塘沽响螺湾娱乐公园可研报告(常用版).doc

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1、塘沽响螺湾娱乐公园可研报告（常用版）(可以直接使用，可编辑 完整版资料，欢迎下载）塘沽响螺湾娱乐公园可研报告目 录第一章、 塘沽响螺湾娱乐公园综述 1第二章、 塘沽响螺湾娱乐公园资源优势分析 3一、 响螺湾娱乐公园的交通区位优势 31、 塘沽的交通区位介绍 32、 响螺湾娱乐公园的位置 4二、 响螺湾娱乐公园的资源优势 51、 秀丽的风光资源 52、 雄厚的工业基础 53、 丰厚的文化底蕴 54、 丰富的地热资源 55、 丰富的水体和水产资源 6第三章、 建设响螺湾娱乐公园的社会条件 7一、 塘沽区蓝色旅游走廊规划 7二、 塘沽旅游业已成为经济发展新的增长点 9三、 旅游景区（点）建设得到快速

2、发展 9四、 塘沽旅游产品开发形成系列规模 10五、 旅游服务接待能力明显增强 11第四章、 响螺湾娱乐公园项目介绍 12一、 天津塘沽区响螺湾娱乐公园景区主要项目简介及设施 12二、 公园的设计风格 17第五章、 响螺湾娱乐公园市场分析 18一、 客源市场分析及客源开发 181、 客源市场定位分析 182、 游客出游目的分析 183、 天津旅游市场发展现状分析 194、 客源市场开发 20二、 环境容量分析 221、 环境容量介绍 222、 客源市场规模预测 23第六章、 响螺湾娱乐公园机遇分析 24一、 旅游业市场前景广阔 24二、 假日旅游在全国范围内升温 24三、 社会消费心理趋于成熟

3、 24四、 创造异域风情环境，国内能享受国外风情 25五、 极度有利的政策环境 25六、 塘沽旅游业逐渐形成旅游网络 25七、 北京2021年奥运会 25八、 中国加入WTO 25第七章、 市场形象与市场营销 26一、 市场形象 26二、 市场营销 26第八章、 投资估算和融资需求 28一、 投资规模估算 28二、 资金运用方案 28三、 建议融资方式 29第九章、 财务分析 30一、 财务假设 30二、 财务测算结论 30第一章、塘沽响螺湾娱乐公园综述塘沽地处渤海湾，隶属于中国四大直辖市之一的天津市，是滨海新区的核心，具有丰富的地热、水体及水产品资源，并拥有丰厚的历史文化渊源和坚实的工业基础

4、。为加快中国北方及天津市的经济发展，提高人民生活质量，改善生活环境，天津市政府制定了工业战略东移，培养新的经济增长点的发展战略。为了实施这一战略，塘沽区决定大力发展旅游业以带动天津市整体旅游产业的发展，并逐步把旅游业培育成为国民经济新的支柱产业。塘沽区旅游资源相对丰富，可开发的旅游项目种类较多，开发利用潜力巨大。但到目前为止，还没有形成国内知名的旅游产品品牌。尤其是天津作为滨海城市，关于“海”的策划做得远远不够。为了充分发挥塘沽旅游资源的优势，按照天津市委、市政府制定的“十五”期间旅游产业发展规划纲要和关于综合开发海河两岸的战略部署，塘沽计划用2-5年时间在海河两岸兴建海河旅游观光带。目前逐步

5、形成以“洗海澡、浴温泉、品海鲜、赶海趣、逛洋货、观海港、看日出”等以“海”为特色的旅游活动。塘沽旅游局在对现有旅游资源充分分析并请专家反复论证的基础上，在海河南岸策划了占地84.6万平方米的响螺湾娱乐公园项目。该项目是经塘沽计委批准立项，由塘沽旅游局牵头，以“水”为中心的综合性娱乐公园。项目预计总投资约4亿元人民币，分两期建设，一期工程预计投资1.5亿元，建设水域、道路、桥梁、绿化、停车场等基础设施及公园入口处的相关景点；二期工程预计投资2.5亿元，着重建设相关的景点设施。建设该公园的主要目的是为京、津、冀等周边地区的游客提供一个休闲、娱乐的水上主题公园。门票、娱乐项目收入和餐饮收入将是该项目

6、的主营收入，同时可能带来旅游相关行业的收入。它将对天津市旅游产业实现跨越式的发展产生积极的推动作用和深远的影响。塘沽旅游局为配合响螺湾项目，在海河北岸实施了占地12.7万平方米的海河花园广场项目，这样与海河南岸的娱乐公园遥相呼应，浑然一体。同时，为了增加整个响螺湾娱乐公园的亮色，塘沽国投公司斥巨资从国外购买了“东方公主”号游轮，该游轮是1967年由法国制造的，是中国购买的第一艘豪华游轮。曾经用于电影、博采、国际旅游、接待外国元首等，闻名于海内外。国投公司计划将该游轮更新改造成集休闲、餐饮、演艺、娱乐于一体的水上设施。目前正在做“东方公主”号游轮的改造设计方案。考虑到海河两岸双向互通，项目落成后

7、会建设两条空中索道，将南北两岸连接起来，让游客方便地穿梭于娱乐、商业和休闲设施之间。响螺湾娱乐公园以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋风情这一主线展开，景区的硬件及软件具有强烈的整体感和连续性。建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺术性、经济性、娱乐性于一体的大型综合旅游景区，她将是天津市最重要的现代旅游娱乐景区之一，对提高天津市塘沽区的旅游发展水平，改善天津市的整体城市环境形象将发挥重要的作用。第二章、塘沽响螺湾娱乐公园资源优势分析一、 响螺湾娱乐公园的交通区位优势1、 塘沽的交通区位介绍塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北

8、，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点，也是天津经济技术开发区、天津保税区、天津港及海洋高新技术产业园区的所在地。塘沽区域总面积859平方公里，人口56万，距天津市中心45公里，距北京160公里，距天津滨海国际机场30公里，六条国家级道路及京哈铁路贯穿塘沽，形成了快捷便利的海、陆、空立体交通网络。塘沽地理位置得天独厚，素有京津“海上门户”之称（见图一）。图一：塘沽区域位置图2、 响螺湾娱乐公园的位置图二：响螺湾公园位置图（见图中黄线部分，现规划为84.6万平方米）拟建设的响螺湾娱乐公园坐落在海河南岸，海门大桥的东侧，濒临海河入海口，选择了海河迂回的一个倒立的“U”字形地带，非常适合建设大型的水上

9、娱乐公园（见图三）。响螺湾娱乐公园对面海河的北岸是沿河商业区，上海道商业区的大量客流一定能保障响螺湾公园的娱乐收入。图三：从海河北岸花园广场看到对面的绿地为响螺湾娱乐公园的位置二、 响螺湾娱乐公园的资源优势1、 秀丽的风光资源整个塘沽融海洋风光景色和滨海民俗风情为一体，既具备现代国际旅游所追求的“阳光、海水、沙滩、绿色、空气”五大要素，又兼有“河流、港口、田园、温泉、风情”等自然资源。塘沽沿海、沿河滩涂面积广阔，地势平坦，可供旅游开发的土地资源十分雄厚。2、 雄厚的工业基础塘沽是北方重要的港口城市，聚集了化工、制盐、海洋石油及造船等大企业，全国最大的人工港天津港，中国近代民族工业的发源地天津碱

10、厂，全国最大的盐业基地等均坐落于此；还有建于1880年的北洋水师大沽船坞遗址和中国化学工业的摇篮“黄海学社”遗址等一批知名度较高的工业历史文物，具备开发海洋工业旅游的良好条件，也同时具备一定的旅游客源保障。3、 丰厚的文化底蕴塘沽是具有深厚文化积淀的城市，拥有国家级文物保护单位、津门十景之一的大沽口炮台遗址和始建于明朝永乐年间的海门古刹潮音寺。尤其突出的是，塘沽作为京津的“海上门户”，在近代文明和近代史中与中华民族的兴衰过程和奋斗事迹都有着很密切的联系，并有详细记载。鸦片战争、洋务运动、甲午战争、庚子之役、直奉战争、抗日战争直到解放战争都在塘沽留下了令人回味的纪录，同时造就了陈鸿翊、高赓恩、黎

11、元洪、赕虚法师、李森茂等历史人物，形成了自己特有的民俗、宗教和文化。所以，塘沽经常被现代的都市青年作为回顾历史和进行爱国主义教育的好地方。4、 丰富的地热资源塘沽地热资源丰富，储量达434.9亿吨，出水温度为65-78C，“海水”与“温泉”的结合在沿海大城市非常少见，开发具有海滨特色的医疗、保健温泉及娱乐旅游项目的优势非常大。5、 丰富的水体和水产资源塘沽地区水体资源丰富，有92公里长海岸线，55公里海滩，境内海河长度38公里，水域面积63平方公里，具有开发各种水上娱乐项目的巨大发展潜力和广阔的拓展空间。图四：塘沽海岸线及内河分布图水产品资源丰富。塘沽滩涂广阔延缓，高潮带盛产蟹类，中潮带是鱼虾

12、蟹贝类自然繁殖区，著名的渤海对虾、梭子蟹享誉国内外，海水养殖业和以海鲜为特色的餐饮业非常发达。第三章、建设响螺湾娱乐公园的社会条件早在1984年，天津市政府就确立了“一个中心、两个侧翼”的旅游发展战略，塘沽作为两个侧翼中的一翼，已经成为天津市旅游业发展的重要组成部分。按照市委、市政府“要把塘沽建设成高度开放的现代化港口城市标志区，滨海新区综合服务功能区，外向型经济和新兴产业聚集区”的要求，塘沽区确立了旅游产业要以“海”为特色，以休闲、娱乐、度假为定位，实现旅游产业跨跃式、突破性发展，使其逐步成为塘沽经济支柱产业的战略目标。一、 塘沽区蓝色旅游走廊规划塘沽的旅游景点基本上规划分布在沿海岸线的一条

13、直线上，在地图上用蓝色的线将各景点连接起来就像一条环渤海的蓝色项链，故名蓝色旅游走廊规划。（见图五）塘沽景点的整体布局主要是依托塘沽区滨海临河的区位优势，按照因地制宜，扬长避短，突出海滨特色的原则，采用“一线串七区”的结构布局，沿海岸线积极开发与海有关的具有民俗特色、文化特色和地方特色的旅游项目和旅游产品，形成塘沽以港湾和海为优势、以渔家风情为特色的旅游产业体系，塑造塘沽蓝色之旅的特色旅游城市形象，让游客走近海洋，拥抱大海，尽情享受回归自然的感觉。图五：塘沽旅游资源及景点分布图（见下页）1）天津海滨旅游度假区地理位置：塘沽区东南部沿海地区。2）驴驹河赶海地理位置：塘沽区东南沿海滨旅游度假区以北

14、，距离塘沽城区13公里。3）大沽炮台公园景区地理位置：大沽炮台遗址位于东沽东部海河入海口南岸。4）港湾游览区地理位置：塘沽区东部，海河入海口。5）泰达现代娱乐游览区地理位置：该区位于天津经济技术开发区生活区东侧泰达大街与第七大街之间，西临北海路。6）北塘渔村旅游区地理位置：北塘位于塘沽区东北部，是塘沽地区最早的渔民村镇之一。7）黄港生态旅游风景区地理位置：位于塘沽西北黄港水库地区，距北塘渔村旅游区8公里，规划总面积23.3平方公里。二、 塘沽旅游业已成为经济发展新的增长点“九五”期间，全区接待游客人次、旅游收入分别以平均每年15%和18%的速度递增，2002年接待国内外游客343万人次、实现旅

15、游综合收入8.32亿元。塘沽旅游产业在带动相关行业的发展、拉动经济增长等方面的作用越来越明显。三、 旅游景区（点）建设得到快速发展表一：天津塘沽旅游景点建设进度表旅游景点级别实施年限类别天津海滨旅游度假区已建国家4A级景区2001-2021人工海水浴场潮音寺（明永乐年间）已建成2A级旅游景区-文物大沽口炮台遗址和北洋水师大沽船坞遗址国家级文物保护单位2001-2021文物黄港风景区申报过程中2002-2021生态旅游滨海世纪广场已建成投入使用-休闲、购物、娱乐响螺湾公园招商中2002-2021娱乐紫云公园建成-生态旅游滨海森林公园一期已经完工2001-2021生态旅游北塘渔人码头初具规模，招商

16、完善中-休闲、生态游四、 塘沽旅游产品开发形成系列规模塘沽在全国率先开发了“出海当渔民”、“赶海拾贝”（见图六、七、八）等特色旅游活动；还推出了以爱国主义教育为主题的“百年沧桑海河游”活动；连续举办了五届“津沽海会”。图六：出海当渔民 图七：赶海拾贝 图八：津沽海会五、 旅游服务接待能力明显增强表二：旅游接待能力统计表旅游配套设施数量旅游涉外定点宾馆12家（星级宾馆10家）非旅游定点宾馆50家海上旅游观光船10艘旅游渔船56艘海上旅游中心容纳336人塘沽游客服务中心（华北地区首家）1个第四章、响螺湾娱乐公园项目介绍一、 天津塘沽区响螺湾娱乐公园景区主要项目简介及设施整个园区分为四大景区和两大场

17、地，即万国水城景区、千岛之国景区、环球游乐景区、海上探险景区及高尔夫球练习场和国际跑马场（见图九）。规划建筑面积总计为39500平方米。图九：响螺湾娱乐公园景区示意图表三：响螺湾公园主要景观建筑及附属设施规划面积表景点项目面积景点项目面积威尼斯水城2400m2冒险岛750m2德国水城1650m2水上伊甸园3000m2泰国水乡2200m2艺术长廊（馆）850m2江南水乡2000m2休闲中心4000m2荷兰水街2700m2水上太空城3500m2锅炉房500m2卡通港3300m2修理车间600m2儿童戏水400m2办公楼3000m2水世界特技表演场2000m2木屋区2400m2航模表演场1000m2

18、孤岛怪楼300m2未来海洋世界500m2海岛风情表演450m2海洋生态研究中心2000m2合计39500m2图十：响螺湾娱乐公园景区及娱乐项目规划分布图万国水域景区介绍万国水域景区包括：万国水城入口综合服务区和海洋文化广场两个区域。 万国水城入口综合服务区从功能上和心理上迎接游客的迎宾场所，也是给人以第一印象的重要位置，内容包括停车场、售票、检票、保安、物品寄存、商业街、办公、仓库、修理车间、乐园酒家、乐园大门及其主标志、问讯处、导游服务站、前广场、失物招领处、急救站、接待室、电脑监控、婴儿推车、轮椅出租以及荷兰水城、威尼斯水城和江南水乡水街（街内设有购物、餐饮、酒吧、茶室、室内游泳项目等）。

19、 海洋文化广场海洋文化广场集广场、表演舞台、看台、喷泉、主雕塑、巨型船雕、海洋文化雕塑园、水幕与花坛、地置式音乐琴键、海洋艺术馆、灯塔标志广场等于一体。每到夜晚，广场的主题艺术表演达到高潮，是非常重要的一个活动。千岛之国景区介绍千岛之国景区包括：勇敢者之旅和海岛风情两个区域。表四：岛屿设施统计表岛屿名称活动项目、内容与风情特色面积克里特岛海岛风情，有古希腊的遗迹18200m2布得角岛海岛风情表演，有富尔贝，马林等20多个民族的风情4280m2瓜德罗普岛表演场，岛上土著居民众多，气候温润12100m2圣赫勒拿岛密林寻踪，岛上有茂密的原始森林，有“植物王国”之称14300m2阿森松岛孤岛怪楼、岛上

20、多巨石，怪石，有史前时期的雕塑6000m2戈夫岛位于亚非海上交通要道，水路运营繁忙43200m2圣基茨岛多分布着浅丘和低地，为野生动物保护区6000m2马斯特尔岛地势崎岖，利于攀岩，是世界攀岩活动胜地2400m2马提尼克岛地势低平，草木丛生，植物种类繁多5000m2 勇敢者之旅冒险岛（海岛历险）游客乘船去神秘的陌生岛屿历险，历经奇趣、冒险的探险环境，到达后再换乘有表演性的急流勇进船或矿山车，在山体内用声光电及造景方法营造出不同的故事情节的场景，如：风平浪静、海盗攻击、海上大战（枪声、炮声、喊声、火光冲天）、最后从高向低冲入水面逃离险境。密林寻踪某一岛屿密林深处巨树参天（用钢筋混凝土仿造的树与真

21、实的树相结合，真中有假，假中有真），绿色长廊（用小树和灌木编织而成的曲廊）蜿蜒通幽，加上修剪成各种原始动植物图形的花草、树木、怪石岩洞等，构成一个神秘的绿色王国，游人在此寻踪探秘。孤岛怪楼孤岛上的怪楼为撑船游客展现一个梦幻的世界和一段离奇的故事，在这里，日常的要领已经颠倒，充满了相反的感觉，实际上这也是科学和技术的魅力和另外一种表现形式。 海岛风情展现世界各地著名岛屿景色风土人情为主，以岛屿景观布置为依托，设置民族风情表演节目。环球游乐景区介绍环球游乐景区包括：欢乐海洋和水上乐园两个区域。 欢乐海洋卡通港以独特的创意，为儿童营造一个梦境般的室内活动天地，建筑设计呈多种风格包括以海洋动植物以及童

22、话传说为主题作为创作题材和元素，根据情节加以变形、夸张、片断剪辑、拼贴、创造具有浪漫、幽默、滑稽、童趣的卡通建筑形象，使儿童始终保持愉快的心境。内容包括电子游艺室、游戏翻斗城、吉祥动物之家、趣味面包房、小小剧场、玩具创意馆、小小邮政所、小小画廊、儿童书屋、糖果店、古树老人等，此项目以少年儿童为主要服务对象。梦幻世界过了卡通港，即进入多彩、浪漫的梦幻世界，这里因地制宜地设置了各种游乐器械活动以满足青少年游客的游乐要求。设置的项目有：小型观光车、索桥、晃桥、空中飞舞、飞车表演、水上自行车、迷你过山车、碰碰船等。此外还有儿童戏水区、青少年涉水区、戏沙、水上特技表演、航模表演、滑水、休闲河、海洋生态区

23、、海洋之梦、海洋生态研究所等。其中最引人注目的是水上太空城，外形为金属材料，犹如堡垒或飞碟漂浮在水上，尤其是夜晚各种射灯闪烁，水面上的太空城喷出雾气，给人产生一种升腾、旋转的梦幻般感受。 水上乐园水上伊甸园水上伊甸园为一个大型室内园林及水上游乐场。此外还配备绿树、沙滩、山石、溶洞、人工瀑布、造浪游泳池、水滑梯以及酒吧、餐饮、洗浴、药浴、桑拿等休闲项目。人们在此戏水、游泳、洗浴、垂钓等，是名副其实的全天候、全年候“绿宫”，特别是在冬季，北方天气寒冷，有许多项目已不适合运营，室内项目则可以带动全园的客流，使乐园在冬季依然生机勃勃。室外设置露天茶廊和儿童戏水池，夏季室内外可以连通，相互渗透。水上活动

24、中心卡通船、自划船、气垫船、碰碰船、水上行走器、水上特技表演，以及两个最引人入胜的活动项目水幕电影（以海洋文化为主题）和大型海水浴场。海上探险景区介绍水上漂流游客乘船在水上探险漂流，时而波涛汹涌，险象连生，时而风平浪静，一片沉寂。海上冲浪及水上行走器、水上摩托艇表演、海上跳伞、由专业人员表演海上冲浪及水上行走节目，并辅导游人学习冲浪、学习跳伞及水上驾驶等知识，体验冲浪等活动的乐趣。水下探险水下潜艇探秘及潜水：游人在专业人员的辅导下学习潜水等游乐活动，观赏海洋生物多姿多彩的水下世界。此景区以青少年游客为主要服务对象。高尔夫球练习场及国际跑马场小型8杆高尔夫球练习场，由业内人士辅导练习推杆等高尔夫

25、球基本动作，并可进行小型比赛。国际跑马场为会员俱乐部，引进上等好马，专业训练。二、 公园的设计风格设计风格以海洋文化为主线，面向未来，寓教于乐，充分满足各层次游客的游乐要求。表五：公园设计风格标准动（区、项目）静（区、项目）结合休闲（项目）游乐（项目）结合室内（项目）室外（项目）结合观赏（形式）参与（形式）结合传统（形式）现代未来（形式）结合青少年（服务对象）中老年（服务对象）结合陆地（项目）海上（项目）结合增加文化含量和科技含量岛与文化风情结合城与商业服务结合险与高新技术结合第五章、响螺湾娱乐公园市场分析一、 客源市场分析及客源开发1、 客源市场定位分析从景观特色上分析，响螺湾娱乐公园以营造

26、自然的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。从规划建设旅游项目上分析，响螺湾公园是整个塘沽区旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。塘沽区得天独厚的自然环境、便捷通畅的交通体系，再加上公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，一定能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，响螺湾公园交通方便、

27、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，来自然风景优美、娱乐设施健全的响螺湾公园旅游度假。2、 游客出游目的分析专业调查结果显示，中国游客的最主要出旅游目的情况如表六：表六：游客出行目的调查统计表放松和休闲56.4%欣赏历史名胜5.5%开阔视野/感受新鲜文化/民俗14.1%购物0.6%认识和贴近自然11.7%品尝美食0.6%与亲友相聚在一起10.5%寻求刺激/探险0.6%从表中可以看出放松与休闲是我国游客的主要目的。响螺湾娱乐公园项目主要是为了满足游客放松休闲的需求，同时提供异域风情景观。从功能上响螺湾娱乐公园能够吸引

28、充足的客源。3、 天津旅游市场发展现状分析近几年天津市的旅游发展较快，游客流量逐年递增。基本情况如表七：表七：天津市游客人数统计表年份19901994199519961997199819992000国内游客(万)5601679200623332586259226112872海外游客(万)3.5512.8916.2720.0228.0329.232.135.6天津市制定的“十五”期间旅游业发展目标是到2005年接待国内游客4800万人次，年均增长率为12%。据此预测天津市未来几年的国内游客人数如表八：表八：天津市2001-2021年旅游人数统计及预测表年份20012002200320042005

29、20062007202120212021国内游客人数(万)3217360340354520506254665740602762076332表八中2006年以后的发展速度因为受城市总体容量和功能的限制，增长速度趋缓。随着天津市经济的进一步发展和开放程度的提高，天津市成为国际化大都市的进程将加快，对外交流将发展迅速，海外旅游者的数量将急剧增长。表九：塘沽区2001年2021年国内旅游接待、收入预测表1年份接待人数（万人次）增长率（%）收入（亿元）增长率（%）2001299157.05182002343158.32182003394159.811820044531511.57182005521151

30、3.6518202110031429.9317202118481362.8616表十：塘沽区2001年2021年国外旅游接待、收入预测表2年份接待人数（万人次）增长率（%）收入（万美元）增长率（%）20016.0852027520026.3852128520036.7052234520047.0352346520057.3852463520219.87632966202113.847462374、 客源市场开发响螺湾公园的客源市场由一级、二级和机会客源市场构成。一级客源市场的潜力开发以天津市区及辖县（市）为主，吸引当地市区居民前来；二级客源市场的潜力开发，以天津市周边城市为主，例如北京、济南及

31、河北等地；机会客源市场潜力的开发以二级客源市场以外的地域范围为主，包括来天津市区或周围县（市）出差、探亲、观光的临时客源。1）响螺湾娱乐公园国内客源分析及开发据预测，国内客源将占响螺湾娱乐公园总客源的95%。响螺湾娱乐公园经营前期主要吸引城市观光游客、商务游客和度假游客。以京津地区为主，兼顾华北、西北、西南地区。娱乐公园与分时度假区是华北游客最便利的目的地，且背依北京、天津两大经济、政治中心，同时也是全国重要的旅游中心。环渤海经济圈经济较发达，客源充足。商务游客和度假游客也将得到北京和天津两大直辖市的强有力支撑。北京游客占天津旅游接待总数的11-12%，且消费能力强，预计将占本项目接待人数的2

32、5%。西北和西南地区远离海洋，将成为塘沽响螺湾娱乐公园的重要客源输出地，根据预测客源分布将如图十一：图十一：客源分布图2）响螺湾娱乐公园海外客源分析据预测，海外客源将占总客源的5%。海外游客出行目的构成见图十二：图十二：海外游客出行目的海外客源地区构成比例预测见图十三：图十三： 海外客源构成项目经营后期农村客源所占比例将持续增长，成长为响螺湾娱乐公园客源的重要组成部分。所以客源开发应根据项目所处的不同阶段，根据客源的特点确定不同的开发营销策略，从而提供更多的客流量。二、 环境容量分析1、 环境容量介绍旅游环境容量包括旅游资源容量、旅游生态容量、旅游经济发展容量、旅游地地域社会容量和旅游心理容量

33、。旅游资源容量是指在保持旅游资源质量的前提下，一定时间内旅游资源所能容纳的旅游活动量；旅游生态容量是指一定时间内旅游地域的自然生态环境不致退化的前提下，旅游场所能容纳的旅游活动量；旅游经济发展容量是指一定时间内、一定区域范围内经济发展程度所决定的能够接纳的旅游活动量；旅游地地域社会容量是指旅游地的人口构成、宗教信仰、民情风俗、生活方式和社会开化程度等决定当地居民可以承受的旅游者数量；旅游心理容量是指旅游者在某一地域从事旅游活动时，在不降低活动质量（保持最佳游兴状态）的条件下，该地所能容纳旅游活动的最大量。响螺湾公园目前正处于待开发阶段，随着景点的开发，游客可以逐渐增加，在建设期内游客的容量随着

34、建设规模的变化而有所不同。依据公园的生态允许标准、功能技术标准，以及环境容量计算公式测算，响螺湾公园建成后，日接待游客的合理容量为2万人左右。环境容量计算公式如下：式中： 为公园环境容量；为娱乐区容量； 为旅游线路容量； 为游客周转率 为游客分布不平均系数2、 客源市场规模预测响螺湾公园需要几年的时间进行开发建设，估计近期（20022005年）阶段是响螺湾公园内各项基础设施的建设完善和环境景观的整治阶段，游客接待能力一般，预计到2005年接待游客可达到120万人次/年，远期（20062 年）阶段，随着响螺湾公园软、硬件环境的进一步完善，接待游客规模持续增长，年递增率按5%来计算，到2 年游人规

35、模可达到180万人次/年。根据以上分析预测可以得出以下结论：响螺湾娱乐公园项目有充足的客源市场和足够的发展空间，这种空间来自于两个方面，一是源自于公园的环境容量充足，二是源自于地理空间的可延展性，该公园周边有丰富的可动用土地资源。三、 市场形象响螺湾娱乐公园有优越的区位、便利的交通以及得天独厚的水域景观，洋溢着绿色生态的自然景观，使之成为天津市近郊不可多得的大型休闲娱乐场所，其形象主题的设计与付诸实施，对于主题公园知名度的提高与市场开拓起着很大的作用。在各旅游景区之间的激烈市场竞争中，为了突出响螺湾娱乐公园的休闲娱乐特色，以争取更多的客源，针对主题公园的市场形象设计投资商应下大手笔、精心策划旅

36、游地形象，加大促销力度，扩大市场开拓，做好主题公园的市场形象定位，使之能在同行业竞争中脱颖而出，高出一筹。旅游地市场形象设计包括：旅游地名称、标徽、标准字体、象征性吉祥物、旅游地纪念品等。旅游节事活动是将各旅游形象整合在一起的主要方式之一。所谓旅游节事活动是以各种节日、盛事的庆祝和举办为核心吸引力的一种特殊旅游形式。节事活动因其短暂性，可以将高质量的产品、服务、娱乐、背景、人力等众多要素围绕某一主题组织和整合，集中大众媒体的传播报道，迅速提升目的地的知名度和美誉度。四、 市场营销响螺湾娱乐公园前期的市场营销活动成功与否，将直接影响到响螺湾娱乐公园今后的经营收入。基于前文我们对客源的分析，响螺湾

37、娱乐公园将着重开发北京、天津市以及周边省份的国内游客资源。营销中心可以放在北京、天津、石家庄、济南等地。针对响螺湾娱乐公园，初期可以开展如下市场营销活动： 参加以旅游为主题的旅游、会议、展览、论坛，积极宣传响螺湾娱乐公园； 利用津京塘地区的旅游网络，进行网络促销； 多途径、全方位立体包装，在全国各大中型城市的旅游休闲类报纸、杂志及相关媒体上做广告宣传； 特色旅游产品的开发，例如：开发海产品饮食、组织体验渔民生活活动、设计异域水景漂流活动等； 采用套票、学生票、优惠票、VIP卡等营销方式； 赞助公益事业，支持绿色行动等活动来树立响螺湾良好的公众形象； 争取国际、国家旅游部门及行业协会的评定，在提

38、高服务水平的同时增加公园的知名度。第六章、响螺湾娱乐公园机遇分析响螺湾娱乐公园的建设与开发将面临如下的机遇：一、 旅游业市场前景广阔我国经济发展迅速较快，“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2021年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达500美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过1000美元。而据世界银行的统计，人均年收入达400-800美元是国内旅游的急剧发展期。我国农村经济近年来持续发展，农民收入逐年攀升，农民消费将在今后几年内转向质量型高层次消费，农村旅游市

39、场即将启动，由于农村人口基数巨大，势必迸发出巨大的旅游潜力。二、 假日旅游在全国范围内升温目前我国居民的节假日由原先的7天增加到10天，全年的休假（含双休日）总共达到114天，约占全年总天数的1/3。因而假日旅游也成为天津市旅游业发展的重要因素。随着我国经济的进一步发展，带薪休假制度将在我国出现，这将带来新一轮的持续假日旅游热潮，进一步推动天津市旅游业的发展。三、 社会消费心理趋于成熟随着居民生活水平的提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变，我国居民的恩格尔系数逐年下降。越来越多的居民趋向于观光旅游和休假旅游。休闲性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、高科技

40、、文化型、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。四、 创造异域风情环境，国内能享受国外风情奇异的外国风光是响螺湾娱乐公园的一大特色，这将给不能出国旅游的人带来娱乐的机会和乐趣。五、 极度有利的政策环境旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件关于加强旅游业发展的通知，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的

41、法规和办法，如天津市旅游管理办法。六、 塘沽旅游业逐渐形成旅游网络七、 2021年北京奥运会北京申办2021年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。八、 中国加入WTO加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会

42、增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。第七章、投资估算和财务分析一、 投资规模估算参考中国几个类似景区（如：锦绣中华、中国民俗文化村、杭州东方文化园、广州世界大观园、常州中华恐龙园、世界之窗和欢乐谷）的占地及投资规模（见表十一）。表十一：国内同类主题公园投资统计表名称占地规模投资规模锦秀中华28.8公顷1亿中国民俗文化村23.8公顷1.1亿世界之窗48公顷6亿欢乐谷18公顷3亿杭州东方文化园100公顷3.5亿广州世界大观园50公顷4亿常州中华恐龙园45公顷3亿与此相对照，考虑天津市区及塘沽的客源市场的结构、规模、变化规律等基本状况，本旅游景区规模拟为79.5公顷，总投资规模4亿元人民币左右，其

43、中地面以上项目的投资预计达到2亿元以上。二、 财务假设表十二：响螺湾娱乐公园财务分析基础数据表响螺湾娱乐公园基础数据表年工资及福利（万元）50.00门票价格（元）15年燃料及动力（万元）50.00人均餐饮消费（元）20年广告宣传（万元）100.00餐饮业利润率估计20%年维修保养（万元）80.00宾馆住宿率70%年其它费用（万元）30.00住宿消费/天150.00年可供游览天数（天）240娱乐的平均花费(元)35.00响螺湾客流的比率0.05其它费用10.00三、 财务测算结论项目总投资约4亿元人民币，一期投资1.5亿，二期投资2.5亿元；项目投资内部收益率(FIRR)=15.16%；项目投资回收期约为10年。经过初步计算表明，响螺湾娱乐公园项目在财务上是可行的，有比较丰厚的利润回报。说明：本项目的财务评价是在国家现行财税制度和现行物价水平的基础上，依据国家计委