教学课件:第一章房地产估价概说.ppt
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1、 房地产估价 管理科学与工程学院 戴 学 珍 第1章 导论 1.1 房地产的概念与特性 1.2 房地产估价概述第一节 房地产的概念与特性一、房地产的概念一、房地产的概念(一)土地的概念(一)土地的概念 1、经济学意义上的土地概念表述经济学意义上的土地概念表述 马克思在资本论第一卷中指出:马克思在资本论第一卷中指出:“经济学上所说经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象”。英国经济学家马歇尔认为:英国经济学家马歇尔认为:“土地是指大自然赠与人土地是指大自然赠与人类的各种自然资源,包括陆地和海洋中(上)的空气、类的各种自然资源,包括陆
2、地和海洋中(上)的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量”。美国土地经济学家伊利认为:美国土地经济学家伊利认为:“经济学家所使用的土经济学家所使用的土地这个词,指的是自然的各种力量或自然资源,不是单地这个词,指的是自然的各种力量或自然资源,不是单指地球的表面,并且包括地面以上和地面以下的一切物指地球的表面,并且包括地面以上和地面以下的一切物质质”。2、法学意义上的土地概念表述法学意义上的土地概念表述 牛津法律大辞典中的表述为:牛津法律大辞典中的表述为:“土地是土地是指地壳的固体部分(也有说仅指陆地部分或地指地壳的固体部分(也有说仅指陆地部
3、分或地球表层的陆地部分)以及永久性附加其上的自球表层的陆地部分)以及永久性附加其上的自然物和人工物然物和人工物”。德意志联邦共和国民法典中的表述为:德意志联邦共和国民法典中的表述为:“土地包括土地、附加于土地的有机物、土地土地包括土地、附加于土地的有机物、土地及其附加物中的财产权利及其附加物中的财产权利”。3、农学角度的土地概念表述农学角度的土地概念表述 联合国粮农组织联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土地年在荷兰的瓦格宁根召开的土地评价专家会议文件土地与景观的概念及定义中指出:评价专家会议文件土地与景观的概念及定义中指出:“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土地包括地
4、球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤、基础地质、水文和植被,它还包含这一地域范围土壤、基础地质、水文和植被,它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果,以及动物就它们对内过去和目前人类活动的种种结果,以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。1976年在土地评价纲要中进一步指出:年在土地评价纲要中进一步指出:“土地是土地是一个区域,其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈一个区域,其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性,包括大气、的全部合理稳定的或可预测的周期性属性,包括大气、土壤和下伏地质、生
5、物圈的属性,以及过去和现在的人土壤和下伏地质、生物圈的属性,以及过去和现在的人类活动的结果类活动的结果”。4、地学角度的土地概念表述地学角度的土地概念表述 澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔特在综合考察方法论特在综合考察方法论(1964)中指出:中指出:“土地是土地是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”,“必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面,从空必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面,从空中环境直到地下的地质层,并包括动植物群体及过去中环境直到地下的地质层,并包括动植物群体及过去和现在与土地
6、相联系的人类活动和现在与土地相联系的人类活动”。我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出了土地的概念:了土地的概念:L=F(n、e、s、t),式中,式中,L为土地,为土地,n为自然因素,为自然因素,e为经济因素,为经济因素,s为制度因素,为制度因素,t为时间因为时间因素。素。5、综合观点综合观点 由以上观点可以看出,自然科学意义上的土地与经济由以上观点可以看出,自然科学意义上的土地与经济科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质,是科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质,是由土壤、水文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自由土壤、水文、砾石、岩
7、石、矿藏等自然物质构成的自然综合体或自然历史综合体;后者是被当作生产资料和然综合体或自然历史综合体;后者是被当作生产资料和生活资料的经济资产,是由土地资源和土地资产所购成生活资料的经济资产,是由土地资源和土地资产所购成的自然、经济综合体。的自然、经济综合体。综合各家观点,一般认为,土地是地球陆地表面上,综合各家观点,一般认为,土地是地球陆地表面上,上自大气对流层的下部,下至地壳一定深度的风化壳这上自大气对流层的下部,下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的,由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植一立体空间的,由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素,以及人类活动对它们作用的结被等全部自
8、然地理要素,以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然一经济综合体。果所组成的自然一经济综合体。7、土地与土壤土地与土壤土壤土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的历史自然体。形成的独立的历史自然体。土地与土壤的区别土地与土壤的区别 -从相互关系上看,土壤仅是土地的一个组成要素,即土从相互关系上看,土壤仅是土地的一个组成要素,即土地包含土壤;地包含土壤;-从本质特征上看,土壤的本质是肥力,即为植物生长供从本质特征上看,土壤的本质是肥力,即
9、为植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力,而土地的本质特征应和协调营养条件及环境条件的能力,而土地的本质特征是生产力,它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力;是生产力,它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力;-从形态结构上看,土地是由地上层、地表层和地下层组从形态结构上看,土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面,而土壤只是其地表层的一部分,二者成的立体垂直剖面,而土壤只是其地表层的一部分,二者在形态结构上相差甚远。在形态结构上相差甚远。(二)地产的含义(土地资产)(二)地产的含义(土地资产)1、地产的含义地产的含义在社会生产过程中具有服务能力和贡献能力,是不可替在社会生产过程
10、中具有服务能力和贡献能力,是不可替代的经济资源。对企业生产而言,土地资产如同厂房一代的经济资源。对企业生产而言,土地资产如同厂房一样,是不可移动的、有形的固定资产。样,是不可移动的、有形的固定资产。具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说,通具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说,通过对土地资产的有效使用,能为社会的未来发展产生经过对土地资产的有效使用,能为社会的未来发展产生经济效益。济效益。在不同的社会生产方式条件下,土地资产表现为一种可在不同的社会生产方式条件下,土地资产表现为一种可占有的权益。即谁具有对土地的权利,就等于他拥有物占有的权益。即谁具有对土地的权利,就等于他拥有物质
11、财富,具有资本,所有者就可凭借其对土地的所有权质财富,具有资本,所有者就可凭借其对土地的所有权获得土地收益。获得土地收益。2、地产的分类地产的分类 狭义地产作为资产或财产的土地狭义地产作为资产或财产的土地根据包容的客体根据包容的客体 广义地产指房地产或不动产。广义地产指房地产或不动产。有形地产(地表、埋藏物、附着物)有形地产(地表、埋藏物、附着物)根据形态上的差异根据形态上的差异 无形地产(各种权利)无形地产(各种权利)如:罗马法规定的地产权利包括所有权、地役权、永佃如:罗马法规定的地产权利包括所有权、地役权、永佃 权、地上权、典当权、抵押权;权、地上权、典当权、抵押权;我国地产权利除了所有权
12、之外,还包括使用权及其我国地产权利除了所有权之外,还包括使用权及其 转让权、出租权和抵押权。转让权、出租权和抵押权。公有地产公有地产根据地产收益的归属根据地产收益的归属 私有地产私有地产 集团(国外称俱乐部)地产集团(国外称俱乐部)地产 农用地农用地 工业用地工业用地根据使用情况根据使用情况 商业用地商业用地 住宅用地住宅用地 公益事业用地公益事业用地 基础设施用地基础设施用地 城市地产城市地产根据使用性质根据使用性质 农村地产农村地产(三)房地产的概念(三)房地产的概念 广义房地产的广义房地产的=不动产不动产 狭义房地产狭义房地产-指房屋及其附属物(与房屋相关指房屋及其附属物(与房屋相关的建
13、筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。各种财产权利。狭义房地产的内涵在许多文献中定义为房产与地狭义房地产的内涵在许多文献中定义为房产与地产的合称或总称,这种说法是不够准确的,因为并产的合称或总称,这种说法是不够准确的,因为并非所有的地产都与房产有关,从而可以称为房地产,非所有的地产都与房产有关,从而可以称为房地产,如耕地。如耕地。本教材中房地产的内涵为广义房地产。本教材中房地产的内涵为广义房地产。建筑物建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋是指人工
14、建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑,一般由生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑,一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等主要构件组成;构筑物基础、墙、门窗、柱和屋顶等主要构件组成;构筑物则是指除房屋以外的工程建筑,人们一般不直接在内则是指除房屋以外的工程建筑,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,如桥梁、水井、隧道、水坝、进行生产和生活活动,如桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。烟囱、水塔、道路等。(四)不动产的概念(四)不动产的概念 不动产不动产指不能移动或移动后会引
15、起指不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利,包括土地、土地改良物(建筑物财产权利,包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长的树木及农作物、已经及建筑附着物、生长的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产权利。物有关的财产权利。建筑附着物建筑附着物指已经附着于建筑物上的建筑装饰指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。筑物的使用密切相关的物。-建筑附着
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- 教学 课件 第一章 房地产 估价 概说
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