房地产评估.ppt
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1、房地产评估房地产评估2021/9/181房地产评估房地产评估o第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述o第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 o第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用o第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用o第五节第五节 房地产评估的其他方法房地产评估的其他方法o第六节第六节 在建工程评估在建工程评估2021/9/182第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述2021/9/183房地产评估概述房地产评估概述o房地产的概念房地产的概念o房地产的独特性房地产的独特性o房地产价格的种类房地产价格
2、的种类o房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素o房地产评估的种类房地产评估的种类o房地产评估的程序房地产评估的程序2021/9/1841 1房地产的概念房地产的概念o房地产,通常是指房屋建筑物(含相关建筑,通常是指房屋建筑物(含相关建筑物和附着物)和承载房屋建筑物的土地的合物和附着物)和承载房屋建筑物的土地的合称,法律上称为不动产。对城镇某宗房地产称,法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。通常称为物业。n房、地和产2021/9/1852房地产的独特性房地产的独特性o由房、地和产(权)组成由房、地和产(权)组成o产权的独特性产权的独特性n使用权与所有权的分离o自然特征的独特性自然特征
3、的独特性o经济特征的独特性经济特征的独特性o土地交易的独特性土地交易的独特性2021/9/1862.12.1土地产权的特殊性土地产权的特殊性2021/9/1872.1土地产权的特殊性土地产权的特殊性2021/9/1882.1土地产权的特殊性土地产权的特殊性2021/9/189土地所有土地所有权权 属于国家属于国家or集体,所有集体,所有权权不能流不能流转转土地所有土地所有权权和使用和使用权权分离制度分离制度 地价指土地使用地价指土地使用权权价格价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱
4、乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质(权利义务(权利义务+地上附着物所有权)一并转地上附着物所有权)一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续
5、期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回2021/9/1810o位位置置的的固固定定性性。土土地地具具有有位位置置的的固固定定性性,不不能能随随土土地地产产权权的的流流动动而而改改变变其其空空间间的的位位置置。它它决决定定了了土土地地价价格具有明显的地域性特征。格具有明显的地域性特征。o质量的差异性。土地的位置不同,造成了土地之间存质量的差异性。土地的位置不同,造成了土地之间存在自然差异,它导致土地级差地租的产生。在自然差异,它导致土地级差地租的产生。o不可再生性。土地是自然的产物,是不可再生资源,不
6、可再生性。土地是自然的产物,是不可再生资源,土地资源的利用只有科学合理,才能供人类永续利土地资源的利用只有科学合理,才能供人类永续利用。用。o效用永续性效用永续性。只要土地使用得当,土地的效用会一直。只要土地使用得当,土地的效用会一直延续下去。延续下去。2.2 2.2 房地产的自然特性房地产的自然特性2021/9/1811o使用的长期性使用的长期性o供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求,形成稀缺的经济资源,形成供求矛盾。它客观求,形成稀缺的经济资源,形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。上要求人们集约用地。o可垄断性。土地的所有权和使
7、用权都可以垄断。因此,可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此,在土地所有权和使用权让渡时,就必然要求实现其在土地所有权和使用权让渡时,就必然要求实现其垄断利益。垄断利益。o土地利用多方向性土地利用多方向性。一块土地有多种用途,它客观上。一块土地有多种用途,它客观上要求在地产评估中需要确定土地的要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途最佳用途。o效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性o投资的风险性。投资的风险性。2.3 2.3 房地产的经济特性房地产的经
8、济特性2021/9/1812o土地交易分为一级和二级市场n土地使用权土地使用权出出让让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。n土地使用权土地使用权转转让让,是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。2.42.4房地产交易的独特性房地产交易的独特性2021/9/18132.42.4房地产交易的独特性房地产交易的独特性o交易对象的多样性n是否开是否开发发生地生地毛地毛地熟地熟地n所有者所有者归归属属全民所有全民所有集体所有集体所有2021/9/18143
9、房地产评估的特殊性房地产评估的特殊性o评估对象的特殊性评估对象的特殊性o评估方法的特殊性评估方法的特殊性2021/9/18154房地产价格的种类房地产价格的种类o根据权益的不同根据权益的不同 n所有权价格、使用权价格、其他权利价格o根据价格形成方式根据价格形成方式 不同不同n市场交易价格和评估价格 o按房地产的实物形态按房地产的实物形态 n土地价格、建筑物价格和房地产价格 o按房地产价格的表示单位按房地产价格的表示单位n总价格、单位价格、楼面地价等 2021/9/18165土地价格的种类土地价格的种类o根据权益不同分为:所有权价格、使用权价格、其他根据权益不同分为:所有权价格、使用权价格、其他
10、权利价格。权利价格。o根据房地产价格表示单位分为根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、总价格、单位价格、楼面地价等等 其中其中 :n楼面地价土地总价格建筑总面积n建筑总面积土地总面积容积率n楼面地价土地单价容积率o其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价,通常指空地的税价格等几种。土地价格简称地价,通常指空地的价格。价格。2021/9/1817 n基准地价基准地价(一级市场价格)是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商
11、业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。n标定地价标定地价(一级市场价格)是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件,通过系数修正进行评估得到,也可以按市场交易资料,直接进行评估得到。n交易地价交易地价(二级市场价格)是地产在市场交易中实际成交的价格。n课税价格课税价格(二级市场价格)是政府为征收有关土地税收,如土地增值税、土地使用税等,作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关
12、。5土地价格的种类土地价格的种类2021/9/18185房地产评估常用价值类型房地产评估常用价值类型o市场价值市场价值o在用续用价值在用续用价值o重置成本重置成本2021/9/18196 6影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素o经济因素经济因素 经济发展因素经济发展因素 、财政金融因素、产业结构因素、财政金融因素、产业结构因素o社会因素社会因素 人口因素人口因素 、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素因素、社会福利因素o行政因素行政因素 土地使用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、土地使
13、用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更变更 、交通管制、交通管制o心理因素心理因素2021/9/18206 6影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素o商务繁华因素商务繁华因素 o道路通达因素道路通达因素 o交通便捷因素交通便捷因素 o城市基础设施状况因素城市基础设施状况因素o环境状况因素环境状况因素2021/9/18217 7影响房地产价格的个别因素影响房地产价格的个别因素o土地的个别因素土地的个别因素 区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、
14、地力因区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因素、地质因素、地势因素、地形因素、素、地质因素、地势因素、地形因素、容积率因素、用途因素、因素、用途因素、土地使用年限因素土地使用年限因素o建筑物的个别因素建筑物的个别因素 面积、结构、材料等面积、结构、材料等 、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限制、建筑物是否与周围环境协调制、建筑物是否与周围环境协调2021/9/18228房地产评估分类房地产评估分类o房产评估、地产评估、房地产评估房产评估、地产评估、房地产评估n 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面
15、。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施,如水塔、水池、路、桥、烟囱等;“产”指产权,包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。n地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”,由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权,也包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。2021/9/18239 9房地产评估分类房地产评估分类o单项评估与整体评估n单项房地产评估单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋;相对独立使用功能的房地产,如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部
16、房地产;可确指分割使用功能的房地产,如一栋房子中的一套房间,一个门栋等均可作为单项资产评估。一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积,尽管在事实上它可确指,但它不能具有相对独立的使用功能,不能作为单项资产进行评估;房屋中的楼梯,既可确指,也有独立的使用功能,但只能是供人们共同使用,不能单独界定其产权,不可从房屋中将它分割出来。n整体房地产评估整体房地产评估,是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前,我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价,或采用单项评估汇总并用一定系数作调整
17、估价2021/9/18241010房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o1 明确评估基本事项 在在房房地地产产评评估估时时,必必须须了了解解评评估估对对象象的的基基本本情情况况,这这是是拟拟定定房房地地产产评评估估方方案案、选选择择评评估估方方法法的的前前提提。评评估估基基本本事事项项包包括括以以下下内容:内容:明确评估目的明确评估目的 了解评估对象了解评估对象 确定评估时点确定评估时点 签订评估合同签订评估合同2021/9/18259 9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o2 制定工作计划 制制定定工工作作计计划划就就是是对对评评估估工工作作日日程程、人人员员组组织织等等做做出出安
18、安排排。工工作作计计划划的的合合理理制制定定,有有助助于于提高工作效率和评估质量提高工作效率和评估质量。n初选估价方法或评估的技术路线初选估价方法或评估的技术路线n确定投入人员确定投入人员n制定评估作业日期及进度安排制定评估作业日期及进度安排n评估作业所需经费预算评估作业所需经费预算2021/9/18269 9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o3 实地勘查与收集资料 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地,对被评估房地产实地调查,以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。-对象房地产的位置及其周围环境。对象房地产的位置及其周围
19、环境。-对象房地产的使用情况及现状。对象房地产的使用情况及现状。-了解当地房地产市场的特征和情况了解当地房地产市场的特征和情况2021/9/18279 9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o4 测算被评估房地产的价格 在在调调查查研研究究和和资资料料分分析析的的基基础础上上,便便可可以以根根据据选选定定的的评评估估方方法法,进进行行价价格格测测算算。评评估估方方法法有有成成本本法法、市市场场法法和和收收益益法法。由由这这三三种种基基本本评评估估方方法法所所派派生生的的其其他他评评估估方方法法,如如剩剩余余法法、路路线线价价法法、长长期期趋趋势势法法等等,也也是目前最常用的评估方法。是目前
20、最常用的评估方法。o5 综合分析确定评估结果 同同一一宗宗房房地地产产运运用用不不同同评评估估方方法法评评估估出出来来的的价价格格往往往往不不一一致致,需需要要进进行行综综合合分分析析。综综合合分分析析是是对对所所选选用用的的评评估估方方法法、资资料料和和评评估估程程序序的的各各个个阶阶段段进进行行客客观观的的分析和检查。分析和检查。2021/9/18289 9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o6 撰写房地产评估报告 评估报告是评估过程评估成果的综合反映,通过评估报告,不仅可以得到房地产评估的最后结果,还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。2021/9/1829第二节第二
21、节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法2021/9/1830房地产评估的成本法房地产评估的成本法o适用范围适用范围o基本公式基本公式o基本参数取得基本参数取得o应用案例应用案例2021/9/18311 1 适用范围适用范围o成本和折旧能够可靠估计成本和折旧能够可靠估计o成本法特别适用于房地产市场发育不成熟,无收益、成本法特别适用于房地产市场发育不成熟,无收益、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。o但由于土地的价格大部分取决于它的效用,并非仅仅但由于土地的
22、价格大部分取决于它的效用,并非仅仅是它所花费的成本,也就是说,由于土地成本的增是它所花费的成本,也就是说,由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值,所以,成本法在加并不一定会增加它的使用价值,所以,成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。土地估价中应用范围受到一定限制。2021/9/18322 2 基本公式基本公式资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或2021/9/18333 3 基本参数获得基本参数获得o成本成本n土地成本n建筑物
23、成本o贬值贬值n建筑物折旧2021/9/18343.1 3.1 重置成本重置成本o房地产的重置成本房地产的重置成本n土地重置成本n建筑物重置成本2021/9/18353.1.1 3.1.1 土地成本土地成本土地重置成本土地取得费土地开发费 税费利息利润 土地增值收益2021/9/1836o土地取得费,是为取得土地而向原土地是为取得土地而向原土地使用使用者者支付的费用,为两种情况:支付的费用,为两种情况:n国家征用集体土地集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。n为取得已利用城市土地城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿,补偿标准各地均有具体规
24、定。土地取得费土地取得费2021/9/1837土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费 劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金农农地地征征用用费费用用 城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用房屋拆迁补偿土地取得费2021/9/1838农地征用费用农地征用费用2021/9/1839土地取得费土地取得费o土地补偿费:由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。o青苗补偿费:对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值
25、计算。承包地应支付给个人。o地上附着物补偿费:房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。o安置补助费:应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H;A-征用耕地的安置补助费;S-征用前3年单位面积平均年产值;D-补助倍数,4-6;P-征用耕地面积;H-人均耕地面积。2021/9/1840土地取得费土地取得费o新菜地开发基金:征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上,7000-10000元/亩;50万人以上,5000-7000元/亩;不足50万人,3000-5000/亩。o耕地占用税:征用耕地、鱼塘、园地、菜地
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