【论不动产登记制度】.doc

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1、 【论不动产登记制度】 不动产登记制度是物权关系的一项极为重要的法律制度，在物权立法中占据非常重要的地位。我国现行不动产登记制度尚不能解决一切有关物权的社会问题，即无法完全满意现实生活的需要。它还没有形成一个较完善的法制体系，某些规定不够全面严谨。为此，本文对不动产登记制度绽开进一步探讨。一、不动产物权登记概述（一）不动产物权登记含义不动产登记，是指经权利人申请在不动产所在地的国家专职部门将有关申请人的不动产物权及各种变动在不动产登记簿上予以记载的事实。不动产登记的内容，即不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又称为不动产物权登记。（二）不动产登记制度的历史进展不动产物权制度最早源于罗马法

2、。罗马法中的不动产公示制度对于不动产登记制度的历史进展具有开源意义。纵观其他国家不动产登记制度的进展历史，我们可以清晰地看到立法者以抵押权为中心，不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前使用的物权法对于建立我国的完善的不动产物权登记制度具有非常重要的意义。二、不动产登记的范围明确不动产登记的范围，使登记权利人明确了解哪些权利需要经过登记才能得到法律的爱护。中华人民共和国物权法确立的不动产的物权有不动产全部权、土地承包经营权、建立用地使用权、宅基地使用权、地役权、不动产抵押权、无线电谱使用权、海疆使用权。但有些物权却没有明确规定，如通信电力管线，私人架设的桥梁、地下库窑等没有明确规

3、定。这些将会给被侵权人维权带来了肯定的困难，但优先购置权从理论上有登记对抗主义和登记生效主义两种理论。但至今为止，没有哪一部法律法规及部门规章明确地规定：房屋租赁合同未经登记不得对抗善意第三人。就样就给租赁合同中的利害关系人对优先购置权如何得到爱护造成了不明确的后果。不动产登记制度应当为物权实体法效劳，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的根底，登记权利范围就因各国法定物权之不同而不同。三、我国不动产登记制度存在的缺陷及完善的建议（一）我国现有的不动产登记制度存在的缺陷我国不动产登记不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。为维护在不动产登记上的司法统一性，

4、同时也由于不动产在自然联系上的严密性，国家法律均规定一国之内实行统一不动产登记制度，即不管是土地房屋还是其他不动产，也不管是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。关于登记机关统一性的问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度，但并未为全国性根本法律所成认。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习胜利阅历，建立统一独立的登记机关，深入贯彻落实物权法的相关规定，是我国登记机关不统一问题的解决途径。我国目前利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题，无论实行实质审查主义国家还是实行形式审查主义国家，均实行了一些补

5、救措施，典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。我们应当加以借鉴。形式主义审查制度：指就登记的申请，是否在登记程序法上给予登记机关以审查的权限，唯就其登记的申请，是否为实体法上的权利关系，一般不得加以审查，也不得打算其登记申请的许否。法国和日本是这样的制度。这种方法的优点是公权力不干预私权利，登记的效力仅依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生的弊端也不少。我国登记机关在进展登记时所拥有的权利相当大，不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权，而且享有审查这些资料以外事实的权限，力求到达“客观真实”的抱负状态。所以，公权力对私权利的干预

6、较大。我国土地立法实质登记主义是正确的，但是必需有相应的立法技术对其弊端加以补救，才能到达公权力与私权利平衡的目的。大局部登记机关要求公证这一程序，只有公证的真实性得到保证，登记机关的审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查的优点，解决我国不动产登记中公权国力干预私权利问题。（二）完善不动产登记制度的建议我国建国以来始终实行房屋和土地的分别治理体制，设立不同的登记机关。城市房地产治理法第六条规定：“国务院建立行政主管部门、土地治理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，亲密协作，治理全国房地产工作。”城市房屋产权产籍治理暂行方法第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用的土地的使用权实行权利人

7、全都的原则，除法律另有规定外，不得分别。”第六条规定：“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”我国除深圳等个别地区外，大局部地区历史形成了土地、房屋治理分属政府不同职能部门的格局，房地产转让或变更，应领先向县级以上地方人民政府房地产治理部门申请房产变更登记，然后凭变更后的房屋全部权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记。笔者认为应当统一我国不动产的登记机关。四、完毕语本文提出如下建议：确立登记行为私法观念，建立统一、独立、以效劳于交易安全为任务的登记机关、统一我国不动产的登记机关；消退公权力对私权的干预；标准不动产登记效力和登记权利范围；制定统一不动产登记制度配套物权法；增加预报登记制度。可以考虑并另行起草一部不动产登记法，以此为物权程序法。