商品房预售合同陷阱及防范25473.doc

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1、商品房预售合同及防范在签订商品房预售合同时北京一律师巧妙地将“定金改为“预付款。就因为这一词之别他在解除预售合同时顺利地从开发商手中要回了自己预付的两万元订金。近年来随着我国住宅业的迅速开展有关商品房的纠纷也日益增加。房屋开裂、渗水、面积缩水、开发商擅自变更规划、物业收费高效劳差等等全都是纠纷的内容。有人感慨：“住进新房之时便是维权开始之日。业内专家却提醒消费者入住后的许多纠纷在签订房屋销售合同时就已经种下了。维权应从合同开始。据中消协统计数据显示2004年有关商品房质量、价格等的投诉比往年有所下降而有关商品房合同纠纷的投诉却比2003年增加了24.5。表述不详细消费者吃哑巴亏北京某小区业主集

2、体反映当初与开发商签订的合同中写明开发商必须保证供水、供电。结果供的是临时水、临时电。业主入住后发现本来养得好好的花草、鱼虫频频出现亡现象。委托有关部门进展检测结果为水质不合格。再到当地门查实发现该小区根本没有获得“供水卫生容许证。供的临时电更是三天两头停电有时一天就要停三四次家里电器根本无法正常使用。有一次小区全面停电一位60高龄的老太太被困电梯里近两个小时。业主屡次找开发商交涉无果。最后小区业主准备就水质不合格问题集体状告开发商。而对于临时电问题业主们却一点也没有因为从合同上看开发商并未违约。有多年从事房产诉讼代理的资深律师提示假设将合同中“保证供水、供电改为“保证供水质量合格提供政电上述

3、问题就可以防止了。开发商玩数字业主廉价购房高价收房北京规定从2004年起所有商品房均按使用面积售房。这本来是为方便消费者更直观地理解房屋大小防止部分开发商多算公摊面积坑害消费者。但正如俗话所说：“买的没有卖的精。就是这样一条明显有利于消费者的规定也能让开发商玩出花来在使用面积和建筑面积的拆算上挖了一等人往里跳。刚搬进新家的刘先生告诉记者当初他买这房时售楼给他报的价是5800元/建筑平方米67.21平方米总价38万多元。当时觉得价格还可以承受便买下。签订合同时在总价不变的情况下售楼将单价换算成7000多元/使用平方米。当时认为反正总价没变便爽快地签了字。等到收房时才发现上了当。原来的67.21平

4、方米的建筑面积变成了66平方米。面积缩小了本来该开发商退钱可合同上签的是按使用面积收房而这时的使用面积却比当初大了0.5平方米所以还得按每平方米7000多元的价格反补给开发商钱。业主投诉无门口头承诺无限三年前钱士的儿两岁当初开发商口头承诺社区有幼儿园。正是这一承诺使钱士很快拿定了买房的主意。可如今儿都快上小学了幼儿园还连个影儿都没有。钱士直懊悔当初没有将幼儿园的事写进合同里否那么至少可以凭合同告开发商违约。探破合同请专业人士帮助据中消协有关负责人介绍2004年有关商品房合同纠纷主要表现有5种形式：一是开发商或不使用示范合同文本或利用合同的空白部分附加设置不平等条款加重消费者责任减少或免除开发商

5、义务。二是以预售为名收取定金而在正式签订合同时强迫消费者承受显失公平的条款否那么定金不退。三是一些开发商成心隐瞒房产抵押、转让或做出虚假承诺编造一些卖点欺骗消费者。四是开发商任意改动房屋构造任意扩大或缩小房屋面积擅自改变公用场所用途。五是开发商不遵守合同约定拖延交房及产权证的日。专家指出签好合同是业主维权第一步。第一步走好了可以防止许多纠纷。即便是出现问题打起官司来也好有凭证。目前我国房产业还处于初级阶段各项法律、法规还有待进一步完善。与单个的消费者相比开发商们或多或少有些店大欺客有关商品房合同中的条款也是长以来为消费者所痛恨的。专家建议消费者签订商品房合同时能请懂行的人把把关。如今有一些专攻

6、房产的律师他们无是代签合同还是代业主收房都很有经历。当然请律师是要付费的。如今北京、上海、广东等大城流行一种团签的作法即心仪同一楼盘的人自发地组织起来集体请律师与开发商谈合同然后再用经律师审核认可后的合同分别与开发商签订。团签的好处是既享受了专业律师的效劳几十户上百户分摊律师费又节约了金钱。团签的必备条件是有一群热心的组织者。商品房买卖合同警觉九大南方网讯“认购定金难归还今天被中消协列为商品房买卖合同警觉九大之首。今天中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评对商品房买卖合同中存在的突出问题进展了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还单方扩大解约权减免责任巧设计模糊标的好圈钱面积误

7、差设违约责任不对等一房二卖搞欺诈虚假宣传不负责购房签约先交钱。目前商品房中存在诸多不行为中消协提醒广阔消费者在签约之前一定要三思而后行。一是要理解有关商品房买卖方面的法律法规做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉调查其是否有不良记录以及土地使用权证建立工程用地容许证建立工程规划容许证、施工容许证商品房预(销)售容许证等“五证是否齐全；三是务必要求开发商提供?商品房买卖合同?及相关资料特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅读研究弄清自己的权利义务不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关对于显失公平的条款要坚决要求对方修改不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承

8、诺的影响下草率签字。中消协有关人士称正在进展的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支持到目前为止已收到全国各地的来信一百零六封涉及十八个条款一百八十三条。其中商品房方面的来信二十八封。下一阶段点评的内容是物业、金融、中介效劳等。编辑：离地七寸商品房预售合同及防范?城商品房预售理?于1994年11月15日建立部发布根据2001年8月15日?建立部修改城商品房预售理的?修正。又是几年过去了房地产投诉案件仍呈上升其中因商品房预售合同所产生的问题占大多数。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势加上法律对商品房预售的仍然有许多的空白地带相关职能部门的理不配套详细执行过程

9、中也难免会受利益等诸多因素影响普通消费者又缺乏相应的知识才能因此加大对房地产的干预力度势在必行涉及到普通老百姓的切身利益的关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜普通消费者也应增强保护意识这样房地产才能长有序稳健开展。 一、购置商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个详细问题 在如今的房地产上由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称及目前开发商的“道德风险大量存在预购人承受了较大的风险这些风险主要有： （一） 开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售容许证销售房 一般而言这种开发商本身的资质就差且无诚信可言这样在预购人付了房款之后一般无法获得预定的房屋在合同被宣告为无效时

10、只能拿回本金和同银行贷款利息。但可怕的是消费者在获得上的权利之前缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避最后上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证主要包括有：土地使用权证；建立工程规划容许证；建立用地规划容许证；开工容许证；商品房销预售容许证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。假设没有它们预购人完全有权疑心其身份是否合法有权回绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明中的建立、工程、建筑面积是否前后一致是否同与您签约的开展商名称一致。否那么就可能受骗受骗蒙受巨额财产损失甚至背上沉重的法律包袱。 二房屋本身的合法性 有的为了获利将一些不合法的房屋进展预售致使预购

11、人购房后不能获得房地产权证件受骗受骗因此预购人购置此类房屋时应特别注意： 1、开发商在集体土地上建立的预售房根据?房地产理法?等有关法律法规制止利用集体土地进展商品房的开发经营集体土地只有转为国有土地并经征用开发商获得了国有土地使用权证才可用于商品房开发因此开发商在集体土地上建立的预售商品房预购人不要购置。 2、非房地产开发企业建立、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格领取营业执照的房地产开发企业才可以开发建立和预售商品房。非房地产开发建立的房屋并未在有关房屋土地理部门备案其销售的房屋很可能会碰到诸如无法权属证书之类的事情。因此不要购置这样的房屋。 三“售楼宣传单的法律效力。 售楼宣传单

12、是开发商对预购人的一种自我推荐是向预购人发出了一种要约邀请它并不是一种承诺不意味着开展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为开展商为了促销物业在不违犯的情况下对物业进展宣传是可以的所以预购人为保护自我和到达自己预的愿望就对有关该物业的本质性条款与开展达成一致并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 四开发商对房屋设计单方面做出重大调整。 这本属开发商的重大违约但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此预购人在因设计重大调整不满意而退房时往往已丧失了找到更好房子的时机或须花费更多的价钱才能找到而因这种时机本钱的损失在文本合同中无明确规定

13、赔偿索赔的成功率预计很低。 五定金风险 有些开展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金这种做法是没有法律根据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款因此建议预购人与开展商在协议中约定以下内容：假设消费者得不到按揭贷款时定金该如何返还是否要扣除部分作为手续费等。 二、应注意的其它问题 一注意承包人的优先受偿权 在预售商品房工程建立过程中假设房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为?合同法?6条建立工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的承包人可以催揭露包人在合理限内支付价款。发包人逾不支付的除按照建立工

14、程的性质不宜折价、拍卖的以外承包人可以与发包人协议将该工程折价也可以申请人民将该工程依法拍卖。建立工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。由于预售商品房并非不宜折价和拍卖根据这一规定承包人的优先受偿权的效力优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人包括预售商品房买受人在内的因享有担保物权而产生的优先受偿权居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将开工的建立工程交付给发包人那么构成承包人对其优先受偿权的放弃。 二注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押 理中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行获得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物

15、但这种做法会给预购人带来严重危险开发商日后如不能归还贷款银行行使抵押权那么预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索但债权实现的平安保障已大为降低岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押间所有权人仍有权出卖抵押物但其出卖时实际很少有人愿意购置就是购置的话价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重如房屋地基再被执行抵押那么境况更为不妙这会极大损害预购人利益影响预售融资的平安秩序。 三、当前预售合同的缺陷问题 预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面损害预购人的利益。预售合同常见的缺陷包括： 一面积条款不详细 仅写明建筑面积未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进一

16、步写明房、厨房、厕所的套内面积；未写明发生面积争议后以何的测量数据为准；不合理地规定暂测面积与?房地产证?记载面积的误差值为1以内那么互不补偿；没有规定超出或少于暂测面积1以上购房者有权解除合同要求赔偿或延付款因为开发商打好地基后即实际面积假设退款退款限及利息如何计算；不合理地规定以?房地产证?记载面积作为房屋面积的最后认定因为房屋测绘所常常不亲自实地测量仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积并写入?房地产证?。正因为预售合同的面积条款有上述缺陷才会出现“缩小楼。 二税费条款 未注明交易理费、产权登记费、测量费、费、律师费、按揭手续费、费等从签订起到领取?房地产证?止所需的一切税费的金额及承担和交

17、纳方式、时间；未注明水、电、 、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费及其承担；未制订排除收费条款；存在模糊性条款如“有关费用。 三交楼条款和延迟免责条款 由于延迟交楼为最普遍的违约行为开发商以此借购房者的钱做自己的生意但害怕承担违约责任于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、因素等作为开发商延迟交楼的正当理由延后交楼日由开发商确定并且无最长延迟限的限制及其处理。虽然由房产主制订的?预售契约?规定了明确的交楼日及延迟交楼的法律责任但存在于合同附件的免责条款本质上完全否认了前述条款并且因为两条款不在一处后者往往为购房者忽略。 四质量和保修条款 房屋质量投

18、诉是商品房投诉的热点之一但是现行合同范本除了要求经历收合格才能交付外并无详细的质量要求；并无出现质量问题应承担违约责任的规定；并无详细保修。 五交付房地产证条款 现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、费用承担及迟延交证的违约责任的规定。 六物业理条款 强迫业主长选择某物业理；没有规定物业理的收费工程、及相应的效劳内容；没有限制收费的规定。 七产权担保条款 未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济包括解除合同要求赔偿损失的金额和方式。 上述预售合同中的缺陷问题预购人在签订预售合同时要特别注意一定要在合同中用条款加以约束以保护自己的合法权益。 四、行政应通过约束开发商的行为来保护预

19、购人的利益 在房屋预售中交易标的有许多不确定因素使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约时机上双方力量也难平衡对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应非常注意这一问题尽量采取一些较为完善的措施。比方： 1严格把握房地产开发的成立条件保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定防止一些资信不良者随意进展房地产开发。 2指定地点集中交易把预售房纳入成品房一同理便于竞价和消费者集中选择。无是成品还是半成品房都会涉及到要实地观察集中交易使消费者显得更强大也有利于防止税收的偷逃。 3严格贯彻执行和地方房屋预售条件的规定其目的与上者一样

20、。要普通购房者去审查大量法律既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担这既表达了人性化的要求也是消费者的现实需要。当然对售房者虽实行多部门立体审查但消费者只需审查最终审批即可。 4严格执行统一的预售合同登记监措施对不符合法律显失公平的格式合同不予登记对开发商一房二卖的合同不予登记。由一主部门牵头制定强迫性、带有保底性和选择性条款的合同严格限制售方的格式合同。格式合同明显的忽略某些应尽的义务对购房者的限制过严。由于诸多原因象上海、北京、广州、深圳等地的商品房预售合同往往也是参考性的因此应当强迫合同加强登记备案理。对理解上有争议的条款做出对开发商不利的解释以平衡消费者的相对弱势地位表达法律公平。

21、商品房销售合同双方签订商品房预售合同时购房人认为可以采用格式合同的房地产开发企业应当提供由本有关行政主部门印刷的商品房购销合同文本房地产开发企业不得提供自行印制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的可以采用非格式合同。完善的合同是保护预购人的重要手段但有时面对开发商的恶意是间接、滞后的。为此立法上采取登记备案来保护购房者的权利?城房地产理法?等法规都规定房屋预售合同必须到房地产理登记否那么不受法律保护。赋予登记过的预售合同排他效力其权利不同于一般债权具有特别效力。 理由如下：根据债权原理债权是特定当事人之间的关系不需即可有效。而在房屋预售中这种经过的债权根据制度的作用应该产生公信

22、力具有对抗第三人的效果即经过的债权应优于未经过的债权在它们冲突时以债权为准这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害好心第三人的利益因为合同登记了信息排除了第三人因好心不知情而受损害的可能性。 首先立法商品房预售行为的本意在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑这种售房方式对于搞活经营、广筹资金活泼房地产促进商品房消费和促进房地产业安康开展等具有积极的意义。但是假设理不善极易导致“炒地皮、“炒楼花等投机行为发生导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此法律对预售商品房应当具备的条件和监视理措施都作了明确规定以维护房地产秩序保障房地产权利

23、人的合法权益。?城房地产理法?第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件第二款和第三款规定的是对预售合同的监视理措施共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监制度。 其次对商品房预售行为实行依法登记和监制度主要表达在该法第四十四条第一款第四项“向级以上人民房产理部门预售登记获得商品房预售容许证明和第二款“将预售合同报级以上人民房产理部门和土地理部门登记备案。预售登记是法定条件申报登记备案是监措施要求都是依法登记制度的规定均不得违犯。 第三该项依法登记制度实行的是部门法定原那么、职权法定原那么和登记程序法定原那么。定部门不得受理登记无法律授权不得登记非依法定程序登记无效。级以上人民房产理部门和土

24、地理部门通过对商品房预售容许证的发放理和对预售合同的登记备案理到达监视检查、宏观调控的目的有利于这两个法定理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作以实在保障房地产权利人的合法权益。 第四?城房地产理法?第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门明确规定为房产理部门和土地理部门并且必须是级以上人民的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。 第五地方各级房地产交易理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其预售合同登记备案是违犯法律规定的当然不具有合法登记备案所预的法律效力。除非其具备?城房地产理法?第六条第

25、二款规定的授权即“级以上地方人民房产理、土地理部门的机构设置及其职权由、自治区、直辖人民确定。任何违犯该规定的私下授权都是无效的。 第六尽一些地方的房地产交易理所也承受并预售合同的登记但并不是法律规定的申报登记备案。尤其是在?城房地产理法?于年月日施行后凡在城规划区国有土地范围内获得房地产开发用地的土地使用权从事房地产开发、房地产交易施行房地产理都应当遵守该法依法办事。 第七商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度不同。后者是合同产生法律效力的手续制度即合同生效的特别要件而前者那么是合同成立后生效前产生对抗第三人效力的手续制度并不合同本身效力。人民?审理商品房买卖合同纠纷案件

26、适用法律假设干问题的解释?第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定登记备案手续为由恳求确认合同无效的不予支持。当事人约定以登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定但当事人一方已经履行主要义务对方承受的除外。 5加强房屋查验和质量监视理。建筑主应加强工程施工理对于建筑工程必须查验部分应实在查验是否合格。 6加强对房屋预售广告、宣传的理。房地产开发企业作商品房销售广告时必须标明商品房预售证批准文。未获得商品房预售证或未标明商品房预售容许证批准文的房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中房地产状况的说明、示意应当、准确。根据?合同法?的规定像其他商业广告

27、一样商品房销售广告属于要约邀请一般情况下没有法律约束力。因此购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定按规定开发商对此不得回绝。 7加强对预售资金的理。?城房地产理法?第条款规定：商品房预售所得款项必须用于有关的工程建立。但对于如何保证监视预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进展统一理。消费者有权对资金的使用去向进展查询质疑。 8严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的应当征得购房人同意与购房人订立预售合同变更协议并报有关理部

28、门备案。 房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的购房人有权解除商品房预售合同并由房地产开发企业承担违约责任。 9建议规定最低信息透露制度限度公开信息。有关房屋的合法性事项开发商调整有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业机为由把本来应当告知消费者的内容成心隐瞒比方开发商和承包商的关系甚至恶意用已售房重复抵押骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公使所掌握的信息共享并且把这些信息集中公布供购房者参阅防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的根本本钱造价公布一个指导性的价格以防止房产开发商暴利逃避税收

29、。 10应当建立健全房屋中介品评制度建立开发商的质量、信誉、价格资质评比制度。便于普通消费者选择决策。 五、购房者应当利用合同充分地保护自我 房屋预售属于一种买卖关系合同是双方当事人的唯一联络途径。所以预购人对个人利益的保护措施还是根据合同。对此要注意以下几个问题： 一寻求签约时机平等集团结合购置以增加会谈的才能和减少节约购房本钱。 预购人在选购房产时应对欲购房产的开发商有所理解对他们的有关情况进展调查寻找到适宜的交易对象。如今房地产逐渐扩大选择的余地也在增大不要图一时小利被一些外表现象所蒙骗。利用中介结合散户的力量请有经历的会谈高手与开发商会谈。 二合同条款的争取。如今预售房屋除签订合同外还

30、需另签补充协议。这些补充协议在理中都由开发商单方拟定其中有的有很多不合理条件和骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进展识别、据理力争以求签订公平合理的补充协议防止自己在合同中居于不利地位。特别是上边提到的如税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款、交付房地产证条款、物业理条款以及产权担保条款等。又如对合同中面积计算问题上要注意公共设施面积分摊防止开发商进展一些不合理的分摊和重复计算。完善的预售合同可以有效地开发商的行为从而有力地促使开发商履行义务同时也有效地保障了购房者的合法利益。 三在签约之后对合同的执行上预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发

31、商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任恳求损害赔偿或解除合同。 谨防商品房预售合同的来源： 九十年代以来上海购房者购置预售商品房大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种。2000版示范文本虽较前两种在商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益这样就仍然导致了房地产纠纷仍在不断增加。预售合同规定“以获得?住宅交付使用容许证?为交房条件购房害陷入两难境地 在笔者最近的个案中张鸣先生的遭遇颇能说明问题。张鸣先生的儿子张杰长生活在国外他主要从事生物

32、技术研究。几年前张杰被上海针对境外人才回沪创业的优惠政策所吸引萌发了回沪大干一番事业的想法作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动粮草先行张杰先在上海购置一套房子。为此父亲张鸣亲自在上海操办跑了不少楼盘通过挑选比较相中了一套地段较好位于区正在建造的三室一的商品房。签约时售楼拿出2000版?商品房预售合同?只见上面大部分空格处开发商已作了填写其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交付房屋交付以获得?住宅交付使用容许证?为条件并且开发商承诺在200I年12月31日前获得大产证如到时不能获得大产证张鸣有权单方面解除合同；假设张鸣选择单方面退房时开发商将以总房价的10予以赔偿。另外开

33、发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时选择按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。起先张鸣对开发商不选择以获得大产证为交房根据的条款设置心存疑虑但售楼很肯定地告诉老张开发商只要获得?住宅交付使用容许证?就表示一定能获得大产证我们签的预售合同是推荐的文本不会有风险的。这一番解释消除了张鸣的顾虑最后经张杰同意张鸣以自己名义与开发商签订了?预售合同?。签约后开发商果然如张鸣已经获得?住宅交付使用容许证?业主可以人住了但对张鸣询问的房屋实测面积开发商那么表示房屋面积的实测工作正在进展无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋了交接钥匙手续并儿子回沪与装演签订了包工包料总价为20万开人民

34、币的装潢协议对新居进展了豪华装修。个月后新居装饰工程完毕张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这要求此时售楼拿出房屋面积的实测要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元；并告诉张鸣要等到大产证办共后才能个人的小产权证目前大产证还在这中、售楼称老板正在努力要张鸣安心等待。这一等又几个月过去了和鸣见小产证迟迟无法办出却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10作为赔偿但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗？想想自已及儿子为购房和装修所化费的精力设想与开发商之间旷日持

35、久的诉讼官司张鸣最终还是暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商便对上海环境产生疑心、何时回沪创业迟迟未能。至今张家父子的新房仍“搁浅着。官方推荐的合同示范文本 “颇多 针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信因为示范文本上破绽多多、不小。以交房条件为例原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须获得大产证后。理这交房要求对某些房产商不的操作行为制衡较重诉讼中房产商常因违犯此约定而导致承担败诉责任因此诸多开发商对该条款的设置较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益违犯了

36、法律规定和合同首页?特别告之?中的提示在示范文本第十条条款中将尚未取很大产证仅获得?住宅交付使用容许证?的交房行为也作为可选择的符合交房条件的形式之一为房产商违规交房大开方便之门张鸣购房至今未能获得产权证的遭遇就与该示范文本条款的上述设计缺陷亲相关。绕开的招数掉入“的自救 那么如何在签订购房合同时防止化解类似张鸣所遇到的风险呢？首先购房者应坚持选择以获得大产证作为符合交房条件的条款当开发商交房面提供不出大产证时购房者有权回绝承受交房并可按合同约定追究开发商责任。其次当开发商利用其优势地位坚持选择以获得?住宅交付使用容许证?为符合交房条件条款而购房者同意作出让步时购房者也应力争在相关条款中增加写

37、入在逾办出大产证间开发商应按逾天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款以保证在放弃行使合同解除权的同时仍能得到相应的补偿。假设开发商对购房者的上述两项合理要求都予以回绝且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求同意合同第十条第二款时第二款主要内容为获得?住宅交付使用容许证?后即可交房此时购房者所能极了的补救措施就是：当开发商交房时购房者应书面要求其依合同第十三条的规定出示实测建筑面积资料；如开发商不能提供那么按照该条款的第三款约定即使开发商获得了?住宅交使用容许证?购房者仍有权回绝承受该房屋由此产生的逾交房责任由房产商承担。理中由于开发商获得?住宅交付使用容许证?时。往往实测面积

38、工作尚未进展或完成因此?预售合同?第十三条是购房者防止自己合法权益受损的一项有效补救措施虽然这种补救措施有违?预售合司?示范文本制定者在设计该条款时所希望的初衷但其条款设计的“缺陷破绽却正好为处于弱势地位的购房者所利用。签好一份?预售合同?次非易事购房者应学会运用法律武器来保护自己的合法权益不受侵范。内容总结（1）商品房预售合同及防范在签订商品房预售合同时北京一律师巧妙地将“定金改为“预付款（2）但可怕的是消费者在获得上的权利之前缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避最后上的权利也无法变成现实（3）五交付房地产证条款 现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、费用承担及迟延交证的违约责任的规定（4）格式合同明显的忽略某些应尽的义务对购房者的限制过严