物业管理成本测算表优质资料.doc

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1、物业管理成本测算表优质资料(可以直接使用，可编辑 优质资料，欢迎下载）水天一色小区物业管理成本测算表1、人工成本序号部门岗位人数工资:元/月/人工资:元/年/人福利：元/年/人含社保:元/月/人备 注1服务中心副经理1420050400247401188.76福利包括节日奖金及年终奖，具体见下表2客服部客服人员127003240016740888.76客服人员127003240016740888.763工程维修工程人员330003600016740888.764安保部保安153000360005环境部保洁11260031200外围保洁12600312006合计337共计1231415.36元员

2、工全年福利表（含社保）职务劳保费社保（缴费基数为668.76/月）端午节中秋节春节烤火降温费公积金养老19%失业0.5%工伤0.2%医疗6%生育0.5%年终奖备注合计副经理100010001000 1740500483.9312.745.73172.0214.3420000话费、交通费：1392039849.76客服100010001000 1740200483.9312.745.73172.0214.341200017628.76客服1000100010001740200483.9312.745.73172.0214.341200017628.76维修10001000100017402004

3、83.9312.745.73172.0214.341200017628.76维修工10001000 10001740200483.9312.745.73172.0214.341200017628.76维修工100010001000 1740200483.9312.745.73172.0214.341200017628.762、工装序号部门岗位/人数600元/年合计:元备注1客服22保安153保洁125合 计29174003、行政办公费用序号名 称数 量元/月合计：元/年备 注1笔、本、文件夹12月303602其他办公用品12月2024014共计6004、日常工程维修材料及易耗品费用序号物品名称

4、单 位数量：年单价:元合计:元/年备 注1一字螺丝刀套8504002十字螺丝刀套8504003尖嘴钳把8151204老虎钳把8151205卷尺把510506电笔个510507电工胶布卷302608铆 钉盒68489水泥钉盒1066010生料带卷3026011裁纸刀把552512裁纸刀片盒361813手 套双50210014扎 带包59451516合计15565、清洁绿化费用序号物品名称单位数量/年单价合计：元/年备注1毛 巾条30103003大垃圾袋个36000.414404小垃圾袋小36000.27205橡胶手套双5452706镊 子把1871267洗洁精瓶12101208消杀药360按每月

5、30元计10生活垃圾清运365/年10036500按每车100元计11化粪池清理1200028绿化维护费未移交29共计51836元6、公共区域能耗序号项目计算公式金额：元/年备注1住宅电梯 200KW*0.7(功率因数)*0.10(使用系数)*24小时*365天*0.76元93206.42二次加压供水40.5KW*0.7(功率因数)*0.2*24小时*365天*0.76元/度37748.593楼道及车库公共照明10KW*10小时*365天*0.76元/度277404其它公用水电如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按每月2000元计24000合计182694.997、设备维护保养费序号项目

6、金额：元/年备注1电梯维保费25000按每梯2500元计2电梯年检费10000按每梯每年1000元计，3公共照明设备1200按每月更换物材料100元计4监控系统1200按每月提取100元维修费用计5门禁系统600每月按50元维保费用计6消防系统1200按每月100元维保费用计7公共设施2400按每月200元维保费用计8合计416008、收入测算表（住宅：2.8元/月）项目计算公式金额物业管理费年均物管费按100%的收缴率计算（2.8*44509.53）*12月*100%1495520.20车位费646个2.3%（车位使用率）360元/月（车位管理费）*12月+646*10%（车位使用率）*10

7、0/月（车位使用费）*12月平均每年141706.56收入总合计1495520.20+141706.561637226.76税 费1637226.76*6%98233.609、支出费用汇总表 序号项目金额：元/年占管理费收入中的比例备 注1人工成本1231415.3656.55%2工装174000.86%3行政办公费用6000.63%4日常维修费用15560.11%5清洁绿化费用518364.56%7公共区域能耗182694.9918.23%8设备维护保养费416003.18%10不可预见费100000.8%12税费6%92226.146%13总支出1629328.49注：1、总收入-总支出1

8、637226.76/年-1629328.49元/年7898.27/年2、已交房的物业管理费按100%收取。物业管理考核评分标准序号考核要求规 定 分 值评分标准得分一基本要求251服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确1签订规范的物业服务合同1分2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料1有物业共用部位、共用设施设备验收手续及物业管理所需资料1分3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗2.5物业管理岗位资格证书1.5分；专业操作人员持证上岗1分4做好自查记录1.5自查记录1.5分5加强自身文化建设，积极组织开

9、展文化活动1.5加强自身文化建设1分；开展文化活动0.5分6制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机手段进行管理2.5质量管理0.4分；财务管理0.4分；档案管理0.4分；竣工验收方案0.2分；设备管理档案0.2分；业主及非业主使用人资料档案0.2分；物业租赁档案0.1分；日常管理档案0.1分；物业管理方案0.2分；对各管理和服务人员进行考核0.2分；运用计算机手段进行管理0.1分；7管理服务人员佩戴标志。

10、仪表仪容整洁规范1.5管理服务人员佩戴标志1分；仪表仪容整洁规范0.5分8公示24小时服务 。必须1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，由报修、维修和重点维修项目的回访记录2公示24小时服务 1分；按时到现场做应急处理0.5分；有报修、维修和重点维修项目的回访记录0.5分9提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务1.5提供特约服务和便民服务1.5分10按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况3公布物业服务费用的收支情况3分11按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金3规范使用住房专项维修资金3分12制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对

11、不符合规定的行为及时劝阻和报告1装修管理制度0.5分；建立业主装修档案，无不符合规定的行为0.513采取多种形式如 、走访、座谈会、问卷调查等，与业主沟通，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达90以上1.5有与业主沟通，征询业主意见的记录0.5分；对业主反映问题的处理率达90以上1分14制订物业管理项目达标规划1.5有规划1.5分二房屋管理20 1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有效完善的巡查、维修、保养记录3巡查记录1分；维修记录1分；保养记录1分2每年1次以上对房屋结构涉及使用的安全部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复

12、；属于在、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据业主方的决定组织维修3房屋检查记录2分；及时组织小修1分；及时编制大、中修计划或决定组织维修1分3每周1次对楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗关闭正常；门窗玻璃保持95以上的完好率。每年2次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与业主协商安排专项维修3门、窗安全检查记录，玻璃保持95以上完好率1分；保持屋面泄水沟、室内、外排水管道排水畅通1分；检查屋顶，及时做出屋面专项维修计划1分4按照装饰装修管理

13、有关规定和要求，及时发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主2无影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象2分5对擅自改变房屋用途及违反业主规定的行为及时劝阻，并报告业主3无擅自改变房屋用途及违反业主规定的行为3分6墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补2墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整1.5分；如在缺损未及时修补扣0.5分7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。公共配套设施、场地有明显标识2有平面示意图、路标1分；有明显标识1分8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安

14、全疏散指示标识；每月检查1次，保证标识清晰完整2设置安全防范警示标识1分；设置清晰完整的安全疏散指示标识1分三共用设施设备维修养护201对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。3共同设施设备完好率95%2分；急修及时率达98%以上1分。2设施设备运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。3记录齐全1分；办理年检手续1分；设施设备性能符合国家相关标准1分；3设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备运行正常2设施设备标识齐全、规范0.5分；责任人明确0.5分；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养

15、规范0.5分；设施设备运行正常0.5分4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据业主的决定，组织维修或者更新改造2及时组织小修1分；及时编制大、中修、更新改造计划或组织维修、更新改造1分5每年保养1次水泵、泵房整洁，按规定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。1.5定期保养水泵，定期清洗

16、水箱、蓄水池0.5分；保证二次供水水质符合国家生活用水标准0.5分；其他0.5分。6按合同约定保证电梯正常进行。定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理。2电梯正常进行，定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证1分；物业管理人员及时到现场应急处理重大事件1分。7消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每季巡查1次，消防栓箱内各种配件完整；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每季检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。2消防泵启动记录0.5分

17、；消防器材能随时有效使用0.5分；消防通道畅通0.5分；其它0.5分。8设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。0.5设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象0.5分9不定期巡视路面、侧石、围墙、窑井等，发现损坏的，一周内修复。要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外），窑井盖无缺损。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。1.5无路面、侧石、围墙、窑井等损坏的1分；路面不积水、窑井不漫溢、围墙不倾斜、窑井盖无缺损0.3分；交通标识齐全、规范0.2分10陆风、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在2日内修复1路灯、楼道灯完好率不低于95%1分11对容易危及人身安全的设施设备有明显警

18、示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1.5有明显警示标识和防范措施0.5分；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1分四协助维护公共秩序151公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；工作认真负责，体态良好；不定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话；配备必要的安全服务器械3知识与技能培训，持证上岗1.5分；能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备0.5分；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，

19、器械佩带规范0.5分；配备必要的安全服务器械0.5分2门岗24小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；对装修等劳务人员实行登记；对进出车辆进行管理和疏导；保持出入口环境整洁、有徐，道路畅通；阻止小商小贩、可疑人员随意入内3交接班记录和外来车辆的登记纪录1分；对装修等劳务人员实行登记0.5分；门岗环境整洁、有序，道路畅通1分；无小商小贩、可疑人员随意入内0.5分3根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每天巡查2次，重点部位增加巡逻濒次，有巡逻记录；在遇到异常情况或业主紧急求助时，巡逻人员应采取相应措施，并及时报告业主3巡逻方案及记录2分；及时处理异常情况并及时报告1分。4设有监控设备的，

20、应对控制设备做好维护保养，并保证24小时开通1监控设备维护保养良好0.5分；24小时开通0.5分。5有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预案演习3应急预案2.5分；组织应急预案演习0.5分。6物业区域地面、墙面按车辆道路行使要求设立指示牌和地标；车库、场地有专人管理，地面、墙面按车辆道路行使要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库、场地定期清洁，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放2设立指示牌和地标0.4分；专人管理0.2分；照明、消防器械配置齐全0.6分；车辆停放有序0.2分；车库、场地清洁，无渗漏、无积水，通风零号0.1分；无易燃、易爆等物品存放0.5

21、分五节能管理51建立节能工作制度，制定实施方案；充分利用黑板报、墙报、宣传栏、宣传栏、张贴节约提示标志等形式开展节能宣传教育2节能工作制度，实施方案1.5分；节能宣传0.5分。2制定节约用电制度；公共场所的夏季空调温度设置在26摄氏度以上，冬季空调温度设置在20摄氏度以下；走廊、通道等场所无长明灯现象1节约用电制度0.5分；温度达到要求0.3分；无长明灯现象0.2分3建立节用水规章制度；普遍使用节水器具，无跑冒滴漏和长流水现象；无直接用水冲洗现象1用水规章制度0.5分；无跑冒滴漏和长流水现象0.3分；无直接用水冲洗车辆现象0.2分4共用设施设备更新改造，优先采购经国家认证的节约型设备或产品，不

22、采购国家明令禁止使用的高消耗、低效率设备和产品1不使用国家明令禁止使用的高消耗、低效率设备和产品1分六保洁服务 、绿化养护管理101保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不超过12小时，广场、走道等重点部位垃圾滞留时间不超过1小时；明沟无杂物；宣传栏、标识牌每周擦拭1次；及时清除主要道路积水（雪）2路面、绿地目视干净，地面无滞留垃圾、明沟无杂物1分；宣传栏、标识牌无污染、主要道路无积雪1分2根据物业情况设置垃圾箱（桶），每日清理1次；保持垃圾箱（桶）及周围基本清洁、无明显异味、无积水；定期消毒灭害公共卫生间设置卫生桶，每日清理1次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹1.5设置垃圾箱（桶），周围基

23、本清洁1分、卫生桶、果皮箱无满溢、无异味、无污迹0.5分3雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，发现异常及时做出清掏计划1定期检查雨、污水井、化粪池0.5分；及时清掏0.5分4楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物、灰尘、污迹，无乱堆乱放楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次，保持基本无灰尘；消防栓、指示牌、防火门、电梯门等公共设施保持表面基本无灰尘、无污渍、天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘、无蜘蛛网，走廊、楼梯窗玻璃每季清洁1次，门厅玻璃每周擦拭1次，目视明亮、无污迹2定期清扫1分；无污迹、无乱堆乱放1分5天台、屋顶每2月清扫1次，无垃圾堆积1.5

24、无垃圾堆积1.5分6电梯轿厢保持目视干净、无污迹0.5梯轿厢无污迹0.5分7大理石地面、墙面按规定定期保养0.5定期保养0.5分8绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象，以绿为主，绿地内植物覆盖率在80%以上，花草树木目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于1次。死亡树木应在植树季节及时补栽，绿地植物存活率95%，绿地设施基本完好1花草树木目视外观长势良好0.5分；绿地植物存活率95%以上0.5分七会务服务51会前准备到位。做好会议室检查保洁、茶水准备、音响调试等必备工作，发现问题及时向相关部门报修，保证会议使用；2及时做好会议室检查保洁1分；做好茶水准备、音响调试等必备工作1

25、分。2会中服务到位。按照会议服务工作标准做好着装、续水、安保等会中服务；2按照会议服务工作标准做好着装、续水、安全保障到位2分。3会后清场到位。及时检查会议室物品是否缺失损坏、是否有客人遗失物品，做好清场保洁、关闭设备等后续工作。1会后及时检查会议室物品是否缺失损坏、是否有客人遗失物品，清场保洁、关闭设备等后续工作到位1分100考核得分：物业管理之安全管理安全管理工作方案一、安全管理的指导原则； 1、三定：定人、定岗、定责 2、三防：人防、技防、物防 3、三个机制：监督机制、奖励机制、竞争机制 4、多方参与原则：管理处、业主、辖区安全部门参与原则 二、安全服务承诺； 1、确保控制和减少各种事故

26、案件的发生率，把治安、消防、车辆管理等重大案件的发生率减缩为零，为业主营造一个舒适、安全的工作环境。 2、确保XXXXX内治安安全案件、违章刑事案件、责任火灾事故的发生率为零。 3、确保大厦内部安全设置、消防设置完好率为100%。三、安全管理方案实施；（一）岗位设置1、设置保卫部部长1名，班长3名，安全队员 20 名，共 24 名。其中每班成立快速巡逻应急小分队，队员 2 名，其它固定岗安全员分三班24小时值班，所有安全管理服务人员，经过培训后，方可上岗，确保服务人员的水平高标准。2、定岗：车场岗、负1楼、大堂、控制中心4个固定岗，2个巡逻岗（外围车场、楼上公共区域），巡逻岗与固定岗每二小时进

27、行一次互换，确保安全员的精神饱满。3、定责：所有安全员要各负其责，按管理规定岗位工作流程严格认真执勤。（二）智能化监控系统管理1、人防 人员监控：结合安全管理指导原则。重点监控：在各个重点区域、重要通道、重点监控。全天候安全管理人员实施24小时治安值班，24小时全天候巡查。联合监控：大厦内部、外部实施联合布控。 2、技防：智能化闭录监控系统，大厦全方位摄像头防控。 3、物防：防盗围栏、防盗门、拉闸门、电子对讲等。 （三）安全服务管理机制 1、奖励机制：奖罚分明，鼓励见义勇为行为，塑造安全文明标兵，物质奖励与精神奖励并用。 2、竞争机制：在保持安全服务队伍的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末位淘

28、汰，激励上进，创安全文明品牌。 3、监督机制：全员工内部相互监督，让全体业主对服务人员进行外部监督，让业主给员工作评分，选出最优秀安全员树标兵。 （四）、安全管理措施 成立快速应急分队 目的：及时快速地处理各种突发事件。 适用范围：XXXXX管理处全体员工。 快速应急分队的建制分为两组：一组为快速反应由23 名安全管理员组成，分三班全天候24小时执勤；一组为快速支援组，由管理处全体员工组成。 任务1、确保全体业主人身财产安全，并结合人防、技防、物防；确保防范重点，明哨与暗哨相结合，定时和不定时打伏击，检查可疑点，实施全天候巡逻、监视。 2、发生突发情况时，快速反应组成员要在第一时间到达现场按照

29、分工，各负其责，机智、果断、勇敢、灵活地处理各种安全事情，并做好实发情况的记录工作。 3、防盗措施：根据我们的管理经验，盗窃常发生在人员上班高峰及夜间，为此，对重点部位、重点时段、重要区域安排人员打伏击。 （五）、建立多方参与的安全网络 1、根据互动或物业管理的管理理念，与业主建立安全公约，全体业主（服务单位）参与安全管理群防群力，发生可疑情况时，能够及时处理。 2、管理处全体员工均参与抓安全；一旦发生可疑人员、可疑物品，立即报警及时处理。 3、与物业所在辖区派出所、巡逻队、消防队通过各种通信工具和设备建立安全大网络机制，以监控中心为指挥中枢，做好物业安全防范工作，及时有效地控制各种事故案件的

30、发生。 （六）、制定科学地安全内部管理制度 1、严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及工作岗位责任制，建立健全公司内部各项规章管理制度。 2、严格考核、奖罚、晋升、辞退制度，确保物业治安的工作秩序不受到干扰和阻碍。 3、及时细致地抓好公司员工的思想教育工作，多样化地激励员工的工作热情。 4、严格按时培训，严格落实培训制度，合格后方可上岗。实施24小时巡视巡查，确保安全工作高质量。 5、严格落实巡查规定，对公共区域进行层层巡逻，分段分时对物业重点区域、重点时段、白班、夜间、进行不间段巡视。 6、对人员值班情况采取多问、多看、多查的方式，不放过任何一个可疑点。 7、具体巡逻安排根据

31、实地情况进行合理安排，合理分工。 8、加强安全管理服务人员的法律教育，重点加强治安管理处罚条例的学习，增强其法律观念，法律意识。 9、不定时对员工进行时事政治教育，使安全管理人员及时了解国内、外的政治动态。 10、增强员工的忧患意识，“业主就是我们的衣食父母”提高服务意识，使其自觉地按规章制度做好自己的本职工作。（七）治安管理 实行24小时值班巡逻，依据规章制度，岗位职责把责任层层落实，大堂门卫对物业外来人员实施询问，登记，并由班长、主管进行监督管理，如：突发事故，巡逻人员2分种内必须到达现场处理。 （1）、逐步实现治安防范系统完整化物业内设闭路电视监控系统、对讲机、 系统，如有报警情况发生，

32、保安员在2分钟内赶到现场，按制度采取措施并做好值班情况记录本以备查阅。消防报警系统由探测器输出信号，控制中心操作后，指挥巡逻人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。物业环境监视系统，红外线监控系统。大厦安装全功能红外线摄像式感应器，以保证对大厦出入口、停车场出入口、周边的保安措施真正做到御贼于外，提高整个物业的安全性，由监控中心对其实施24小时监控。物业车辆管理体系车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对业主（服务单位）可用IC月卡，对外来办公车辆可用临时IC卡，所有IC卡读/写入场信息采集，自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。建立停车场信息采集系统，所有进出物业车辆，

33、进出情况均有信息采集系统备份与交警大队信息系统联网及时发现可疑车辆、非法车辆进出物业，提高物业的安全性。（2）对物业业主的自行车、摩托车、汽车的管理方式对物业业主（服务单位）的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发专用停车卡，出物业时收回，丢失停车卡待情况查实后，方可放行。汽车进、出物业时，出示IC卡，读卡确认后方可放行，一卡一车，安管员一个月内必须熟记业主车辆及相关情况。对自行车不收取车辆服务管理费，对机动车辆根据规定收取车位占用费，对各种车辆丢失不承担任何赔偿。（3）停车场管理车辆管理是一项重要工作，车辆管理员实行24小时车辆管理工作，实行巡查、看护、登记记录，并由管理处主任监督管理，确

34、保车辆安全，我公司自成立之日起至今未发生车辆丢失事故。（4）消防管理强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，防范相结合”的方针，加强消防宣传力度，防患于未然。坚持消防安全三不放过的原则，即不查明事故原因不放过，不清除火险隐患不放过，不接受消防知识教育不放过。管理处全体员工均属消防员，定期接受政府消防部门、公司内部的培训，定期进行消防实地演练，设置专职消防员负责日常巡查，发现隐患及时处理并通知管理处以确保物业安全，管理处主任每月检查一次，保安部主管每周检查二次以加强监督管理，并定期维护和检修消防设备，以确保消防设备完好无损正常运行。消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管

35、理的关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育 开展消防安全教育，树立消防安全意识是以贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如：一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是全体人员的共同职责，对于全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1）防火工作的各项有关规定；（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：（1）在紧急情况时自已的职责任务；（2）重要物资（货币、文件等）的转移及

36、办法。2、日常检查（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。（4）灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、让业主参与的消防管理（1）组织人员开展消防演习。（2）请消防支队做有关知识讲座。（3）成立义务消防队，对消防设施进行检查。4、消防报警特殊处理程序往现场通知火 警 扑 救监 控 中 心 值 班 人 员报警消防119义务消防队员往现场报告管理处主任

37、掌握现场情况报告公司领导往现场通知出事用户八、各类突发事件应急预案1.计划性停电、停水处理方案(1)接供水、供水部门关于停电、停水通知，及时通知业主及各部门，并在公告栏张贴停电、停水通知，并在通知单上注明停电、停水的注意事项和备用电源的供电范围；(2)根据停水时间由管理处负责做好蓄水工作；(3)在停电24小时前认真检查备用发电机的运行情况是否良好等。向办公室领导汇报准备情况，确保停电后备用发电机的正常运行。(4)大楼各用电设施、设备提前做好应对措施，包括大门岗伸缩门开启、关闭的时间调节等。(5)随时关注市政供电、供水情况，如来电、来水及时通知业主单位；(6)在停电、停水期间应急小组的全体员工坚

38、守岗位， 24小时开通。2.突发性停电、停水处理方案(1)及时向业主通报停电、停水的原因；(2)设备管理人员启动备用发电机运行和抽水泵，派专职人员24小时值班守护，确保供电和供水；(3)检查其他因停电造成原因的设备故障。(4)应急小组非工作时间20分钟内内赶到现场；(5)大楼内因线路或管道原因造成停电、停水，查明原因，组织设备人员及时抢修，做好相关事件记录报业主和管理处主任。(6)其它相关措施见“计划停电、停水处理方案”。3.台风暴雨处理方案(1)关注天气预报，台风暴雨来临前24小时：贴出警示通告，提醒单位进出员工做好防范工作；通知食堂等用水部门做好蓄水工作；维修班组检查地面排水沟，发现堵塞，

39、及时予以疏通；对濒危建筑、不牢固道路标识牌、树木等及时予以加固；检查楼宇立面，通知联络业主关好窗户，搬离放在阳台上的花盆、杂物；搬离或固定地面易被台风吹走的、吹倒的物品；检查抽水泵是否正常；配备雨具、雨衣、雨鞋及户外设备防水物资；对一些可能会掉落的不安全物品，必要时用绳子拉开警戒线；对户外垃圾池进行清理；安排管理处所有人员台风来临当天待命，直至台风结束。(2)台风来临前4-6小时：将楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车辆空阔地带；通知安保部门备好雨具，将道闸栏杆取下，以防吹折；对讲机、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏；通知所有当值人员注意安全，不要站在楼宇下；如需要户外作业时戴好头盔；巡视检查每层是

40、否还有窗户未关。(3)台风暴雨来临：提醒过往的人员注意安全，勿在户外及楼宇下逗留；组织抢险突击队，负责装填运送沙包、堵水、扫水严密监视，严防不法分子趁火打劫；随时观察路面是否有排水口被异物所堵塞；安排专人巡视是否有渗水之处，一经发现及时安排人员蹲点处理，对严重渗水之处要用沙包进行围堵。(4)台风过后：组织人员检查公共设施损毁情况；对大楼有渗水之处，安排做好维修工作；对发现排水不畅之处，及时会诊做好改进方案；搬离所有沙包，打扫卫生；将值班情况做好详细记录；组织召开总结会议，吸取经验总结不足；(5)如发生路面积水严重的现象时，需及时打开雨水井井盖进行排水，要注意安排人员值守，引导行人，但要注意安全

41、。4.跑水紧急处理方案(1)物业、设备、秩序维护巡视人员在日常大楼巡视中时刻警惕和观察是否有跑水现象；(2)夜间巡视秩序维护员对跑水现象的巡视除观察外，还要注意“听”，一经发现有跑水现象，要及时通知班长、主管、主任；通知应急小组就位；利用沙袋围堵，以防积水面积扩大；关闭水阀，寻找跑水处，如跑水周边有电器设施、设备需立即停电；维修人员及时进行维修；确认维修合格后，打开水阀，观察是否还有跑水现象；如一切正常，安排人员对现场进行清理。(3)如遇跑水发生在业主单元内，在取得业主同意的情况，采取紧急处理措施，注意财产安全问题。(4)做好事件处理记录，有条件还需保存相关录像，报管理处主任及业主单位。5.火警火灾的应急处理(1)消防控制中心接到火警信号接收到火警信号，利用对讲机通知巡逻秩序维护员立刻前往现场。巡逻队员到达火警地点后立即利用对讲机、消防插孔 与中心联络。火警误报通知中心消除火警信号。火警证实情况严重，通知中心启动报警设施，并利用现有设施进行灭火。向管理处主任、保卫部部长报告。(2)火警信号被证实，情况严重，监控中心应急事项成立指挥