房地产企业成本核算现状分析.doc

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1、田 野营口市老边区城市建设投资开展，辽宁 营口 1 1 5000摘 要：近期，政府和有关监管部门接二连三地出台一系列调控政策，对房地产行业进行指导和标准。房地产企业的会计作为房地产行业开展的一局部，自然也会受到人们的关注。在这种背景下，本文从本钱角度出发，分析我国房地产行业本钱会计核算方面的问题，并给出相应对策。关键词：房地产企业；本钱核算；土地开发中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1008- 4428202103- 56- 02我国现行?企业会计准那么?、?企业会计制度?及?房地产开发企业会计制度?等相关的法规文件，从实施的效果来看存在一些 不完善的地方，对房地产这一特殊行业

2、的会计实务没有较强的 针对性。一、房地产企业本钱核算的涵义?企业会计准那么第 14 号收入?中规定收入确认的条件 其中一条是“: 相关的已发生或将发生的本钱能够可靠计量。因 而，本钱的正确归集、核算直接影响到企业收入的核算。企业会 计制度科学地对本钱下了一个定义“: 本钱是指企业为生产产品、 提供劳务而发生的各种消耗。房地产开发本钱的核算是指企业 将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进行归 集和分配，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的 过程。二、房地产企业开发本钱核算现状一土地开发本钱核算现状土地开发本钱是指房地产开发企业开发土地 (即建设用地) 所发生的各项费用。土地费

3、用的大小是评价一个房地产开发项 目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要 包括置换本钱、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发 一个工程前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率 的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱 (俗称楼板价)，以此来进行工程的可行性评估。土地开发工程费用，是指房地产开发企业因开发各种建设 场地所发生的费用。开发的土地按开发完成后是否属于企业的 最终产品，可分为两类，第一类是企业为了销售或有偿转让而开 发的商品性建设场地，这属于开发企业的最终产品，应对其制造 本钱进行核算;第二类是企业为了建设商品房、经营房和周转房 等房屋建筑物而

4、开发的自用建设场地，这类建设场地属于开发 企业的一种中间产品，发生的各种开发费用最终应计入各种商 品房、经营房等有关建筑的本钱中去。按规定，企业开发自用场 地所发生的费用，凡能分清负担对象，可直接计入有关房屋的建 设本钱，不必单独计算土地开发本钱;而如果发生的费用需要由 两个或两个以上的本钱核算对象负担，这些费用可先计入土地- 56 -开发本钱，当土地开发完成投入使用时，再按一定的分配标准将其分摊到各个有关的房屋建筑本钱中去。所以只有商品性建设 场地，或者是两个或两个以上本钱核算对象共同开发的自用建 设场地，不需要确定本钱核算对象，分别计算土地开发本钱。房地产开发企业的土地开发工作，因设计要求

5、及场地本身 条件不同，开发的层次、程度及工作内容也不尽相同。如有的只 是进行建设场地的清理平整，而有的除作上述工程外，还要进行 地下各种管线的铺设、地面道路的建设等，因此，每个具体的开 发工程，其费用支出的内容和工程并不完全一致，开发企业应根 据费用发生的具体情况选用规定的本钱工程。土地开发本钱中 的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施 费、建筑安装工程费等，直接计入土地开发本钱。开发间接费用 先通过开发间接费用科目归集，期末再分配计入土地开发本钱。 土地开发完工后归集的全部费用，即为开发商品性建设场地的 实际本钱，应予结转，为开发自用建设场地而发生的实际本钱， 应按一定标准

6、分配后结转房屋建设本钱。对于已完工土地开发 工程的本钱结转，应根据已完工开发土地的具体用途。土地使用 费、土地开发本钱作为间接费用，按怎样的标准分配到那些本钱 收益对象中去，这也是目前房地产企业在本钱计量中操作空间 较大一局部。二房屋开发本钱核算现状房屋开发本钱是指房地产开发企业开发商品房所发生的各 项费用支出。它包括:出包建筑安装工程本钱、土地使用费分配、 其他费用、土地开发本钱、公共设施本钱等。房地产开发企业建 设的房屋，按其性质及建成后的用途可分为四类:1、为销售而开 发建设的商品房;2、为出租经营而开发建设的经营房;3、为安置 被拆迁居民周转使用而建设的周转房;4、受其他单位委托代为建

7、 设的代建房。上述 1、2、4 种属于企业开发的商品房，理应计算其 建设本钱，第 3 种周转房，虽然不是企业对外销售的产品，但其 价值也应分摊计入有关开发工程的本钱，所以应计算其本钱。房 地产开发企业开发建设各种房屋所发生的费用，应按房屋本钱 核算对象和规定的本钱工程进行归集。对于发生的建筑安装工 程费，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关房屋2021 年第 3 期财经论坛本钱核算对象的“建筑安装工程费本钱工程。而对预付给承包单位的购料款和工程款，应通过有关科目核算而不能通过开发 本钱科目核算。但当企业向承包单位拨付抵作预付备料款和预 付工程款的材料时，采用实际本钱核算的企业应将材料

8、结算价 格与材料实际本钱之间的差额，计入“开发本钱房屋开发科 目;采用方案本钱核算的企业，其材料结算价格与材料实际本钱 之间的差额由两局部组成，所以应采取不同的处理方法;对于材 料价格差异，应从“原材料科目转入“开发本钱房屋开发 科目，计入有关房屋本钱核算对象的，建筑安装工程费本钱项 目；而对于材料价格差异，那么应从材料本钱差异科目转入“开发 本钱房屋开发科目，计入有关房屋本钱核算对象的建筑安装 工程费本钱工程。房屋开发本钱，除了土地本钱外，主要问题是在一些需要进 行分配的费用的计算上，如:小区的公共设施，是开发商无偿建设 给小区居民使用的，这一局部本钱的分摊问题。又如，为销售楼 盘而进行的广

9、告宣传费用的分摊问题等，这些费用在收入确认 的时点上怎样进行本钱的计量。三配套设施开发本钱核算现状它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能 有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生 的各项费用支出。其归集和核算方法视配套设施的不同建设情 况而有所不同。如配套设施与房屋同步建设，发生的公共配套设 施费，凡能分清负担对象的，可直接计入“开发本钱房屋开发 科目的公共配套设施费本钱工程。如发生的配套设施费应由两 个或两个以上的本钱核算对象负担时，那么先将这些费用归集到 “开发本钱配套设施费科目。该配套设施竣工时，再按一定标 准，分摊计入各受益对象的“开发本钱房屋开发明细科目的

10、公共配套设施费本钱工程。如配套设施与房屋非同步建设，在结 转完工房屋本钱时，对应负担的配套设施费，那么可采取预提方 式，即根据配套设施的方案本钱采用一定的分配标准，计算确定 已竣工房屋应负担的配套设施费，用预提方式计入有关房屋成 本核算对象的公共配套设施费本钱工程。待配套设施工程竣工 时，再按配套设施工程实际支出数，冲减预提的配套设施费、分 摊计入有关工程本钱，如实际支出数大于预提数，可作为待摊费 用，分期摊入有关本钱工程;如支出数小于预提数，其差额应冲减 有关工程本钱。按规定，企业预提的配套设施费用，应在每项配 套工程完工时逐项结转，随之调整有关商品房本钱，而不得在全 部配套工程竣工后一次调

11、整，全部工程竣工时，只保存尚未完工 的配套工程的实际支出数及相应的预提数。配套设施开发本钱，一方面是配套设施本身本钱的归集问题，另一方面也同样存在一个本钱的分配问题。总之，由于房地 产工程建设的周期长，涉及的材料上千种，费用名目种类繁多， 这给企业本钱的正确归集和核算带来了很大的麻烦，同时也为 企业对收入确实认进行操控带来了便利条件。因而，加强房地产 企业本钱核算的监控也是相关行政部门的一个重点所在。三、房地产企业本钱问题的相应对策由于房地产企业开发一个工程涉及的费用和本钱，种类繁 多，如:为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑 安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费

12、、开发期 间税费等等。加之，每一种费用中又包含不少子项，而且，房地产 商在进行楼盘开发时，通常是成片成片的开发，一个工程就包含 几栋甚至几十栋房屋，而开发该工程的有些费用如:为土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费等是由开发商统一支出 的，这就存在本钱发生对象归集的问题。根据?企业会计制度?第一百零三条“: 企业应当根据本企业 的生产经营特点和管理要求，确定适合本企业的本钱核算对象、 本钱工程和本钱计算方法。本钱核算对象、本钱工程以及本钱计 算方法一经确定，不得随意变更，如需变更，应当根据管理权限， 经股东大会或董事会，或经理(厂长)会议或类似机构批准，并在 会计报表附注中予以说明。很

13、显然它是针对一般的生产企业而 言的，而对房地产企业而言，它同时开发的工程多，而且工程在 不断变更，其本钱的归集对象必然会不断变化。因而，针对房地 产企业的特殊性，建议出台一种较为通用的本钱归集对象，本着 直接费用直接计入，间接费用分配计入的原那么，对开发工程为只 有一栋房屋的，本钱全部由该单体承当，开发工程为多栋房屋 的，其每栋房屋的直接本钱由每栋承当，间接费用可先分清大 类，如:住宅类、写字楼类、商业用房类等，由于他们的前期各项费 用的费率标准不一样，其承当的本钱百分比自然不一样;在分清 大类后，对同类也要进一步进行本钱归集，如:同时开发好几栋住 宅，应根据每一栋的直接本钱的比例来分担本钱。

14、参考文献：1仇萍.房地产企业本钱控制探讨J.财经界(学术版),2021,(12). 2吴清.浅谈房地产企业战略本钱动因J.财会通讯,2021,(10) .作者简介：田野，营口市老边区城市建设投资开展。上接第 117 页CT- 18 (5): 507- 519.2B. J. Choi, D . S. Jeong, S. K. Kim, C . R ohde, S. Choi, J. H . O h, H . J. Kim, C . S. Hwang, K. Szot, R . Waser, B. R e- ichenberg, and S. Tiedke, J. Appl. Phys. 98,

15、033715 (2005).3S. Q . Liu, N . J. Wu, and A. Ignatiev, Appl. Phys. Lett. 76,2749 (2000).4A. Beck, J. G . Bednorz, Ch. Gerber, C . R ossel, and D .Widmer, Appl. Phys. Lett. 77, 139 (2000).5W . Shen, R . Dittmann, U . Breuer, and R . Waser, Appl. Phys. Lett. 93, 222102 (2021).6R . Waser and M . Aono, N at. Mater. 6, 833 (2007).作者简介：张王俭，南京信息工程大学信息与控制学院。- 57 -