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2、率保持固定不变,利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率(即传统的个人住房贷款利率执行方式,称为利率浮动期)的贷款。农行供应了三种利率固定期选择:3年、5年和10年的个人住房混合利率贷款,即在贷款前3年、5年、10年利率固定,剩余贷款期限利率转换为浮动利率。即使贷款期限在10年以上,也能享受到固定利率规避利率上升风险的好处。另一方面,农行在个人住房贷款业务还款方式进行创新。同时农行也推出了一种新的个人住房贷款还款方式“气球贷”,其贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。选择个人住房气球贷,可以选择较短的贷款期限(如5年),这样利率较低,同时以较长的期限(如10年、20年、30年)来
3、计算月供,降低每月还款额,低利率与低月供兼得。三是运行模式由批发转向零售。在个贷发展的初期,运作模式主要是银行与开发商或中介签订合作协议,由开发商或中介为借款人供应阶段性担保。采纳类似批发业务的方法处理个贷业务,有助于业务快速发展。但随着整个房地产市场和个人房贷业务发展,这种操作模式已越来越不适应业务的发展。目前,商业银行已经在有意识的渐渐摆脱开发商和房屋中介公司,干脆面对消费者,发展零售方法的个人房贷业务,坚持“两条腿走路”。如年初各银行联合起来拒向中介支付“返点费”,中行甚至已经全面停止了与中介的合作,发展直客式贷款。该行的“易居宝”和“安居宝”就属于直客式个人住房贷款产品,只要能够供应有
4、效的担保,个人客户可以自由选择楼盘项目和房产中介,干脆向中国银行申请个人住房贷款。直客式贷款加大了贷款购房者的选择权,不再受开发商指定银行、指定网点的限制,在银行和楼盘的选择上更具自主性。对于商业银行来说,可以借此推广自身的金融产品,扩大市场占有率,提高放贷数额和增加收益。四是银行个贷业务重心起先转移。按揭贷款是银行比较重视的业务,对银行来说,按揭抵押贷款也是比较平安的业务。由于房产政策指向的不明确性,目前有些银行已经将业务重心由房贷业务转到收益相对更高的其他个贷业务上。2022年民生银行新增个人消费贷款(包括房贷)只有150亿元规模,但其个人经营性贷款产品“商贷通”余额已经达到500亿元,民
5、生银行的个贷新增也因此排在2022年股份制银行其次位。将个贷重点转向个人消费类贷款业务、个人经营性贷款等其他业务上,是目前银行个贷业务的发展趋势。二、商业银行个人贷款业务发展趋势一是银行将加大个人贷款方面的创新力度。主要包括:1、还款方法的创新。目前,等额本息、等额本金两种还款方法已不能满意个人不同程度的需求,银行应针对不怜悯况,开发等额递增减、等比递增减、一次性还款、先息后本、先本后息、按季双周、半年还款等各种方法及各种还款方法组合。2、设计贷款方案,进行贷款理财。随着还款方法增多,如采纳不同还款方法,将使同一笔贷款之间有较大差别,贷款方案设计的需求就会应运而生。贷款后期可以转按、加按,循环
6、按揭。在条件允许状况下,帮助个人进行贷款理财,实现最大限度的资金融通,并将融资成本降到最低。二是要建立以个人住房抵押为核心的全方位个人贷款体系。近年来中国房地产市场发展快速,个人住房已成为个人居家财产中最大、最重要的组成部分。随着国民收入渐渐积累,群众的理财需求日益旺盛,如何盘活个人拥有的不动产成为首要问题。银行应顺应这种趋势,建立以个人住房抵押为核心的全方位个人贷款体系,在防控风险前提下,开发各种用途的以个人住房抵押为担保方法的贷款品种,使个人房贷成为个人理财的重要组成部分。三是以品牌营销为核心,进行全面营销。对个人干脆营销的重点是品牌营销,品牌营销的实质是服务营销。从某种意义上来说,开发商
7、和中介并不看重个人贷款的品牌,关切是银行对其资金支持的力度。而个人却不同,在获得银行金支持的同时,还必需考虑在长达二三十年的还款期内行能够供应的贷后服务。一个好的个人住房贷款品牌不在于它是否能够无限度地满意个人的资金需求,而在于所供应的服务和递延业务的价值。同时,品牌营销也是新营销方式的必定选择,要摆脱开发商这个中间环节,干脆面对消费者,就必需走品牌化的道路,以争取足够多的消费群。应当看到,逐步放弃现有的营销方式,采纳新的营销方式进行个人贷款的全面营销,将是一个较长的过程。一个品牌的树立,也不行能是一朝一夕就能完成的事情。新的营销方式,可能效果不会象现有的营销方式那样立竿见影,通过争取几个大项目就能使个人住房贷款的余额突飞猛进,但这是任何一家银行要实现个人住房贷款业务可持续发展的必由之路。作为零售资产业务龙头的个人住房贷款业务,最终必定会摆脱批发业务的影响,真正对其最终客户供应最优质的服务。第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页
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