物业管理方案模板物业项目创新方案.docx

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1、 物业管理方案模板物业项目创新方案 戴德梁行物业治理方案模板 ：佚名文章来源：点击数：更新时间：2023-3-14 【字体：小大】 第一章物业治理方案 电子文档：GLFA001 物业治理方案 名目 GLFA001.名目 GLFA002.前言 GLFA003.物业治理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采纳的治理模式 (1)物业治理架构 (2)物业治理岗位编制 GLFA005.员工聘请 (1)高层物业治理人员 (2)物业治理部 (3)工程治理部 (4)安全治理部 (5)财务治理部 GLFA006.物业治理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在

2、岗员工循环培训 GLFA007.物业治理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房规划 (2)物业治理工具与装备价格参照表GLFA008.物业治理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业治理部经理岗位职责 (4)物业治理文员岗位职责 (5)物业治理员岗位职责 (6)物业商务治理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程治理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)修理工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全治理员岗位职责

3、 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业治理预算 (1)物业治理开支分类预算表 (2)物业治理处开支预算明细表 GLFA010.物业治理规章制度和档案的建立与治理 (1)治理规章制度 (2)物业档案建立与治理 GLFA011.各项专业治理工作方案 (1)公共设施设备治理 (2)安全治理 (3)装修治理 (4)消防治理 (5)车辆治理 (6)清洁治理 电子文档：GLFA002 前言 一、物业简介 （略） 二、效劳宗旨 以人为本、标准治理、追求创新、至诚效劳。 三、追求目标 以公司经营为主导，为业户推出完善的治

4、理效劳，为公司制造效益，为企业打造品牌。 电子文档：GLFA003 物业治理要点 运用持续进展的战略，确保物业的保值与升值。 人性化的治理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高治理效劳的信誉。 结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的治理理念，以高效率的治理降低本钱，转变传统思想观念，全心全意为业户效劳。 为实现以上设想，拟采纳“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的治理方针。 一、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有制造性的物业治理模式。物业参谋由本行业富有实际治理和操作阅历的高层治理人员担当，在治理工作中将依据本物业的实际特点采纳有效的模式，并制造“治理由您评定，分分

5、秒秒印证，点点滴滴做起，永久让您满足”的模式效应，力求更好地满意业户的需求。 建议采纳的治理体制是：企业化、专业化、一体化。 治理思想是：安全效劳第一、人性标准治理、提前效劳业户、打造治理精品。 追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。 二、二项承诺 1.在一年内帮助本物业通过“市优秀物业治理大厦”的评比。 2.在两年内帮助本物业通过“省优秀物业治理大厦”的评比。 三、三个重点 1.完善效劳、诚信待人 物业治理是以效劳为主的行业，为此企业将在今后的效劳工作中，充分表达企业的效劳宗旨和追求目标， 奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户供应全方位、高品质的效劳，并将日常效劳

6、工作严密融合于治理之中，与业户建立良好的效劳关系。同时以周、月、季走访沟通的方式准时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和满意的居住(工作)环境。 2.环境治理责任到人 大厦的环境治理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们特别重视的问题。多年的治理阅历告知我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，仔细地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况到达最正确状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3.安全、消防真抓实干 为确保业户的生命、财产的安全，我们主见以切合实际的人员防范为主，以本

7、物业先进的消防设施为辅的安全治理防范理念，建立一支强有力、多用途的治理复合式人才队伍。严密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户效劳。在日常的治理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全治理工作，严格治理，防止易燃、易爆等危急品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特别大事时力争将损失降至最小程度。 四、四项措施 1.依据历年来的治理阅历及相关条件，在对其加以完善的根底上，将之运用 到物业的治理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、建议等较为文明高雅的治理指引。 2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手

8、册即可操作。如治理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟识治理程序，到达标准、自我、效劳业户的目的。 3.我们时刻有着多方面的预备，永不间歇地实现物业治理工程的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工治理单位的连接工作。 4.我们将不连续地充实治理队伍。采纳“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素养。 电子文档：GLFA004 拟采纳的治理模式 一、物业治理架构 物业治理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低治理本钱，供应优质效劳的目的。 本“物业治理中心”按“直线制”设定治理架构。中心设综合治理

9、部、物业治理部、安全治理部、工程治理部、财务治理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥准时，既能满意本物业初期治理的要求，又能为将来业务的进展留下充分的空间。 1.综合治理部 (1)负责人力资源治理，聘请人员，开展员工培训工作，为其他部门储藏人才。 (2)负责员工工作考勤。 (3)负责收集、整理和保存物业治理公司筹备、建立和进展的资料及人事档案治理。 (4)负责处理业主的询问、投诉，并供应帮助。 (5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 (6)负责物业治理公司所需物品的后勤选购工作。 (7)负责员工餐厅的监视、检查和治理工作。 (8)组织、

10、开展企业文化活动。 2.物业治理部 (1)负责筹建治理员工餐厅工作。 (2)负责会所及会议中心的治理。 (3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 (4)负责物业的日常清洁工作。 (5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 (6)负责物业的除虫灭害工作。 (7)帮助业主处理租赁工作。 (8)负责业户的搬入和迁出协调工作。 (9)建立业户档案治理工作。 (10)负责物业的一切庆典效劳的布置，及为业户的庆典活动供应必要的帮忙。 (11)开展业户文化沟通，接待、介绍物业工作。 (12)协作综合治理部开展员工培训工作。 (13)总经理指派的其他工作。 3.安全治理部 (1)负责物业的防火

11、、防盗、防破坏和警卫工作。 (2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 (3)成立义务消防队，定期进行消防演习。 (4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 (5)与业主签订“消防安全责任书”。 (6)负责物业大型活动的警卫布置。 (7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 (8)负责地下停车场的安全秩序治理工作。 (9)负责监控室治理工作。 (10)负责安全治理员的治理、培训、考核工作。 (11)总经理指派的其他工作。 4.工程治理部 (1)负责物业全部公共设备、设施的运行治理，保证设备正常运转。 (2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。 (3)制定长期和日常的修理保养规划并

12、付诸实施。 (4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常修理保养工作。 (5)负责物业凹凸压配电室、空调机房的值班和日常修理保养。 (6)负责物业治理部转发的业主投诉的处理，及满意业户其他有关的效劳要求。 (7)帮助综合治理部、财务治理部做好大厦工程治理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 (8)负责工程人员的治理、培训、考核工作。 (9)负责业主装修方案的审核、监视、治理工作。 (10)总经理指派的其他工作。 5.财务治理部 (1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 (2)建立财务治理体系，做好治理公司的经济核算工

13、作。 (3)征收治理费、水电费、电话费、加时空调费等其他治理费用。 (4)征收和支付治理公司各类合同费用。 (5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。 (6)按员工工资表发放员工工资。 (7)小量现金的支出和日常选购、入库工作。 (8)负责物业治理部转发的业主投诉的处理，及满意业主其他有关的效劳要求。 (9)总经理指派的其他工作。 二、物业治理岗位编制 暂定本物业治理方针为：人性效劳、培育人才、科学治理、走向市场。依据以上方针，特制定以下用人方案。 1.综合治理部 (1)由1名综合治理部经理和名员工组成。 (2)综合治理部经理名，要求具有多年丰富的社会阅历和行政治理工作

14、阅历，组织协调力量强。 (3)文员兼仓库治理员名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。 (4)资料治理员名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 (5)业户接待员名，负责询问及商务、票务的有偿效劳工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素养较好，是本物业楼宇的形象效劳窗口。 2.物业治理部 (1)由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业治理工作。 (2)清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素养较好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进展操作，对人员

15、个人素养要求可适量放低些。 (3)员工餐厅效劳由名厨师及名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素养较高。 (4)业户效劳员名，开展业户文化沟通，接待介绍物业工作，要求形象素养较好。 (5)会所效劳人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待效劳工作，要求形象、素养较好。 3.安全治理部 (1)由1名安全治理经理和名安全治理员组成，24小时负责大厦的安全治理工作。 (2)安全治理经理名，要求有多年物业治理阅历的转业军人担当，具有带着全体安全治理员完成所辖物业安全治理工作的力量。 (3)文员兼资料员名，负责部门文字处理和档案治理工作。 (4)主管名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监视检查工作。

16、 (5)监控值班由名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 (6)大堂值班由名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 (7)外围值班由名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 (8)商场值班由名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 (9)停车场值班由名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。 (10)巡逻值班由名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4.工程治理部 (1)由1名工程治理部经理和名员工组成。 (2)工程治理部经理名，要求多年物业工程治理阅历的工程师担当，具有较强的治理力量。 (3)文员兼资料治理员名，负责工程治理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任治理处仓库治

17、理员的工作。 (4)强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。 (5)空调值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与治理、维护。 (6)消防值班由名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与治理、维护。 (7)电梯值班名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5.财务治理部 (1)由1名财务主管和名员工组成，负责物业治理收缴各项费用。 (2)会计由主管兼任。 (3)出纳员名。 (4)停车场收费员名。 电子文档：GLFA005 员工聘请 一、高层物业治理人员 1.物业经理 大学本科以上学历,持有物业治理上

18、岗证,具有5年以上大型物业治理实际工作阅历,熟识物业治理有关法律、法规及企业根本治理工作,有较强的治理力量和组织协调力量及处理突发大事的力量，勤业、敬业、乐业。 2.物业经理助理 大专以上学历，持有物业治理上岗证，有3年以上的物业治理实际工作阅历，有肯定的治理、协调力量，对工作治理、运作有较强的、系统的熟悉，能娴熟操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、筹划、沟通、分析、统计力量，熟识公关业务。勤业、敬业、乐业。 二、物业治理部 1.物业治理部经理 大专以上学历，持有物业治理上岗证，有2年以上工作阅历，具有丰富的社会阅历和较强的语言表达力量及大型会议接待力量，以及随机应变处理突发大事的力量，对大

19、厦清洁、绿化、养护学问有肯定的了解，了解各清洁用品的使用标准。对工作仔细负责，敬业、乐业。 2.物业治理文员 大专以上学历，持有物业治理上岗证，有肯定的写作力量及流利的英语口语对话力量，熟识公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、推断、分析的力量，娴熟操作电脑，有较强的治理力量和组织协调力量，勤业、敬业、乐业。 3.保洁员 高中以上学历，身体安康、品德端正，工作仔细负责，能吃苦耐劳。 4.写字楼接待员 大专以上学历，有1年以上物业治理接待工作阅历，性格温存，自身素养较好，语言表达力量较强，英语到达国家四级水平。对工作仔细负责，敬业、乐业。 5.收发员 中

20、专以上文化，有2年以上工作阅历，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。 三、工程治理部 1.工程治理部经理 大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作阅历，持有物业治理上岗证，有2年以上本 职工作阅历，具有扎实的专业学问根底，丰富的实际工作阅历，极强的动手操作力量以及较强的资源运用力量、组织治理力量和综合事务治理力量，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。 2.资料员兼文员、仓库治理员 大专以上学历，工科或资料治理专业，能娴熟操作电脑，思维灵敏，思路清楚，有较强的文字功底，2年以上工作阅历。 3.弱电技工 大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，

21、有3年以上工作阅历，业务娴熟，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的力量。 4.强电技工 身体安康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作阅历，有大型企业设备治理阅历，业务娴熟，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的力量。 5.空调技工 大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作阅历，有大型设备治理阅历，业务娴熟，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的力量。 6.修理工 高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体安康，品德端正，工作仔细负责，有肯定的口头表达力量。 四、安全治理部 1.安全治理经理 大专(或同等学历)，熟识国家有关法律、法规和保安的有关学问，具有较强的治

22、理力量。持有物业治理上岗证，有2年以上的本职工作阅历，具有丰富的社会阅历和较强的语言表达力量，以及随机应变处理突发大事的力量，有肯定的消防学问。工作仔细负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。 2.安全治理员 高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体安康、品德端正，工作仔细负责，须有本地户口担保人。 3.监控治理员 高中以上学历，男175厘米以上,女165厘米以上,身体安康,不矫正视力为1.5,品德端正,工作仔细,需有本地户口。 五、财务治理部 1.财务治理部经理 财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作阅历，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严

23、守纪律，熟识会计核算和财务治理的全过程，熟识税法。对物业工作有肯定的了解，熟识物业治理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。 2.会计 大专以上学历(会计专业)，有3年大型企业工作阅历，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟识会计核算的全过程，熟识税法。对工作仔细负责，敬业、乐业。 3.出纳 大专以上学历(会计专业)，2年以上本行业工作阅历，熟识结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有肯定了解，懂电脑操作。工作仔细负责，敬业、乐业。 4.车场收费员 有物业治理工作阅历，懂简洁电脑操作，具有良好的语言表达力量、较强的效劳意识和与业户沟通的技巧，工作仔细

24、负责，敬业、乐业。 电子文档：GLFA006 物业治理人员培训 一、新员工上岗培训 依据物业治理思想，为打造物业治理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。 1.员工上岗培训期15天为有薪培训。 2.培训内容包括：物业治理概述，大厦物业治理流程，现代物业治理效劳理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。 二、在岗员工循环培训 1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参与班后的专题培训。 2.每位在岗员工每月参与2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，沟通大事处理技艺及与业户沟通的阅历。 3.上岗循环培训的考核方法。 (1)通过理论答题的方式考核员工所把握的培训内

25、容。 (2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的根底。 (3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化治理的目的。 4.培训规划及培训内容提纲(略)。 电子文档：GLFA007 物业治理所需物质条件 在投入物力方面建议如下： 一、办公及员工住宿用房规划 1.办公用房 物业经理办公室m2 会客室1 m2 物业经理助理办公室m2 会客室2 m2 物业治理部m2 仓库2（工程）m2 安全治理部m2 储物间1（物业清洁）m2 男女更衣室各一间m2 工程治理部工作间m2 2.住宿用房 由于大厦应急治理工作的需要，建议在大厦接近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业安全治理员工、

26、工程值班人员及治理部门单身员工的宿舍。 二、物业治理工具与装备价格参照表 内容见下表。 物业治理工具与装备价格参照表 序号名称及规格单价 1 万用电表 2 电流流量度：300A 3 电流钳式800A 3000A 4 对地阻值测试表 5 绝缘值测试表（500V1000V） 6 温度计：电子数字式 酒精式 7 手提式室内温度/湿度比照测量器 8 手提式风量和风速计 9 电源测试电笔 10 卷尺：1m 5m 11 钢尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：300mm 14 高空工作安全带：降伞式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全过滤口罩：

27、100CDN 19 护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用 20 护镜（焊接用1000GDA） 21 手套：绵布 皮革 22 铝梯：1m 铝梯：1.5m 铝梯：4m 23 高空工作台:10m全护式 24 高压电工全护装 25 运输工具:轴流板式车 26 手推车 27 木锄 28 扳手:活动150mm 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 菊花板身:3mm36mm 30 组合式:4mm45mm 31 夹具:大力钳(平口) 32 C形夹:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎钳150mm 34 钢管工具连弯头 35 切割工具:水管用切刀 36 铁皮用剪刀 37 界刀 38

28、 剪刀 39 紧急爆破工具:大手锤 40 斧头(消防队用) 41 铁笔 42 压力钳 43 润滑油加油枪 44 六角起子(0.5mm16mm) 45 管子钳:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳 47 螺丝起子:平咀形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm 48 十字形:100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 电子部件专用:平咀 50 十字咀 51 平咀钳 52 尖咀钳 53 斜口钳 54 导线开口钳 55 剪线钳 56 鲤鱼钳 57 水泵钳 58 弹簧专

29、用尖咀钳:平咀 59 弓咀 60 电线护套管钳：100A以上 800A以上 61 手锯：金属450mm 木工600mm 250mm 62 手锤：电工 球形1kg 球形1.5kg 63 铁钻 64 木工专用工具 65 泥水工专用工具 66 手电钻电池式10mm12mm 67 油压式手电钻：小 大 68 油压式手电锤：小 69 锯条式切割机 70 叶片式切割机：小 大 71 金属磨轮式切割机：手提小手提大 72 磨轮床 73 60A电焊机 74 小型电焊机 75 气体焊枪：氧气式 76 高压气泵（手提式） 77 高压吸尘机（手提式） 78 手提射灯 79 气动打钉枪 81 值班工作台、椅 82 工具台 83 工具柜 85 工具箱 86 文件架 87 警械 88 值班电筒（充电式） 89 雨具 90 防火服 91 战斗服 92 空气呼吸器 93 头盔 94 防毒面具 95 洗地机 96 高速抛光机 97 高压冲冼枪 98 吸尘器 99 清洁小车及配件 100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101 清洁消耗品 102 吸尘吸水机 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（楼层及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂广告栏/广告牌 108 大堂用吸水/吸尘垫 109 地毡（电梯用） 110 办公桌椅 111 文件柜 112 打卡钟及卡板