《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用.docx

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1、 商品房买卖合同示范文本第15条的理解与适用 2023年9月13日建立部与国家工商行政治理总局联合下发了关于印发的通知，对商品房购销合同示范文本进展了修订并更名为商品房买卖合同示范文本（以下简称示范文本），正式在全国推行。示范文本的推行，在爱护当事人的合法权益，避开因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不准确，而消失显失公正和违法条款；削减商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；调动消费者的购房热忱，促进住房消费，拉动经济增长方面发挥了积极的作用。 另一方面，由于当事人在使用示范文本作为签约文本时，没有认真阅读相关内容，或者对相关条款没有达成全都的意见，或者对相关条款理解不全都时，没有向当地房

2、地产开发主管部门询问，更没有向建立部和国家工商行政治理总局恳求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。示范文本第15条就是一个例证。 一、示范文本第15条规定的内容 示范文本第15条规定： 关于产权登记的商定。 出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第_项处理： 1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。 2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违约金 3、_. 二、

3、示范文本第15条规定的争议焦点 围绕第15条的争议焦点是： 1、该条规定的出卖人供应的权属登记材料是仅指房屋全部权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？ 2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产治理机关供应材料，还是同时向国土资源治理部门供应材料？ 3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋全部权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？ 争议的核心是房地产权属的范围。 三、对示范文本第15条规定的不同解释与理解 （一）房地产开发主管部门的解释 某地房产治理局认为，示范文本第15条规定的房地产权属证书适用于由一个部门统一负责房产治理和土地治理工作并颁发统一房地产权证书的状况（即房、地产权合一）。

4、目前，A市的治理现状是房屋权属登记由房产治理部门负责，国有土地权属登记由土地治理部门负责，未实行房、地产权合一。因此，A市房产局监制的示范文本中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。国有土地权属登记由土地治理部门负责。 （二）建立部的答复 示范文本第15条规定的办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案。因土地使用证分割没有实际意义，对购置人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进展分户分割。 （三）国土资源治理部门的解释 示范文本第15条规定

5、的房地产权属包括国有土地使用权证。办理国有土地使用权证必需签订国有土地使用权转让合同。 （四）商事仲裁机关的解释 商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋全部权证书，也包括国有土地使用权证书。办理权属变更和登记时，出卖人的义务是帮助义务。 （五）出卖人的理解 出卖人的理解根本与房地产开发主管部门的解释和建立部的答复解一样。 （六）买受人的理解 该条规定的房地产相对性证书既包括房屋全部权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人供应的备案材料既包括房屋全部权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产治理机关供应备案材料，又应向国土资源治理机关供应备案材料。

6、四、对上述不同解释与理解的评析 （一）对房地产开发主管部门解释的评析 房地产开发主管部门解释的依据是示范文本说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不全都的，可向当地房地产开发主管部门询问。但询问的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成全都的意见，对一方当事人询问出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力。此其一。 其二，示范文本制定的依据是合同法、房地产治理法及其他法律、法规的规定。而房地产治理法第五章房地产登记治理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋全部权登记发证制度。第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更

7、登记，并凭变更后的房屋全部权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（以下简称条例）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物全部权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附属物全部权分割转让的，应当经市、县人民政府土地治理部门和房产治理部门批准，并依照规定办理过户登记。由此可见，在我国房地产权属既包括房屋全部权属，又包括国有土地使用权权属。其三，将示范文本第15条规定的房地产权属证书适用于由一个部门统一负责房产治理和土地治理工作并

8、颁发统一房地产权证书的状况（即房、地产权合一）。而不适用于未实行房、地产权合一的状况，是对房地产治理法第62条的错误理解。第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产治理的土地治理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的全部权和该房屋占用范围内的国有土地使用权确实认和变更，分别载入房地产权证书。国家土地治理局关于贯彻城市房地产治理法做好土地登记工作的通知第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产治理和土地治理工作的地方，按房地产治理法第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记方

9、法和证书格式及有关土地使用权的内容必需符合土地治理的法律、法规和技术标准的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必需报国家土地治理局审批。建立部关于贯彻房地产治理法若干意见的通知第4条第4款规定，凡房地产转让或变 更的，必需按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产治理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋全部权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特别形态，实质上，作为房地产治理法规定的治理机关，房产治理机关与国土资源机关分别负责和治理房屋全部权权属

10、和国有土使用权的权属治理工作，即使房、地产权合一也不例外。因此，不能得出示范文本第15条规定的房地产权属证书仅包括房屋全部权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论。 （二）对建立部答复的评析 建立部答复的依据是示范文本说明第7条规定，即本合同条款由建立部和国家工商行政治理总局负责解释。其答复结合了最高人民法院的司法解释。该司法解释即关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。第18条第1款规定，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别商定外，由于出卖人的缘由，出卖人应当担当违约责任。第19条规定，商品房买卖合同商定或者 12下一页