第3章-房地产价格和价值ppt课件.ppt

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1、思考：从房地产估价的角度，你认为对土地的描述思考：从房地产估价的角度，你认为对土地的描述与分析应该包括哪几个方面？与分析应该包括哪几个方面？v估价对象为位于估价对象为位于武汉市江汉区新华下路武汉市江汉区新华下路2号的部分地块，号的部分地块，地块面积为地块面积为1038.08平方米平方米(以委估方提供资料为依据以委估方提供资料为依据)。土地使用者现为中国通信建设第三工程局。地块的登。土地使用者现为中国通信建设第三工程局。地块的登记用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。该地块记用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。该地块地势基本平坦，对建筑物影响较小，地质条件地势基本平坦，对建筑物影响较小，地

2、质条件(抗震能力抗震能力)一般。其实际开发程度已达红线外一般。其实际开发程度已达红线外“五通五通”(即通路、即通路、通气、通电、供水、排水）及红线内通气、通电、供水、排水）及红线内“场地平整场地平整”。委。委估地块南临黄孝北路，西临新华路，交通便利。区域周估地块南临黄孝北路，西临新华路，交通便利。区域周边产业集聚规模一般。周围基础设施条件一般。区域内边产业集聚规模一般。周围基础设施条件一般。区域内环境条件一般，噪音污染较大。环境条件一般，噪音污染较大。LOGO课前回顾课前回顾按照房地产开发程度可以将房地产分为哪几类？按照房地产开发程度可以将房地产分为哪几类？按照房地产开发程度的分类按照房地产开

3、发程度的分类（）在建工程在建工程熟地熟地毛地毛地生地生地现房房不具有城市基础设施不具有城市基础设施有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物在其上建造建筑物建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件已建造完成、已建造完成、可直接使用的可直接使用的建筑物及其占建筑物及其占用范围内的土用范围内的土地地LOGO第三章第三章房地产价格和价值房地产价格和价值学习目的学习目的v了解：了解：房地产价格的含义；地价与一般

4、物品价房地产价格的含义；地价与一般物品价格的不同；原始价值、账面价值、公允价值格的不同；原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；市场调节价、政府指导价和政和市场价值；市场调节价、政府指导价和政府定价。府定价。v掌握并熟悉：掌握并熟悉：房地产价格的特征和房地产价格的特征和房地产房地产价价格的形成条件；房地产价格和价值的其他种格的形成条件；房地产价格和价值的其他种类。类。第三章第三章房地产价格和价值房地产价格和价值第一节第一节房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件1第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征2第三节第三节房地产供求与价格（房地产供求与价格（自学自学）3第四节第四节房

5、地产价格和价值的种类（房地产价格和价值的种类（）4第一节第一节房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件有用性有用性稀缺性稀缺性有效有效需求需求二、房地产价二、房地产价格的形成条件格的形成条件一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价代价货币额、商品或其他有价物。货币额、商品或其他有价物。第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征价格和价格和租金租金交易者个交易者个别情况别情况形成时间长形成时间长权益权益区位区位房地产价格的特征房地产价格的特征第三节第三节房地产供求与价格（房地产供求与价格

6、（自学自学）v结合所学经济学的相关知识自己巩固加强结合所学经济学的相关知识自己巩固加强QOPDSLOGO第四节第四节房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类（）一、价值、使用价值和交换价值一、价值、使用价值和交换价值交换价值：交换价值：指指一种商品同另一一种商品同另一种商品相交换的种商品相交换的量的量的关系或比例关系或比例，表现为一定数量表现为一定数量的其他商品。的其他商品。使用价值使用价值：是是指物品能满足人指物品能满足人们某种需要的们某种需要的效效用用广义的价值广义的价值（经济学）二、成交价格、市场价格、二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值理论价格和评估价值买价价卖价卖价(一一)

7、成交价格成交价格成交价成交价正常成交价格的形成条件正常成交价格的形成条件正常成交价格的形成条件正常成交价格的形成条件(三三)理论价格理论价格（收益法）（收益法）(二二)市场价格市场价格（市场法）（市场法）(四四)评估价值评估价值 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值指某种房地产在市场上指某种房地产在市场上的的一般、平均水平价格一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价是该类房地产大量成交价格的抽象结果格的抽象结果(如平均数、如平均数、中位数或众数中位数或众数)。在经济学假设的在经济学假设的“经济经济人人”的行为和预期是的行为和预期是理性的，或理性

8、的，或真实需求与真实需求与真实供给相等真实供给相等的条件下的条件下形成的价格。形成的价格。房地产估价师通过估价活动房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。所得出的估价对象的价值。三、市场价值和非市场价值三、市场价值和非市场价值非市场价值：非市场价值：不符合市场价值不符合市场价值形成条件中任意形成条件中任意一条的价值一条的价值 市场价值市场价值：理性理性而谨慎的交易双方，而谨慎的交易双方，出于利己动机，有出于利己动机，有较充裕的时间，在较充裕的时间，在了解交易对象、知了解交易对象、知晓市场行情下自愿晓市场行情下自愿进行交易最可能的进行交易最可能的价格价格房地产估价房地产估价非非市市场场价

9、价值值快速变快速变现价值现价值 投资价值投资价值 残余价值残余价值 在用在用价值价值 谨慎价值谨慎价值 非市场价值非市场价值321321市场价值市场价值投资价值投资价值区别与联系市场上抽象的一般投资者市场上抽象的一般投资者 客观的、非个人的价值客观的、非个人的价值某一时点的唯一性某一时点的唯一性 （五）（五）投资价值投资价值主观个人因素基础上的价值主观个人因素基础上的价值 因投资者不同而不同因投资者不同而不同因投资者不同而不同因投资者不同而不同？特定的投资者特定的投资者 评估两者价值采用评估两者价值采用评估两者价值采用评估两者价值采用评估两者价值采用评估两者价值采用方法一般相同的，方法一般相同

10、的，方法一般相同的，方法一般相同的，方法一般相同的，方法一般相同的，所不同的主要是参所不同的主要是参所不同的主要是参所不同的主要是参所不同的主要是参所不同的主要是参数取值数取值数取值数取值数取值数取值思思考考v思考二：政府举行国有土地使用权招拍挂时，有意购买者的投思考二：政府举行国有土地使用权招拍挂时，有意购买者的投标报价是投资价值评估吗？为什么每个购买者报价都不相同？标报价是投资价值评估吗？为什么每个购买者报价都不相同？v在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该

11、房来的信心不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。v如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。v投资者评估的房地产的投资价值投资者评估的房地产的投资价值大于或等于大于或等于该房地产的市场价格，该房地产的市场价格，是其投资行为是其投资行为(或交易或交易)能够实现的基本条件。能够实现的基本条

12、件。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值征收价征收价值计税税价价值保保险价价值抵押价抵押价值买卖价格买卖价格租赁价格租赁价格抵押贷款额度抵押贷款额度抵押贷款额度抵押贷款额度=抵押价值抵押价值抵押价值抵押价值贷款成数贷款成数贷款成数贷款成数抵押价值抵押价值抵押价值抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿法定优先受偿法定优先受偿法定优先受偿款款款款=未设立法定优先受偿权利下的市场价值未设立法定

13、优先受偿权利下的市场价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-拖欠建设工程款价拖欠建设工程款价拖欠建设工程款价拖欠建设工程款价-已已已已抵押担保的债权数额抵押担保的债权数额抵押担保的债权数额抵押担保的债权数额-其他优先受偿款其他优先受偿款其他优先受偿款其他优先受偿款己抵押贷款余额再次抵押价值己抵押贷款余额再次抵押价值己抵押贷款余额再次抵押价值己抵押贷款余额再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的未设立法定优先受偿权利下的未设立法定优先受偿权利下的未设立法定优先受偿权利下的市场价值市场价值市场价值市场价值-（已抵押贷款余额（已抵押贷款余额（已抵押贷款余额（已抵押贷

14、款余额/贷款成数）贷款成数）贷款成数）贷款成数）房屋租赁权转让与房屋转租的区别房屋租赁权转让与房屋转租的区别v案例：案例：A是某处街面房的产权人，是某处街面房的产权人，B与与A签订房屋租赁协议，租用签订房屋租赁协议，租用该房用于经营，租期二年。一年后，该房用于经营，租期二年。一年后，B想解除租约，想解除租约，A不同意解不同意解除合同但同意除合同但同意B可以另找新的租客来顶替他。正好此时可以另找新的租客来顶替他。正好此时B的朋友的朋友C看好该房，想租下来开店，表示愿意代替看好该房，想租下来开店，表示愿意代替B某继续租用该房。在某继续租用该房。在取得了取得了A书面同意的情况下，书面同意的情况下，B

15、和和C签订了一份房屋租赁权转让合签订了一份房屋租赁权转让合同，并将房屋交给了同，并将房屋交给了C使用。使用。v后来，后来，C对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费用应由出租方用应由出租方A承担，但此时承担，但此时A已出国，于是已出国，于是C找到找到B，要求，要求B支支付修缮费用。付修缮费用。C的理由是：他是从的理由是：他是从B的手中转租到的手中转租到A的房子，的房子，B是是转租人，根据转租人，根据城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第三十条规定，转租人第三十条规定，转租人应承担转租合同规定的出租人的义务，所以应承担转租合同规定的出租

16、人的义务，所以B应该支付修缮费。应该支付修缮费。B则否认说，他已退出了该租赁关系，不应该承担任何义务。则否认说，他已退出了该租赁关系，不应该承担任何义务。v若若C将将A和和B列为共同被告提起民事诉讼，法院将如何审理本案？列为共同被告提起民事诉讼，法院将如何审理本案？不不同同观观点点v一种观点认为一种观点认为，B作为转租人应承担出租人的义作为转租人应承担出租人的义务，应先行支付修缮费，再向原出租人务，应先行支付修缮费，再向原出租人A追偿。追偿。v另一种观点认为另一种观点认为，B与与C之间的合同行为属于房屋之间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租，在房屋租赁权转让合同生租赁权转让而非转租，在房屋租

17、赁权转让合同生效后，效后，B与与A之间的房屋租赁权利义务关系转由之间的房屋租赁权利义务关系转由C承担，承担，B退出了该房屋租赁关系，也就不再承担退出了该房屋租赁关系，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。即，本案应当由与原租赁合同规定的任何义务。即，本案应当由A支付修缮费，支付修缮费，B与本案无关。与本案无关。案案例例分分析析v结论：结论：B不应承担任何责任不应承担任何责任，第一种观点混淆了转租与租，第一种观点混淆了转租与租赁权转让的概念。赁权转让的概念。v转租与租赁权转让有其内在的联系，都是基于原租赁合同转租与租赁权转让有其内在的联系，都是基于原租赁合同对租赁权的处分，但两者之间也有很大差

18、别。对租赁权的处分，但两者之间也有很大差别。v1、两者的标的不同、两者的标的不同v前者的标的是前者的标的是租赁物租赁物，后者的标的是，后者的标的是租赁权租赁权。v房屋转租按房屋转租按城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第二十六条的规定，第二十六条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是房屋转租针对的是“承租

19、房屋承租房屋”的部分或全部。的部分或全部。v房屋租赁权转让首先是一种房屋租赁权转让首先是一种“权利权利”的转让，针对的是房的转让，针对的是房屋的屋的“租赁权租赁权”。案案例例分分析析v2、两者的取得方法不同、两者的取得方法不同v前者为设定的取得，后者为转移的取得。前者为设定的取得，后者为转移的取得。v房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权新的租赁权，转租，转租人与次承租人之间成立新的租赁契约。人与次承租人之间成立新的租赁契约。v房屋租赁权转让是将房屋租赁权转让是将原房屋租赁权原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一让与给受让人，并没有设立一个新

20、的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让转让契约而非契约而非租赁契约。租赁契约。v3、两者实现的手段不一样、两者实现的手段不一样v前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付对价。前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付对价。v在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同，转租在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同，转租可以是租赁标的的可以是租赁标的的全部或一部分全部或一部分。v在租赁权转让时，受让人承受了原承租人的地位，即取得了与原在租赁权转让时，受让人承受了原承租人的地位，即取得了与原承租人一样的权利，转

21、让所涉及到的也必然是租赁物的承租人一样的权利，转让所涉及到的也必然是租赁物的全部全部而不而不是一部分。是一部分。案案例例分分析析v4、两者产生的法律后果不同、两者产生的法律后果不同v前者房屋的租赁权仍属于前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人原来的承租人（转租人），后者（转租人），后者房屋的租赁权属于房屋的租赁权属于受让人受让人。v房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人的新租赁权，以赁合同的权利义务并没有解除，次承租人的新租赁权，以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让是原转租人的租赁权存在为

22、前提而成立。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁权，以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。权，以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。v由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以遵照由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以遵照城市房城市房屋租赁管理办法屋租赁管理办法第三十条的规定，转租合同生效后，转第三十条的规定，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而

23、对于房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。义务则随着其租赁权的消灭而消灭。总总结结v简而言之，在房屋转租中，简而言之，在房屋转租中，A是出租人，是出租人，B是转租人，是转租人，C是承租人。若租赁合同没有约定修缮义务，是承租人。若租赁合同没有约定修缮义务，C主张主张房屋修缮费用的，房屋修缮费用的，B作为转租人应承担出租人的义务，作为转租人应承担出租人的义务，应先行支付修缮费，再向原出租人应先行支付修缮费，再向原出租人A追偿；在租金支追偿；在租金支付方面，付方面，B不能以不能以C不付租金为由拒绝向不付

24、租金为由拒绝向A履行租金履行租金支付义务；若支付义务；若B拒付租金，拒付租金，A一般不能直接要求一般不能直接要求C支支付租金。付租金。v在房屋租赁权转让中，在房屋租赁权转让中，A是出租人，是出租人，B是租赁权转让，是租赁权转让，C是承租人。由于是承租人。由于B与与A之间的房屋租赁权利义务关之间的房屋租赁权利义务关系转由系转由C承担，则承担，则B退出了该房屋租赁关系，也就不退出了该房屋租赁关系，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。再承担与原租赁合同规定的任何义务。请找出下列描述中的几种价值请找出下列描述中的几种价值v一个经营者花费一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再万美元购置一块建

25、筑场地，然后再花花2万美元修建了一幢办公楼。这时他在他的财产中万美元修建了一幢办公楼。这时他在他的财产中已投入已投入25万美元（）。当他将该财产作为抵押贷款评万美元（）。当他将该财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有估时，该财产只会有21万美元的（万美元的（），估税员以），估税员以13万美元估定（）。如果该财产所有者决定出售该财产，万美元估定（）。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元。万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到正

26、是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的万美元的（）。（）。摘自美国雷利摘自美国雷利巴洛维教授巴洛维教授土地资源经济学土地资源经济学不动产经济学不动产经济学巩固练习巩固练习v1、房地产流动性差与房地产的、房地产流动性差与房地产的()特性有关。特性有关。A、价值量大、价值量大B、独一无二、独一无二C、易受限制等特性、易受限制等特性D、交易手续较复杂、交易手续较复杂E、交易税费较多、交易税费较多v2、影响房地产流动性的因素有、影响房地产流动性的因素有()。（并分析其影响关（并分析其影响关系）系）A、房地产的通用性、房地产的通用性B、房地产的独立使用性、房地产的独立使用性C、房地产的价值大小

27、、房地产的价值大小D、房地产的可分割转让性、房地产的可分割转让性E、房地产的开发程度、区位、市场状况、房地产的开发程度、区位、市场状况巩固练习巩固练习v3、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是()。A、在其邻近建化工厂、在其邻近建化工厂B、调整城市发展方向、调整城市发展方向C、在其邻近建垃圾站、公共厕所、在其邻近建垃圾站、公共厕所D、在其邻近建花园、开辟一块绿地、在其邻近建花园、开辟一块绿地E、改变城市格局、改变城市格局v4、政府对房地产的限制一般是通过、政府对房地产的限制一般是通过()的权力来实现。的权力来实现。A、管制权、管制权B、征收权、征收权C、征

28、税权、征税权D、充公权、充公权E、行政事业收费权、行政事业收费权巩固练习巩固练习v5、引起房地产价格上升的原因主要有、引起房地产价格上升的原因主要有()。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、外部不经济、外部不经济C、需求增加导致稀缺性增加、需求增加导致稀缺性增加D、通货膨胀、通货膨胀E、房地产使用管制改变、房地产使用管制改变v巩固练习巩固练习v6、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是()。A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施、限制在居住区内建设某些工业或商业设施B、因公益事业，强制取得公民和法人的房

29、地产、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收、对房地产征税或提高房地产税收D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产无偿收回房地产v7、下列真正属于房地产自然升值的是、下列真正属于房地产自然升值的是()。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升地产价格上升

30、D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升巩固与练习巩固与练习v某房地产土地总价为某房地产土地总价为6000万元，土地单价为万元，土地单价为1000元元/m2，容积率为，容积率为2，则该房地产的楼面地价为多少？，则该房地产的楼面地价为多少？v某套住宅的套内建筑面积为某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内，按套内使用面积计算的价格为使用面积计算的价格为3500元元/m2，则该套住宅按建，则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少？筑面积计算的价格为多少？v

31、某房地产土地面积为某房地产土地面积为2000m2，土地价值为，土地价值为400000元，容积率为元，容积率为2，建筑物价值为，建筑物价值为8000000元，则该房元，则该房地产的房地单价为多少？地产的房地单价为多少？五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格地产权利价格1房地产所有房地产所有权价格权价格房屋所有权价格房屋所有权价格土地所有权价格土地所有权价格房屋所有权与土房屋所有权与土地所有权价格地所有权价格 2土地使用权土地使用权价格价格主要是指土地主要是指土地使用权价格使用权价格 3其他房地产权其他房地产权利价格利价格泛指所有权价泛

32、指所有权价格、使用权价格格、使用权价格以外的各种房地以外的各种房地产权益的价格产权益的价格 六、原始价六、原始价值、账面价面价值、公允价、公允价值和市和市场价价值原始价原始价值账面价面价值公允价公允价值市市场价价值一一项资产在在当当初初取得取得时实际发生的生的成本成本原始价原始价值减减去去已已计提折提折旧旧后后的的余余额在在公平交易公平交易中，中，熟悉情熟悉情况况的交的交易易双双方自愿方自愿进行行资产交交换或或债务清清偿的余的余额。一一项资产现时在在市市场上上实际所所值的价格。的价格。七、市场调节价、政府指导价和政府定价七、市场调节价、政府指导价和政府定价政府定价政府定价 政府指导价政府指导价

33、 市场调节价市场调节价 由经营者由经营者由经营者由经营者自主自主自主自主制定，通制定，通制定，通制定，通过过过过市市市市场竞争场竞争场竞争场竞争形形形形成的价格。成的价格。成的价格。成的价格。由政府价格由政府价格主管部主管部门或者其门或者其他有关他有关部门，按部门，按照定价照定价权限和范权限和范围规定围规定基准价及基准价及其浮动其浮动幅度幅度，指，指导经营者制定导经营者制定的价格。的价格。由政府价格由政府价格主管部主管部门或者其他门或者其他有关部有关部门，按照门，按照定定价价权限权限和范围制定和范围制定的价格。的价格。八、基准地价、标定地价和房屋重置价格八、基准地价、标定地价和房屋重置价格政府

34、根据管理需要，政府根据管理需要，评估的评估的某一宗地某一宗地在正在正常土地市场条件下于常土地市场条件下于某一时点的土地使用某一时点的土地使用权价格。它是该类土权价格。它是该类土地在该区域的标准指地在该区域的标准指导价格。导价格。在城镇一定区域范围内，在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使高出让年限国有土地使用权的用权的平均平均价格。价格。不同区域、不同不同区域、不同用途、不同建筑用途、不同

35、建筑结构、不同档次结构、不同档次或等级的房屋，或等级的房屋，在某一基准日期在某一基准日期建造它的建造它的必要支必要支出和应得利润出和应得利润。基准地价基准地价 标定地价标定地价房屋重置价格房屋重置价格建筑物价格建筑物价格土地价格土地价格 九、土地价格、建筑物价格和房地价格九、土地价格、建筑物价格和房地价格房地价格房地价格十、总价格、单位价格和楼面地价十、总价格、单位价格和楼面地价价格的表价格的表价格的表价格的表示单位示单位示单位示单位总价格总价格单位价格单位价格楼面地价楼面地价认认识识楼楼面面地地价价v有甲、乙两块土地，甲土地的单价为有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元元/m2时，乙土地的

36、单价为时，乙土地的单价为510元元/m2,如果两土如果两土地的容积率分别为地的容积率分别为5和和3，在同一地区，同类用途，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同，假如平均为每平方米建筑面积本相同，假如平均为每平方米建筑面积1200元，元，建筑造价每平方米建筑面积建筑造价每平方米建筑面积900元，假如你是房元，假如你是房地产开发商，请比较两块土地的可获利润。地产开发商，请比较两块土地的可获利润。十一、名义价格与实际价格十一、名义价格与实际价格实际价格：实际价格：在在成交日期时一次成交日期时一次付清的价格，或付清的价格，或将不

37、是在成交日将不是在成交日期时一次付清的期时一次付清的价格价格折现到成交折现到成交日期日期时的价格。时的价格。名义价格：名义价格：在在成交日期时成交日期时讲明讲明，但不是在成交日但不是在成交日期时一次付清的期时一次付清的价格。价格。名义价格与名义价格与实际价格实际价格v例：一套建筑面积例：一套建筑面积100m2、单价、单价3000元元/m2、总价、总价30万万元的住房，在实际交易中的价款支付方式可能有下列几种：元的住房，在实际交易中的价款支付方式可能有下列几种：（年折现率为（年折现率为5），请分别计算出名义单价与实际单价。），请分别计算出名义单价与实际单价。v1.要求在成交日期时一次性付清要求在

38、成交日期时一次性付清v2.如果在成交日期时一次性付清，则给予折扣，如优惠如果在成交日期时一次性付清，则给予折扣，如优惠5。v3.从成交日期起分期支付，如首期支付从成交日期起分期支付，如首期支付10万元，余款在未万元，余款在未来一年内分两期支付，如每隔半年支付来一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。万元。v4.约定在未来某个日期一次性付清，如约定一年后一次性付约定在未来某个日期一次性付清，如约定一年后一次性付清。清。v5.以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30（即（即9万元）万元），余款在未来，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。年内以抵押贷款

39、方式按月等额支付。例题讲解例题讲解321321现货价格现货价格：在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格期货价格：在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 房地产交易以以现状现状房地产为交易标的房地产为交易标的 标的为已建造完成房地产标的为已建造完成房地产 现房价格现房价格(含土地价格含土地价格)十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格目前尚未建造完成而在将来目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地用范围内的土地 期房价格期房价格期房价格期房价格(含土

40、地价格含土地价格含土地价格含土地价格)以以未来状况未来状况的房地产为交易标的的房地产为交易标的 思考与练习思考与练习v思考：期房与现房的价格孰高孰低？思考：期房与现房的价格孰高孰低？v在期房与现房同品质在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等包括质量、功能、环境和物业管理等)下，下，期房价格期房价格低于低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。并由于买期房总存在着风险。v所以，期房价格与现房价格之间的

41、关系是：所以，期房价格与现房价格之间的关系是：v期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值收益的折现值-风险补偿风险补偿v例题：例题：某期房尚有某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为格为3300元元/m2时，出租的年末净收益为时，出租的年末净收益为330元元/m2。假设折现率为假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的风险补偿估计为现房价格的2%,试计算试计算该期房目前的价格。该期房目前的价格。思思考考题题v某期房尚有某期房尚有6年时间才可投入使用，与其类似的年时间才可

42、投入使用，与其类似的现房价格为现房价格为3300元元/m2时，出租的年末净收时，出租的年末净收益为益为330元元/m2。假设折现率为。假设折现率为10%,风险风险补偿估计为现房价格的补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格该期房目前的价格为多少？为多少？十三、起价、标价、成交价和均价十三、起价、标价、成交价和均价所销售商品房的平均价格，可以反所销售商品房的平均价格，可以反映所销售商品房的总体价格水平。映所销售商品房的总体价格水平。商品房买卖双方的实商品房买卖双方的实际交易价格。际交易价格。出售者在其出售者在其“价目表价目表”上标上标注的商品房出售价格。注的商品房出售价格。所销售的商品房所销售

43、的商品房的最低价格。的最低价格。均均价价成成交交价价标标价价起起价价十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价评估价 成成交交价价 应应价价起拍价起拍价 保留价保留价 房地产拍卖活动房地产拍卖活动第三章第三章房地产价格和价值（小结）房地产价格和价值（小结）v第一节第一节房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件v第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征v第四节第四节房地产价格和价值的种类（房地产价格和价值的种类（）v例：某套房屋合同总价为例：某套房屋合同总价为80万元。其在实际交易中合同约定的万元。其在实际交易中合同约定的付款方式可

44、能有下列几种情况：付款方式可能有下列几种情况：v1.约定在成交日期时一次付清；约定在成交日期时一次付清；v2.约定分期付款，如在成交日期首付约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付万元，半年后支付30万万元，一年后再付元，一年后再付30万元；万元；v3.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清；约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清；v4.约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款万元，余款在在10年内以抵押贷款方式支付；年内以抵押贷款方式支付；v5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付首付20万元，半年后支付万元，半年后支付10万元，一年后再付万元，一年后再付10万元，余款在万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。年内以抵押贷款方式支付。v假设年利率为假设年利率为6，那么上述各种情况的实际价格为多少？，那么上述各种情况的实际价格为多少？练习题练习题