南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告【完整版】.doc

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1、南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）目录一、总论4一工程背景41、工程概要42、开发商概况43、可行性研究报告编制依据4二工程概况51、工程用地52、建设规模53、主要建筑条件54、工程总投资及融资方案55、综合技术经济指标5(三)研究结论6四该工程住宅局部的团购合作关系8二、市场分析与需求预测9(一) 南昌市概况及经济开展根本情况：9二市场分析101、宏观经济分析102、区域房地产市场分析13二目标消费群体及价格定位171、本工程的目标消费群体：172、工程楼盘价格17三工程优劣势分析171、工程与周边楼盘比照的优势和

2、时机182、工程的劣势和挑战19三、小区规划20一工程整体规划20二总体平面布置20三用地平衡21四住宅设计21五交通及停车系统23六绿化景观设计23四、工程设计方案24一建设标准24二主要建设内容及规模24三工程方案251、主要建筑设计252、总图规划设计253、规划设计总体框架26五、环境保护与节能271、工程场址环境现状272、环境质量标准283、施工时的环境影响及解决措施284、营运期的环保措施：305、节能系统32六、工程公用配套工程与消防33一劳动平安卫生管理33二公用配套工程331 给水332排水及去向333供电设计334燃气345垃圾收集346智能化设计34三消防34七、组织管

3、理35一组织管理35招投标管理35二物业管理内容351、前期物业管理352、物业管理公约363、物业管理委托合同36八、工程实施进度37一建设工期37二工程实施进度安排37三工程实施进度表37九、投资估价及资金筹措38投资估算依据38二开发建设投资估38三工程投资与筹资方案381、工程投资方案382、资金筹措方案39十、财务分析41一财务评价根底数据与参数选取411、工程计算期及财务基准收益率41二开发本钱费用41三盈利能力分析41四不确定性分析421、敏感性分析422、临界点分析42五财务评价结论42十一、社会评价44一社会效益分析44二工程风险分析441政策风险442市场风险443资金风险

4、454工程风险455社会风险45十二、研究结论与建议46附表47一、总论一工程背景1、工程概要工程名称：XX居住小区工程开发商：南昌XX开展设计单位：江西省XX建筑设计工程建设地点：南昌市2、开发商概况南昌XX开展原名南昌机械于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程拟将工厂迁入小兰工业园，方案征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品根底上新增集群

5、抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此工程列入重点招商引资工程，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此工程补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。3、可行性研究报告编制依据1?投资工程可行性研究指南?；2?建设工程经济评价方法与参数?第三版；3?江西省南昌市城市总体规划?20062021；4?南昌市统计年鉴?20062021；5开发商提供的工程规划与建筑设计方案资料；6开发商提供的其它相关资料；二工程概况1、工程用地本工程用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。

6、该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本工程总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该工程为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋 18层住宅楼1#、2#、3#、4#楼、2栋23层住宅楼5#、6#楼，临街2层商业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2800人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件1场地位于

7、江西省南昌市南昌市，西邻迎宾大道，交通极其方便。2南昌市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有土地出让证。4、工程总投资及融资方案估算工程开发建设投资为8855.07万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，根底设施建设费80万元，建筑安装工程费6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息177.3万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用156万元，不可预见费392万元。估算工程总投资为8855.07万元。本工程的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000万元。5、综合技术经济指标

8、综合技术经济指标工程数量总用地面积：19739.9 总建筑面积：84633.6 其中计容积率总建筑面积：76195.6 其中住宅建筑面积：67096.5 其中90平米以下户型47025.6 70.1%90平米以上户型20070.9 29.9%商业建筑面积：9099.1 不计容积率总建筑面积：8438 其中地下车库建筑面积：7437 架空层建筑面积：1001 容积率：3.86建筑占地面积：7351.6 建筑密度：37.2%绿地率：25.1%住宅总户数：474户 其中90平米以下户型636户 90平米以上户型162 户机动车停车位：289个其中地下停车位：191个地面停车位：98个(三)研究结论1

9、近年来，南昌市在社会经济持续快速开展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。南昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮效劳企业品位提升。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五期间

10、年均递增19.49%。中介、保险、物管、信息等效劳业成为新亮点。2005年，地区生产总值比上年增长19.93%，“十五期间年均递增15.39%，全市财政总收入比上年增长33.6 %，年均递增21.6%，全社会固定资产投资比上年增长61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，根本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市15位。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生率13.7；死亡率3.74；自然增长率9.96；人口呈上升趋势。在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本

11、工程的完成能很好的解决南昌市及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；工程中的商铺能带动该片区的商业经济，为本工程的住宅局部提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；工程中的车库局部也能平安方便居民在日常生活中停车，并完善工程居住功能和提升工程的总体价值。2“XX居住小区位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的一条黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。该工程已与目标消费群体签订了团购协议，工程竣工验收后住宅房地产局部即可销售一空。工程的商铺局部全

12、部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上工程的住宅局部以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。3南昌XX开展是南昌市当地的房地产开发公司，“XX居住小区是公司很重视的一个开发工程。该工程由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现工程的顺利开发。4有财务分析结果可见，工程投资税前财务内部收益率为117%，高于设定的基准收益率，工程有较大的投资吸引力。就本工程而言，市场的分析和工程的整体定位，以及工程投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具

13、有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现工程的销售目标，并最终实现工程的赢利目标将是完全可能的。四该工程住宅局部的团购合作关系 该工程“XX居住小区由住宅和商铺两局部组成，是工程的开发商南昌XX开展和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该工程；由南昌XX开展进行工程的开发与工程商铺局部的销售；待工程竣工完成后，按照南昌XX开展和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌XX开展自留的十套外的住宅局部；最终完成该工程的开发、建设、销售。二、市场分析与需求预测(一) 南昌市概况及经济开展根本情况：南昌市历史悠久，素称江西“首府首市，迄今置市

14、2200多年。我市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经1154911619、北纬28162858之间,是省会南昌的南大门。境域总面积1683.62平方公里，全市辖16个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口91.73万人。南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅18公里。全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；市城离昌北机场 2

15、5 公里。南昌市交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等兴旺地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明城两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好开展态势。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生12568人，出生率13.7；死亡3432

16、人，死亡率3.74；自然增长人口9136人，自然增长率9.96。2005年，全市GDP实现107.5亿元，增长19.93%;财政收入完成7.18亿元，增长33.6%，地方财政一般预算收入完成4.47亿元，增长34.6%；市域经济综合实力位居全国A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位居全国最具投资潜力中小城市第15位。 2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、

17、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮效劳企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元，中介、保险、物管、信息等效劳业成为新亮点。2005年，全市实际利用外资1.21亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20%和36%。“十五期间累计利用外资3.02亿美元，利用内资99.06亿元，引进内外资工程542个，其中世界500强、国内200强工程2个，知名品牌工程2个，投资超亿元工程45个。2005年完成出口

18、创汇3200万美元，比上年增长204.8%，自营进出口企业开展到25家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完成总产值216.6亿元，实现增加值72.3亿元，利税14.4亿元。承办了全国性市域经济开展论坛，先后与全国11个市市、区建立友好合作关系。二市场分析1、宏观经济分析2021年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2021年房地产

19、市场开展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和局部政策的不利影响，有利因素那么是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2021年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：房屋交易量持续下降2021年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有

20、四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2021年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2021年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2021年1-

21、10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2021年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 房价出现近10年

22、来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2021年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2021年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2021年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供

23、给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，局部城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。加大住房保障建设2021年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期根本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额

24、为819.37亿元，同比增加18.2%。2021年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家开展改革委又下达了100亿元中央补助投资方案，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。2021年房地产市场运行趋势商品房屋空置面积会有较大幅度增

25、加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2021年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2021年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2021年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2021年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2021年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如

26、果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这局部投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2021年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这局部工程对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2021年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加2021年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，局部中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。2021年房价将会止跌企

27、稳短期来看，已经公布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2021年上半年在“保增长的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的根底，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2021年3季度宏观经济将出

28、现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2021年下半年房价将会止跌企稳。2、区域房地产市场分析南昌市的房地产市场分析：自07年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自08年7月后相继开始下降；但是，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以到达3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高

29、了南昌市居民住房支付能力。国务院131号文中指出，2021年到2021年，南昌市平均每年新增5万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为4万套，如果新增5万套经济适用房，那么经济适用房的建设总量将为往年的1倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例到达30%左右，而近三年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经济适用房

30、，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设方案没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从2021年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响，2021年南昌市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这局部投资可能会出现负增长。同时，南昌市房地产市场受存货增加的影响，2021年商品房屋新开

31、工面积增幅会有较大幅度下降，这局部工程对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2021年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。2021年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，南昌市房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都紧缩，企业资金链条日益紧张，局部中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。南昌市的房地产市场分析： 近年来南昌市内大量新建房地产工程，仅2005年，南昌市第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五期间年均递增15

32、.3%。房地产业快速成长，新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮效劳企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元。从2005年到2021年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，南昌市房地产市场的住宅和商铺供给量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌市翻开后，百货商场等零售

33、业和餐饮等效劳业也相继进入南昌市，为南昌市的建设添砖加瓦，为南昌市的住房增加了配套设施。南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市本市的居民，更辐射到南昌市区的居民去南昌市投资买房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的优势有：面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价，不如买南昌市只有南昌市区房屋单价一半的住房；南昌市的房地产开发还只是起步阶段，投资购置南昌市的房产有很大的投资获利空间；南昌市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处；由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区

34、活动空间；拥有在南昌市区不能获得的居住感受。这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌市购置房产用于居住或投资，增加了南昌市的住房需求。商业建筑的供给分析：工程的商业局部在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。南昌市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足全南昌市的汽配需求，该工程的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌市剩余汽配市场的需求。可见，工程商业局部的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。需求群体分析： 南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消费者，这局部人群负担不起南昌市区高昂的房价，就选择南昌市周边

35、地区的较低房价楼盘购置楼房。多为在南昌市内有较稳定工作，有一定的经济根底，想要在南昌市安家落户的人群。 需要购置第二套房居住和投资的消费者，这局部人群已有了一套住宅，拥有较高的社会地位和较好的经济根底，多数已拥有了自己的核心家庭，希望购置住宅提供休闲度假功能或进行投资。商铺的需求分析：工程的商业局部做成汽配一条街，随着南昌市经济开展、房地产的开发和建设增加了南昌市内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的需求逐渐大于供给，可见汽配一条街的规划符合南昌市市场需求。结论：经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发，促进了房地产市场的交易，虽然07年以来，我国大多数一、

36、二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格影响不大。南昌市内没有经济适用房，有南昌市区和南昌市大量的房地产刚性需求作支撑，房地产前景十分可观；南昌市的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏向于南昌市这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产；南昌市房地产市场的供求双方都有需求，因此本工程的开发能增加南昌市房地产市场的供给量，促进南昌市的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能加大南昌市的根底设施建设。XX住宅小区工程的开发商已与南昌市印钞厂工会签订了定购合同，工程的住宅局部开发商只留下十套，剩余局部待工程竣工后全部销售给南昌市印钞厂工会。因此，工

37、程住宅的销售不成问题，商铺局部的招商也符合市场需求。因此该工程是一个在市场上可行，符合规划建设的优良工程。二目标消费群体及价格定位1、 本工程的目标消费群体：根据南昌XX开展与南昌印钞厂工会签订的XX商品房团购合作合同，本工程一经竣工验收，住宅局部除南昌XX开展自留10套住宅外，其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会，工会会把工程住宅分配给已出资金参与团购的南昌印钞厂职员。工程的商业店面已与南昌市相关部门签订了协议，在本工程取得预售许可证后即对汽配行业进行招商，把本工程的商业局部做成具有特色的汽配一条街。 商铺的目标销售群体： 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 汽配经销商本工程的

38、地下车库局部出售给居住居民或本工程的商铺业主，地上车位为公共使用车位。2、 工程楼盘价格根据南昌XX开展与南昌印钞厂工会签订的XX商品房团购合作合同，住宅局部的出售均价为2580元/。据网络调查，普遍认为南昌市房价偏低，大多数人有意购置。南昌市房地产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达20%；土地本钱更是成倍涨价，这些本钱上的涨价是最现实也不可防止的事情。还有劳动力本钱的增加等等；这使房价只能上涨。南昌市的经济建设和房地产还处于起步阶段，因此购置南昌市的房地产具有很大的保值增值空间。本工程楼盘的商铺价格定为均价4000元/，价格在南昌市属于中等水平，与南昌市周边商铺比拟，较具有竞争力

39、。三工程优劣势分析1、工程与周边楼盘比照的优势和时机本工程在繁华都市南昌市的南昌市内，这里没有繁华都市的喧嚣与嘈杂、也不似宁静的郊野般寂静与哀怨。工程的规划设计把都市生活的激情、浪漫和郊野的宁静、闲适精心聚拢在这一地块上，大手笔的空间处理、细腻独到的细部、舒适的空间构架、文明的场所内涵、流畅清新的布局、合理的交通组织，使得中心绿化与各景点紧密的联合在一起，居住空间安静的坐落在园林绿化当中，使工程华章异彩。工程中有6栋18-23层高的高层住宅，彰显了时代气息，改善了人居环境，提升了人文价值，使工程在南昌市很具有竞争潜力。与南昌市政府相关部门签订协议并取得了政府大力支持将把工程的商铺局部全部用于汽

40、配行业的招商，形成一条南昌市的特色汽配商业街；既全面了南昌市的公共配套，也形成了南昌市前所未有的特色汽配商业街，还提升了南昌市的自身形象和工程的特色、价值。住宅中90平方米以下的住宅占本工程住宅局部的80，大量的住宅套房以小户型为主，既符合了政府提倡的小户型，又大大降低了整套住宅的房价；在现如今房价大跌、消费者持币观望的时期，买整套房总价较低的小户型在房地产市场中是一种时尚，而且无论在房地产市场的低迷期还是暴利时期，小户型都会是房地产市场的宠儿。工程的东、南、北三面与住宅区相邻，这使其与相邻住宅区形成了一个大型整体住宅区,小型住宅区之间可以签订了qifangbian协议取得政府支持的特色互相弥

41、补、互相影响、互相提升居住价值，从而提升了工程的居住气氛和居住质量，也提高了本工程的整体居住价值。该工程在连接南昌市和南昌市区的黄金大道迎宾大道旁，并对着迎宾大道设有三个出入口,使该工程的交通环境优越，从该工程到达南昌市繁华市中心车程缺乏一小时，到达南昌市区车程缺乏半小时。良好的交通环境，时尚的建筑结构，物美价廉的小户型，人性化的布局规划，与周围居住环境的良好衔接，再配以特色的商业街，整个工程与周边的楼盘相比照，不仅适合舒适的居住，而且独具特色，很具有市场竞争力，前景十分可观。该工程周边的楼盘也有很多开发了商铺，商铺的价格与本工程商铺的价格一样，工程的价格具有竞争力。除以上优势外，本工程还具有

42、以下优势：宏观形势好，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。符合城区规划楼盘类型满足市场需求交通方便规划合理的小区布局，绿化优良开展前景和升值空间较大2、工程的劣势和挑战离市区中心不近，公共配套设施不够完善，不如市中心居住方便；但是工程所在地安静、空气清新、交通方便。受金融风暴的影响，整个房地产市场低迷，市场上出现了供给大于需求的现象，价格下跌，未来价格也不太可能上涨；好在工程已经签了团购协议，并在协议中约定了房产均价。房地产市场竞争剧烈，工程周边建设了大量的新楼盘，还有大量的在建楼盘与南昌市内的存量楼盘，将于本工程形成剧

43、烈的竞争。三、小区规划一工程整体规划工程整体规划：以生态性、休闲性、人文性为主题，营造主题社区以革新的、原创的、诗意的现代建筑来塑造城市表达生态、信息、人性空间的模糊功能区工程总体规划理念：强调全区建设的整体性，统一规划，形成统一整体；以“以人为本，健康生活为宗旨；自然而安静的记住生活使人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色；以建立独具特质和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化气氛的设计，把绿色空间引入小区设计中；在整体布局的根底上开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的既可以分又可以和双向性；以环境建设为重点，充分利用规划区块

44、范围内的自然环境，充分利用环境和较大的开发规模，全方位营造居住环境；住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的时尚特设和时代气息，将居住空间安静的坐落在园林绿化当中，创造了良好的归宿感，明确的向心力和舒展明朗的场所精神；在整体风格协调的前提下，各组团具有清晰地可识别性，单体建筑具有一定的差异性，尤其是资源分享尽量均好。（二） 总体平面布置 该工程基地南北约320米,东西约86米,面积19739.9平方米,地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼。本方案设计通过与地形有机的结合,采用流畅清晰的布局,合理的交通组织,采用最正确日照和朝向的原那么来组织总体空间布局，建成后将与南昌印钞厂现职工住宅形成整体小区,西

45、临迎宾大道,其它三面临生活区住宅及附属用房。整个住宅小区总共6栋1823 层高层住宅，西临迎宾北大道、沿街由南至北依次排列，分别为1#、2#、3#、4#楼拟建18层， 5#、6#楼拟建23层。沿街设计了二层的商铺,而将居住空间安静的坐落在园林绿化中,创造了良好的归属感,明确的向心力和舒展明朗的场所精神。本小区沿迎宾大道设三个出入口，小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。 综上所述，该工程的建设强调了人性化住宅小区的规划设计，流畅清晰的布局,合理的交通组织,使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起。运用当地常用的表现形式，同时参加具有特色的东西，形成一个独一无二的XX居住小区。充分表达了以人为本的设计思想，小区内实现了人车分流，绿化覆盖系数为25.1%，工程建成后小区将处于绿化环抱中，与周围环境相协调。因此，工程总平面布置较为合理。（三） 用地平衡规划用地平衡表工程面积占规划用地比例%工程总用地19739.9100其中建筑基底面积7531.637.2总绿地面积4954.7225.1道路及地面停车用地面积5378.58