建设项目监理.ppt

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1、 第第5 5章章 建设项目监理建设项目监理 5.1 5.1 建设监理概述建设监理概述 5.2 5.2 建设项目监理单位的选择建设项目监理单位的选择 5.3 5.3 建设项目监理合同管理建设项目监理合同管理 5.1 5.1 建设监理概述建设监理概述5.1.1 5.1.1 建设监理的中心任务建设监理的中心任务 1.1.建设监理建设监理 监理监理:以某种条理、或准则为依据，对某项行为进行以某种条理、或准则为依据，对某项行为进行监视、督察、控制、和评价。监视、督察、控制、和评价。建设监理建设监理:指具有相应资质的指具有相应资质的监理单位监理单位受工程项目受工程项目建设单位的委托，建设单位的委托，依据依

2、据国家有关工程建设的法律、法规、国家有关工程建设的法律、法规、经建设主管部门批准的工程项目建设文件、建设工程委托经建设主管部门批准的工程项目建设文件、建设工程委托监理合同监理合同及其他工程建设合同，对及其他工程建设合同，对工程建设（项目）工程建设（项目）实施实施的的专业化监督管理专业化监督管理。建设监理制：建设监理制：指业主委托监理单位，对项目的建设指业主委托监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，建立活动进行咨询、顾问，建立小业主大监理小业主大监理的组织机构模式。的组织机构模式。业主派少量人员直接负责项目的管理工作，从宏观上对项业主派少量人员直接负责项目的管理工作，从宏观上对项目进行控制，

3、具体的实施过程由监理单位以第三方的身份目进行控制，具体的实施过程由监理单位以第三方的身份履行合同义务，对建设项目进行控制、监督和管理。履行合同义务，对建设项目进行控制、监督和管理。2.2.监理制的构成和管理模监理制的构成和管理模式式：（1）构成）构成：由一个制度：由一个制度、两个层次、多种方式组成。两个层次、多种方式组成。一个制度：建设监一个制度：建设监理制；理制；两个层次：政府监两个层次：政府监理（宏观监督管理）和社理（宏观监督管理）和社会监理；会监理；多种方式：按委托多种方式：按委托性质分有社会监理和自行性质分有社会监理和自行监理；按工作内容分有可监理；按工作内容分有可研阶段监理、勘测设计

4、监研阶段监理、勘测设计监理、施工监理等。理、施工监理等。（2）管理模式）管理模式：三元管理：即业主、监理、承包商。：三元管理：即业主、监理、承包商。3.3.社会监理社会监理 （1 1）社会监理单位：）社会监理单位：是依法成立的法人，有名是依法成立的法人，有名称、机构、工作场所；有资金、设备、人员（有专称、机构、工作场所；有资金、设备、人员（有专业经验）的从事监理工作的专业单位。业经验）的从事监理工作的专业单位。（2 2）社会监理的性质：）社会监理的性质：服务性服务性 独立性和公证性；独立性和公证性；科学性。科学性。（3 3）建设监理的主要目标和任务）建设监理的主要目标和任务 主要目标主要目标：

5、使建设项目目标（使建设项目目标（工期目标工期目标、质质量目标量目标、投资目标）投资目标）达到最优。达到最优。主要任务主要任务：（1 1）三控制：）三控制：进度控制、质量控制、投资进度控制、质量控制、投资控制控制；（2 2）二管理：）二管理：合同管理、信息管理；合同管理、信息管理；（3 3）一协调：）一协调：组织协调。组织协调。5.1.2 5.1.2 建设监理的范围和主要内容建设监理的范围和主要内容 1.1.建设监理的范围建设监理的范围 根据根据20012001年国家建设部第年国家建设部第8686号令号令建设建设工程监理范围和规模标准规定工程监理范围和规模标准规定，下列建设，下列建设工程必须实行

6、监理：工程必须实行监理：(1)(1)国家重点建设工程；国家重点建设工程；(2)(2)大中型公用事业工程；大中型公用事业工程；(3)(3)成片开发建设的住宅小区工程；成片开发建设的住宅小区工程；(4)(4)利用外国政府或者国际组织贷款、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；援助资金的工程；(5)(5)国家规定必须实行监理的其他工程。国家规定必须实行监理的其他工程。2 2建设监理的主要内容建设监理的主要内容 在不同的建设阶段有不同的监理工作内容和工作重点。在不同的建设阶段有不同的监理工作内容和工作重点。主要内容有：主要内容有：(1)(1)建设前期阶段建设前期阶段 参与编写设计任务书。参与编

7、写设计任务书。(2)(2)设计阶段设计阶段 主要有主要有：提出设计要求参与评选设计方案；提出设计要求参与评选设计方案；协助选择勘测设计单位；协助选择勘测设计单位；组织审查设计概算和设计预算；组织审查设计概算和设计预算；参与主要设备选型；参与主要设备选型；协调设计与有关方面的关系。协调设计与有关方面的关系。（3 3）施工招标）施工招标：准备、发送招标文件和评标文件；准备、发送招标文件和评标文件；协助评标，提出决标评估意见；协助评标，提出决标评估意见；协助业主与承包商签订合同。协助业主与承包商签订合同。（4 4）施工阶段：）施工阶段：协助编写开工报告；协助编写开工报告；审查承包商的准备工作，下达开

8、工通知书；审查承包商的准备工作，下达开工通知书；组织设计交底；组织设计交底；督促承包商严格执行合同和技术标准；督促承包商严格执行合同和技术标准；检查复核工程量，检查复核工程量，签署付款凭证签署付款凭证；处理合同纠纷和索赔，调解业主与承包商的争议处理合同纠纷和索赔，调解业主与承包商的争议 组织有关验收，对工程量提出评估意见；组织有关验收，对工程量提出评估意见；审查工程结算。审查工程结算。（5 5）保修阶段：）保修阶段：负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修 5.2 5.2 建设项目监理单位的选择建设项目监理单位的选择5.2.1 5.2.1 选择监

9、理单位的方式和程序选择监理单位的方式和程序 选择方式选择方式:按照中华人民共和国招标投标法按照中华人民共和国招标投标法规定，选择监理单位应采用规定，选择监理单位应采用招标方式招标方式。目前，项。目前，项目业主在选择监理单位时目业主在选择监理单位时多多采用邀请招标方式采用邀请招标方式。招标选择监理单位的招标选择监理单位的程序如图程序如图4141所示所示。5.2.2 5.2.2 监理合同结构的选择监理合同结构的选择 1 1建设监理合同结构建设监理合同结构 建设监理的合同结构类型：建设监理的合同结构类型：总分包总分包结构、结构、平行委平行委 托托结构和结构和总包总包结构。结构。(1)(1)总分包合同

10、结构总分包合同结构 特点特点：业主只与：业主只与一家监理总包单位签订合同一家监理总包单位签订合同。优点优点：有利于工程建设目标的总体规划与协调控制；有利于工程建设目标的总体规划与协调控制；可以大大减少业主的协调工作量；可以大大减少业主的协调工作量；由专业监理单位分包各专业工程，能使建设由专业监理单位分包各专业工程，能使建设 监理工作取得显著成效。监理工作取得显著成效。适用条件适用条件：总包监理单位需具有较强的：总包监理单位需具有较强的目标规划目标规划、合同管理合同管理及及协调控制能力协调控制能力。(2)(2)平行委托合同结构平行委托合同结构 特点特点：业主需同时或先后与：业主需同时或先后与几家

11、监理单位签订合同几家监理单位签订合同。优点优点：业主可以分期分批委托监理单位，有利于控制工程建业主可以分期分批委托监理单位，有利于控制工程建设目标；设目标；由专业监理单位分别承揽其相应工程的监理任务，可由专业监理单位分别承揽其相应工程的监理任务，可以提高监理工作成效。以提高监理工作成效。缺点缺点：整个建设项目的监理工作被肢解，不利于总体规划与整个建设项目的监理工作被肢解，不利于总体规划与协调控制；协调控制；业主与各监理单位之间的协调工作量较大。业主与各监理单位之间的协调工作量较大。(3)(3)总包合同结构总包合同结构 特点特点：由一个监理单位：由一个监理单位(或监理单位联合体或监理单位联合体)

12、承担。承担。适用条件适用条件：项目规模较小，且某监理单位：项目规模较小，且某监理单位(或监理单位联合体或监理单位联合体)有足够的能力有足够的能力承担该项目的全部监理任务。承担该项目的全部监理任务。优点优点：有利于整个建设项目的目标规划与协调控制；有利于整个建设项目的目标规划与协调控制；监理组织内部的协调工作较为方便。监理组织内部的协调工作较为方便。2 2监理合同结构的选择监理合同结构的选择 在划分监理工作范围及选择监理合同结在划分监理工作范围及选择监理合同结构时，一般应考虑以下几方面的条件：构时，一般应考虑以下几方面的条件：(1)(1)工程规模；工程规模；(2)(2)项目的专业特点；项目的专业

13、特点；(3)(3)合同履行的难易程度；合同履行的难易程度；(4)(4)业主的管理能力。业主的管理能力。5.2.3 5.2.3 监理单位的资格审查监理单位的资格审查 审查的重点审查的重点：监理单位从事监理工作的技术能力。：监理单位从事监理工作的技术能力。审查的程序审查的程序：按常用的：按常用的“邀请招标邀请招标”方式，资格审查方式，资格审查程程 序如下：序如下：确定建立工确定建立工作范围和监作范围和监理合同结构理合同结构意向性洽谈意向性洽谈资格审查资格审查初选几家初选几家监理公司监理公司核发资格核发资格预审文件预审文件邀请招标邀请招标监理公司监理公司短名单短名单资格审查的主要内容资格审查的主要内

14、容：资质条件资质条件 营业执照、资质等级及隶属关系等；营业执照、资质等级及隶属关系等；监理经验监理经验 已监理过的工程尤其是类似工程项目的数量和质量；已监理过的工程尤其是类似工程项目的数量和质量；现有资源条件现有资源条件 人力、设备及检测手段；人力、设备及检测手段；社会及行业信誉社会及行业信誉 在本行业的地位、以往监理项目中的信誉等；在本行业的地位、以往监理项目中的信誉等；监理能力监理能力 可投入的资源（人力、物力等）情况。可投入的资源（人力、物力等）情况。具体内容见表具体内容见表5151。水利水电工程行业监理资质等级水利水电工程行业监理资质等级等等级级负责人负责人人员人员注册资注册资金金（万

15、元）（万元）资历资历监理范围监理范围甲级甲级高级职称、高级职称、参加建设参加建设过大型水过大型水电项目电项目2项项技术和管理人员技术和管理人员50人；人；专业配套；高工专业配套；高工10人；人；高级经济师高级经济师3人；各人；各专业负责人具有高级专业负责人具有高级职称职称100100监理过一个监理过一个大（大（1）型以）型以上或两个大上或两个大（2）型水电）型水电站站各类水电各类水电工程工程乙级乙级高级职称、高级职称、参加建设参加建设过大型水过大型水电项目电项目2项项技术和管理人员技术和管理人员30人；人；专业配套；且高工专业配套；且高工5人；高级经济师人；高级经济师2人；人；各专业负责人具有

16、高各专业负责人具有高级职称级职称5050万元万元监理过一个监理过一个大（大（2）型水）型水电站或两个电站或两个中型水电站中型水电站大（大（1）型）型及以下级及以下级别水电工别水电工程程丙级丙级高级职称、高级职称、参加建设参加建设过中型水过中型水电项目电项目2项项技术和管理人员技术和管理人员10人；人；专业配套；且高工专业配套；且高工2人；高级经济师人；高级经济师1人；人；各专业负责人具有中各专业负责人具有中级职称级职称1010万元万元监理过一个监理过一个中型水电站中型水电站中型及以中型及以下水电工下水电工程程5.2.4 5.2.4 监理投标书的评审监理投标书的评审 投标书的内容投标书的内容:包

17、括包括技术建议书技术建议书和和财务建议书财务建议书两大部分。两大部分。1.1.评标方法评标方法 对投标书的评审一般有对投标书的评审一般有专家评审法专家评审法和和计分评审法计分评审法两种。两种。(1)(1)专家评审法专家评审法 由评标小组的各位专家，分别就各投标书的内容充由评标小组的各位专家，分别就各投标书的内容充 分进行优缺点方面的讨论、比较，最终以分进行优缺点方面的讨论、比较，最终以投票的方投票的方 式评选式评选出最具实力的监理单位。出最具实力的监理单位。(2)(2)计分评审法计分评审法 采用采用量化指标考察量化指标考察每一有效投标人的综合水平，以每一有效投标人的综合水平，以 及各项因素评价

18、得分的累计分值高低，排出各标书及各项因素评价得分的累计分值高低，排出各标书 的优劣顺序。的优劣顺序。2 2技术评审内容技术评审内容 (1)(1)公司监理公司监理经验经验评审；评审；(2)(2)实施方案实施方案（监理大纲）（监理大纲）评审；评审；(3)(3)人员配备人员配备方案评审。方案评审。3 3财务评审内容财务评审内容 现行我国委托监理合同的计价方式有：现行我国委托监理合同的计价方式有：(1)(1)成本加酬金方式成本加酬金方式 监理人员费用按人年监理人员费用按人年3.53.5万元万元5 5万元标准计酬。万元标准计酬。(2)(2)概概(预预)算费率方式算费率方式 按所监理工程概（预）算的百分比

19、计算总酬金。按所监理工程概（预）算的百分比计算总酬金。4 4计分评标方法计分评标方法 略。略。5.2.5 5.2.5 监理合同谈判监理合同谈判 谈判的内容是结合委托监理工程项目的特点，就建谈判的内容是结合委托监理工程项目的特点，就建 设工程委托监理合同示范文本中设工程委托监理合同示范文本中专用条件部分专用条件部分的条的条 款具体协商议定。款具体协商议定。1 1监理服务内容的谈判监理服务内容的谈判 对投标书中的对投标书中的监理实施计划和建议监理实施计划和建议进行细致讨论，进行细致讨论，根据讨论的结果形成根据讨论的结果形成正式的监理任务大纲正式的监理任务大纲。讨论监理公司提出的讨论监理公司提出的人

20、员配备计划人员配备计划。讨论各专业监理讨论各专业监理人员派驻现场时间计划人员派驻现场时间计划。讨论业主讨论业主应提供的办公、生活条件应提供的办公、生活条件。双方关心的其他问题。双方关心的其他问题。2 2监理合同的财务谈判监理合同的财务谈判 监理合同的财务谈判，监理合同的财务谈判，应在单纯按技术标准评选后才应在单纯按技术标准评选后才 进行进行。财务谈判的主要内容包括：财务谈判的主要内容包括：合同的计价方式和酬金的支付办法；合同的计价方式和酬金的支付办法；附加监理工作和额外监理工作的取费标准；附加监理工作和额外监理工作的取费标准；监理公司提供设备、仪器的取费标准；监理公司提供设备、仪器的取费标准；

21、应由监理公司交纳税费的种类；应由监理公司交纳税费的种类；长期合同的价格调整方式；长期合同的价格调整方式；预付款的支付和扣还；预付款的支付和扣还；业主逾期付款的利息；业主逾期付款的利息；其他有关的经济问题。其他有关的经济问题。3 3谈判对象的优先次序谈判对象的优先次序 选择谈判对象的先后次序取决于招标文件中规定的选择谈判对象的先后次序取决于招标文件中规定的投投标书的编制方法和确定中标的原则标书的编制方法和确定中标的原则不同。不同。选择谈判对象先后次序的方式：选择谈判对象先后次序的方式：(1)(1)技术建议书与财务建议书同时评审技术建议书与财务建议书同时评审的方式：从高的方式：从高分到低分谈；分到

22、低分谈；(2)(2)只报技术建议书只报技术建议书的招标方式：的招标方式：从高分到低分谈；从高分到低分谈；重专业技术项目，则价格不是唯一标准。重专业技术项目，则价格不是唯一标准。(3)(3)先做技术建议书先做技术建议书的评审，的评审，然后然后再附带再附带考虑财务建考虑财务建议书议书的方式：的方式：只对与技术建议书最高得分相差某一百分数的只对与技术建议书最高得分相差某一百分数的标书，从高分者到低分者谈；标书，从高分者到低分者谈；对技术建议书得分在规定分以上的标书，从财对技术建议书得分在规定分以上的标书，从财务报价低价者开始谈。务报价低价者开始谈。5.3 5.3 建设项目监理合同管理建设项目监理合同

23、管理5.3.1 5.3.1 建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同 监理合同的文本构成监理合同的文本构成:建设工程委托建设工程委托监理合同监理合同 建设工程委托建设工程委托监理合同标准条件监理合同标准条件 建设工程委托建设工程委托监理合同专用条件监理合同专用条件1 1建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同 主要内容主要内容:委托监理工程概况：工程名称、工程地点、工程委托监理工程概况：工程名称、工程地点、工程 规模、总投资、监理范围规模、总投资、监理范围;执行监理业务的起执行监理业务的起 止时间止时间;正副本份数等。正副本份数等。合同效力合同效力：经合同双方签字盖章后，监理委托合同即：经合同

24、双方签字盖章后，监理委托合同即 产生法律效力。产生法律效力。附带条款附带条款：正式的正式的监理任务大纲或中标通知书监理任务大纲或中标通知书；建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同标准条件标准条件；建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同专用条件专用条件；在实施过程中，共同签署的在实施过程中，共同签署的补充与修正文件补充与修正文件。2 2建设工程委托监理合同标准条件建设工程委托监理合同标准条件 标准条件标准条件：指对于任何建设性质、任何实施地点（区）：指对于任何建设性质、任何实施地点（区）的建设项目的监理工作的建设项目的监理工作均可适用的条件均可适用的条件。主要内容主要内容:词语定义、适用语言

25、和法规，监理人义务，委托人词语定义、适用语言和法规，监理人义务，委托人 义务，监理人权利，委托人权利，监理人责任，委义务，监理人权利，委托人权利，监理人责任，委 托人责任，合同生效、变更与终止，监理报酬，其托人责任，合同生效、变更与终止，监理报酬，其 他，争议的解决等。他，争议的解决等。讨论：讨论：标准条件作为通用性的范本，各条款内容规定的明标准条件作为通用性的范本，各条款内容规定的明 确、具体，业主和监理单位都应当遵守。确、具体，业主和监理单位都应当遵守。3 3工程建设监理合同专用条件工程建设监理合同专用条件 专用条件专用条件：指结合项目的专业特点、工程所在地域的：指结合项目的专业特点、工程

26、所在地域的条件以及业主委托的监理工作范围等特殊情况，经合当事条件以及业主委托的监理工作范围等特殊情况，经合当事人双方协商一致后，具体编写的合同条件。人双方协商一致后，具体编写的合同条件。主要内容主要内容:标准条件中条款指明的需在专用条件中予以具标准条件中条款指明的需在专用条件中予以具 体明确规定的内容；体明确规定的内容；修正标准条件中条款的具体规定；修正标准条件中条款的具体规定；增加约定的补充条款。增加约定的补充条款。讨论：讨论：标准条件和专用条件起着标准条件和专用条件起着互为补充说明互为补充说明的作用；的作用；专用条件中的条款顺序号应与被补充、修正或说明的标专用条件中的条款顺序号应与被补充、

27、修正或说明的标 准条件中的准条件中的条款序号一致条款序号一致。5.3.2 5.3.2 建设项目委托监理合同的履行建设项目委托监理合同的履行 委托监理后业主的主要职责委托监理后业主的主要职责：(1)(1)对重大问题的对重大问题的决策做出决定决策做出决定；(2)(2)对超越监理授权范围的对超越监理授权范围的事项给予指示事项给予指示；(3)(3)对三大目标进行对三大目标进行较为宏观的控制较为宏观的控制；(4)(4)依据监理合同，对监理单位履行监理依据监理合同，对监理单位履行监理 合同的行为合同的行为给予监督和检查给予监督和检查。1 1开工前业主方的责任和义务开工前业主方的责任和义务 提供满足开展正常

28、监理工作的外部条件。提供满足开展正常监理工作的外部条件。向监理单位提供专用条件内约定的资料、设施和向监理单位提供专用条件内约定的资料、设施和 人员服务。人员服务。授权若干名负责与监理单位建立联系的授权若干名负责与监理单位建立联系的业主代表业主代表；审核并批准监理单位报送的总监理工程师及监理机审核并批准监理单位报送的总监理工程师及监理机 构的主要成员名单。构的主要成员名单。审查、批准监理单位报送的监理规划：审查、批准监理单位报送的监理规划：监理规划应包括的主要内容监理规划应包括的主要内容：项目概况、目标、组织，监理机构，三大目标项目概况、目标、组织，监理机构，三大目标 控制措施，合同管理及信息管

29、理等。控制措施，合同管理及信息管理等。将授予监理单位的权力以及监理机构主要成员的职将授予监理单位的权力以及监理机构主要成员的职 责分工情况，及时责分工情况，及时书面通知书面通知已选定的承包方，并在已选定的承包方，并在 与承包方签订的与承包方签订的承包合同中予以明确承包合同中予以明确。2.2.工程实施阶段业主方对监理合同的管理工程实施阶段业主方对监理合同的管理 按照建设工程委托监理合同标准条件的规定，业主按照建设工程委托监理合同标准条件的规定，业主 对监理合同的管理表现在以下几个方面：对监理合同的管理表现在以下几个方面：(1)(1)合同正常履行过程中的管理合同正常履行过程中的管理 业主有选定工程

30、承包单位的决定权；监理单位在业主有选定工程承包单位的决定权；监理单位在 此过程中只有此过程中只有建议权建议权，并负责，并负责配合招标工作配合招标工作。业主不与承包商的分包单位发生直接关系；监理单业主不与承包商的分包单位发生直接关系；监理单 位有对分包单位的位有对分包单位的确认或否定权确认或否定权。在合同正常履行过程中在合同正常履行过程中，业主应做好监理工作所，业主应做好监理工作所 需的外部条件协调，及时答复需的外部条件协调，及时答复监理单位提交的各监理单位提交的各 种函件，及时支付承包款及监理酬金，参加由监种函件，及时支付承包款及监理酬金，参加由监 理单位主持的各种协调会议等；监理单位有对承理

31、单位主持的各种协调会议等；监理单位有对承 包单位的包单位的各种指令的发布权各种指令的发布权。(2)(2)对监理单位授权范围之外事件的决策对监理单位授权范围之外事件的决策 业主有对工程规模、设计标准和设计使用功能要求业主有对工程规模、设计标准和设计使用功能要求 的认定权，监理单位只有的认定权，监理单位只有建议权建议权。监理单位可以自主向设计单位提出建议，并向业主监理单位可以自主向设计单位提出建议，并向业主 提出书面报告提出书面报告。业主业主对工程设计变更拥有对工程设计变更拥有审定权审定权。监理单位可以自主监理单位可以自主向施工承包商提出建议向施工承包商提出建议，并向业，并向业 主书面报告主书面报

32、告,但一般应当事先取得业主同意。但一般应当事先取得业主同意。监理单位有对参与建设的有关单位进行监理单位有对参与建设的有关单位进行组织协调的组织协调的 主持权主持权，但重要协调事项应事先向业主报告。，但重要协调事项应事先向业主报告。监理单位监理单位有权发布停工令和复工令有权发布停工令和复工令，但须报经业主，但须报经业主 同意并决策。同意并决策。在业主授权下，监理单位可对业主与任何承包方所在业主授权下，监理单位可对业主与任何承包方所 签订的合同签订的合同提出变更提出变更。但须事先经过业主批准。但须事先经过业主批准。业主有权单方面中止监理合同业主有权单方面中止监理合同。3 3督促监理单位履行合同义务督促监理单位履行合同义务 对监理机构的人员进行控制。对监理机构的人员进行控制。通过监理机构提供的通过监理机构提供的监理工作月报监理工作月报，监督工，监督工程的进展情况和检查监理机构的工作质量，并对其程的进展情况和检查监理机构的工作质量，并对其不满意之处及时提出处理意见。不满意之处及时提出处理意见。监理工作月报的内容见表监理工作月报的内容见表5-75-7。在确有必要时，业主还有权要求监理机构就其监理在确有必要时，业主还有权要求监理机构就其监理 业务范围内的有关事项提交业务范围内的有关事项提交专项报告专项报告。追加或减小对监理机构的追加或减小对监理机构的授权范围授权范围。