房地产销售基础知识培训资料课件.ppt

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1、房地产基础知识培训事业五部-冯长青房地产概念房地产专业术语房地产专业术语之销售术语篇contents123房地产概念房地产专业术语房地产专业术语之销售术语篇10102 03房地产概念什么是房地产？什么是房地产？房产是房屋及其权利的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产房产+地产地产=房地产房地产房地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。房产总是与地产连贯

2、为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产的物质形态房地产的物质形态单纯的土地单纯的土地单纯的房屋单纯的房屋土地与房屋的综合体土地与房屋的综合体土地所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：类型使用年限备注住宅用地50年/70年工业用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等地域差地域差别性性每一宗房地产价值都不相同位置固定性

3、位置不可移动性高值耐久性价值昂贵的消费品保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质房地产的特征根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、卖卖、租赁、维修等。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在

4、实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的含义6、房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。1、国有土地使用权的出让；2、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；5、物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；4、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；3、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；房地产业包含的内容建筑业是属于

5、第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。”房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系房地产业与建筑业的区别代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。开发商与代理商开发商专门从事房地产开发和经营的企业。房地产市场狭义市场狭义的房地产

6、市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产相关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动广义市场一级市场三级市场二级市场房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租

7、的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。演界网，中国首家演示设计交易平台。基于演示设计的一站式在线演示、素材销售、服务交易系统是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。备注：三通一平：通水、通电、通道路,土地平整七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。50%1 13 32 24 4国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求

8、的法律凭证。建筑用地规划许可证经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。30%70%45%五证两书5 530%商品房销售(预售)许可证 经相关部门审批，销售商品房的批准性文件。商品房质量保证书商品房使用说明书 由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细的质量保证及使用说明等。一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土

9、地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。五证两书全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积（外墙等共有墙算一半）+阳台建筑面积套内面积1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计

10、入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产平台。现

11、房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。准

12、现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。2020103房地产专业术语建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积；基底面积基底面积建筑基底面积建筑面积总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。建筑面积:成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7计算建筑面积的规定符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按

13、各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算Phase1Phase2Phase3Phase4Phas

14、e5符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面

15、的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。Phase8Phase9活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。03040201可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视

16、接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。不应分摊的共有建筑面积包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；不应计入的公用建筑空间有仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内

17、的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊；共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊 给本幢楼房的住户；共有建筑面积计算公式公用建筑面积=整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和 已作为独立使用 空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和；分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；使用面积即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起 居室、厅

18、、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台；斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；使用率=套内使用面积/总建筑面积 它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额实用面积实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率；即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比；得房率即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有公用建筑面积；建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：基底面积/用地面积100%=建筑覆盖率（建筑密度）；建筑覆盖率（建筑密度）备注：密度越低

19、，小区绿地面积和活动场地越大。容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；容积率越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）容积率即：总建筑面积/总用地面积=容积率；备注：各类型物业容积率一般规定如下：a.独立别墅为0.20.5；b.联排别墅为0.40.7；c.6层以下多层住宅为0.81.2；d.11层小高层住宅为1.52.0；e.18层高层住宅为1.82.5；f.19层以上住宅为2.44.5。绿化率绿地率绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和

20、覆土小于2米的土地；在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）；层高：是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；层高与净高 的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度；即层高和楼板厚度的差叫“净高 层高和净高进深与开间进深：是指房间的前墙壁到后墙壁之间的垂直距离，即房间纵向尺度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大；开间：是指房间的左

21、墙壁到右墙壁之间的垂直距离，即房间横向尺度。因为是就一自然间的宽度而言，故称开间。户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，就是体现在一定数量建筑中，各种不同套型占总套数的比重；面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%/合同约定面积；面积误差比、户型比 阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道 阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台；平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出

22、室外的部分；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所；隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；多层建筑指四层至六层的建筑超高层建筑指高度超过100m的建筑高层建筑指十二层以上的建筑低层建筑指一层至三层的建筑 按层数划分建筑类型小高层建筑

23、指七层至十二层的建筑建筑的建筑的结构有哪些形式？构有哪些形式？建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；建筑的建筑的结构有哪些形式？构有哪些形式？钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物；钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混 凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋

24、混凝土建造；建筑的建筑的结构有哪些形式？构有哪些形式？砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱 建造的；建筑的建筑的结构有哪些形式？构有哪些形式？其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖混结构、窑洞等；建筑的建筑的结构有哪些形式？构有哪些形式？钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水 等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久 耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高 层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高；钢混结构住宅砖砖混混

25、结结构构住住宅宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是 砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的 活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一 部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至 基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计 算来确定的；在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长 度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁 主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪

26、、抗 拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲 掉，则留下了不安全的隐患；框架结构框架结构是指由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。优点：1、空间分隔灵活，自重轻，节省材料；2、采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，设计处理也能达到较好的抗震效果，而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。缺点：1、框架结构的侧向刚度小，属柔性

27、结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大，易造成严重的非结构性破坏，适用于非抗震设计2、钢材和水泥用量较大，构件的总数量多，吊装次数多，接头工作量大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大；3、不适宜建造高层建筑，框架是由梁柱构成的杆系结构，其承载力和刚度都较低，故一般适用于建造不超过15层的房屋。特点剪剪力力墙墙结结构构11、剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）；23剪力墙结构中墙与楼板组成受力体系，缺点是剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造；短肢剪力墙结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可以一定

28、范围内改造室内布局，增加了灵活性，但这是以整个结构受力性能的降低为代价的（虽然有试验和研究表明这种降低幅度较小）。剪力墙结构(shearwallstructure）是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。1配套设施住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；2骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；3露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由 于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；4外飘窗：指房屋窗子呈矩形或

29、梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔 的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的 小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；承重墙：是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响建筑结构稳定性，改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建

30、筑结构没什么大的影响。预置板：指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。什么叫房屋的产权？房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥

31、有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。产权包括什么？房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中；房屋的所有权：房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允 许范围内的一切权利；取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层

32、等；3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；4、继承或受遗的房屋；产权包括什么？房屋他项权：房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权 等权利；土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的 占有、使用以及部分收益、处分的权利；住宅所有权：住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地；房屋处分权：指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事 实处分和法律处分；房屋占有权：指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可 能享有房屋占有权；房屋产权

33、：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权 益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利；产权置换：产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进 行，并可由中介代办置换手续；共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权；共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额享有平等的所有权；产权包括什么？30302房地产专业术语之销售术语篇01房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积 由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定；房屋预测面积：预

34、测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家 规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据；房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据 国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘 规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主 的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据；房屋的产权面积、预测面积、实测面积 商品房的销售面积：商品房按

35、“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或 单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品 房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同 的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告 期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积；预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租 的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告 期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产

36、公司自用及周转房等不 可销售或出租的房屋面积；商品房的销售面积、实际销售面积、预售面积 契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。重庆现行征收标准为：首套普通住宅90以下的为1.0%，144以下的首套普通住宅为1.5%；非普通住宅3%。公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，非电梯房交存比例为50元/平方米，电梯房交存比例为80元/平方米印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立（书立指以书面的形式产生的各种合同，字据，帐薄等。）、领受凭证征收

37、的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。房地产登记：即房地产产权登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。房地产登记的种类：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记（他项权利登记、预告登记等）。初始登记：初始登记就是我们常说的“确权”。指土地登记机关对土地使用权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。只有开发商进行初始登记，

38、取得了房屋所有权证（大产权证）以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的房屋所有权证。转移登记指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。变更登记是指房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。转移登记 变更登记 预告登记基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品

39、房基本价格。商品房的销 售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出；起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住 宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二 楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价；预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品 房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准；均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出 每平方米的均价。均价一般不是销售价；内部认购：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前

40、，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提 是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前 房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售 过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了 保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购 房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房 计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。内部认购定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它 属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权 得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式 约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之 日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房 者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如 果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金；订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金 权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。定金、订金 QQ：416605480谢谢