农村宅基地审批和建房管理实施办法（试行）.docx

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1、农村宅基地审批和建房管理实施办法（试行）第一章总则第一条为规范西昌市农村宅基地审批和建房管理，保 护农村村民合法权益，根据中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国土地管理法四川省中华人民共和国土 地管理法实施办法四川省农村住房建设管理办法等有 关法律法规和文件精神，结合本市实际，制定本办法。第二条 城市和乡镇规划区外的农村村民新建、改（扩） 建、翻建住宅，适用本办法。本办法所称城市和乡镇规划区是指城市、镇、乡的建成 区以及因城乡建设和基本建设发展需求确定的规划控制区 域。第三条 本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住 宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭 院等用地，不包括与宅基

2、地相连的农业生产性用地、农户超 出宅基地范围占用的空闲地等土地。本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织宅基 地资格权身份的人员。第四条 提倡和鼓励实施村庄归并整治和村庄改造，引 导村民住宅建设向农村社区或集镇聚集，打造“退房傍山、第六章建设管理第十六条农村村民在集体土地上原址翻建、改扩建和 异址新建住房的，市住建局负责，严格按照四川省农村住 房建设管理办法（四川省人民政府令第319号），指导乡镇 人民政府落实监督管理职责，建立技术巡查制度，提供技术 力量支持，开展农村住房规划建设技术指导，制定农村住房 建设竣工质量验收具体办法。同时，指导乡镇落实农村老旧 住房安全监督管理职责，开展农村老旧

3、危险住房安全排查。 具体程序如下：（一）放线。批准用地建房开工前，农户应向乡镇人民 政府申请划定宅基地用地范围，乡镇建设管理办公室应到现 场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置（二 到场）。（二）验槽。建设管理办公室到建房现场察勘是否按放 线情况挖槽砌基，是否存在超面积、房屋地基是否在国家相 关文件要求的沉降量、强度、抗震要求标准内（三到场）。（三）巡查。乡镇建设管理办公室和乡镇、村、组干部 应对辖区的在建房屋进行不定期巡查，确保农户建房过程中 始终保持规范。（四）验收。农户建房竣工后，建设管理办公室收到申 请10个工作日内，实地检查用户是否按照批准面积、四至边 界等要求使用宅基地，

4、是否按照批准面积和规划要求建设住 房（四到场），并出具农村宅基地和建房（规划许可及竣工） 验收意见表（附件6）o涉及建新拆旧的，应在规定期限内 拆除旧房并将原有宅基地退还给集体经济组织后，才能出具 农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表（附件 6）o（五）登记。通过验收的农户，可按不动产登记相关规 定向不动产所在地登记机构申请办理不动产登记。（六）备案。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账, 有关资料归档留存，每季度末统一将审批情况报市农业农村 局、市自然资源局、市住建局等部门备案。第十七条经依法批准的农村村民建房，自申请批准之 日起，原则上2年内完成建房。第十八条 住宅建成后应拆旧的，

5、要严格按照建新拆旧 要求，原则上在通过乡镇验收后90天内拆除旧房，原有宅基 地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的应复耕。第十九条 农村住房建设可以采取统一规划建设、村民 联合建设、村民自主建设等方式。新建农村住房的，受委托的农村建筑施工人员或者施工 单位应当根据建房地块的地质条件，选用适合修建农村住房 的天然地基持力层，对地基地质进行必要的勘察验证，依照 技术规范要求选择房屋地基基础形式和埋置深度。第二十条 农村村民建房应当使用符合要求的农村住 房建设方案图和施工图。建房村民对拟采用的方案图或者施 工图需要深化设计或者修改的，应当委托有资质的建筑设计 单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术

6、资格或者职称的 专业技术人员进行深化设计或者修改。建房村民也可委托有 资质的建筑设计单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术 资格或者职称的人员进行施工图设计。第二十一条 农村村民住房建设应当选择经过建筑技 能培训、满足技能要求的农村建筑施工工匠或有资质的建筑 施工企业施工。农村建筑施工工匠个人不得承揽3层、建筑 面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建 设。受村民委托的农村建筑施工工匠或者施工企业应当按 图施工，落实抗震设防措施，形成施工记录，作为竣工验收 的主要依据，对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安 全负责。第二十二条村民新建、原址重建、扩建住宅达到下列 条件之一的，应当

7、委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施 工，并向乡镇人民政府申报，报市建筑工程管理局备案，纳 入工程质量监督：（一）3 层；（二）建筑面积300平方米及以上的；（三）跨度6米及以上的。第二十三条 乡镇人民政府和村民委员会应当指导、监 督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质 量保证期限和双方权利义务。乡镇人民政府应当依照国家建设档案管理的规定，建立 农村住房建设档案及电子档案数据库。第二十四条 未取得宅基地审批手续的，供电、供排水 及商品混凝土供应等单位不得提供施工用电、供水和商品混 凝土等。未通过验收的房屋，不得办理供水、用电、通讯等 手续。第七章监督管理第二十五条 乡镇人民政府建

8、立乡一村一组三级动态 巡查机制，建设管理办公室负责本辖区的动态巡查的组织管 理，从源头上依法查处未批先建、少批多建、批甲建乙、建 新不拆旧等违法违规行为。乡镇包村干部定期不定期负责包 保区域宅基地使用与建房管理的日常巡查监管，对违法违规 行为做到早发现、早劝阻、早报告。第二十六条 市自然资源局对违反土地管理法律、法规 的行为进行监督检查；买卖或者以其他形式非法转让土地的, 没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为 建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和 其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没 收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。市农业农村局对违反

9、农村宅基地管理法律、法规的行为 进行监督检查；农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批 准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限 期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。乡镇对在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可 证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，责令 停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法拆除。对农村村 民建新不自行拆旧的，责令限期拆除，逾期仍未拆除的，依 法强制拆除。对农村村民非法占用土地建住宅的行为行使行 政处罚权，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用 的土地上新建的房屋，跨行政区域和县级以上地方人民政府 认为影响较大的案件除外。第二十七条纪委监察机关负责在

10、农村村民建房审查、 联审、审批、监管等过程中进行监察，对玩忽职守、滥用职 权、徇私舞弊的单位或个人，构成犯罪的，依法追究刑事责 任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第八章附则第二十八条 街道办事处对本行政区域内宅基地的管理职责参照本办法关于乡镇人民政府的职责规定执行。第二十九条 本办法由市农业农村局负责解释。第三十条 本办法自发文之日起施行，有效期1年。还田于谷”河谷平原及盆地地区形成组团式生态化聚落空间 和“依山而建、错落有致”乡村新格局；低二半山及丘陵地 区形成“伴山而居、聚顶而立“乡村聚落风格。高二半山及 高寒山区向条件相对较好的地区适度聚居，逐步实现“生态 移民第五条 农民建房新增建设用

11、地规划和计划指标保障, 由市人民政府根据各乡镇新占地的需求，原则上每年不低于 新增建设用地计划指标的5%,专项保障农村村民住宅建设用 地。第二章职能职责第六条 市人民政府负责全市农村宅基地建房规划的 统一领导和监督管理。市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健 全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标 准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组 织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅 基地新增用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空 间规划和村庄规划。市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和建房 规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地

12、用地规 模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审 批和建房规划许可等相关手续。市住房和城乡建设局负责指导农村住房建设、农村住房 安全和危房改造等工作，因地制宜编制农村住房设计通用图 集，指导乡镇加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管 理等。加强农村建筑工匠培训和管理，建立农村建筑工匠信 用管理机制，加强农房等乡村建筑风貌引导与管控。第七条各乡镇负责本辖区内农村村民宅基地审批与 建房管理的审核批准和监督管理。切实履行属地责任，优化 审批流程，提高审批效率，加强事前事中事后监管，组织做 好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为村民提供便 捷高效的服务。乡村自然资源规划建设管理办公室

13、（综合行政执法办公 室）（以下简称“建设管理办公室”）统筹市级部门在乡镇的 延伸执法，履行法定行政执法职责，组织开展农村建房动态 巡查。负责辖区内农村宅基地审批和住房建设管理工作。其 中，农村宅基地改革和管理，接受市农业农村局工作指导; 土地利用和乡村规划许可，接受市自然资源局工作指导；农 村住房及村镇建设管理，接受市住建局工作指导。村“两委”（以下简称“村级组织”）常职干部兼任村级 协管员，负责开展本村内农户宅基地申请报建、现场勘查、 开工查验、过程监督、实地验收等各个环节的把关审查，违 法建设日常巡查、违法行为发现、制止、报告等工作。集体经济组织负责本集体内宅基地申请受理、资格初审、 现场

14、勘查、开工查验、过程监督、实地验收等各个环节的把 关审查，违法建设日常巡查、违法行为发现、制止、报告等 工作。第三章 规划选址和用地标准第八条 农村村民宅基地建房选址应当符合乡（镇）国 土空间规划、村庄规划，满足用途管制要求，并遵守相关法 律、法规和规章制度。第九条 各乡镇人民政府应根据四川省自然资源厅关 于做好村规划编制工作的通知（川自然资发（2019）38号） 要求，科学合理编制村庄规划，统筹安排村域生态保护、耕 地保护、产业发展、文化传承、基础设施、公共服务设施和 村庄聚居点等空间。未完成村庄规划编制的，村庄聚居点（含小组微生聚居 点）报市自然资源局审查后，在确定纳入村庄规划的前提下，

15、各乡镇可先行启动聚居点规划并开展该聚居点的建房审批。第十条 根据四川省、凉山州农村村民建房用地相关规 定，结合本地实际，制定我市农村村民宅基地新建、改建、 扩建和原址拆旧建新宅基地用地标准如下：2人户60平方米，3人户90平方米，4人户120平方 米，5人及5人以上户150平方米。办理原址重建审批的， 需拆除全部原有房屋进行重建，未全部拆除的不予放线、验 收和登记。农村村民修建住宅，在满足相关退距要求，并不影响相 邻用地单位和个人的采光、日照等条件下，独立式住宅和联 立式（多户联建）建筑层数不得超过3层，底层不得设架空 层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5 米。1人户不

16、再单独审批宅基地修建住宅，村集体经济组织 在充分尊重农民的意愿的基础上，可以通过集体建房、鼓励 符合宅基地取得条件的农村村民合建住房等方式，保障户有 所居。第十一条 农村村民建房禁止占用公路两侧的建筑控 制区。建筑控制区范围为从公路边沟外缘起向外的距离，其 标准是：国道20米外；省道15米外；县道10米外；乡道5 米外。农村村民建房选址需避开电力设施保护区。架空电力线 路保护区为导线边线外侧水平延伸并垂直于地面所形成的 两平行线内的区域。在一般各级电压导线的边线延伸距离为: 1千-10千优为5米外；35千千伏为10米外；154千- 330千伏15米外;500千伏为20米外。在河道管理范围内原则

17、上不选址布局农房建设，确需选 址建设的须经市水利局审批。选址应严格遵守其他法律、法规、规章规定。第四章申请条件第十二条 农户符合下列条件之一的，可以向其所在地 的村民小组申请宅基地：（一）无宅基地的；（二）因子女结婚等原因符合预分户条件，未享受宅基 地的；（三）原宅基地用房影响乡镇村建设规划，需要搬迁重 建的；国家建设征收土地、实施集镇或村庄规划以及公共设 施和公益事业建设，需要搬迁的；（四）符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组 织依法落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；（六）法律、法规、规章规定的其他条件。第十三条 有下列情形之一的，再申请宅基

18、地，不予批准：（一）不符合“一户一宅”规定的；（二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议 的；（三）出卖、出租、赠与农村住宅后，再次申请宅基地 的；（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置 的；（五）不符合分户申请宅基地条件的；（六）不符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划的；（七）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决 分户需要的；（A）现有土地资源无法满足分配需求的；（九）法律、法规、规章规定不予批准的其他情形。第十四条 夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成 员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风 俗习惯，只能在其中一方所在集体申请宅基地。建房村民不 得擅自改变

19、土地批准用途。第五章审批第十五条 全面落实审查到场、放线到场、验槽到场、 验收到场“四到场”要求，严格用地建房全过程监管。具体 审批程序如下：（一）申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为 单位向所在集体经济组织（村民小组）提出书面申请，没有 分设农村集体经济组织的，农户直接向村级组织提出申请。 填报农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）、 签署农村宅基地使用承诺书（附件2）、提交身份证明、 农房设计图等相关申请要件。（二）初审。集体经济组织收到农户书面申请后，提交 村民小组（代表）会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和 面积、拟建房层高和面积等情况在本小组公示栏或人口聚集 区域进行公示

20、，公示时间为5个工作日。公示无异议或异议 不成立的，集体经济组织将农户申请、村民小组（代表）会 议记录等提交村级组织复审并签署农村宅基地和建房（规 划许可）申请表（附件1）。救济原则：本条中村民小组初审不通过或公示异议成立 的，应当书面告知理由。申请人对审查结果有异议的，在乡 镇纪检监察、建设管理办公室的监督下，可以请求村级组织 代表会议再议一次或村民会议决定，村级组织代表会议的再 议结论或村民会议的决定作为最终决定。（三）复审。村两委重点复审提交的建房申请资料是否 真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建 房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，复审时 限为5个工作日。复审

21、通过的，由村委会签署申请意见农 村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）,报乡镇建 设管理办公室。（四）审查。建设管理办公室负责组织人员实地踏勘联 合审查（一到场）。审查申请人是否符合申请条件（结合西昌 市宅基地管理信息平台进行核实）、拟用地是否符合宅基地 合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请 及外观风貌等是否经过村组审核公示；是否符合国土空间规 划、用途管制要求；涉及住建、林业、水利、电力等职能机 构的要及时征求意见。原则上应在10个工作日内签署意见。建设管理办公室提出审批建议，报乡镇人民政府审批。（五）审批。乡镇根据建设管理办公室审查结果，对农 村村民建房申请进行审批，符合要求的，核发农村宅基地 批准书（附件5）,同时受市自然资源局委托一并核发乡 村建设规划许可证（附件4）0并将审批结果在申请人所在 集体经济组织范围内进行公示。从乡镇同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上 不超过15个工作日；需要办理农用地转用审批手续的，市自 然资源局按有关规定确定办理时限。