈报销售情况明细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案。5、负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，销售资料、销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格。6、保证该项目住宅、车库等的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的成交均价。7、负责代

4、甲方与客户签订认购书和商品房买卖合同，签署内容双方可进行协商；指导客户将购房款交付甲方账户。8、负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交办的客户资料调查统计工作。9、必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。10、收到甲方支付的代理费时，向甲方提供税务部门的正式发票。（三）共同责任1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。2、甲方同意该项目的住

5、宅、车库等的实际成交均价以乙方呈甲方批准的价格为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。3、双方同意代理期限内所有交易均定为乙方业绩，并按约定支付乙方营销代理费。（四）双方应达到的工作目标1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作。2、乙方销售目标：第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后_个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的_%。第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该项目可售总金额的_%。第三阶段：代理期内，累计完成该项目可售总金额

6、的_%。3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。三、代理费的计算、支付（一）策划费乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币_元整。（二）代理服务费1、计算及支付方式（1）双方同意，该项目的代理服务费按实际成交额的_%收取，并按月结算。（2）选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的_%即视为全额回款，按成交总额计提代理服务费。（3）由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条（1）款结算代理服务费。（4）每月_日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后_

7、日内向乙方支付当月全额代理服务费。风险提示：建议违约责任具体明确，比如：如一方违反本合同应怎样之类的条款，尽量要避免笼统约定承担违约责任。并且，可以根据际情况来规定违约赔偿金的数额。此外，违约金的数额不应过高或过低，过高可能面临着违约诉求不被支持的风险，过低则不利于守约方，因此，建议咨询专业律师进行商榷。四、违约责任1、乙方不得以乙方名义与买受人签订商品房买卖合同，不得自行收取房款。发生上述违约行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付其擅自签约金额或收取房款金额_%的违约金，且该套商品房不予计算代理费。2、甲方逾期支付应付销售代理费的，每延迟一天，须按逾期应付款的_%的比例支付滞纳金，逾期超

8、过_日的，乙方有权解除合同。3、乙方不得向客户作虚假承诺、宣传，因此而引发客户投诉或退房的，该套商品房代理费不予计算，且乙方应向甲方支付相当于该套房销售代理费金额的违约金。4、因甲方原因或甲方违约而导致本合同无法履行的，乙方有权解除合同并要求甲方支付应结算而未结算的代理费。5、任何一方根据法律规定及合同约定解除合同的，乙方应在合同解除之日起_个工作日内撤场，向甲方交接相关资料，并在撤场前完成对已售房源未结事项的办理，甲方将按合同支付相应代理费，如到期仍未到达结算标准的，甲方不再予以结算代理费，因乙方延迟撤场影响甲方销售计划给甲方造成损失的，该损失由乙方承担。五、合同终止事由本合同除在法律规定情

9、形下终止外，还可因下列情形而终止：1、甲方未能按时支付代理费逾期_日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起_日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起_日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额代理服务费。六、争议的解决在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向合同签订地法院提出诉讼。七、其它本合同一式_份，甲、乙双方各执_份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。甲方：法定代表人：开户银行：账户：签订时间：_年_月_日

10、乙方：法定代表人：开户银行：账户：签订时间：_年_月_日房地产代销合同2(以下简称甲方)(以下简称乙方)经双方协议签订合约如下:一、货品及金额伽森科技扬州有限公司(下称甲方)同意将下列商品，按照下列条款将产品提供于二、合作经营方式：甲方负责产品成本(包括运输成本)，乙方负责提供市场和售货管理。三、甲方授权乙方对二级、三级代理具有行使签订代销合同的权利。四、乙方责任: 在本次代销期间，乙方应随时和甲方代理人保持联系，提供详细的销售管理信息，并应定期每 向甲方提供当前销售清单一份。五、结算方式：采取每三个月结算一次方式(即乙方三个月销售额和乙方未售出的产品退回)。乙方逾期不结算所造成的一切经济损失

11、，由乙方承担。六、利益分配方式：产品售出后甲方向乙方支付产品规定零售价的总额的 %作为提成。七、本次代销期限：从 年 月 日至 年 月 日。八、乙方每次都需凭此合同到甲处提货。九、本合同一式叁份,乙方一份,甲方两份。本合同自签订时生效，直至结算后终止。甲方(公章)：_ 乙方(公章)：_法定代表人(签字)：_ 法定代表人(签字)：_年_月_日 _年_月_日房地产代销合同3委托方：_(甲方) 代理方：_(乙方)地址：_ 地址：_甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方代理_项目的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：一、代理内容及期限1、甲方委

12、托乙方为甲方在_区域开发的_项目(以下简称该项目)的营销策划、广告策划和销售总代理。2、代理期限_年，自_年_月_日至_年_月_日，由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将代理期限续延，另行签订补充协议。3、在代理期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。二、双方权利与职责(一)甲方权利与职责1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总

13、额的_%。5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前_日可完全进场使用，积累客源。7、保证于该项目对外销售前_日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位_套，供客户参观参考，指导消费。8、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设。9、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。(二)乙方权利和职责1、本合同签订之日起个_工作日内完成该项目的策划总案。2、作好该项目的前期策划工作(含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化建议和售楼部设计装修建议等)。3、全权负责售楼部的运作和管理

14、工作。4、及时向甲方反馈营销工作信息，每月_日向甲方呈报销售情况明细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案。5、负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，销售资料、销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格。6、保证该项目住宅、车库等的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的成交均价。7、负责代甲方与客户签订认购书和商品房买卖合同，签署内容双方可进行协商;指导客户将购房款交付甲方账户。8、负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交办的客户资料调查统计工作。9、必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客

15、户作出任何承诺。10、收到甲方支付的代理费时，向甲方提供税务部门的正式发票。(一)共同责任1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。2、甲方同意该项目的住宅、车库等的实际成交均价以乙方呈甲方批准的价格为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。3、双方同意代理期限内所有交易均定为乙方业绩，并按约定支付乙方营销代理费。(二)

16、双方应达到的工作目标1、甲方按时按质完成上述甲方权利与职责中规定的工作。2、乙方销售目标：第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后_个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的_%。第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该项目可售总金额的_%。第三阶段：代理期内，累计完成该项目可售总金额的_%。3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。三、代理费的计算、支付(一)策划费乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币_元整。(二)代理服务费1、计算及支付方式(1)双方同意，该项目的代理服务费按

17、实际成交额的_%收取，并按月结算。(2)选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的_%即视为全额回款，按成交总额计提代理服务费。(3)由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条2、款结算代理服务费。每月_日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后_日内向乙方支付当月全额代理服务费。四、违约责任1、乙方不得以乙方名义与买受人签订商品房买卖合同，不得自行收取房款。发生上述违约行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付其擅自签约金额或收取房款金额_%的违约金，且该套商品房不予计算代理费。2、甲方逾期支付应付销售代理费的，每

18、延迟一天，须按逾期应付款的_%的比例支付滞纳金，逾期超过_日的，乙方有权解除合同。3、乙方不得向客户作虚假承诺、宣传，因此而引发客户投诉或退房的，该套商品房代理费不予计算，且乙方应向甲方支付相当于该套房销售代理费金额的违约金。4、因甲方原因或甲方违约而导致本合同无法履行的，乙方有权解除合同并要求甲方支付应结算而未结算的代理费。5、任何一方根据法律规定及合同约定解除合同的，乙方应在合同解除之日起_个工作日内撤场，向甲方交接相关资料，并在撤场前完成对已售房源未结事项的办理，甲方将按合同支付相应代理费，如到期仍未到达结算标准的，甲方不再予以结算代理费，因乙方延迟撤场影响甲方销售计划给甲方造成损失的，

19、该损失由乙方承担。五、合同终止事由本合同除在法律规定情形下终止外，还可因下列情形而终止：1、甲方未能按时支付代理费逾期_日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起_日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起_日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额代理服务费。六、争议的解决在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向合同签订地法院提出诉讼。七、其它本合同一式_份，甲、乙双方各执_份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。甲

20、方：_ 乙方：_法定代表人：_ 法定代表人：_开户银行：_ 开户银行：_账户：_ 账户：_签订时间：_年_月_日 签订时间：_年_月_日房地产代销合同4房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：（一）房地产代销合同中的涉税风险在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方

21、式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。国税发20xx31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”根据财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税20xx29号）规定，非保险企业发生与生产

22、经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除，必须具备以下五个条件:一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除，超过部分，不得扣除。二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。另外，根据国家税务总局关于印

23、发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发20xx31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过

24、服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析1、案情介绍甲房地产公司20xx年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。20xx年9月销售房屋20xx平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：借：银行存款 950万元贷：主营业务收入 950万元请分析甲房地产公司的涉税风险。2、涉税分析国税发20xx31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到

25、受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为：借：银行存款 1000万元贷：主营业务收入 1000万元同时，借：销售费用 50万元贷：银行存款 50万元2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买

26、断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。根据国税发20xx31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认

27、收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析1、案情介绍甲房地产公司20xx年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。20xx年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋20xx平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元贷：销售收入

28、 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。（二）涉税风险分析根据国税发20xx31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参

29、与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：借：银行存款 1000万元贷：主营业务收入 1000万元同时，借：销售费用 100万元贷：银行存款 100万元3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。根据国税法20xx

30、31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。（1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日

31、确认收入的实现。基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析1、案情介绍甲房地产公司20xx年开发住宅小区，与代理销售公司C签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。20xx年9月C公司提交销售清单时，销售房屋20xx平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下：借：银行存款 90

32、0万元贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。2、涉税风险分析根据国税法20xx31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除。本案例中， C公司代理业务营业额为20xx4500（50004500）20xx100%1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（50004500）20xx30%30（万元）不得

33、直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：借：银行存款 1000万元贷：主营业务收入 1000万元同时，借：销售费用 30万元贷：银行存款 30万元4、包销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。根据国税法20x

34、x31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发1996684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。基于以上税收政策规定

35、，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析1、案情介绍甲房地产公司20xx年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司20xx平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到20xx年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日

36、内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到20xx年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：借：银行存款 765万元（45001700米）贷：销售收入 765万元请分析甲房地产公司的涉税风险。2、涉税风险分析根据国税法20xx31号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500（1

37、700300）950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500（1700300）950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（45001700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。（二）房地产代销合同中的涉税风险控制策略通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用

38、的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者

39、进行确定。3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收

40、入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。房地产代销合同5甲方：_地址：_邮码：_电话：_法定代表人：_职务：_乙方：_房地产中介代理有限公司地址：_邮码：_电话：_法定代表人：_职务：_甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的_事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条合作方式和范围甲方指定乙方为在_（地区）的独家销售代

41、理，销售甲方指定的，由甲方在_兴建的_项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），销售面积共计_平方米。第二条合作期限1。本合同代理期限为个月，自_年_月_日至_年_月_日。在本合同到期前的_天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2。在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3。在本合同有效代理期内，甲方不得在_地区指定其他代理商。第三条费用负担本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。具体

42、销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。第四条销售价格销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为_元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。第五条代理佣金及支付1。乙方的代理佣金为所售的_项目价目表成交额的_%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。2。甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于。3天将代理佣金全部支付乙方，乙方

43、在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。3。乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。4。因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。第六条甲方的责任1。甲方应向乙方提供以下文件和资料：（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；（2）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售_项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。（3）关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；（4）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；（5）甲方正式委托乙方为_