2023年度商业街商业策划书.docx

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1、 2023年度商业街商业策划书【10篇】商业街商业筹划书1 前言 XX广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必需实行有效手段，炒热XX一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动XX二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对XX一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 XX一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX一期

2、商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼XX街、XX路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路*坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设

3、计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，XX一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的“商业气氛而止步于此。 4、XX街一侧临街绿化带的设

4、计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)商街筹划“后天失调” 1、XX广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。XX广场商业街最早定位是“XX街”(很好)，后来又定位于“XXX”很好，只是推广很费劲)，如今预备冠以“XX广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、XX广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化

5、”，例如象XXX路、XXX广场、XXX步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，XX广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营XX广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。XX广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理

6、性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 二、商街定位 XX广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名：XX广场时尚丽人街 2、概念：XX广场XX街观光旅游的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的XXX。 3、广告语：XX广场/时尚丽人街与XX相约，与X

7、X同行 4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣 5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。 7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。 三、招商筹划 XX广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从以下几个方面入手： (一)公布招商公告 我们规划于4月中旬在XX晚报、XX电视台公布招商公告，突出介绍XX广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 (二)举办招商信息公布会 该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的XX饭店进行，出席的

8、商户为XX及周边城市的时尚品牌经销商，以及XX国贸市场有意入驻XX广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是： 1、XX广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望; 2、XXXXX街可供商户购置或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优待政策。 (三)整合店铺资源 XX一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由XX房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以

9、对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。 为了使XX一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。 对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为富强商街正在实行的举措，发动他们消除念头和恢复信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。 (四)有关租金政策 XX一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高

10、回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明XX一期商街处于入市初期，富强兴盛需要有一个培育过程，不能无视市场承受力量开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，XX一期店铺比拟适宜的租金是： 如该类店铺以600700元/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸

11、引力，易于承受。) (五)商户入驻优待措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快富强市场的高度，适时推出必要的优待措施： 第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传; 其次，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓舞举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动; 第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业治理费将按八折优待收取; 第四，为降低入驻商户的经营本钱，我们将协调工商、税务部门，赐予XX广场商业街以集贸市场的税收优待政策，同时在工商治理费的收取上适

12、当减免。 四、商业气氛营造 (1)商街指示识别系统布置(详见XX广告公司设计效果图) (2)设计制作广场、内街雕塑作品(参见XXX步行街雕塑照片)，以增加XX广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与效劳功能。 (4)邀请*部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，奇妙宣传XX广场。 (5)与市摄

13、影家协会和新闻媒体联合举办XX风韵优秀摄影作品广场展现活动，用文化手段提升XX广场的时尚品位。 (6)5月份起，争取举办几次XX之夏广场音乐观赏会，用高雅艺术推高XX广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。 五、商街硬件改造建议 1、XX北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、XX一期南入口的假山撤除，地面实施人性化、商业化改造。 3、临XX街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。 4、内街的地面进展排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。 5、XX一期南侧花圃争取撤除，最好建筑一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。 上述方案，经董事长批准后组织实施。 商业街商业筹划

14、书飞雪 商业街商业筹划书2 一、执行总结 是商业规划的一到两页的概括。包括： 1、本商业(business)的简洁描述 2、时机概述 3、目标市场的描述和猜测 4、竞争优势 5、经济状况和盈利力量猜测 6、团队概述 7、供应的利益 二、产业背景和公司概述 1、具体的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力 2、公司概述应包括具体的产品/效劳描述以及它如何满意一个关键的顾客需求。 3、肯定要描述你的进入策略和市场开发策略 三、市场调查和分析 这是说明你对市场了解程度的窗口。肯定要阐释以下问题： 1、顾客 2、市场容量和趋势 3、竞争和各自的竞争优势 4、估量的市场份额和销售额 5、市场进展的走势(对

15、于新市场而言，这一点相当困难，但肯定要力争贴近真实) 四、公司战略 阐释公司如何进展竞争，它包括三个问题 1、营销规划(定价和分销;广告和提升) 2、规划设计和开发规划(开发状态和目标;困难和风险) 3、制造和操作规划(操作周期;设备和改良) 五、总体进度安排 公司的进度安排，包括以下领域的重要大事 1、收入 2、收支*衡点和正现金流 3、市场份额 4、产品开发介绍 5、主要合作伙伴 6、融资 六、关键的“风险、问题和假定 1、创业者经常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风险和问题(紧急规划) 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成认真的*衡 七、治理团队 1、

16、介绍公司的治理团队。肯定要介绍各成员与治理公司有关的教育和工作背景 2、留意治理分工和互补 3、最终，要介绍领导层成员，商业参谋以及主要的投资人和持股状况 八、企业经济状况 介绍公司的财务规划，争论关键的财务表现驱动因素。肯定要争论如下几个杠杆： 1、毛利和净利 2、盈利力量和长久性 3、固定本钱、可变本钱和半可变本钱 4、到达收支*衡所需的月数 5、到达正现金流所需的月数 九、财务猜测 1、包括收入报告，*衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表 2、同一时期的估价现金流分析 3、突出本钱掌握系统 十、假定公司能够供应的利益 这是你的“卖点”，包括 1、总体的资金需求 2、在这一轮融资中你

17、需要的是哪一级 3、你如何使用这些资金 4、投资人可以得到的回报 5、你还可以争论可能的投资人退出策略 商业规划书应留意哪些问题? 当你在写商业规划的时候，应当到达以下目标： 1、力求表述清晰简洁。 2、关注市场，用事实说话，因此需展现市场调查和市场容量。 3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或效劳。 4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。 5、在头脑中要形成一个相比照较成熟的投资退出策略。 6、充分说明为什么你和你的团队最适宜作这件事。 7、请你的读者做出反应。 商业街商业筹划书3 一、招商的启动时间 如按20xx年5月1日开业规划，按一般同规模的商业工程，至少应

18、提前8个月进展招商，商业街因种种缘由，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开头启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个，现出售的14区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为适宜。详细工作安排如下： 经理：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理安排详细招商工作 其中：13区由3名招商人员负责招商工作 46区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售协作，建议在营销中心四周开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建筑一间约80*米的招商办公室。建议在11

19、月底建成，前期临时在营销中心内办公。 2、在工程现场四周租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商询问点，双边协作进展。 四、工程整体招商的原则和目标 1、保证在20xx年3月底前工程整体招商完成80%；20xx年5月1日工程开业前整体招商完成90%，以保障工程能如期顺当开业。 距明年工程开业只剩下半年时间（20xx年11月1日20xx年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商规划有肯定的难度和压力，但由于前期积存了肯定客户资源，加之对工程比拟了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的协作，对完成这个任务有肯定的信念。 2、在招商过

20、程中确保按既定的功能分区进展招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区详细到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进展招商只能是保障每个区经营的商品性质大体全都，如经营服装的区也可以经营皮具、扮装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报到达8%以上，以稳定业主的投资信念。 依据我司对工程周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报到达8%以上问题不大，较高的投资回报对增加投资者信念和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统

21、一和经营稳定。 对14区将按现行功能分区进展零散招商，对56区实行统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 五、商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 商铺不能准时租赁出去； 商铺租赁的价格比拟低； 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 工程招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，工程不能如期开业或开业时间无限期拖延； 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； 没有统一的物管或物业治理费用比拟高； 生意不是很抱负或经营惨淡； 开发商卖完后走人。 3、开发商风险分析 投入大量招商推

22、广费用后，招商效果不明显或收效甚微； 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大； 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不抱负，今后的经营或销售会很困难； 工程不能如期开业，业主闹事； 工程日后经营不是很抱负或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。 工程不能获得稳定的投资回报，业主闹事； 六、招商中存在的主要问题及躲避方法 问题一：招商时间紧迫、任务量较大 如前面所述，工程的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约20230m2、800多个铺位需要招商，因此时间特别紧迫，任务巨大。 躲避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开头工作，并组织特地的部门

23、监视治理。 问题二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可从前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约 躲避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，帮助开发商做好业主方面的种种工作，以保证工程能如期开业。 问题三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意 引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。 躲避方法：开发商适当的赐予肯定租金补贴。 问题四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠 躲避方法： 1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主

24、商铺面积占比比拟多的商铺群给其选择； 2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的托付出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情赐予补偿。 问题五：20xx年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业 躲避方法：在目前的形式下，必需对招商工作进展科学、合理的评估，仔细分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定工程的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如大学生免费创业90天、自营业主经营竞赛等活动，由开发商免费供应开业时适量未租出商铺，保证开业率达90以上。 七、商业街规划招商方式 商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止20xx年10月23日)，但真正意义上的

25、整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按20xx年5月1日开业规划，招商率达9%以上将有较大困难。 1、时间已来不及。从11月初开头计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必需进一步扩大，详细方案确实定，人员的聘请或磨合，招商广告的筹划等等，至少将需要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满86490%（开业率）（1-20%自营客户）=622个商铺，*均每月要招出138户，每天要招出13830=4.6户，将特别困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。 2、严格按功能分区招商，

26、那么三、四区的招商将有特别大的困难。 按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的.困难，作为地下商业街，大品牌或出名品牌的选择性不大，依据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一局部比例，招商有很大一局部难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。 3、一般商业工程，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会筹划先行。及工程开头开工时就有功能定位设想，然后依据筹划要求进展施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先筹划，加上已

27、有288个商铺的自*把握在一大群业主手中，招商过程中可能消失的困难或工作的不行操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。 针对以上种种状况分析，假如要保证20xx年5月商业街整体90%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、消遣、餐饮等要素，建议目前启动招商时，实行以下方法： 1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户； 2、4-6区统一招租大型商业工程（目前销售的只有4区） 商业街商业筹划书4 前言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户

28、的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 （一）、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源

29、不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路*坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛

30、街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。 4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 （二）、商街筹划“后天失调” 1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商

31、业街最早定位是“街”（很好），后来又定位于“”很好，只是推广很费劲），如今预备冠以“广场步行街”（老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚）。由于没有准确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出

32、去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大

33、影响。 二、商街定位 广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名：广场时尚丽人街 2、概念：广场街观光旅游的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的。 3、广告语：广场时尚丽人街与相约，与同行 4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣 5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。 7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。 三、招商筹划 广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从

34、以下几个方面入手： （一）、公布招商公告 我们规划于4月中旬在晚报、电视台公布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 （二）、举办招商信息公布会 该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的饭店进行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是： 1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望； 2、街可供商户购置或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优待政策。 （三）、整合店铺资源 一期的店铺均已出售，投资者是否情愿

35、托付我公司代理招商和出租？是否同意承受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。 为了使一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。 对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为富强商街正

36、在实行的举措，发动他们消除念头和恢复信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。 （四）、有关租金政策 一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，富强兴盛需要有一个培育过程，不能无视市场承受力量开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟符

37、合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比拟适宜的租金是： 如该类店铺以600700元m2年租金计算，年收益为6。677万元，剔除利息后的收益2。23。3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于承受。） （五）、商户入驻优待措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快富强市场的高度，适时推出必要的优待措施： 第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传； 其次，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓舞举办有较大影响力的广场

38、“时尚秀”活动； 第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业治理费将按八折优待收取； 第四，为降低入驻商户的经营本钱，我们将协调工商、税务部门，赐予广场商业街以集贸市场的税收优待政策，同时在工商治理费的收取上适当减免。 四、商业气氛营造 （1）、商街指示识别系统布置（详见广告公司设计效果图） （2）、设计制作广场、内街雕塑作品（参见步行街雕塑照片），以增加广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。 （3）、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与效劳功能。 （4）、邀请*部门、社

39、会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，奇妙宣传广场。 （5）、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展现活动，用文化手段提升广场的时尚品位。 （6）、5月份起，争取举办几次之夏广场音乐观赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。 五、商街硬件改造建议 1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、一期南入口的假山撤除，地面实施人性化、商业化改造。 3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。 4、内街的地面进展排水改造，

40、防止夏季雨水倒灌进入店铺。 5、一期南侧花圃争取撤除，最好建筑一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。 上述方案，经董事长批准后组织实施。 商业街商业筹划书5 顾名思义，商业筹划，就是在商业活动中通过与生产、治理、战略等的严密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动到达较好的效果。商业筹划是一门以猜测和定位为根底的学问。假如一个公司能够猜测到将来将消失的市场，那么它就可以通过生产或供应这些市场所需要的产品或效劳，取得商业上的胜利。商业筹划是一种高智力的活动，运用到商业上，往往能起到点石成金的成效，不但给筹划对象带来利益，而且能够为自己带来利益。 商业筹划书，

41、也称作商业规划书，是指为一个商业进展规划而做的书面文件。它的目的很简洁，一般商业筹划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进展投资或合作。一份好的商业规划书，要使人读后，对以下问题特别清晰： 1、公司的商业时机; 2、创立公司，把握这一时机的进程; 3、所需要的“资源; 4、风险和预期回报; 5、对你实行的行动的建议。 商业街商业筹划书6 前 言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万*方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经

42、营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难

43、“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚拢人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路*坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一