国际大酒店客房部提成方案【实用文档】doc.doc

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1、国际大酒店客房部提成方案【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载皓天国泰大饭店客房服务员超房计件提成方案为全面提高客房部的工作质量和效率，充分调动员工的工作积极性，激发员工工作热情，客房部现制定以下方案，具体方案如下：一、方案一:1、客房楼层服务员;每人每月保底工资为现月岗位工资,每天房量为10间,超过后按以下标准提成。2、客房按不同类型进行工作量进行核算(单位:元)。房型房型计件标准退房续住抹尘豪华标间、豪华单间、行政单间、行政标间1间5004。000.5商务套房1。5间7。55。000.5总统套房3间158001.二、方案二1、客服楼层服务员；每人每月保底工资为元，无任务，按以下方

2、案提成。、客房按不同房型进行计件核算（单位：元)。房型房型计件标准退房续房抹尘豪华标间、豪华单间、行政单间、行政标间1间7.05.00.5商务套房1.5间0.00800。总统套房3间20。001.01.三、员工工作范围服务员要负责楼层内大小事情，包括空房清理、布草清点交收、查报退房、收送客衣、加物递送、工作间整理、清理、对客服务、工程跟进；领班安排的每日计划卫生等工作.四、员工工作量月标准工作量计分：以3天一个月为标准，则月标准工作量计分20天10=00间，若当月为31天,则月标准工作量计分为21天10=210间,以此类推28、29天每月的工作量。如当日（月）入住率较差，所做计划卫生或抹尘等均

3、依照上述换算公式进行计算。客房数量不足部分不涉及员工岗位等级工资。五、计件工资提成方式1早班服务员当班时间内做房标准以每人10间计(包括在住房、退房、维修房等），1间以内享受月岗位等级工资；超额部分按方案一提成。2。在住房不多或人手充裕的情况下,每个服务员完成10间以内的做房任务和当班的其它日常工作享受员工岗位等级工资。在住房多或人手紧张的情况下,楼层领班根据实际情况均衡合理地分配做房任务,超额部分按方案一提成。夜班服务员工作区域跨度大，主要负责对客服务，当班过程中也会有一部分公区卫生需要清洁,综合考虑岗位工作特征与负荷，为保证客房的及时清洁与出租,拟定夜班服务员每人每班平均清洁3间客房为标准

4、,超额部分按方案一提成.4入职新员工日常任务标准为：7天内跟师傅学习(超出部分列入师傅绩效)；第815天每天做房5-间；第16-0天每天做房810间；一个月后以正常标准计，享受超额提成;六、计件质量考核1、所有客房经检查,不符合质量标准的由楼层领班开出返工单，该操作员工必须及时返工,并达到质量标准。2、客房卫生经检查有三处不合格或有严重不合格项目的,则该房不计提成。七、计件数量的统计1、早班服务员每天按实际清扫情况填写客房服务员工作报表,下班时将当天报表上交给领班。2、领班/经理根据客房服务员工作报表上记录的确认数量，填写客房部每日计件统计表,月底汇总各服务员计件数量和金额，并将客房每日计件统

5、计表上交行政部审核.八、有关工作管理规定：1、楼层服务员要在当班时间内保质保量完成指定任务,做出的房间要符合领班的各项检查标准,。同时每个服务员应绝对服从领班的工作分配，实事求是做好本职工作。2、楼层领班对员工当天工作的分派应公平、公正,充分考虑酒店利益，对员工工作绩效、提成的检查与汇报要真实、严格，严禁徇私舞弊.弄虚作假，对违规操作的领班一经查实每次罚款50元,并取消虚假绩效提成。3、辞职的员工要在结算手续前由部门将该员工做房提成奖励遵照审批程序单独做表，计入该员工最后薪资。4、客房部需认真准确统计员工实际做房数及按时报送财务部5、财务部应认真核对每日员工做房数，把好员工工资审核关。花园大厦

6、客房部做房提成方案 随着近几年社会经济的迅速发展,中国内地的经济建设也呈现出欣欣向荣局面,各行业对人力资源的需求出现紧缺形势，调整工资待遇，稳定企业队伍成了当今管理阶层的当务之急,也是当今企业面临的主要难题。 目前，我酒店客房部员工招聘存在一定难度,楼层服务员工作强度大，员工离职率高，客房部各级管理人员既要维护酒店利益，保持严格的管理标准，同时也做了大量细致耐心的开导和关怀。可是随着社会各行业人力资源缺口的扩大,员工工作稳定性普遍下降，纷纷跳槽寻找相对轻松的工作。鉴于此，为进一步稳定部门人力，调动员工工作积极性，建议客房部楼层员工的工作量建立量化标准，超额部分予以奖励。具体细则如下：1早班服务

7、员当班时间内做房标准以每人12间计（包括套房、在住房、退房、大维修房等），每超1间奖励4元，12间以内享受基本工资;2在住房不多或人手充裕的情况下，每个服务员完成12间以内的做房任务和当班的其它日常工作(例如:空房清洁、查报退房、收送客衣、布草交收、公区维护、计划卫生、交接班、对客服务、工程跟进等），享受基本工资。在住房多或人手紧张的情况下，楼层领班根据实际情况均衡合理地分配做房任务，超额部分予以每人每间4元奖励；3中、夜班服务员工作区域跨度大，主要负责公共区域的清洁与巡查，以及对客服务，当班过程中也会有一部分房间需要清洁,综合考虑岗位工作特征与负荷，为保证客房的及时清洁与出租，拟定中、夜班服

8、务员每人每班平均清洁2间客房为标准,每超1间奖励4元。4入职新员工日常任务标准为:7天内跟师傅学习（超出部分列入师傅绩效）；第815天每天做房57间;第1630天每天做房810间；一个月后以正常标准计，享受超额提成；5楼层服务员要在当班时间内保质保量完成指定任务，做出的房间要符合领班的各项检查标准，超时完成的不计加班工资。同时每个服务员应绝对服从领班的工作分配,实事求是做好本职工作。6楼层领班根据服务员做房记录,领班查房记录，实际工作情况如实填写“服务员做房提成日报表”,交由服务员签名确认,主管检查确认，最后交部门经理核准，每天上交财务备存；月底做“服务员做房提成月报表”，服务员签名，主管签名

9、,部门经理审核，然后交总办审批,最后交财务审核与结算。财务部在每月7号前将审核好的“服务员做房提成月报表交人事部计算入当月工资,与员工工资一起发放。7楼层领班对员工当天工作的分派应公平、公正，充分考虑酒店利益,对员工工作绩效的检查与汇报要真实、严格，严禁徇私舞弊.弄虚作假，对违规操作的领班一经查实每次罚款20元,并取消虚假绩效。8辞职的员工要在结算手续前由部门将该员工做房提成奖励遵照审批程序单独做表，计入该员工最后薪资；9客房服务员从2021年1 月 1 日起只享受做房提成奖励，不再享有部门营业额提成奖励,PA部、布草房、文员、领班级以上管理人员享受营业额提成奖励。最后,此方案的拟定，也是为了

10、长远着想，在房多人少的局势出现时，这样的奖励会对多做事的员工起到相应的补偿,缓解员工工作压力，减少员工不满情绪，对部门的稳定起到重要作用.布草房管理制度一、布草房内应保持干净、整洁；二、非布草房工作人员不得进入三、各种布草必须摆放整齐，明确分类，不得有积尘；四、绝对禁止在布草间抽烟；五、本部门或其他部门的员工不得在布草间聊天，吃东西或看书、看报及做与工作无关的事宜。六、工作期间不得窜岗，擅离职守，若因工作离开，需征得布经理同意。七、禁止任何人在布草间擅自取用各种物品及各类布草；八、任何人未征得布草房主管及客房部经理的同意，不得随便报废布草，使之成为抹布。九、布草的发放必须明确记录十、布草盘点时

11、，各楼层必须在规定的时间内将布草盘点数据送到布草房，以便核查。十一、若楼层因特殊情况，需要领取大量物品，必须提前一周通知布草房。十二、布草房员工应与外联洗涤公司密切合作，必须按时将脏布草送到洗涤公司，并负责清点数量及负责布草洗涤质量的检验。十三、每月盘点后核算数据应于次月02日上交客房部经理及财物经理。十四、严格执行员工制服的换取制度；十五、必须认真遵守布草间盘点的各项制度。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司客房安全操作规范一、使用任何化学用品前，必须充分了解其用途及安全性，未经允许不得混合使用，使用时最好戴上手套，使用后把手彻底清洗。二、做走房应先将查退房时打开的柜门、抽屉复原，避

12、免碰撞到身体。三、玻璃碎片及用过的刮胡刀、针线包，应妥善包裹后丢弃，不得用吸尘器处理四、吸尘器不同于吸水机，吸水后可能发生漏电。五、清道垃圾时注意垃圾桶内有无特别物品， 切勿直接伸手到垃圾桶内检查垃圾，防止桶内留有玻璃碎片而伤及手部六、清洁房门或关门时要注意门把手，不可随意扶住门边，避免夹伤手。七、高空挂物或清洁时应使用梯子，挂浴帘时不可站在浴缸边缘，避免摔倒。八、保持卫生间地面干燥，清洁浴缸时应握住浴缸扶手，避免滑倒。九、清洁杯具时应注意有无缺口或裂缝，不可用冷热水交替冲洗。十、湿手未擦干不可触动电器。十一、擦灯泡时，应先关掉电源，待灯泡冷却后再清洁。十二、拖物品入房间应左手拖东西，右手开门

13、，转弯时注意慢行，搬运过重的物体要适量双手并用。十三、用不正确的姿势操作，可能会拉伤肌肉。十四、携重物（如吸尘器）尽量搭乘电梯，携易碎物品（如花盆）应小心行走，走楼梯时不要贪图快而一次跨几级台阶。十五、使用喷雾剂时，喷嘴必须避开脸部，并且避免喷到房间杯具及食品上面。十六、工作车上堆积布草，不仅不美观，还妨碍视线，影响工作安全。推车时速度适中，平稳前进，避免撞到客人或公共设施。十七、通道随时保持畅通，地毯上下不可堆放任何物品包括布草，吸尘器与工作承认放在一侧，紧靠墙边并将电线缠好，避免绊到客人。十八、在公共区域托地、洗地毯后，应将“小心地滑”标记牌摆放在明显的位置十九、清洁烟灰缸时，注意烟头火柴

14、是否全熄灭，确认后方可到入垃圾桶。二十、做专项卫生时应严格尊守操作规范，设备设施复原后应检查牢靠程度。二十一、递送水果刀、剪刀等利器时应使用托盘，并且将把手超着客人。二十二、对于客人的不当行为（包括性骚扰），应及时退出房间并告知上级，以便另行安排。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司客房部规章制度一、永远做一名堂堂正正的员工。二、自觉尊守酒店各项规章制度、行为规范等，接受上级主管监督检查。三、保持良好的个人卫生，制服上无污迹，干净整齐，上衣的纽扣要随时扣好，不得以任何理由松开纽扣。四、工作时间一定要佩戴名牌。五、员工个人仪容仪表要求参照“员工手册仪容、仪表”有关规定执行；六、场所剪指甲

15、、剔牙、挖耳朵、梳头以及半私事（严禁随地吐痰）七、严禁工作时吸烟，除更衣室外禁止任何地方吸烟，严禁在楼道和休息室吸烟。八、工作时间禁止吃零食和嚼口香糖。九、工作时间禁止睡觉。工作时间不得阅读杂志，书籍。十、工作时间不能看电视、收音机，当你进入客房清扫时，如果客人不在房间内，需关电视、收音机然后在开始工作。十一、在楼道内、电梯内、办公室、公共场所或任何地方，拾到他人物品均不得私自保留，应立即交到客房中心。十二、不得使用客用电梯。十三、提前到岗上班，以便有足够的时间更换制服，提前五分钟到办公室签到。十四、不能无故旷工，如有特殊需要须立即通知客房中心。十五、不得与某位客人议论其他客人和服务员、不能与

16、同事议论客人。十六、对待同事要像对待客人一样有礼貌。十七、不得将个人问题带到饭店来，以免影响工作。十八、不得带朋友亲属在饭店任何地方参观。十九、一般情况下，当班时间不得会客；紧急私人 有部门文员代接、转达。二十、工作时间非因公事不得使用 ，下班后如需要，须使用指定 。不得在客人面前接听个人 。二十一、下班后一个小时之后须立即离开酒店，禁止使用为客人提供的设施。二十二、站立姿势要端正，行走要挺胸，不得依靠在墙壁上。二十三、在员工餐厅就餐，不得将食物带离员工餐厅。二十四、在饭店任何地方看到杂物须拾起，不得在楼道和其他地方仍废纸和垃圾。二十五、不得喧哗吵闹，以免影响客人。二十六、在指定的楼层工作。二

17、十七、保持楼层任何一个地方干净、整齐，包括放火楼梯和员工出入口。二十八、监守工作岗位，不得撤离职守。二十九、未经同意不得无故缺席部门组织的业务技能及基本英语的培训课程；三十、在离客房时，请将客人已外出或离开时忘记关上的灯关上。三十一、在客房内发现任何物品损坏、丢失或其他异常现象，立既报告领班。三十二、如发现钥匙留在客房门上，应小心有礼貌地敲门并将钥匙还给客人，若客人不在应将门关好，将钥匙交给办公室。三十三、服务员所携带的钥匙应随身携带，严禁转借他人；三十四、在所管辖区域发现可疑人员，应主动询问；三十五、发现客人同时使用多种电器（如电炉、电烤箱、电熨斗等应立即报告保安部；三十六、发现易燃易爆物品

18、，应及时通知保安部；三十七、如发现客人在房间吵闹、发病或酗酒，立即通知领班或办公室。三十八、根据时间有礼貌地与客人打招呼，尽可能知道客人的姓名。三十九、必须诚恳地向客人打招呼，不得用“喂”与客人大招呼。四十、遇到棘手事宜，不能与客人争辩，应立即报告直接上级处理、解决。四十一、与客人谈话要有礼貌，必须使用礼貌用语，如“先生”、“谢谢”、“请”、“对不起”、“请您在说一遍”等。四十二、在任何情况下都不要把小块的肥皂或任何东西仍到恭桶里面去。四十三、在楼道拾到花盆、报纸或空罐，需立即送到垃圾房。四十四、如果员工丢失制服，需立即到人事部补办领取新制服的手续。四十五、工具需存放早工作间内，在存放之前须将

19、工具彻底清理干净。四十六、下班前清理工作间完不后，须将全部的灯关掉。四十七、爱护酒店财务，节约用电、用水、及其它易耗品。四十八、打扫客房不得随意翻动客人的物品，如打扫时需要移动，清扫完应把物品放回原位。四十九、清扫房间时需打开房门。应将工作车横档在放门外；当离开门客房时，必须随手关门。五十、非允许情况下不得将饭店的任何东西带出酒店。五十一、借故病休，经调查成为事实者，按员工手册有关条款进行处理。五十二、员工进出必须使用员工通道进出酒店。五十三、不许携带私人物品、衣物等进入工作区域。五十四、工作擅自或通他人洗涤私人衣物。五十五、工作期间，不得善离职守，不得做与工作无关的事，不得高声喧哗，聊天、睡

20、觉、打闹、唱歌等；不得吃东西、不准阅读书刊、画报，不得利用上班时间洗澡。五十六、不得随意将客人未仍进垃圾通的东西仍掉。五十七、不得将客房楼层钥匙随意交给其他人。五十八、客房 只能用于报告小酒吧的消耗、工程维修情况或与客方房部办公室联络。五十九、不得使用客用毛巾，不能将布草当做抹布使用。六十、携带物品离开酒店时，必须向保安人员出示由本部门经理签字批准的出门证，并随时接受保安员的检查。六十一、以上条款，所以员工必须遵守，如有违犯将记录在个人档案中，三次违纪，将根据酒店有关规定进行处罚。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司杯具消毒程序一、使用消毒柜消毒1、专职清洗消毒人员将收回杯具统一放置在

21、消毒间内（ 配备有消毒柜，门口贴有“消毒间”的标志）；2、按照杯具的清洁消毒程序必须做到一洗、二冲、三消毒、四保洁；1)一 洗 ：每天将茶具统一收集到消毒间并将残液倒尽，放入洗涤池中用洗洁精将其洗干净；2)二 冲 ：用自来水冲去清洁剂，确保茶具内无污迹；3)三消毒：将冲洗干净的杯具放入消毒柜内网格上，杯口朝下，杯盖竖立排列放置，接上电源后按下键钮，指示灯亮，温度控制在95-100之间 ，20分钟内达到消毒温度后指示灯自动熄灭，继续让杯具在消毒柜消毒保温15分钟以上，将杯具放入保洁柜中进行保洁；4)四保洁：服务员需带手套将消毒后的杯具从消毒柜中取出并立即放入干净的保洁柜中，不得与未经消毒的器皿或

22、其他杂物、不洁物混放，保持柜门紧闭；3、 将清洗、消毒后的茶具进行发放、保存（消毒间内设有专门的送杯车，送杯车保持清洁无尘、无杂物，并配有足够数量的备用杯具）。二、使用消毒剂消毒1、先将脏杯茶叶残渣清理干净。2、用餐具洗洁精和百洁布将杯子清洗干净。3、将杯子放在比例为1：20的“84”消毒液中，浸泡90分钟。4、将消毒过的杯子冲洗干净，用干净的抹布将杯子擦干。5、将洗干净抹净的茶杯、口杯、果汁杯盖上杯盖平行排列的顺序放于保洁柜内保存。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司布草间消毒管理制度一、 布草间配制专用布草架，布草架内严禁存放布草以外的任何杂物。二、 布草工将消毒过的布草直接放入布

23、草架内，严禁将消毒过的布草存放在布草架外。三、 每周应更换架内垫布保持布草架干净整洁。四、 随时拉上布草架上的布帘及布草房的门，保持封闭状态。五、 非楼层工作人员禁止进入布草间内。六、 布草间内以严禁堆放垃圾、杂物，保持其干净、整洁。七、 每日楼层主管及领班检查布草间卫生及消毒情况，确保布草间内干净整洁。八、 每日18：00关闭布草间打开紫外线消毒灯，到次日8：00对布草间进行空气消毒。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司杯具消毒员的岗位职责一、树立良好的职业道德，确保持证上岗。二、严格执行消毒程序，按标准进行消毒。三、每日更换当日使用过的杯布。四、确保消毒间整洁干净，严禁堆放杂物。杯

24、具消毒员工作程序一、推出换杯车，更换楼层所需要更好的杯子，把经过消毒的杯子放在房间内，把用过的脏杯子拿出来。二、把所有脏杯子推回消毒间，进行清洗消毒，并把杯子盖好。三、查所有换下来的玻璃杯及茶杯是否有破损裂痕，如有马上报告领班。四、随时接收上级领导指派的工作。华山国际酒店客房部二一一年 君悦酒店管理公司一、XX国际大酒店营销策划第一部分 项目定位一、产品属性定位邵阳首个产权式商务酒店u 邵阳酒店业普遍存在档次不高，酒店业经营前景良好，市场急需此类酒店物业 u 紧临火车站、坐落南站板块核心位置，酒店物业将囊括巨大的消费群体 u 邵阳目前投资形式单一，且产权式投资在邵阳尚属空白，有着巨大的开发前景

25、u 邵阳市场还不够成熟，且同质化严重，跟进市场难以出奇制胜，只有靠差异化领先市场才能快速回笼资金，因此定位“产权式”邵阳全新投资模式u 整体形象围绕“XX大酒店”以填补市场空白为契机，作为邵阳首家产权式商务酒店强势进驻，毫无疑问是邵阳第一，故称“首个” 二、目标客户群定位投资者为主的城市精英1、定位解读： “XX大酒店”既然定位产权式商务酒店，其目标客户群大致可以分为三种类型：（1）投资者：看重回报，会尽量避免投资所带来的风险，对投资收益要求非常稳定（2）商务人士：一个讲究要与其精英身份对接的客户群，需要商务完善配套以及品位和享受（3）旅游客：向往、追求舒适生活，喜爱时尚休闲，讲究品位和享受

26、结合邵阳本地和项目的实际情况，因此我们决定将主要的客户群体约定为以投资者为主的人群。2、投资客户分类及细分：分类u 待遇比较好的政府部门，年龄在3050岁，这种年龄层次的领导有投资思想，家庭生活无忧，有部分闲钱进行投资u 企事业单位或个体户，对事业的风险性求个保障，进行二次投资u 大众投资者，对于现在固定收入不满意，寻求第二致富机遇细分邵阳机关单位公务员邵阳个体私营主邵阳学校的中高级教师效益好的厂矿企业（如珠山锰矿）中高管理层 效益好的国有企业（如通讯、银行、医院等）中高管理层 邵阳地区各县城富裕阶层 外商及外地来邵阳投资的企业集团三、项目形象定位财富引擎 城市名片“财富引擎”：XX大酒店作为

27、产权式商务酒店，提出“50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%”的全新创富模式，引发全民投资热潮，无疑是邵阳市最具潜力的财富动力“城市名片”：XX大酒店，以优越的投资模式，强势登陆邵阳，提升一个区域的商业价值，成为城市国际化进程的城市名片形象支撑：u 区位：邵阳市火车南站广场南边，距离市中心几分钟，商旅往来中心，未来城市新商业中心u 模式：独立产权酒店公寓，208%的年回报率，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，15天的酒店免费入住 u 品质：高档玻璃外墙，商务、休闲配套齐全，四星级酒店标准装修，委托专业酒店管理公司经营u 品位：彰显身份、品位尊贵、时尚生活、商

28、务平台u 文化：XX本身具有的历史名人效应、文化底蕴、文化价值 XX大酒店集投资、商务、休闲娱乐为一体，填补市场空白，在邵阳首创产权式商务酒店的投资模式，所聚合的人流、商务流与经济流不仅为投资客带来巨大的利润回报，更能带动整个邵阳的经济腾飞，商业价值无与伦比。第二部分 项目整合营销一、营销核心整合推广核心价值u 本项目是邵阳首家产权式酒店，述求所针对的是高素质的人群，因此要强调高品质和高品位感，“价值”一词能够极好地表达高品质感u “价值”这一广告述求在与客户的身份、地位对接上较吻合u 项目的客户群是中、高层收入群体，无论是在事业上，还是生活的舞台上，都是高素质的人群，他们能够认同和接受“价值

29、观”的提出u 在邵阳，房地产尚处于初步发展阶段，在广告创作上要强调对市场的引导性酒店业引入价值观念将有别于其他商业形式的推广方式，容易让人印象深刻，利于推广u 项目引用名人“XX”作为酒店名，本身具有名人价值和文化价值，易于品牌传播。u 价值，对人而言，意味着一种深远的影响，不仅能够服务于项目的广告推广，还有利于今后开发商的品牌树立u 价值，不仅是财产的数量值，更是项目本身所具有的优势，还能够延伸出项目所蕴涵的文化观点，意义广泛“价值”一词言简意赅,无论在文案还是在设计的表现上,都有很大的延展空间,容易形成整体和系列.1、营销思路：城市发展的价值宏观环境、项目区位优势 商业空白的价值填补市场空

30、白、抢占投资先机 投资创富的价值高回报、低风险的投资优势围绕“产权式商务酒店”的投资模式，依循概念导入-形象树立形象升华品牌推广的总体思路，在一个月内集中火力强势推广，以最快的速度完成销售工作，同时树立企业的品牌形象和社会美誉度。2、营销目标u 完成项目销售的预定目标，展示项目实力u 将XX大酒店打造成邵阳首席产权式商务酒店，开创投资新时代，强势导入一个全新的投资模式，填补市场空白，创造稳定、高回报、低风险的投资价值u 为佳利公司的企业品牌树立打下坚实的基础，提升佳利公司的社会美誉度，使其成为邵阳房地产界的商业旗舰，领袖群雄二、营销策略1、销售方式：将酒店客房分割为独立产权进行出售，投资者获取

31、年度客房利润分红，并享受每年一定日期的免费入住权2、销售步骤：根据以往产权式酒店项目的成功操作案例以及本项目实际情况，大致将本项目分为二大销售步骤： 步骤一：前期以产权式酒店公寓为主打，以其优越的投资模式，强势入市，在邵阳引起销售轰动，取得项目资金的快速回笼，并树立项目的实力形象以及佳利公司的品牌形象 步骤二：等到产权式酒店公寓销售进入持续阶段时，借着火暴的良好销售势头，将项目的住宅部分与商铺部分亲情献出，引发项目的第二次销售高潮3、运作模式A：“产权不变，6年一次性返本”即自项目交房，6年后发展商将全额房款一次性返还给投资者，投资者享有产权不变。具体方式：交房后由开发商代租6年（加上1年的建

32、设期，实际是7年），在交房后的第第6年末返还全部100%房价，代租6年后产权不变，依然归业主所有。 举例： 一套面积35、总价12万元的产权客房，它的投资回报方案如下： 2006年11月8日客户交纳12万元房款 2021年11月8日交房 2021年11月8日开发商返本100，即120000100120000元 业主的投资收益：回本12万元 开发商的实际返款：返本12万 （据经验，开发商代租收益在12以上，收益基本上能抵消返款）B：“产权不变，分期返本”即在“产权不变，6年后一次性返本”模式的基础上进行少许优化，将返本适当提前，尽量消除客户疑虑，强化购买信心。 具体方式：交房后由开发商代租6年（

33、加上1年的建设期，实际是7年），在交房后的第2年末、第4年末、第6年末分别返还房价的10、20、70，代租6年后产权不变，依然归业主所有。 举例： 一套面积35、总价12万元的产权客房，它的投资回报方案如下： 2006年11月8日客户交纳12万元房款 2021年11月8日交房 2021年11月8日开发商返本10，即1200001012000元 2021年11月8日开发商返本20，即1200002024000元 2021年11月8日开发商返本70，即1200007084000元 业主的投资收益：回本12万元（静态考虑） 开发商的实际返款：返本12万（静态考虑） （据经验，开发商代租收益在12以上

34、，收益基本上能抵消返款）C、“分期返租，开发商回购” 为了更进一步增强客户信心，确保客户的投资保障，建议在第一种模式的基础上进行优化，增加“返租和回购”的双重保险。 具体方式：交房后由开发商代租6年（加上1年的建设期，实际是7年），按每年8的租金收益回报返还给业主，在交房后的第2年末、第4年、第6年末分别返还房价的16、16、16，代租6年后，开发商承诺可无条件原价回购，由业主自愿决定是否让开发商回购。 双重投资回报的保障：第一重是每年得到房价总额8的类似于银行却又“非银行”的投资回报；第二重是在6年后，业主如果不想要该套房了，开发商可以无条件地回购，这种保障手段就像是在银行里办理了零存整取一

35、样，6年后将自己的钱一分不少地取出来，属于是“非保险”的保险。因此，此种模式更能增强客户的购买信心。 举例： 一套面积35、总价12万元的洋房，它的投资回报方案如下： 2006年11月8日客户交纳12万元房款 2021年11月8日交房 2021年11月8日开发商返租16，即1200001619200元 2021年11月8日开发商返租16，即1200001619200元 2021年11月8日开发商返租16，即1200001619200元 如业主选择回购：2021年6月18日开发商原价回购 则业主的投资收益：返租回报1920035.76万元；（静态考虑） 开发商的实际返款：返租回购价1920031

36、2万17.76万元 （据经验，开发商代租收益在12以上，收益基本上能抵消回购价）方案比较：.方案一：产权不变，6年后一次返本方案二：产权不变，售后分期返本方案三：分期返租，开发商回购市场反应轰动、议论轰动、议论轰动、感兴趣消费者心态好奇、疑虑、不可靠、风险大好奇、有一点保障、犹豫觉得合理，有保障，比存银行划得来，能接受返款压力全部在第6年末先小后大，70在第6年末先小后大，保守67.6%在第6年末，相对小业主收益12万元12万元5.76万元开发商返款12万元12万元17.76万元5.76万元开发商代租收益12万元12万元12万元12万元开发商净收益005.76万元6.24万元产权归属业主业主开

37、发商业主销售压力很难让客户信服客户较容易接受客户容易接受我们的建议： 通过比较分析，以上三种方案各有利弊，本着“快打快销、快速回笼资金”的营销目的，我们建议开发商能采取“方案二和方案三2选1”的模式进行具体操作，即提供这两种备选方案让客户自由选择。这样做的效果是：既能给客户选择的自由度大一点，提高成交率；还能转移客户的注意力，不总是纠缠在对项目的疑虑和议论中，而是更多的是讨论选择哪种方案的投资回报最大。 第三部分 项目推广执行XX大酒店推广执行方案是公司结合项目的基本情况而制作成，主要体现了项目在推广过程中所有的推广策略和具体事项，对项目的推广有着指导的意义。项目定位广告语：邵阳首个产权式商务

38、酒店 形象定位广告语：金钻商机 财富至尊功能定位广告语： 买房不要钱？208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发”邵阳全民投资运动每填补一个空白，都会让一部分人富裕起来雄踞人流旺区，引领投资方向一个决定，让你一生享用不尽 2006，邵阳，向XX“钱”进 投资XX大酒店，领略快人一步的创富机遇一、推广时间安排根据销售的市场情况，9月18日启动登记工作，认购日暂定在10月8日，开盘日暂定11月8日，我们把整个销售过程分为四个阶段：预热期（9月18日-11月8日）强销期（11月812月8日）持销期（12月8日1月8日）扫尾期（1月8日2月8日）项目的推广日期安排是公司根据邵阳楼

39、市的发展情况而制定的，具体要根据入市后销售情况推广方略：首推产权式酒店公寓，强销期间推出住宅及临街商铺原因：1、 产权式酒店公寓是本项目最大的卖点，容易起高资金的快速回笼2、 前期的高销售，打出项目品牌实力，为后期做好铺垫3、 开盘后，产权式酒店公寓必定会轰动邵阳，这是适时推出其他物业有利于项目的正常销售进程 二、预热期（9月10日-11月8日） 预热期的广告宣传是为一个项目的入市，消费者了解、接受、支持、购买而努力的。通过宣传将项目的基本情况传达给投资者，并且必须达到轰炸式的效果，使投资者永远保持对项目的了解，使本项目成为他们茶余饭后的经常话题。同时树立项目的品牌形象，以及开发公司的品牌形象

40、主要炒作：邵阳首个产权式酒店11月8日盛大公开炒作目的：树立项目在邵阳酒店业的顶尖形象 宣传全新的投资观念，全新创富模式 寻找潜在投资客户并积累准客户 进行市场信息反馈 作好应对10月10日房交会的宣传工作1、包装部分（1）项目工地包装必要性：本项目位于邵阳市火车南站，周边人流聚集，项目工地包装无疑是最好的广告。项目工地包装的恰到好处直接影响到项目的销售！广告诉求：地段、价值、回报、保障、享受图片：能够与广告诉求相匹配内容描叙：地段 的发展决定城市的繁荣，车站物业，财路亨通，坐享全城消费绝版地王价值 投资少、风险小、回报大，同时还拥有一套真正属于自己的四星级酒店豪华公寓回报 无需专业知识，不必

41、费心打理，专家为你理财，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%保障 知名酒店管理公司全程运营，政府监督，银行扶植，产权抵押，四重铁臂保障体系享受 每年15天免费居住权，朋友聚会、商务洽谈、休闲娱乐，既是“提款机”，又是尊崇居所 通过设计师的有效处理，使得所有图片之间能够相互联系，形成一个整体，成为邵阳火车南站一道特色风景，使人留恋往返！（2）户外广告、刀旗的制作必要性：邵阳市作为地级市，其经济发展达到了一定的程度，各大主要交通路口人口流动稠密，在路口显目的地方置放广告位，无疑也是一个非常有效的宣传方式，不管是效率性，还是经济性都比较合理。广告诉求：引导消费者内容描叙：户外广告

42、位：2006，邵阳，向XX“钱”进 每填补一个空白，都会让一部分人富裕起来刀 旗：买房不要钱，50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发”邵阳全民投资运动 买房不要钱，每填补一个空白，都会让一部分人富裕起来（3）报纸广告必要性：覆盖面积非常广泛，并具有直观性，能全面转播信息广告诉求：理性引导内容描叙：硬广告：第一期：硬广主题：买房不要钱，50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发”邵阳全民投资运动软文主题：XX大酒店6大投资价值第二期：硬广主题：买房不要钱，50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，

43、引“发”邵阳全民投资运动软文主题：解析投资XX大酒店的理由第三期：硬广主题：买房不要钱，50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发”邵阳全民投资运动软文主题：确保投资回报兑现的四重铁臂保障第四期：硬广主题：买房不要钱，50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发”邵阳全民投资运动软文主题：每填补一个空白，都会让一部分人富裕起来第五期：硬广主题：金钻商机 财富至尊软文主题：空白引领投资价值 实力成就投资品质 （前面软文综合）软文广告主题：A) 模式，快人一不的创富B) 空白，引领投资价值C) 实力，成就投资品质D) 区域，决定投资

44、潜力E) （广播）：XX大酒店引“发”全民投资运动（4）DM单页必要性：单张以便于携带，易于传阅，信息统一，宣传集中，是每个项目都必做的宣传方式的一种。派发方式：人员派发、夹报派发时间：开盘前一周，对邵阳主要人流集中地进行密集派发。派发目标：各企事业单位、超市人群、娱乐场所人群、各乡镇、县城DM单页的文案：具有煽动性，使客户有进一不实地了解的冲动DM单页的内容： 买房不要钱？50年产权，208%的高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引爆邵阳全民投资运动9月18日正式认购登记，10月8日内部认购启动，11月8日盛大开盘空白引领投资价值XX大酒店6大投资价值最安全的四重铁臂保障确保投资回报兑现解析投资XX大酒店的理由（5）楼书制作必要性：楼书作为项目基本资料的手册对于实力项目是必备的内容：项目篇 酒店公寓篇