房地产税费培训ppt课件.ppt

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1、第4 讲 房地产税费1.1.4.1 案例导入2.2.4.2 房地产税费概况 3.3.4.3 房地产经营的主要税种 4.4.4.4 房地产经营的相关税种 5.5.4.5 房地产交易中的税费负担及案例 6.6.4.6 实训项目与练习4.1 案例导入n n 案例1-1 n n购房购房“失算失算”n n【思考与讨论】【思考与讨论】n n 案例1-2 n n税费搞晕购房人税费搞晕购房人 n n【思考与讨论】【思考与讨论】4.2 房地产税费概况 n n4.2.14.2.1房地产税费基本概念房地产税费基本概念n n4.2.1.14.2.1.1税收税收n n4.2.1.24.2.1.2房地产税收房地产税收主要

2、特征有：主要特征有：n n（1 1）政策性强）政策性强n n（2 2）多环节征收）多环节征收n n（3 3）存在地区差异）存在地区差异n n（4 4）动态性强）动态性强n n4.2.1.34.2.1.3房地产收费房地产收费4.2.2 房地产税费种类房地 房地 产经纪业务 产经纪业务 涉及的税 涉及的税 费项 费项 目 目房地 房地 产买卖 产买卖 契税，印花税，契税，印花税，营业 营业 税，城市 税，城市 维护 维护 建 建 设 设 税，教育 税，教育 费 费 附加，附加，个人所得税，土地增 个人所得税，土地增 值 值 税，税，权证费 权证费、产权 产权 登 登 记费 记费、交易手 交易手 续

3、费 续费房地 房地 产 产租 租 赁 赁个人 个人 营业 营业 税，城市 税，城市 维护 维护 建 建 设 设 税，房 税，房 产 产 税，个人所得税，印花 税，个人所得税，印花税 税企 企 业 业 营业 营业 税、城市 税、城市 维护 维护 建 建 设 设 税、房 税、房 产 产 税、印花税、企 税、印花税、企 业 业 所 所得税 得税房地 房地 产赠 产赠 与、与、继 继承 承契税，印花税，公 契税，印花税，公 证费 证费，权证费 权证费、产权 产权 登 登 记费 记费个人 个人 拥 拥 有房地 有房地 产 产营业 营业房 房 产 产 税、城 税、城 镇 镇 土地使用税 土地使用税4.2.

4、3 房地产税费构成要素n n 4.2.3.1 纳税人n n 4.2.3.2 课税对象n n 4.2.3.3 课税基础n n 4.2.3.4 税率n n 4.2.3.5 附加、加成、减免4.3 房地产经营的主要税种n n 4.3.1 房产税n n房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。n n现行房产税的设立始于现行房产税的设立始于19861986年，年，19861986年年99月月1515日国日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例，务院发布中华人民共和国房产税暂行条例

5、，于同年于同年1010月月11日开始实施。日开始实施。4.3.1.1 征税范围n n 房产税的征税范围：n n是城市、县城、建制镇和工矿区。是城市、县城、建制镇和工矿区。4.3.1.2 纳税人n n 房产税由产权所有人缴纳。n n产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。n n产权出典的，由承典人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。n n产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。者使用人缴纳。n n对居民住宅区内业主共

6、有的经营性房产，由实际对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。房产税。4.3.1.3 计税依据n n 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳。n n 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。4.3.1.4 税率及征缴方式n n 房产税的税率n n依照房产余值计算缴纳的，税率为依照房产余值计算缴纳的，税率为1.21.2；n n依照房产租金收入计算缴纳的，税率为依照房产租金收入计算缴纳的，税率为1212。n n 房产税按年征收、分期缴纳。4.3.1.5 房产税的减免n n 免征房产

7、税的情形有：免征房产税的情形有：n n 国家机关、人民团体、军队自用的房产。国家机关、人民团体、军队自用的房产。n n 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。n n 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。n n 个人所有非营业用的房产。个人所有非营业用的房产。n n 经财政部批准免税的其他房产。经财政部批准免税的其他房产。n n 为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。n n 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋

8、和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。后，可免征房产税。n n 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。房产税。n n 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。4.3.2 契税n n 契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。n n 办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。4.3.2.

9、1 征税范围n n在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。依照规定缴纳契税。n n转移土地、房屋权属包括下列行为：转移土地、房屋权属包括下列行为：n n（1 1）国有土地使用权出让；）国有土地使用权出让；n n（2 2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；农村集体土地承包经营权的转移；n n（3 3）房屋买卖；）房屋买卖；n n（4 4）房屋赠与；）房屋赠与；n n（5 5）房屋交换。）房屋交换。4.3.2.2 纳税人n n 契税的纳税人：是房地

10、产权利转移的承受人n n 包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。4.3.2.3 计税依据n n 契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价 契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。格。n n（1 1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当 税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；n

11、n（2 2）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定，以核定价作为契税计税依据；售、房屋买卖的市场价格进行价格核定，以核定价作为契税计税依据；n n（3 3）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所交换土地使用权、房屋的价格的差额 使用权、房屋的价格的差额，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，以核 明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市

12、场价格核定，以核定价作为计税依据；定价作为计税依据；n n（4 4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产的，房地产）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产的，房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收 转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。益。4.3.2.4 税率及纳税方式n n 契税实行比例税率，契税税率范围为35 n n 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。n n 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。4.3.2.5 契税的减免n n 减征、免征契税的项目主要有以下行为：减征、

13、免征契税的项目主要有以下行为：n n（1 1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；n n（2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；限于第一次购买公有住房；n n（3 3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；n n（4 4）土地、房屋被县级以上人民政府

14、征用、占用后，重新承受土地、）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政 房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；府确定；n n（5 5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；牧、渔业生产的，免征契税；n n（6 6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。4.3.3 土地增值税n n 土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地

15、上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。n n 4.3.3.1 征税范围n n征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物其附着物n n不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为4.3.3.2 纳税人n n 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。4.3.3.3 计税依据n n土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。作为计税依据。n n纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目纳税人转

16、让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有：金额后的余额，为增值额。扣除项目有：n n（1 1）取得土地使用权所支付的金额。）取得土地使用权所支付的金额。n n（2 2）开发土地的成本、费用。）开发土地的成本、费用。n n（3 3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。物的评估价格。n n（4 4）与转让房地产有关的税金。）与转让房地产有关的税金。n n（5 5）财政部规定的其他扣除项目。）财政部规定的其他扣除项目。4.3.3.4 税率及计算n n土地增值税实行四级超额累进税率。土地增值税实行四级超额

17、累进税率。n n税率具体规定为：税率具体规定为：n n 增值额未超过扣除项目金额 增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率为 的部分，税率为30%30%。n n 增值额超过扣除项目金额 增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%100%的部分，税率为 的部分，税率为40%40%。n n 增值额超过扣除项目金额 增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为 的部分，税率为50%50%。n n 增值额超过扣除项目金额 增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为 的部分，税率为6

18、0%60%。4.3.3.5 纳税方式n n 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产 提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。n n 对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式，土地增值税条 对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式，土地增值税条例规定，纳税人在项

19、目全部竣工结算前转让房地产取得的收 例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增 入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结 值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直 算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。辖市地方税务局根据当地情况制定。4.3.3.6 土地增值税的减免n n国家对以下行为减免征土地增值税：国家对以下行为减免征土地增值税：n n（1 1）纳税人建造普

20、通标准住宅出售，增值额未超过扣除项）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；目金额的；n n（2 2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。n n（3 3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予 经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增 征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。值税。居住未满三年的，按规定计征土地增

21、值税。n n（4 4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增 用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。值税。4.3.4 土地使用税n n 城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。n n 城镇土地使用税是由地方税务局负责征收管理，收入归当地政府所有的一项税种。4.3.4.1 纳税人n n城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制

22、镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。n n4.3.4.24.3.4.2计税依据计税依据n n 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。n n 纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖 纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。4.3.4.3 税率及纳税方式n n 土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。其税率根据城市大小分为四个类别，每个类别每平方米年税额幅度如下：n n（11）大城市）大城市1.51.5元至

23、元至3030元；元；n n（22）中等城市）中等城市1.21.2元至元至2424元；元；n n（33）小城市）小城市0.90.9元至元至1818元；元；n n（44）县城、建制镇、工矿区）县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1212元。元。4.3.4.4 土地使用税的减免n n对于下列土地免缴土地使用税：对于下列土地免缴土地使用税：n n（1 1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；）国家机关、人民团体、军队自用的土地；n n（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；n n（3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；）宗教寺庙、公

24、园、名胜古迹自用的土地；n n（4 4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；n n（5 5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；n n（6 6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税 使用的月份起免缴土地使用税5 5 年至 年至10 10 年；年；n n（7 7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地 地和其他用地 4.3.5 耕地占用税n n 耕地占用税，是国家对占用耕地建房和

25、从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。n n 现行中华人民共和国耕地占用税暂行条例是国务院2007 年12 月1 日发布的，于2008 年1月1 日开始施行。4.3.5 耕地占用税n n4.3.5.14.3.5.1纳税人纳税人n n 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地 都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。占用税。n n4.3.5.24.3.5.2计税依据计税依据n n 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依

26、据。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过 耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调 批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征 查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。4.3.5.3 税率及征缴方式n n耕地占用税采用定额税率，具体分为四个档次：耕地占用税采用定额税率，具体分为四个档次：n n（1 1）人均耕地不超过）人均耕地不超过1 1 亩的地区，每平方米为 亩的地区，每平

27、方米为10 10 元至 元至50 50 元；元；n n（2 2）人均耕地超过）人均耕地超过1 1 亩但不超过 亩但不超过2 2 亩的地区，每平方米为 亩的地区，每平方米为8 8 元至 元至40 40 元；元；n n（3 3）人均耕地超过）人均耕地超过2 2 亩但不超过 亩但不超过3 3 亩的地区，每平方米为 亩的地区，每平方米为6 6 元至 元至30 30 元；元；n n（4 4）人均耕地超过）人均耕地超过3 3 亩的地区，每平方米为 亩的地区，每平方米为5 5 元至 元至25 25 元。元。4.3.5.4 耕地占用税的减免n n（1 1）军事设施占用耕地；）军事设施占用耕地；n n（2 2）

28、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地；）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地；n n（3 3）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米 道占用耕地，减按每平方米2 2 元的税额征收耕地占用税。元的税额征收耕地占用税。n n（4 4）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。收耕地占用税。n n（5 5）纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地）纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用

29、耕 占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税；地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税；n n（6 6）建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、）建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的，农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的，不征收耕地占用税。不征收耕地占用税。4.4 房地产经营的相关税种n n4.4.1 4.4.1 营业税营业税n n4.4.1.14.4.1.1营业税概念和特点营业税概念和特点n n 营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产 营业税：

30、是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收 或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。的一种税。n n 计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产 计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。n n 实行比例税率，计征方法简便。实行比例税率，计征方法简便。4.4.1 营业税n n 4.4.1.2 营业税纳税人n n在中华人民共和国国境

31、内提供规定的劳务、转让在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。税的纳税义务人，应当缴纳营业税。n n 4.4.1.3 营业税税率和计税方法n n销售不动产的营业税率规定为销售不动产的营业税率规定为5%5%。应纳税额计算公式：n n应纳税额营业额应纳税额营业额税率应纳税额以人民币计算。税率应纳税额以人民币计算。4.4.1.4 营业税的缴交n n营业税纳税地点：营业税纳税地点：n n（1 1）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税

32、务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其 务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。机构所在地主管税务机关申报纳税。n n（2 2）纳税人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机）纳税人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。关申报纳税。n n营业税纳税时间：营业税纳税时间：n n 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。n n 营业税的纳税期限，分别为 营业税的纳税期限，分别为5 5 日、日、10 10 日

33、、日、15 15 日或者一个月。日或者一个月。4.4.1.5 有关房地产的营业税政策规定n n（1 1）纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，）纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。免征营业税。n n（2 2）1999 1999 年 年7 7 月 月29 29 日财政部、国家税务总局关于调整房地 日财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知指出，对企业、行政事业单位 产市场若干税收政策的通知指出，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。n n（3 3）2006 2006

34、 年 年5 5 月 月30 30 日为贯彻落实国务院办公厅转发建设部 日为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对营业税缴纳作了更细的规定。对营业税缴纳作了更细的规定。n n（4 4）对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按）对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按 其取得的租金收入减按3%3%的税率征收营业税 的税率征收营业税n n（5 5）个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。）个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。n n（6 6）房地产开发企业及物业管理单位代收

35、的住房专项维修）房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税 基金，不征收营业税4.4.2 城市维护建设税和教育费附加n n 4.4.2.1 4.4.2.1 城市维护建设税 城市维护建设税n n 是对从事工商经营，缴纳 是对从事工商经营，缴纳 增值税 增值税、消费税 消费税、营业税 营业税 的单位和 的单位和个人征收的一种税。个人征收的一种税。n n 1 1）纳税人：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，）纳税人：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，n n 2 2）征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区。）征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区。n n 3 3）税率）

36、税率n n 纳税人所在地在市区的，税率为 纳税人所在地在市区的，税率为7 7；纳税人所在地在县城、镇的，税；纳税人所在地在县城、镇的，税率为 率为5 5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1 1。n n 4 4）计税依据）计税依据n n 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据n n 5 5）计算公式应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业）计算公式应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额 税税额 适用税率 适用税率4.4.2.2 教育费附加n n 教育费附加：是为发展教育事

37、业而征收的一种专项资金。教 教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中 作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。小学教学设施和办学条件。n n（1 1）纳税人）纳税人n n 缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附 缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外

38、国人。n n（2 2）计征依据和附加率）计征依据和附加率n n 教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为 附加率为3%3%，与产品税、增值税、，与产品税、增值税、营业税 营业税 同时缴纳。同时缴纳。n n（3 3）应纳税额的计算公式）应纳税额的计算公式n n 教育费附加 教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额 实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额 附加率 附加率4.4.3 印花税n n 4.4.3.1 印花税简介n n印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转印花税是对经济活动中签立的各种合同

39、、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。及纳税人自行完成纳税义务等特点。4.4.3.2 印花税的一般规定n n（1 1）纳税人：中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行）纳税人：中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。n n（2 2）征税对象：

40、有五类：经济合同，产权转移书据，营业）征税对象：有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。n n（3 3）计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价）计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。计征和从量计征两种征收方式。n n（4 4）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率n n（5 5）应纳税额的计算）应纳税额的计算n n（6 6）纳税环节和纳税地点：纳税环节应当在书立或领受时）纳税环节和纳税地点：纳税环节应

41、当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。贴花。印花税一般实行就地纳税。n n（7 7）缴纳方法：印花税实行由纳税人根据规定自行计算应）缴纳方法：印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。4.4.3.3 房地产经济活动中有关印花税的缴纳n n（1 1）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。n n 房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的 房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。各种凭证。n n（2 2）税率和计税方法。）税率和计税方法。n n

42、房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。n n 应纳税额的计算公式为：应纳税额 应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额 计税金额 适用税率。适用税率。n n（3 3）减税、免税规定。）减税、免税规定。n n 房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书 房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。立的书据，免纳印花税。n n（4 4）纳税地点、期限和缴纳方法。）纳税地点、期限和缴纳方法。4.4.4 个人所得税n n 4.4.4.1 4.4.4.1 个人所得税简介 个人所得税简介n n 4.4.4.2 4.4

43、.4.2 个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定 个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定n n（1 1）个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围）个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围n n 征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。n n（2 2）个人经营房地产中个人所得税纳税义务人）个人经营房地产中个人所得税纳税义务人n n 是转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人。是转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人。n n（3 3）个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础）个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础n n 财产租赁所得，财产

44、转让所得，适用比例税率，税率为 财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%20%。n n（4 4）个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策）个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策4.4.5 房地产交易有关收费n n 4.4.5.1 房地产交易手续费n n(1)(1)房屋交易手续费房屋交易手续费n n(2)(2)土地交易手续费土地交易手续费4.4.5.2 房地产产权登记费n n（1 1）对住房收取的房屋所有权登记费，一般为按套收取，）对住房收取的房屋所有权登记费，一般为按套收取，每套收费标准为 每套收费标准为80 80 元。元。n n（2 2）注销登记不收房屋产权登记费。）注销登记

45、不收房屋产权登记费。n n（3 3）房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，参照）房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，参照上述规定执行。上述规定执行。n n（4 4）房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权）房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费，但向一个以上房屋所有权人核发房屋 证书免于收取工本费，但向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本 所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本10 10 元收取工 元收取工本费，权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规 本费，权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规定需

46、要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本 定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本 费每本10 10 元。元。4.4.5.3 房地产中介服务费n n 房地产中介服务收费：是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。4.4.5.4 公证费n n 公证是国家专门设立的公证机关根据当事人的申请依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性的非诉讼活动，是国家为保护法律的正确实施，维护社会经济、民事流转程序，预防纠纷、减少诉讼，保护公民、法

47、人和非法人组织的合法权益而建立的一种预防性的司法制度。4.5 房地产交易中的税费负担及案例n n 4.5.1 房地产交易税费负担n n 4.5.1.1 二手房交易税费负担n n 4.5.1.2 房地产交易税费转嫁n n是指房地产交易过程中，纳税人将应由自己负担是指房地产交易过程中，纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象。的税费转嫁给交易对方的一种现象。n n有两种情况：顺转和逆转。有两种情况：顺转和逆转。4.5.2 房地产税收案例n n【案例1】王志准备购买市中心某楼盘的新建商品房，经询问该套房总价为100 万元、面积为98 平方米，他需要缴纳的税收有哪些，共需要缴纳多少税额。4.

48、5.3 房地产交易收费案例n n【案例1】杨先生于今年6 月1 日委托杭州某中介公司买了一套价值215 万元的房子，请问需要缴纳多少中介服务费。中介公司按杭州现行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮25%的服务费率。4.6 实训项目与练习n n 4.6.1 4.6.1 实训项目 实训项目n n 解决房地产经纪业务有关税费的实际问题，要求房地产经纪人具有房 解决房地产经纪业务有关税费的实际问题，要求房地产经纪人具有房地产税费解释、咨询和测算的能力。熟练的税费咨询能力，可以帮助 地产税费解释、咨询和测算的能力。熟练的税费咨询能力，可以帮助交易双方降低税负节约交易成本，可以理清交易双方的税费困惑，可

49、交易双方降低税负节约交易成本，可以理清交易双方的税费困惑，可以帮助交易双方做好购房预算或售房计划。以帮助交易双方做好购房预算或售房计划。n n 4.6.1.1 4.6.1.1 税费咨询 税费咨询n n(1)(1)熟悉国家和所在地方的税费制度和政策。熟悉国家和所在地方的税费制度和政策。n n(2)(2)解释各种税费 解释各种税费n n(3)(3)解决各种现实中的房地产交易税费问题 解决各种现实中的房地产交易税费问题n n 4.6.1.2 4.6.1.2 税费测算 税费测算n n(1)(1)熟悉国家和所在地方的税费制度和政策。熟悉国家和所在地方的税费制度和政策。n n(2)(2)识记各税费要素和计

50、税办法 识记各税费要素和计税办法n n(3)(3)案例学习 案例学习n n(4)(4)税费测算练习 税费测算练习4.6.2 实训练习n n 4.6.2.1 4.6.2.1 税费咨询 税费咨询n n 任务一、请制作一表格，将本章各税种的征税范围、纳税人、计税 任务一、请制作一表格，将本章各税种的征税范围、纳税人、计税依据、税率及主要减免规定写在表格中，并进行介绍。依据、税率及主要减免规定写在表格中，并进行介绍。n n 任务二、如果在卖掉一套可售公房后 任务二、如果在卖掉一套可售公房后,就在 就在1 1 年内又以总价高于卖出房 年内又以总价高于卖出房的价格买进一套新的商品房 的价格买进一套新的商品