CM物业质量管理体系程序之生产和服务运作控制程序.docx

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1、 CM物业质量管理体系程序之生产和服务运作控制程序 CM物业质量治理体系程序6 生产和效劳运作掌握程序 1 目的 对生产和效劳过程进展有效掌握，以确保满意顾客的需求和期望。 2 适用范围 适用于对产品的形成、过程确实认、产品的防护及放行、产品交付和适用的交付后的活动、标识和可追溯性、顾客财产的掌握。 3 职责 3.1物业部负责指导进展生产和过程掌握，编制必要的作业指导书。 a)负责设施的维护保养，并对实现产品符合性所需的工作环境进展掌握。 b)负责产品验证防护和标识及可追溯性掌握。 c)负责产品防护。 3.2 各部门依据相应职责负责标识及可追溯性及产品防护和验证的掌握。 3.3物业部对生产和过

2、程运作进展掌握程序，工程部为物业部供应必要资源和准时汇报状况。 4 程序 4.1 为了确保物业治理效劳全过程得到有效掌握，物业部要求各部门依据公司质量方针和质量目标及有关法规标准制定出本部门的治理制度。 4.1.1 治理制度包括： 1、重大案件及防范责任追究制度;2、水电使用治理制度;3、电梯使用治理制度;4、环境治理制度;5、治安治理制度;6、消防治理制度;7、车辆治理制度;8、绿化治理制度;9、公共设施设备治理制度。 4.2 过程确认 4.2.1关键过程包括： a)对效劳的质量有直接影响的过程; b)效劳重要质量特性形成的过程; c)质量简单波动，对工人技艺要求高或问题发生较多的过程。 4

3、.2.2本公司关键过程是治安和消防及设施设备的掌握过程;无特别过程。对这些过程应进展确认，证明它们的过程力量。适用时，这些确认的安排应包括： a)过程鉴定，证明所使用的过程方法是否符合要求并有效实施; b)对所使用的设备、设施力量(包括准确度、安全性、可用性等要求)及维护保养有严格要求，并保存维护保养记录，执行设施和工作环境掌握程序的有关规定。保安人员要进展岗位培训、考核，持证上岗。同时对工程修理人员的资格进展鉴定，有些特别工种除上岗证外，还应通过特定的工程测验，执行人力资源掌握程序; c)物业部负责组织学习、实施各项治理制度，并定期进展监视、检查该过程; d)对治安和消防监控及设施设备严格进

4、展记录; e)过程的再确认：按规定的时间间隔或当生产条件发生变化时(如设施、人员的变化等)，应对上述过程进展再确认，确保对影响过程力量的变化准时作出反响;依据需要对相应的治理制度进展更改，执行文件掌握程序关于文件更改的有关规定。 4.3使用适宜的生产效劳设备，并安排相宜的工作环境;应按规定对设施设备进展维护保养，执行设施和工作环境掌握程序的有关规定。 4.4对效劳运作实施监控配置适用的测量与监控装置，执行测量和监控装置的掌握程序。 4.5标识和可追溯性掌握 4.5.1依据需要，选购部规定全部标识的方法，并对其有效性进展监控;当产品消失重大质量问题时，组织对其进展追溯。 4.5.2各相关部门负责

5、所属区域内产品的标识，负责将不同状态的产品分区摆放，负责对全部标识的维护。 4.5.3产品标识及可追溯性 4.5.3.1各类选购物资，必需保存原有标识，按选购掌握程序执行，包括产品外包装上的标识或产品的印记标识等，如有失落，工程部人员应依据相关材料以相关记录注明。做到可依据质量记录追溯其供给厂商的日期。 4.5.3.2标识的方式 a)区域：产品存放处可用规定区域来标识，并须有明显标记。 b)标牌：停顿状态的物资用标牌作标识，标牌需作内容说明。 4.5.3.3消防、安全标识：在小区效劳区域内适当的位置加设有关消防、安全的标识。如消防栓、灭火机、水带及喷头、指路牌、限速标识等。保证标牌标识正确的存

6、放及标设的清晰易懂。 4.5.3.4服饰：各部门职员按物业公司仪表内容之规定着装，并佩戴工作证。 4.5.3.5效劳标识：公司依据需要在适当的地方做好标牌标识，如信箱、天气预报栏等。 4.5.3.6为实现效劳过程的有效追溯性，各员工须仔细、认真地填好各类工作记录。 4.5.3.7在有追溯性要求时，对产品予以标识以便于追溯;假如不标识不会引起产品混淆或无追溯要求时，也可以不对产品进展标识。产品标识采纳选购产品本身的标识(如原标识不清，仓库保管员应挂上物料标识卡)、领料单。 4.5.4产品状态标识为： 检验状态：合格、不合格、待检、待定;填写在相应的检验记录上作为检验状态标识。在生产现场以标牌作为

7、标识。 4.6 顾客财产的掌握 4.6.1 顾客供应物品要求安装，须到治理处填写小区报修、约修登记表，工程部主管指派水、电工对顾客供应的物品进展验证。验证须当顾客面进展，内容包括生产企业名称、商标、合格证，产品外观及说明书上说明的技术要求、参数。 4.6.2 对于符合安装要求的，应按相应操作标准安装。如不符合，由顾客自行处理。如顾客坚持要安装，安装人员应将状况在小区房屋及公共局部修理任务(领料)单上注明，并由顾客签名认可。安装后，由顾客在小区房屋及公共局部修理任务(领料)单上签字认可。 4.6.3对在安装中损坏的物品，由工程部与顾客协商解决。 4.6.4 对进入小区车辆的治理 a)顾客自备车进

8、入小区，符合保管条件的车辆须在保安部门停车证登记表上登记车牌号、顾客签字，核发停车证。 b)保安队长每天两次对出入小区的车辆进展催促检查。 4.6.5公司的验证，不能免除顾客按要求供应合格产品的责任。 4.7 产品防护 4.7.1搬运 4.7.1.1产品的搬运是指产品在转运入库发送过程中的输送操作。 4.7.1.2物资在入库前，应进展质量验证。 4.7.1.3各类物资的搬运严禁野蛮装卸。 4.7.2储存 4.7.2.1综合部对不同类型的物资，设立仓库分类储存。 4.7.2.2各类物资实行分类存放，库容干净，堆放整齐，在储存期内实行先进先出的原则。 4.7.2.3物资在储存期内，须按季进展定期盘

9、点和检查。并做好盘点记录。确保帐、卡、物三相符。 4.7.3保管、防护与交付 4.7.3.1阅历收后的物资一律进库保管(除露天库外堆放的建材)。 4.7.3.2不能挤压的物品要用货架分层放置，对有有效期要求的物品，由仓管员在物品登记卡上注明有效期期限，同时实行爱护措施，防止产品损坏或变质。 4.7.3.3领用物资须填写领用单，并经部门负责人签字同意。 4.7.3.4仓管员凭单发货。 4.7.3.5物业公司向业主交付房屋，双方须办理入住手续。 5 相关文件 5.1与顾客有关的过程掌握程序。 5.2文件掌握程序。 5.3设施和工作环境掌握程序。 5.4过程和产品的测量和监控程序。 5.5 重大案件

10、及防范责任追究制度。 5.6 重大案件及防范责任追究制度。 5.7 水电使用治理制度。 5.8 电梯使用治理制度。 5.9 环境治理制度。 5.10治安治理制度。 5.11消防治理制度。 5.12车辆治理制度。 5.13绿化治理制度。 5.14公共设施治理制度。 5.15人力资源掌握程序 5.16公用设施设备治理制度 5.17选购掌握程序 6 质量记录 6.1巡逻日记 6.2小区保安部日工作交接表 6.3小区治安巡逻工作月报表 6.4停车证登记表 6.5小区报修、约修登记表 6.6小区房屋及公共局部修理任务(领料)单 6.7入住登记表 6.8业主户籍卡 6.9领料单 6.10物料标识卡 6.1

11、2订正和预防措施记录表。 物业经理人：.pmceo.cOm 篇2：CM物业质量治理体系程序之实现过程的筹划程序 CM物业质量治理体系程序7 实现过程的筹划程序 1 目的 对特定产品、工程或合同规定特地的质量措施、资源和活动挨次，以确保满意规定要求。 2 适用范围 适用于与特定产品、工程及合同有关的质量筹划的掌握及相应的质量规划的编制、实施和掌握。 实现过程的筹划程序是致力于指定质量目标并规定必要的运行过程和相关 3 职责 3.1治理者代表负责批准有关部门编制的质量规划。 3.2物业部负责对各部门质量筹划的实施状况进展监视检查。 3.3各部门负责人负责本部门相关的质量筹划及编制、实施相应的质量规

12、划。 4 程序 4.1对特定的工程和合同应进展质量筹划。筹划的结果应以适于组织运作的方式形成文件，物业治理方案。 4.2进展质量筹划的时机 公司在以下状况下应进展质量筹划： a)对承接新的住宅小区或物业治理工程; b)现有体系文件未能涵盖的特别事项; c)对刚承接的物业治理工程的实施过程进展筹划。 4.3物业治理方案的内容 1目的和范围;2物业概况和特点;3治理方式;4组织和资源;5物业治理的总体目标及分工程标;6治理文件;7效劳承诺和质量措施;8法规要求;9开办费用预算;10治理费预算;11效益猜测;12进度安排;13物业治理方案的编制、审核、批准、发放和更改。 4.4 在编制物业治理方案时

13、应依据以下要求编制： a)针对特定工程或合同确定的质量目标; b)针对特定工程或合同所需建立的过程和子过程，应识别关键的过程和活动;对过程或涉及的活动规定途径，并对这些途径进展评审和形成文件; c)识别并供应上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员的职责权限和相互关系; d)确定过程涉及的验证和确认活动及验收准则;对过程和产品的重要或关键特性，应安排测量和监控活动;对其中某些特别过程的输出应按输入的要求进展验证并确认; e)确定为过程和产品的符合性供应证据的质量记录。 4.5 编制原则为： a)应参照质量手册的有关内容，应符合质量方针、目标，并与质量体系文件中的内容协调全都; b)可引用已

14、有的质量文件中的相关内容，并依据特别的要求编制新的内容; c)物业治理方案可以作为独立的文件，也可以依据需要作为其他文件(如工程规划等)的一局部。 d)编制的文件或物业治理方案应具有可操作性、相宜性。 4.5物业治理方案的编制、审批和发放 4.5.1物业治理方案由物业部负责人组织编制，经治理者代表审核，总经理批准后，由物业部以受控文件形式发放到使用和相关部门(顾客有要求时，可发放给顾客)，同时做好文件发放登记。 4.6物业治理方案的实施、监视和修改 4.6.1各部门在执行中应根据物业治理方案的规定要求进展掌握，并将物业治理方案的执行状况准时反应到物业部。 4.6.2物业部负责监视各部门物业治理

15、方案的实施，依据要求协调相应部门之间的接口和资源配置，填写质量筹划实施状况检查表以进展总体掌握，并准时报告总经理。 4.6.3物业治理方案的修改 当物业治理方案需要修改时，由修改部门填写文件更改申请，经总经理批准后进展修改，按文件掌握程序执行。 4.7物业治理方案完成后，物业治理方案有关文件由物业部负责存档保存。 5 相关文件 文件掌握程序、物业治理方案。 6 质量记录 6.1质量筹划实施状况检查表。 6.2文件更改申请。 篇3：CM物业质量治理体系程序之内部审核程序 CM物业质量治理体系程序5 内部审核程序 1 目的 验证质量治理体系是否符合标准要求，是否得到有效地保持、实施和改良。 2 适

16、用范围 适用于公司质量治理体系所掩盖的全部区域和全部要求的内部审核。 审核是为获得审核证据并对其进展客观的评价，以确定满意审核准则的程度所进展的系统的、独立的并形成文件的过程。 3 职责 3.1总经理 a)批准组织年度内审规划和审核实施规划; b)批准内部质量治理体系审核报告; 3.2治理者代表 a)全面负责内部质量治理体系审核工作; b)选定审核组长及审核员，并审核年度内审规划、每次的审核实施规划和内部质量体系审核报告。 3.3 物业部 a)编写年度内审实施规划并负责组织实施; b)组织、协调内审活动的绽开。 3.4 内审组长 a)编制、实施本次内审规划; b)编写内审报告。 4 程序 4.

17、1 年度内审规划 4.1.1依据拟审核的活动和区域的状况和重要程度，及以往审核的结果，由物业部负责筹划各部门全年审核方案，编制年度内审规划，确定审核的范围、频次和方法，经治理者代表审核，总经理批准。每年内审至少一次，并要求掩盖本公司质量治理体系的要求，另外消失以下状况时由治理者代表准时组织进展内部质量审核： a)组织机构、治理体系发生重大变化; b)消失重大质量事故，或用户对某一环节连续投诉; c)法律、法规及其他外部要求的变更; d)在承受其次、第三方审核之前; e)在质量认证证书到期换证前。 4.1.2年度内审规划内容 a)审核目的、范围、依据和方法; b)受审部门和审核时间。 c)审核组

18、成员及分工安排。 4.1.3依据需要，可审核质量体系掩盖的全部要求和部门，也可以特地针对某几项要求或部门进展重点审核;但全年的内审必需掩盖质量治理体系全部要求。 4.2审核前的预备 4.2.1治理者代表任命内审组长和内审组员。内审应由与受审部门无直接关系的内审员负责。 4.2.2由内审组长筹划审核并编制本次审核实施规划，交治理者代表审核，总经理批准。规划的编制要具有严厉性和敏捷性，其内容主要包括： a)审核目的、范围、方法、依据; b)内部审核的工作安排; c)审核组成员; d)审核时间、地点; e)受审部门及审核要点; f)预定时间，持续时间; g)开会时间; h)审核报告分发范围、日期;

19、i)评审综述; j)评审工作文件 ; k)审核的日程安排。 4.2.3在了解受审部门的详细状况后，内审组长组织编写审核检查记录表表，内审检查要具体列出审核工程、依据、方法，确保无要求遗漏，审核能顺当进展。 4.2.4内审组长于内审前5天将内审规划通知受审部门，受审部门对内审时间如有异议，应在内审前三天通知内审组长。 4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证询问机构培训、考核合格前方能担当。 4.2.6审核组重点收集与受审部门质量活动有关的程序文件、作业指导书等文件，并以有关质量保证标准、质量手册、合同和有关的法律的功能为依据对这些文件进展批阅。 4.2.7编制质量审核检查表要对比质量标准和

20、企业的质量手册的要求，结合受审部门的特点，针对重要质量要素，选择典型、具有代表性的问题抽样检查。 4.3内审的实施 4.3.1首次会议 a)参与会议人员：公司领导、内审组成员及各部门负责人，与会者签到.并由物业部保存会议记录。审核组长主持会议。 b)会议内容：由组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员和内审日程安排及其他有关事项。 4.3.2现场审核 a)内审组依据审核检查记录表对受审部门的程序和文件执行状况进展现场审核，将体系运行效果及不符合项具体记录在检查表中。 b)内审组长需每日召开内审会议，全面了解该日内审状况，对不符合项报告单进展核对。 c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。 4

21、.3.3 审核报告 4.3.3.1现场审核后，审核组长召开审核组会议，综合分析、检查结果，依据标准、体系文件及有关法律法规要求，必要时还要依据与顾客签定的合同要求，确认不合格项，并发出不符合报告给相关部门领导确认后，由相关部门分析缘由，制定订正措施，经审核员确认后实施订正，审核员负责对实施结果跟踪验证，并报告验证结果。 4.3.3.2审核组填写不合格项分布表，记录不合格分布状况。 4.3.3.3现场审核后一周内，审核组长完成内部质量治理体系审核报告，交治理者代表审核，总经理批准。 审核报告内容： a)审核目的、范围、方法和依据; b)审核组成员、受审核方代表名单; c)审核规划实施状况总结;

22、d)不合格项分布状况分析、不合格数量及严峻程度; e)存在的主要问题分析; f)对公司质量治理体系有效性、符合性结论及今后应改良的地方。 4.3.4未次会议 a)参与人员：领导层、内审组成员及各部门领导，与会者签到，并由物业部保存会议记录。审核组长主持会议。 b)会议内容：内审组长重申审核目的，宣读不符合报告;宣读内部质量治理体系审核报告;提出完成订正措施的要求及日期;由总经理讲话。 c)由物业部发放内部质量治理体系审核报告到各相关部门。本次内审结果要提交公司治理评审。 d)审核组应定期跟踪验证订正/预防措施是否按规划实施，以及订正措施的效果是否能到达预期目标，并形成文件。 5 相关文件 5.1改良掌握程序。 5.2治理评审掌握程序。 6 质量记录 6.1年度内审规划。 6.2审核实施规划。 6.3审核检查记录表。 6.4不合格项报告单。 6.5内部质量治理体系审核报告。 6.6内审首(未)次会议签到表。 6.7不合格项分布表。