有关房地产项目市场调研报告.docx

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1、 有关房地产项目市场调研报告房地产工程市场调研报告1 执行部门监视部门考证部门 一、调研目的 从年月日到年月日，公司市场营销部开展了针对公司位于市房地产工程的调研活动。 本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、具体、合理地分析了公司在市的工程的市场状况，从而为工程的销售决策供应比拟全面的数据参考。 二、调研方法和人员 （一）调研方法 本次调研活动所实行的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。 （二）调研人员 公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名阅历丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。 公司公关部派出一人帮助市场营销部开展此次调研

2、活动。 为了确保调研活动顺当开展，市场营销部还聘请了局部在校学生帮助开展调研活动。 三、调研内容和结论 （一）市的宏观环境 1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限） 国内生产总值（GDP）。 人均国内生产总值。 社会消费品零售总额。 人均社会消费品零售总额。 职工年平均工资。 城镇居民人均可支配收入。 城镇居民人均消费性支出。 恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。 城乡居民储蓄存款余额。 城市居民人均居住面积。 2.城市规划及进展趋势 城市规划。 进展趋势（将来三年的进展趋势）。 （二）去年市房地产的进展状况 新建商品房进展状况。 经济保障住房的进展状况。 二手房的进展状况。 （三

3、）今年房地产市场分析和猜测 截至今年月的销售增长状况。 将来几个月的销售猜测状况。 （四）今年市房地产政策分析 土地政策。 金融政策。 （五）工程所在的区的地理环境及交通状况 1.区总体规划 城市规划。 居住用地规划。 商业规划。 交通规划。 2.区零售业态综述 主要业态分布区域。 主要业态所处地位及趋势。 （六）工程所在的区的房地产市场分析 1.工程区域市场分析 （略） 2.工程片区市场分析 工程位置。 片区范围。 3.工程街区特点 地块位置、环境及交通。 人口分布及收入构成。 4.工程周边配套 周边商业分布、经营状况。 工程周边教育配套。 工程周边金融配套。 工程周边医疗配套。 （七）工程

4、所在的区的售楼盘及竞争对手分析 1.工程竞争楼盘及分析 分析内容包括楼盘概况、交通状况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、工程优劣势等。 2.工程潜在竞争对手及分析 分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套状况、价格状况、户型状况等。 3.其他在售楼盘及分析 分析内容包括其他在售楼盘的根本状况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。 （八）综合结论 该区域房地产产品类型和景观营造的特点。 本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。 本区域的户型特点和面积分布状况。 本区域楼盘客户的主要特点。 （九）本区域房地产工程畅销与滞销的因素 1.畅销特征 交通便利，生活配套设

5、施、教育配套设施完善。 市场定位精确。 产品在当地市场具有唯一性。 户型设计相对较为合理、有用率高。 产品的性价比高。 物业治理到位。 营销定位及宣传效果较好。 企业及工程品牌具有影响力。 2.滞销特征 交通不便，生活配套设施不完善。 企业运作工程资金链断裂。 规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。 总价过高，首付压力相对较大。 产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。 开发规模与开发时机消失错位。 （十）调研结论 工程市场环境、区域供求、工程竞争优劣分析。 工程进展建议,包括进展策略、目标客户特征以及详细建议等。 四、相关资料附录 入户调研问卷。 统计数据资料。 访谈及会谈记录。 编制日期

6、审核日期批准日期 修改标记修改处数修改日期 房地产工程市场调研报告2 “两港一城”建立热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃进展。目前房地产业在我区经济进展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;假如加上契税收入，则占到36%。随着经济的进展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中心和市间续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的进展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而讨论提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续

7、安康进展，具有重要意义。 一、我区房地产市场进展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业进展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建立态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍连续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，详细走势见图一。其中，住宅建立在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续

8、走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售状况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售消失了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月连续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平

9、方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开头，中心及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开头，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场进展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严峻，中心将防范房地产风

10、险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中心和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 土地供给构造调整。建立部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要依据房地产市场变化状况，适时调整土地供给构造、供给方式及供给时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供给中的比例，着重增加中低价位一般商品住房和经济适用住房建立用地供给量;严控高档住房用地供给。 房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限治理，将个人住房贷款利率下

11、限水平由5.31%提高到6.12%。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建立部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购置非一般住房的，按3%全额征收契税。 房地产进展目标调整。20xx年市政府的工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以一般商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增加房地产信息的透亮度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供给构造调整。大力调整供给构造，加大配套商品房为主的中低价一般商品房供

12、给。20xx年市规划开工建立配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建立带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业进展将消失肯定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，到达抑制投机行为、标准投资行为、鼓舞居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续安康进展，主要将起到以下几方面的作用： 合理掌握房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，削减房地

13、产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供给，有效防止过度开发的状况发生。 缓解房地产业供求冲突。通过加大配套商品房和中低价商品房的建立量，调整房地产供给构造，满意一般老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求冲突。 适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建立效应初显、浦东板块效应显现、根底设施建立加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将连续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策方法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续安康进展 总的来说，由于我区房地产市场进展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”

14、开发建立的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比拟大的进展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在进展中的房地产市场进入一个调整-稳固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续安康进展，当前要留意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 准时把握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续安康进展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特殊要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析猜测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销

15、售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动状况和缘由等列入分析内容。一旦发觉价格特别波动，准时提出预警建议。 2、加强房地产工程的跟踪治理工作 建立房地产工程的跟踪联系网络，准时反应工程的进展状况，以便发觉问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业依据政府年度土地供给规划经营房地产开发工程，并根据统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建立和销售手续的办理。把好房地产工程的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、工程资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严峻打击。 3、有规划有步骤的规划房地产开发 结合我区

16、经济进展和城镇建立总体规划来开发房地产，依据轨道交通等根底设施建立来编制房地产开发规划，合理预留开发空间，以到达通过城市规划来引导房地产开发，带动经济进展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透亮化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，依据市场运行状况合理安排开发规划。 4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推动的人群、进城务工的农夫工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满意这局部需求，市政府今年大力推动配套商品房和中低价商品房两类住房建立，同时加大廉租房的建立力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向一般住宅建立倾斜

17、，改善住宅供给，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建立和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。 房地产工程市场调研报告3 为了向公司高层投资决策供应参考数据，同时为下一步的工程前期筹划工作预备根底资料，投资公司工程投资部牟志刚、袁鹰于20xx年9月1722日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进展了初步的前期市场调查。通过考察现场、访问相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。 第一局部目标地块环境分析 第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析 一、地块位置及边界： 地块位于绵阳市涪城区滨河南路

18、136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建立中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江集合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江集合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保存不搬迁的学生宿舍、员工食堂及局部教师宿舍。 （详见附图一） 二、面积指标： 该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。 三、地块外形：

19、地块外型类似于一个不规章的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。 四、地表附着物： 整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾难时，地块上没有形成河水倒灌，且只有局部地面积水；地面土质较牢固。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。 五、 现有街道状况 目标地块周边现没有成型的商业街道，依据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。 六、 地块权属及相关状况 成都中盛实业进展公司在今年

20、八月参与该地块招标，通过其特别的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函20xx136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。 其次节 周边环境区位分析 一、 自然环境 （一）、自然景观： 目标地块位于三江集合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山

21、公园及远处跌落有致的群山形成较为壮丽的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片美丽的绿化景观，（广场规划今年11月份竣工）。 （二）、环境污染状况 由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区全部污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀， 所以该地块环境污染状况良好。 二、 人文景观 1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。 2、 在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇怪、颜色明丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。 三、 社会

22、环境 （一）、人居环境 该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。 各机关工作人员在这里工作、生活、休闲消遣，生活设施配套齐备，具备了居家的便利性、舒适性。 （二）、社会治安环境 绵阳市整体社会治安状况较好，目标地块位于城市中心，又接近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对偏僻，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在肯定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜

23、风车辆时有经过。 （三）、商务状况 由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市兴旺，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。 第三节 社区生活配套 一、市政配套 1、 道路与交通 目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。 目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和

24、自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比拟顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国其次，（成都市居全国第七）。 经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。 2、 管网设施 由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建立相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。 目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比拟健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。依据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作

25、时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。 3、 市政单位 目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为便利。 4、 文化教育 在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳播送电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。 5、 体育设施 紧邻目标地块东侧有一大型休闲消遣的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心

26、”，今年的“全国农运会”及马上进行的“全国少数民族运动会”都在此进行。 6、 银行、邮政、电信系统 由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，四周中行、工商银行、建立银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。 二、生活配套设施 1、 商业效劳网点 目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业气氛就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购置还是较便利，在建立路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地

27、带距离将大大缩短（500米以内）。 2、 休闲消遣设施 当地休闲消遣较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少局部茶坊、美容室，但其经营状况不抱负。整体看来，这个区域内休闲消遣设施不是很集中。 3、 医疗卫生设施 在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。 4、 农贸市场 在距目标地块西侧300米处有一建立路市场，为较大型的农贸市场。 5、 住宿、餐饮设施 较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华

28、饭店、满香园、蒋记豆花庄及建立路上的军区款待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。 在这里需要特殊留意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有肯定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够承受的活动范围之内。 第四节目标地块分析 一、 目标地块价值分析 综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、效劳配套等都较完善，依据周边规划建立的不断完善，住宅开发的价值较大。 二、本钱分析 在目标地块距地面高差约3米的状况下，建地下车库，将会导致建安本钱大大增加，同时目标地块周边的商气缺乏，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使工程投资风险进一步加大。不过经实际考察后，工程的实际建安本钱没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。 因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为： 备注： 依据目标地块的周边状况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进展多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民承受。