房地产行业税收.ppt

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1、房地产行业税收风险防范与筹划严重供大于求常州房地产市场寒冬正式来临临近年底，常州房地产形势依旧严峻。整个市场波澜不惊，销售量低迷已是不争的事实，资金链紧张这样的抱怨也经常能从开发商口中听说，甚至因销售价格短时期内降幅太大而引起的集体退房闹事现象仍时有发生。而从宏观层面来看，在通胀、经济下滑等多重矛盾交织下，政府已多次表明了房地产调控的坚定决心，这是否意味着常州房地产市场的寒冬已正式来临？或许我们能从11月份的市场数据变化中觉察出些许后市可能出现的发展态势。适时推出特价房的一些楼盘销售逆势飘红成为主基调。如位于武进区的御城以352套的月销售成绩高居榜首。热销背后，很多人仍记忆深刻上月初开盘时，御

2、城是如何刷新区域房价低点，高调推出100套价位在44005800元/平方米的特价房的。与之相邻不远的龙德花园，则在首次开盘就走低开路线，5288元/平方米的一口价也为其争取到了不少人气。而位于中吴大道、和平中路附近的某知名外来开发商楼盘，已先后几次对销售价格做出下调，近期开盘的住宅，打出4900-5800元/平方米的一口价，获得了不少购房者的认可，整体去化率超过50%。此外，武进区的新城域、聚湖雅苑、戚墅堰区的新城公园壹号、新北区的龙湖原山等销量情况也都不错。由此可见，目前以刚需人群为主要目标、“以价换量”的销售模式将在常州进一步持续。就如记者了解到的最新情况，本周六绿都万和城又将推出200套

3、特价房，83-93平方米带空中花园的户型，两房可变三房，所有楼层均一口价5388元/平方米，据售楼处工作人员介绍这两天到楼盘咨询、登记的家庭还真不少。11月月50幅土地挂牌出让，而当月成交地块仅幅土地挂牌出让，而当月成交地块仅5幅，幅，“底价成交底价成交”、“流拍流拍”成关键词成关键词再将目光转到土地这个素有楼市风向标之称的一级市场，上月挂牌与成交数量之间的巨大差异也间接反映出这个市场的低迷。据统计，11月，特别是月末几天我市一下挂出了50幅地块，面积达350多万方，环比上浮了212.5%，是今年以来推出数量最多的一个月。其中中心城区12幅，新北区21幅，武进区17幅。据悉，武进出让的土地，大

4、多超过10万方，属中大型项目；新北则以黄河路沿线及区政府周边地块为主，而中心城区推出的大多沿主干道，地理位置有一定吸引力。有业内人士指出，政府此次一次性推出大批量土地，也是期望在年底能再次带动土地市场的活跃。不过11月却只有5幅地块成交，中心城区2幅，新北区1幅，武进区2幅。成交量环比下滑50%，成交面积环比下降34.2%，成交率仅为31.25%。可以说对房地产的调控不放松，使得开发商资金回笼周期变长，拿地也变得谨慎。“底价成交”、“流拍”对于下半年的土地市场来说已成为关键热词两大政策约束非住宅投资关于重申非住宅转让有关个人所得税征管关于重申非住宅转让有关个人所得税征管问题的公告问题的公告为保

5、证我市二手房市场的健康稳定发展，为保证我市二手房市场的健康稳定发展，积极发挥税收对个人收入的调节作用，根积极发挥税收对个人收入的调节作用，根据上级要求，现就我市非住宅转让有关个据上级要求，现就我市非住宅转让有关个人所得税征管问题重申如下：人所得税征管问题重申如下：一、个人转让非住宅应以其转让收入额减一、个人转让非住宅应以其转让收入额减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照照“财产转让所得财产转让所得”项目据实计算缴纳个项目据实计算缴纳个人所得税。人所得税。税款计算公式为：应缴个人所得税税

6、款计算公式为：应缴个人所得税=（转让（转让收入收入-房屋原值房屋原值-转让过程中缴纳的税金转让过程中缴纳的税金-合合理费用）理费用）税率（税率（20%）其中：房屋原值是指纳税人购置该房屋时其中：房屋原值是指纳税人购置该房屋时实际支付的房价款或实际发生的建造成本实际支付的房价款或实际发生的建造成本支出（包括房屋购买发票上记载的金额或支出（包括房屋购买发票上记载的金额或契税征管档案中记录的上次交易价格）以契税征管档案中记录的上次交易价格）以及交纳的相关税费（包括该房屋原已缴纳及交纳的相关税费（包括该房屋原已缴纳的契税）。的契税）。转让过程中缴纳的税金是指纳税人在转让转让过程中缴纳的税金是指纳税人在

7、转让房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指纳税人在转让房屋时税金。合理费用是指纳税人在转让房屋时按照规定实际支付的手续费、公证费等费按照规定实际支付的手续费、公证费等费用（不包括装修费用、贷款利息）。用（不包括装修费用、贷款利息）。二、个人转让非住宅不能提供房屋购买发二、个人转让非住宅不能提供房屋购买发票或建造成本支出有效凭证的，或票或建造成本支出有效凭证的，或契税征契税征管档案中没有上次交易价格管档案中没有上次交易价格或建造成本支或建造成本支出金额等记录，不能正确计算房

8、屋原值和出金额等记录，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按核定征收办法计算缴纳个应纳税额的，按核定征收办法计算缴纳个人所得税。人所得税。税款计算公式为：应缴个人所得税税款计算公式为：应缴个人所得税=转让收转让收入入核定征收率核定征收率核定征收率常州市区（包括武进区）暂比核定征收率常州市区（包括武进区）暂比照住房转让核定征收率执行，金坛市、溧照住房转让核定征收率执行，金坛市、溧阳市根据本地实际情况，在规定幅度内确阳市根据本地实际情况，在规定幅度内确定具体比例。定具体比例。三、以上规定自受理日期三、以上规定自受理日期2011年年9月月1日起日起执行。执行。常财税常财税20117号号2011-12-

9、13转发江苏省财政厅江苏省地方税务局转发江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知关于明确旧房转让土地增值税政策的通知现将江苏省财政厅、江苏省地方税局关于明确现将江苏省财政厅、江苏省地方税局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知（苏财税旧房转让土地增值税政策的通知（苏财税201136号）转发给你们，请认真贯彻执行。号）转发给你们，请认真贯彻执行。转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（常财税干问题的通知（常财税200724号）、常号）、常州市地方税务局转发州市地方税务局转发的通的通知（常地税一知（常地税一200713号）

10、同时废止。号）同时废止。常财税常财税200724号号1%常地税一常地税一200713号号2%苏财税苏财税201136号号一、对个人转让住宅类的旧房，按财政一、对个人转让住宅类的旧房，按财政部部国家税务总局关于调整房地产交易环节国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税税收政策的通知（财税2008137号）号）文件第三条规定，自文件第三条规定，自2008年年11月月1日起，日起，暂免征土地增值税。暂免征土地增值税。二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按财政部按财政部国家税务总局关于土地增值税若干问国家税务总局关于土地增值税若干问题的

11、通知（财税题的通知（财税200621号）文件第二条规号）文件第二条规定执行。即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取定执行。即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对纳计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为的，准予作为“与转让房地产

12、有关的税金与转让房地产有关的税金”予以予以扣除，但不作为加计扣除，但不作为加计5的基数。的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第（以下简称税收征管法）第35条的条的规定，实行核定征收。规定，实行核定征收。三、对旧房转让实行核定征收的，按国三、对旧房转让实行核定征收的，按国家税务总局关于加强土地增值税征管工作家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发的通知（国税发201053号）文件

13、第号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于四条规定，核定征收率原则上不得低于5。并应按江苏省地方税务局关于加强土地并应按江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知（苏地税发增值税征管工作的通知（苏地税发201153号）文件第三条规定，在测算增号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。地增值税。江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知作的通知（苏地税发201153号）一、加强土地增值税清算管理一、加强土地增值税清算管理（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定（一）土地增

14、值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照中华人民共和国税收征收管理法及应当依照中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则以及土地增值税清算管理条例及其实施细则以及土地增值税清算管理规程（国税发规程（国税发200991号）等相关规定办理号）等相关规定办理土地增值税清算申报。土地增值税清算申报。（二）纳税人应当对其土地增值税清算申（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。为提报的真实性、准确性和完整性负责。为

15、提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。对其申报资料及申报结果进行鉴证。（三）主管税务机关在受理纳税人土地增（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。人在规定的期限内补正。（四）税务机关应当对纳税人土地增值税（四）税务机关应当对纳

16、税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。查部门处理。（五）对符合清算条件的纳税人未按照税（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照中华人民共和国税收征收管理法应按照中华人民共

17、和国税收征收管理法第六十二条予以处理；造成少缴土地增第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。偷税的，按照第六十三条予以处理。（一）对符合土地增值税清算管理规程（一）对符合土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991号）第三十四条规号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。行。（二）实行核定征收方式进行

18、清算的房地产项目，（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目中包报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。同一幢楼内的普通

19、住宅、非普通定核定征收率。同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。征收率。2011年年6月月30日以前已发出核定征收通日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。调整。三、加强房地产开发成本审核管理三、加强房地产开发成本审核管理（一）各市县及苏州工业园区地方税务局（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场

20、指导价格，制定房地产开发成材料市场指导价格，制定房地产开发成本参考标准，并根据市场变化情况适时本参考标准，并根据市场变化情况适时进行调整。进行调整。（二）对纳税人申报的房地产开发成本明（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据房地产开理由的，主管税务机关应依据房地产开发成本参考标准核定扣除，情节严重的，发成本参考标准核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处

21、理。按规定移交税务稽查部门处理。对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。实的，比照上述办法处理。四、加强税收优惠政策管理四、加强税收优惠政策管理符合中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条、符合中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条、财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税租赁有关税收政策的通知（财税200824号）第一号）第一条第三款、财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚条第三款、财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（

22、财税户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）第二条、财政部国家税务总局关于支持公共租赁号）第二条、财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。案。本通知从本通知从2011年年7月月1日起执行。日起执行。两头评估两头评估契税计税依据：契税计税依据：2级以上评估资质，谈话级以上评估资质，谈话土地增值税计税

23、依据：土地增值税计税依据：成本评估成本评估销价评估销价评估谁委托谁付费谁委托谁付费高价，三年回租高价，三年回租8%，3%房屋回迁业务房屋回迁业务涉税问题分析涉税问题分析契税契税：财税：财税2004134号号营业税营业税：国税函：国税函1995549号号印花税印花税：财税：财税2006162号号、财税、财税2008137号号土地增值税土地增值税：国税函：国税函2010220号号企业所得税企业所得税：国税函：国税函2008875号号回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，

24、然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。一，给予其同面积房屋回迁安置。房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。种的计税依据是纳税人的关注点之一。契税契税契税暂行条例第一条规定，在中华人民共契税暂行

25、条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。格核定。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出财政部、国家

26、税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付

27、的货币、实物、无形资产及其他经济利益货币、实物、无形资产及其他经济利益没有成交价格或者成交价格明显偏低的，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评评估价格：由政府批准设立的房地产评估机估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。基准地价。因此，开发商在回迁业务中取得的国有土因此，开发商在回迁业务中取得的国有

28、土地使用权，契税计税价格为承受人为取得地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。也该土地使用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。税。财政部、国家税

29、务总局关于城镇房屋拆财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税迁有关税收政策的通知（财税200545号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。拆迁安置-营业税营业税常地税一200610号常州市地方税务局关于明确常州市地方税务局关于明确拆迁安置有关营业税问题的通知拆迁安置有关营业税问题的通知一、拆迁安置房屋适用税目一、拆迁安置房屋适用税目纳

30、税人在房地产开发过程中安置纳税人在房地产开发过程中安置(或偿还或偿还)给拆迁户的房屋，不论其以何种方式结算给拆迁户的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按应属于营业税的征税范围，应按销售不动销售不动产产税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。二、拆迁安置的营业税处理二、拆迁安置的营业税处理（一）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁（一）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分不再收取房价户，对偿还原房屋面积部分不再收取房价款的，按成本价（暂按物价部门核定构成款的，按成本价（暂按物价部门核定构成开发项目销售基

31、准价格的成本部分的数据开发项目销售基准价格的成本部分的数据确定，下同）计征营业税。确定，下同）计征营业税。（二）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁（二）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分收取房价款的，户，对偿还原房屋面积部分收取房价款的，房价款高于成本价的以实际取得的收入征房价款高于成本价的以实际取得的收入征收营业税；房价款低于成本价的以成本价收营业税；房价款低于成本价的以成本价计征营业税。超面积补差价款以实际取得计征营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。的收入计征营业税。（三）纳税人外购房屋安置拆迁户的，按（三）纳税人外购房屋安置拆迁户的，按财政部财政部国家税务总

32、局关于营业税若干政国家税务总局关于营业税若干政策的通知（财税策的通知（财税200316号）相关规定号）相关规定计征营业税。计征营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额额为营业额。（四）对于政府定价定向销售的专门用于（四）对于政府定价定向销售的专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，其安置价格安置乡镇拆迁户的安置小区，其安置价格低于成本价格的以实际安置价格征税；安低于成本价格的以实际安置价格征税；安置价格高于成

33、本价的以实际取得的收入征置价格高于成本价的以实际取得的收入征收营业税。超面积补差价款以实际取得的收营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。收入计征营业税。三、纳税人应留存备查及向税务机关备案的资料三、纳税人应留存备查及向税务机关备案的资料（一）纳税人应将与拆迁户签订的拆迁安置（一）纳税人应将与拆迁户签订的拆迁安置协议留存备查。协议留存备查。（二）纳税人在安置过程中应向被安置人开（二）纳税人在安置过程中应向被安置人开具合法结算凭证并留存备查。具合法结算凭证并留存备查。（三）纳税人应将物价部门核定销售基准价（三）纳税人应将物价部门核定销售基准价格及成本的有关材料报送主管地税机关备案。格及

34、成本的有关材料报送主管地税机关备案。（四）对于专门用于安置乡镇拆迁户的安置（四）对于专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，纳税人应将政府部门对该小区的用途及定小区，纳税人应将政府部门对该小区的用途及定价证明报送主管地税机关备案。价证明报送主管地税机关备案。印花税印花税印花税暂行条例施行细则第五条规定，产权印花税暂行条例施行细则第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时

35、，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，财政部、国家税务总局关于印花税若干另外，财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税政策的通知（财税2006162号）第四条规号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印定，

36、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按印花税暂行条例施行细则第十八条规定执按印花税暂行条例施行细则第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按没有国家牌价的，按市场价

37、格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。规定税率计算应纳税额。另外，需要注意的是财政部、国家税务另外，需要注意的是财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税通知（财税2008137号）规定，对个号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。人销售或购买住房暂免征收印花税。拆迁安置拆迁安置-土地增值税土地增值税国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函通知国税函2010220号号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安（一）房地

38、产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发理有关问题的通知（国税发2006187号）第三号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本户支付给房地产开发企业的补差价款，应

39、抵减本项目拆迁补偿费。项目拆迁补偿费。而国税发而国税发2006187号文件第三条第（一）号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；类房地产的平

40、均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。产的市场价格或评估价值确定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发国税发200618

41、7号第三条第（一）款的规号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。合法有效：合法有效：个人个人企业企业国税函国税函2008277号号发文日期：发文日期：2008年年03月月27日日近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的

42、问题，经研究，现明确如下：土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（试行稿）的通知（国税发国税发1

43、993149号号）规）规定，不征收营业税。定，不征收营业税。国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知2009年9月17日国税函2009520号近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：一、国家税务总局关于土地使用者将土国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（题的通知

44、（国税函国税函2008277号号）中关于）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。的收回土地使用权文件。二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的

45、过程中，其提供建筑物拆除、平补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照整土地劳务取得的收入应按照“建筑业建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务服务业业代理业代理业”行为，应以提供代理劳务取行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。拆迁拆迁-企业所得税企业所得税房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因

46、为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。企业所得税法实施条例第二十房销售发票。企业所得税法实施条例第二十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生非劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的

47、，应当视同销售货物、利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。管部门另有规定的除外。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函题的通知（国税函2008875号）第一条号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具

48、有特殊性，开发商发生房屋回迁业屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，对回迁标准面积内部务进行企业所得税处理时，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。入，又要按规定归集开发成本。国税发国税发200931号第七条号第七条企业将开发产品用于捐企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于和个人的非货币

49、性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入益权利时确认收入(或利润或利润)的实现。确认收入的实现。确认收入(或或利润利润)的方法和顺序为：的方法和顺序为：(一一)按本企业近期或本年度最近月份按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；同类开发产品市场销售价格确定；(二二)由主管税务机关参照当地同类开由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；发产品市场公允价值确定；(三三)按开发产品的成本利润率确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于开发产品的成本利润率不得低于15

50、%,具体具体比例由主管税务机关确定。比例由主管税务机关确定。房地产企业履行合同中收付违约金的处理作为卖方向购房人收取或支付，作为卖方向购房人收取或支付，作为买方向供货商收取或支付作为买方向供货商收取或支付房地产开发企业作为卖方向购房人收取违约金根据财政部、国家税务总局关于营业税根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税若干政策问题的通知（财税200316号）号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额